空き家の活用事例をたっぷり紹介!公的助成金を使えるケースもあります。空き家ビジネスを考えるなら知っておきたい3つの注意点とは?

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公開日
2022年01月06日
変更日
2022/01/06
カテゴリ
記事, 賃貸住宅の新規建築

空き家の活用事例たっぷり10選!定番から本格ビジネスまで

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空き家の活用事例たっぷり10選!定番から本格ビジネスまで

空き家は、「一般的な一戸建て」として貸す以外にも様々な活用方法があります。
この記事では、具体的な活用方法を【リノベーション編】と【取壊し編】合わせて10種類ご紹介します。

空き家は早めに活用方法を見つけることが大切です。
なぜかと言うと、空き家のままにしておくと、放火や不法投棄・不法侵入などの被害にあうリスクがあり、維持費用や固定資産税などがかかるばかりです。
さらに、使っていない建物は建物が傷むスピードが速くなるため、資産価値が急激に落ちて、余計な修繕費がかかってしまうケースもあります。

空き家の増加は日本各地で社会問題となっており、様々な公的制度もあるため、こちらも合わせてご紹介します。
納得のいく選択肢を見つけるためにぜひご参考にしてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.空き家の活用事例【リノベーション編】

まずは、必要に応じて改修(リノベーション・リフォーム)などを行って活用する事例を見ていきます。
「賃貸用の戸建」「シェアハウス」「民泊」「商業施設」「公的施設」「シニア向け施設」「移住者向け住宅」「シェアオフィス」の8種類をご紹介します。

1-1.賃貸用の一戸建て

空き家の活用方法として最も一般的なのは、賃貸用の一戸建て(戸建て賃貸)として活用する方法です。
そのまま貸せばいいと気軽に考えがちですが、意外と費用がかかるかもしれないという点には注意が必要です。
対価を受け取って第三者に貸すためには、プロのクリーニングを入れたり、最低限の修繕やリフォームは必要なことが多いです。
また、設備が故障した場合の修繕費用はオーナーが負担するのが原則です(故意過失を除く)。
一戸建てを借りたい人のニーズが少ない場所もあるので、思ったよりも家賃が安く、修繕費用のほうが多くなってしまうケースもあります。

リフォーム費用を負担したくないときには、まだ知名度は低いですが、入居者が費用を負担する「入居者DIY型の賃貸契約」の活用事例もあります。

「入居者DIY型の賃貸契約」とは?
一般的な賃貸物件では入居者が勝手にリフォームするのは禁止されます。
一方、「入居者DIY型の賃貸契約」では入居者が費用を負担して自分の好みにリフォームを行い、退去時は原状回復をせずにリフォーム後の状態のままで引き渡します。
オーナーから見ると、費用の負担や手間がかかりませんし、入居者に長く住んでもらいやすいのがメリットです。
入居者側から見ても、自分の好みの部屋にリフォームできたり、家賃を安めにしてもらえるというメリットがあります。

「戸建て賃貸住宅として貸したいけれど、本当に貸せるのかどうか不安だ」と感じる方は、賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)にお任せください。
戸建て賃貸経営は、優良な管理会社を見つけるのが成功のポイントになります。
借りたいニーズがあるかどうか、また、貸すとすれば賃料はどれくらいなのか相談でき、面倒な管理業務を任せられる専門企業が見つかります。

1-2.シェアハウス

次にご紹介するシェアハウスとは、複数の人が共同で住む家です。
シェアハウスは台所や風呂などは共有し、それぞれの個室を利用する形です。
1世帯に家を貸すよりも、複数人に貸したほうが賃料収入の総額を増やすことができるのがメリットです。
ただし、人間関係のトラブルが起きやすかったり、入居期間が短くなりやすいのがデメリットです。

シェアハウスで成功する条件は、立地と差別化です。
シェアハウスのニーズがあるエリアは限られており、都心や利便性の高い住宅地でないと入居者が集まりにくいです。
また「音楽スタジオ付き」「国際交流が可能」「デザイナーズ家具」といった差別化も大切です。
他にも、「シングルマザー向け」「バイク好き」といったコンセプト型の事例もあります。
普通の賃貸住宅よりも家賃が安いという利点に加え、同じ趣味の仲間と暮らせるといった付加価値をつけると入居者を集めやすくなります。

1-3.民泊

民泊は、観光客などを宿泊させる民間の宿泊施設です。
2018年に民泊新法が施行され、誰でも宿泊業を営むことができるように規制緩和されました。
民泊専門の管理会社や検索サイトなどがあるので個人でも参入しやすくなっています。

ただし、民泊として貸せるのは一年に最大180日までという注意点があります。
また、コロナ禍で外国人観光客ニーズが減ったため、民泊業界は方針の転換を余儀なくされています。
最近の民泊の成功事例では、周辺住民向けの特色ある宿泊体験を打ち出している例があります。
一軒家の民泊ならば他の宿泊客と接触しないので感染症対策の面でアピールできます。

1-4.商業施設

観光地に近い場所や人口の多いエリアなら、商業施設として活用できる可能性もあります。
建物の古さを活かした「古民家カフェ」や、自然に囲まれた環境を活かした「一軒家レストラン」の事例があります。
特に京都、奈良、鎌倉のような古都の趣がある街ならば古民家の再生に向いています。
ただし、法規制によっては店舗として利用できないケースがあるため注意が必要です。

1-5.公的施設・コミュニティ施設

一軒家を改装して、ミュージアムや観光案内所、その他の地域活動の拠点にする事例もあります。
観光地に近い場所や、人口の多い地域、駐車場を確保できる場所などは可能性があるかもしれません。
公的機関に建物を貸せば安定した収入が期待できたり、地域活性化のための補助金を利用できることもあります。
空き家のオーナーと地域活動団体のマッチングを行っている自治体もあるので、まずは行政機関に相談してニーズを探るとよいでしょう。

1-6.シニア向け施設

一軒家を改装し、高齢者向けデイサービス、グループホームなどのシニア向け施設として活用する事例もあります。
デイサービスは高齢者が日帰りで通う施設で、グループホームは認知症の高齢者などが少人数で暮らす家です。
介護施設の事業者に建物を貸す形態ならば、安定した収入が見込めるというメリットがあります。
また、オーナーは建物を貸すだけなので介護についての特別な知識や免許などは必要ありません。
高齢化社会において需要の高まっている介護関連施設ですが、様々な種類があるため、その地域で不足している施設を供給できれば安定収益が期待できるだけではなく地域貢献になります。
床面積が比較的広い一軒家ならば検討してみる価値があります。

1-7.移住者向け住宅

人口の減少が問題となっている地方都市では、自治体が移住者を増やすための様々な取り組みを行っています。
例えば、町が空き家を借り上げて、移住を迷っている人に空き家に住んでもらう「移住体験」をするために活用する事例があります。
また、移住したい人が空き家を購入または賃貸できるようなしくみを作っている場合もあります。

1-8.シェアオフィス・レンタルスペース

利用者の集まりやすい利便性の良い立地の場合、シェアオフィス・レンタルスペースとして活用する事例もあります。
テレワークに対応できる施設のニーズが増えているので、時代に合った活用方法であり、経営が軌道に乗れば高収益を得ることも可能です。
シェアオフィスを始めるには、コピー機とインターネット設備、机と椅子などの事務用品が必要です。
シェアオフィスには、個室を1企業ずつ貸し出す形態と、利用者が好きな席に座ることができる「フリーアドレス」があります。
シェアオフィスの個室はリーズナブルに借りることができるので、起業してまもない人などに人気です。
フリーアドレス席は、1時間単位、1日単位、1か月契約などで貸し出し、テレワークの人、フリーランス、勉強したい学生さんなどが利用します。
レンタルスペースは、時間貸し会議室として利用したり、趣味の集まりなどにも利用できます。

2.空き家の活用事例【取壊し編】

次にご紹介するのは、空き家を取壊して建て替えたり、駐車場に変える活用事例です。

2-1.アパート等に建て替え

建物が老朽化しており、リフォーム・修繕費用が多額になる場合は取壊しが選択肢に上がります。
まだ使える建物であっても、改修して使うよりも立地に合わせて建て替えたほうが有利なケースがあります。
例えば、「古いけれど立地は抜群」「広い敷地に家が建っていて敷地が余っている」「戸建て住宅とアパートが混在している」といったケースなら、建て替えも選択肢の一つとして考えてみることをおすすめします。

空き家を取壊して「賃貸住宅」に建て替える事例は多いですが、実は、その用途には少しずつ違いがあります。
賃貸住宅と一口に言っても、「アパート」「マンション」「戸建賃貸」「賃貸併用住宅」など種類は様々です。
アパートは主に木造や鉄骨造の3階建て以下の共同住宅で、マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨造の共同住宅を指します。
「戸建て賃貸」は、賃貸用に建てた戸建て住宅で、敷地を分割して複数棟を建てることも可能です。
「賃貸併用住宅」は一つの建物に自宅部分とアパート部分が合わさっているような建物です。
それぞれ収益性やコストが異なり、メリット・デメリットがあるので、一概にどれが最も有利とは言えません。
地域でどんな需要が多くて、その敷地にはどんな建物を計画すれば最も収益性が上がるのか考えながら決めていくことが大切です。

2-2.駐車場として活用

空き家を取壊して駐車場として活用する事例もあります。
駐車場経営は、取壊し費用はかかりますが初期投資が少ないのが魅力です。
月極駐車場とコインパーキングどちらが向いているのか、立地に合わせて選ぶとよいでしょう。
月極駐車場は自分でも管理できますが、不動産会社等に管理を委託すれば手間がかかりません。
コインパーキングは自分で経営する方法もありますが、ほとんどのオーナーは専門の企業に土地を貸す形態を選びます。
コインパーキング専門企業に土地を貸す方式なら、設備の設置費用などをオーナーが負担する必要がないため、手間やコストをかけずに安定収入が得られます。

注意点としては、住宅を取壊すと固定資産税・都市計画税の優遇が適用されなくなるので、税金が上がってしまうという点です。
駐車場の借り手が少ない場所では、固定資産税と同額程度の収入になることも多いです。

***
空き家を取壊して活用することを考えるなら、最適な用途を選ぶことが不可欠です。
建て替えならばどんな種類の建物に建て替えるのがよいのか、また、駐車場ならコインパーキングと月極駐車場どちらがよいのかなど、専門家の意見をよく聞いてから判断することが大切です。
立地に合わない活用方法を選んでしまうと、コストばかりが膨らんで、あまり利益が出ないかもしれません。
HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」なら、簡単な手続きで複数のハウスメーカーなどから活用プランを取り寄せできます。
各企業の提案する活用プランをじっくり比較検討して、最良の選択肢を見つけるためにご利用ください。

3.空き家問題解消のための公的制度

空き家の増加は深刻な社会問題になっているため、様々な公的制度があります。
公的制度を活用したい場合はお住まいの自治体に相談してみることをおすすめします。

3-1.空き家バンク

全国の自治体で整備されつつあるのが、空き家バンクの制度です。
空き家バンクは、売りたい空き家や、貸したい空き家の情報を登録して買主や借主を探すサービスです。
自治体によっては、空き家バンクの利用を条件とした改修費用などの補助金制度もあります。

ただし、空き家バンクは所有者と利用者をマッチングする制度なので、条件交渉や契約はサポートしてもらえないのがデメリットです。
当事者同士で契約を結ぶと、費用負担などで思いがけないトラブルになることもあります。
そこで地域によっては、空き家バンクに関わる契約について不動産業者に仲介を依頼できる仕組みもあります。

3-2.マイホーム借上げ制度

マイホーム借り上げ制度は、「一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)」が50歳以上の方のマイホームを借り上げてくれる制度です。
借り上げた家は、JTIが子育て世帯などに転貸(又貸し)します。
賃料が支払われるのは最初の入居者が入居した時点からになりますが、安定した賃料収入が保証されます。
入居者が支払う家賃から15%差し引かれた賃料をオーナーが受け取ることになるため、戸建て賃貸経営よりも収益性は低いかもしれませんが、手間をかけずに空き家を活用できるのがメリットです。

3-3.セーフティネット住宅

セーフティネット住宅は、社会的弱者向けの住宅です。
具体的には、母子家庭や高齢者世帯、障がいのある人向けの住宅で、このような人は一般的に賃貸住宅の入居の際に不利な場合が多いですが、セーフティネット住宅では不利にならないように扱います。
普通の戸建て賃貸としては入居者が見つかりにくい場合でも、セーフティネット住宅に登録すれば入居者が見つかるかもしれません。
セーフティネット住宅についてはバリアフリー工事の改修費の補助や、家賃を下げる場合の補助などがあります。

国土交通省「住宅セーフティネット制度について

3-4.リフォームのための助成金

自治体によっては、空き家の活用を推進するため、空き家の改修費用についての補助金や、家財の撤去費用の助成金制度があります。
まずは所在地の自治体に助成制度について問い合わせてみることをおすすめします。

3-5.空き家管理の助成金

空き家が適切に管理されないまま放置され、老朽化して危険な状態にならないよう、管理費用の一部を助成する制度のある自治体もあります。
例えば東京都目黒区の場合は、管理委託費用の年度ごとの総額費用の2分の1(1か月の上限2,000円まで)の助成制度があります。

3-6.空き家の解体助成金

空き家の解体助成金の制度を用意している自治体は数多く見られます。
全ての空き家が対象になるわけではなく、老朽化した危険な空き家の取壊しが対象です。
例えば東京都墨田区なら、除却工事費の2分の1、かつ上限50万円までの助成があります。

4.空き家を活用するときの3つの注意点

空き家を活用するときには、次の3つの点にご注意ください。

詳しく見ていきます。

4-1.空き家の期間をできるだけ短くする

空き家にしておく期間は、できるだけ短いにこしたことはありません。
空き家の期間が長引くと、それだけ犯罪リスクや、税金などのデメリットが増えていきます。
特に、倒壊のおそれなどが認められると自治体から「特定空き家」に指定されて、土地の固定資産税が上がってしまいます。

それだけでなく、人が住んでいない建物は傷むのが早いため、資産価値が落ちていくスピードも格段に速くなります。
例えば、空き家の期間が長くなるにつれて、小動物が入り込んだり、ハチの巣ができたり、下水の臭いが染みついてしまう、雨漏りが悪化して漏電するといった例もあります。
結論を先延ばしにしているうちに老朽化が進み、多額の修繕費用がかかってしまったり、将来売れなくて後悔してしまうかもしれません。
空き家は利用価値が残っているうちに、活用方法を決めることが大切です。

4-2.修繕費に注意する

空き家を賃貸住宅や賃貸店舗などとして誰かに貸すときに注意したいのは、オーナーには修繕義務があるという点です。
借主が故意に壊したわけでなければ、設備が故障したときにはオーナーが費用を負担して修理しなければなりません。
貸す前のリフォーム費用だけでなく、貸している間の修繕費もしっかり計算に入れて、収支計画を検討することが大切です。
老朽化した建物の場合は、それだけ故障や損傷で費用が発生する確率も高くなります。
空き家を建て替えずに貸す場合には、それほど高い家賃は期待しにくいため、トータルで考えると赤字になってしまうこともあります。

4-3.需要を見極めて慎重に判断する

空き家の活用方法について方向性を決める前には、不動産会社・建築会社など様々な立場のプロの意見を聞いてから判断することが大切です。
大きく舵を切ってから方向転換することになると、時間や費用を無駄にする可能性が高いです。

例えば、「高額な費用をかけて空き家をリフォームしてみたのに、借り手が見つからない」とか「意外と家賃が低かった」ということになると、損をしてしまうことになります。
また、「リフォームして貸そうとしたけれど、やっぱりあきらめて売却する」となると、リフォーム費用と同額だけ高く売れるとは限らないので、やはりリフォームしなければよかったという結果になるかもしれません。

現在の建物を活かす方法にもご紹介したように様々な方法がありますし、立地が良い場合は思い切って建て替えるのも選択肢の一つです。
いくつかの選択肢の収益性やコスト、安定性や運用期間をじっくり比較検討した上で、ご自身に合ったものを選ぶことをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。
改修(リノベーション・リフォーム)などを行って活用する事例としては、「賃貸用の戸建」「シェアハウス」「民泊」「商業施設」「公的施設」「シニア向け施設」「移住者向け住宅」「シェアオフィス」の8種類をご紹介しました。
また、現在の建物を取り壊して、「アパート」「マンション」「戸建賃貸」「賃貸併用住宅」に建て替えたり、月極駐車場やコインパーキングにする事例もあります。
公的な助成制度の中には、空き家を売りたい時、貸したい時、取り壊したい時に使えるものもあるので使えるものがあれば利用するとよいでしょう。

空き家を活用するとき注意したいのは次の3つの点でした。

空き家にしておく期間が長引けば長引くほどデメリットが大きくなっていくため、結論を先延ばしにせずに、専門家の意見を聞きながら早めに判断することが大切です。
空き家を取り壊して活用することも検討してみようと思われる方は、「HOME4U オーナーズ」を使って優良企業からの活用プランの提案を受けてみることをおすすめします。

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