「アパート相続・経営 収支・経費」内の、「アパートローンの審査基準と賢い組み方」を徹底解説したページです。ローンの審査を有利に通過する方法や獲得したローンを損せず使うための注意点を説明します。安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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公開日
2020年07月02日
更新日
2022/05/17
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【徹底解説】アパートローンの審査基準と賢い組み方

【徹底解説】アパートローンの審査基準と賢い組み方

アパート経営をスタートするにあたってローンを活用することは、自己資金だけでは手が届かない大規模な投資が可能となります。
いわば、資産構築を加速するための近道と言って過言ではありません。

一方で、ローンは利息の支払いを伴うものでもあり、時にアパート経営の失敗にもつながる“諸刃の剣”としての側面も持っています。
アパートローンを有効に活用し、資産の拡大・豊かな老後を実現するための強い味方とするためには、ローンの性質について正しく理解する必要があります。

そこでこの記事では、ローンの審査で有利に通過する方法をご紹介するとともに、せっかく獲得できたローンを損せずに使うための注意点を解説していきます。

この記事のポイント まとめ

アパートローンと住宅ローンの審査基準の違いは?

住宅ローンの審査基準では「借主の属性」に重点を置いているのに対して、アパートローンの審査においては「借主の属性」に加えて、「経営の安定性」や「賃貸物件のもつ価値(アパート自体の価値)」も審査の対象としています。

詳しくは「アパートローン・住宅ローンの審査基準の違い」をお読みください。

アパートローン独自の審査基準は?

アパートローン独自の審査基準としては、

  • 物件の担保性(資産価値)
  • 物件の収益性
  • 事業計画の実現性

などがあります。

詳しくは「アパートローン独自の審査基準は?」をお読みください。

減価償却できる期間を過ぎたらどうなる?

アパートローンの審査を有利にするためには、

  • 自己資金を十分に用意する
  • 現状にあった金融機関(年収などの条件を満たしている金融機関)に申し込む
  • 優良物件に投資する
  • 他にローンがない状態にしておく
  • 実績や他の資産をアピールする

といった点について気をつけておくべきです。

詳しくは「アパートローンの審査を有利に通過する方法」をお読みください。

アパートローンの返済期間は?

アパートローンの返済期間は法定耐用年数の関係上、多くの場合「20年~30年」の間となっています。
法定耐用年数の期間内は、減価償却費を計上できるため、支払う税金を抑えることができます。

詳しくは「アパートローンの返済期間は?」をお読みください。

アパートローンを賢く組むための注意点は?

アパートローンは、

  • 返済額は減価償却費以内とする
  • 返済期間を耐用年数以内とする

の2点に注意することで、手元に残るお金を最大化することができます。

詳しくは「アパートローンを賢く組むための注意点」をお読みください。

住宅ローンで借りたお金を損しないためには?

「ローン金利の支払額を最小限に抑えるためにも、可能な限り繰り上げ返済していくべき」という意見がありますが、繰り上げ返済を急ぐことは「再投資に回していれば得られた利益が得られなくなる」という意味で、「機会損失」となりかねません。

ローンで得られたお金は返済を急がず、余剰のお金が生まれても再投資に回していくのが賢明でしょう。

詳しくは「住宅ローンで借りたお金の損しない使い方」をお読みください。

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竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.アパートローン・住宅ローンの審査基準の違い

アパートローンの審査基準は、「借主の属性」だけに重点をおく住宅ローンのそれとは異なり、「借主の属性」に加えて「経営の安定性」や「賃貸物件のもつ価値」も対象とした審査を行います。
借主の属性とは、以下のような項目です。

  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 年収
  • 年齢
  • 保有する資産
  • 借入金

個人でのアパート経営の場合、特に年齢で融資内容に制限が設けられることがあります。
これらの属性は、万が一アパート経営がうまくいかなくなり、ローンの返済を家賃収入で賄えなくなってしまったとき、家賃収入に変わる返済原資としての給与収入や保有資産を持っているかどうかを確かめるために審査されます。

(アパート経営におけるローンのお金の流れ)

2.アパートローン独自の審査基準は?

アパートローンの場合、住宅ローンでも審査対象となる「借主の属性」に加えて、以下のような項目も審査の対象となります。

  • 物件の担保性(資産価値)
  • 物件の収益性
  • 事業計画の実現性

以下、各審査基準の詳細についてお話しします。

2-1.物件の担保性(資産価値)

アパートローンの場合、融資対象となる物件が担保となることがほとんどです。
そのため、物件の担保性、つまり「資産価値」は重要な審査基準のひとつといえます。

資産価値の測り方については、金融機関によっても物件の評価の仕方が異なるため、融資が可能な額に差が出ますが、以下のような項目が資産価値評価の審査項目となります。

  • 建物の構造
  • 残りの耐用年数
  • 築年数(中古物件の場合)
  • 立地(街の規模、アクセス、周辺の施設の利便性など)
  • リフォーム・大規模修繕の有無

上記の審査項目に加えて、建築法規に適している物件であることかが、審査に通るための大前提です。

2-2.物件の収益性

アパートローンの場合、月々のローン返済は家賃収入の一部が充てられます。
金融機関は収益性が担保できる物件でなければ、月々の返済が滞るリスクを負わなければなりません。
そうした事態を回避するため、利回りを試算して審査を行います。

収益の評価にあたって、もっとも単純な計算方法は「年間の家賃収入」の額を「物件の購入価格」で割るというものであり、この計算方法で求められる収益率を「表面利回り」と呼びます。

計算式としては、以下の通りです。

表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100%

2-3.事業計画の実現性

アパートローンは賃貸経営という事業において融資するものと考えられます。
そのため、事業計画の実現性についても審査対象です。

実現可能な返済比率で設定されているか、現実的でない利回りを元に事業計画が作られていないかなど、事業の将来性も含めて審査されます。

事業計画や返済計画は、空室率や減価償却費計上の終わるタイミングと返済の関係など、具体的に立てていきましょう。

3.アパートローンの審査を有利に通過する方法

この章ではアパートローンの審査を有利に通過する方法について解説します

審査には通常、1ヶ月程度はかかります。

スムーズに進めるためにもぜひ対策しておきたい方法です。

3-1.自己資金を十分に用意する

審査を有利に通すには、自己資金を十分に用意することが重要です。

2016年12月に金融庁がアパートローンの監視強化をする以前は、フルローンで組める銀行も多くありました。
フルローンとは、全額借入金で投資を行うことです。

しかしながら、金融庁の監視強化以降は、アパートローンを組むには少なくとも10%の自己資金が求められることが一般的となっています。
ただし、10%というのはあくまでも最低ラインですので、10%よりも多く持っていレバ、それだけ審査にとって有利となります。

自己資金が多い方が審査は通りやすいのは、万が一、ローンが払えなくなってアパートを売却するような事態が生じた場合、ローン残債が回収しやすいからです。

ローン残債が売却額よりも大きいことをオーバーローン、ローン残債が売却額よりも小さいことをアンダーローンと呼びます。

自己資金が多ければ、万が一のときでもアンダーローンになりやすく、銀行がローン残債を回収できる確率が上がりますので、融資が通りやすくなるのです。

3-2.現状にあった金融機関に申し込む

申込者の属性や資産状況によって、審査に通過できる可能性のある金融機関のランクが違ってきます。

やはり、日本政策金融公庫やノンバンクなどの審査は比較的審査が通りやすく、メガバンクの審査は厳しい傾向にあります。

属性の中でも、審査の結果に与えるウエイトが大きいのは「申込者の年収」です。
もちろん資産の条件など他の要素によっても左右されますが、ここでは「それぞれの金融機関について、どの程度の年収が基準となるか」について、目安を示します。

◎年収500~700万円
日本政策金融公庫
ノンバンク

◎年収700~1,000万円
地方銀行
信用金庫
ネット銀行

x◎年収1,000万円
メガバンク

3-3.優良物件に投資する

銀行は物件の立地もある程度見ていますので、あまりにも条件の悪い立地の場合、融資が通りにくくなります。
築年数も相当に古いアパートは担保評価額が低くなるため、融資が受けにくいです。

一方で、適切な立地で新築を建てる場合は、融資が通りやすい傾向にあります。
特に、銀行と連携しているハウスメーカーが新築を建てる場合には、融資が通る確率が格段に上がります。

銀行は、基本的に大手ハウスメーカーとはほとんど提携していますので、アパートを新築するなら大手ハウスメーカーを中心に検討することが適切です。

大手ハウスメーカーを比較する際のコツについては、記事の後半で詳しく解説します。

なお、1棟目が優良物件の場合、2棟目の融資が組みやすい傾向にあります。
1棟目は安易に妥協せず、良い物件に投資し、今後も優良物件を積み上げて資産形成していくことをおすすめます。

3-4.他にローンが借入はない状態にしておく

審査を有利に通すには、融資を受ける本人が他に借入はない状態にしておくことが望ましいといえます。

アパートローンは本人の資産状況が加味されますので、カードローンや自動車ローンはない方が良いです。
また、融資額のことを考慮すれば、住宅ローンもないことが理想となります。

住宅ローンに関しては、借りていてもアパートローンを組めないということはありません。
しかしながら、銀行は個人に融資できる枠を独自に定めていますので、住宅ローンがあれば融資額は減額されます。

例えば、個人に融資可能な額を1億円としている銀行では、3,000万円の住宅ローンが残っている方に対しては7,000万円までしか貸せないということがよくあります。

住宅ローンがなければ1億円借りることができる方でも、住宅ローンがあることで満額融資が受けられなくなってしまうのです。
よって、できるだけ多くの融資を受けたい場合には、他に借入はない状態が理想となります。

3-5.実績や他の資産をアピールする

有利な融資条件を受けるには、不動産投資の実績や、不動産以外の資産も含めた資産をアピールすることもポイントです。

アパートローンは、不動産投資の未経験者よりも、不動産投資で実績を出している人のほうが、審査に通る可能性は高くなります。

また、不動産投資の経験はなくても、他に土地を持っているような場合、それらの資産も開示すると審査は通りやすいです。

実績や他の資産がないからといって、融資が受けられなくなるわけではありませんが、実績や資産をお持ちであれば積極的にアピールしていきましょう。

コラム~家賃保証型サブリースは極力選択しないこと~

アパートローンを借りる際、家賃保証型サブリースを条件としてくる銀行もあります。
家賃保証型サブリースとは、空室の状況に関わらず、固定の家賃が支払われる管理方式です。

家賃保証型サブリースは、一見すると安心できますが、空室が増えればサブリース会社から賃料減額の要請があります。

家賃保証型サブリースは、オーナーとサブリース会社との間で訴訟も多く、トラブルの多い管理契約です。

したがって、基本的に家賃保証型サブリースは選択しない方向で検討すべきです。
家賃保証型サブリースが融資の条件となっている場合は、他の銀行を検討してみることをおすすめします。

銀行もハウスメーカーに紹介してもらいながら、条件の良いところを探すようにしてください。

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4.アパートローンの返済期間は?

アパートローンの返済期間は多くの場合で20~30年です。

これには、法定耐用年数が関係しています。法定耐用年数は、所得税計上の際に減価償却費を割り出すために使われる数字です。
構造別の設定となっており、木造アパートは22年、軽量鉄骨構造では27年、鉄筋コンクリート造では47年となっています。

この期間は減価償却費を経費として計上できるため、税の負担が軽減されます。
よって、納税額が抑えられているうちにローン返済を済ませるという考え方が一般的です。

5.アパートローンを賢く組むための注意点

賢くアパートローンを組むなら、以下の2点を意識することが注意点です。

  • 返済額は減価償却費以内とする
  • 返済期間を耐用年数以内とする

減価償却は、会計上、費用にはなりますが、支出を伴わないお金です。
それに対して、借入金の元本返済額は、費用にはなりませんが、支出を伴うお金です。

両者は相反する関係にあるため、減価償却費と借入金の額を同額にすると利益とキャッシュフロー(手残りのこと)が同額になります。

(アパートローンにおける利益と、手元に残るキャッシュの関係)

借入金返済額が減価償却費よりも大きくなると、手残りが利益よりも小さくなります。
よって、返済額の目安は減価償却費以内とするのが一般的です。

また、減価償却費が計上されるのは耐用年数内だけとなります。
耐用年数を超えると減価償却費がなくなり、利益が増えてしまうため、それに伴い税金も上がってしまいます。

税金が増えた状態で借入金も残っていると、キャッシュフローが相当に悪化します。
そのため、借入金は耐用年数以内で完済することが基本です。

多くの銀行は、融資期間が耐用年数以内となっていますので、その条件に合わせて借りるようにしてください。

コラム~アパートローンと住宅ローンの違い~

アパートローンは住宅ローンと比べると、「借りにくい」、「金利が高い」、「借りる本人の資産状況が加味される」といった特徴があります。

1つ目の特徴は、アパートローンは借りにくいという点です。
少し前の話になりますが、アパートローンは2016年12月から金融庁が銀行に対して融資の監視強化を行ったことから借りにくくなってしまいました。

きっかけは、2015年1月に相続税法が改正されたことにより、一気にアパート供給が増えてしまったからです。

一方で、住宅ローンは、国民の住宅取得意欲を促すという国策が背景にあり借りやすいローンとなっています。

2つ目の特徴は、アパートローンは住宅ローンに比べると金利が高いという点です。
住宅ローンの金利が1%だとすると、アパートローンの金利は2~5%程度となります。

また、アパートローンは耐用年数内しか組むことができないことが多いです。
耐用年数は木造アパートなら22年ですので、35年で組める住宅ローンと比べると融資期間は短くなります。

アパートローンは融資期間が短いことに加え、金利も高いので毎月の返済額が大きくなりがちです。
住宅ローンに比べると、金利の負担感は大きいという違いがあります。

3つ目の特徴は、アパートローンでは、借りる本人の資産状況が加味される傾向にあるという点です。
それに対して、住宅ローンは本人の職業や勤務先、勤続年数、年齢等が重視されます。

アパートローンは、資産を多く持っている資産家の方々にとって有利なローンです。
住宅ローンとは審査の観点が異なるため、住宅ローンの審査をすんなり通った方でもアパートローンの審査はなかなか通らないといったことはあり得ます。

住宅ローンは本人の能力が重視される傾向にありますが、アパートローンは本人の資産の状況が重視される傾向が強いです。

このように、アパートローンは住宅ローンと比べると不利な点が多くなっています。
ただし、例外的に賃貸併用住宅であれば住宅ローンで建てることが可能です。

有利な住宅ローンで賃貸物件を建てたい場合には、賃貸併用住宅も効果的な選択肢の一つとなります。

6.住宅ローンで借りたお金の損しない使い方

せっかく住宅ローンを借りることができたなら、借りたお金を損せず賢く活用したいものです。
そのために気をつけたいことは、「繰り上げ返済を急がない」ことです。

住宅ローンにまつわるよくある意見として、「利息にかかる手数料を減らすために、あまったお金で返済を進めて、1年でも早く完済したほうがいい」というものがあります。

確かに、繰り上げ返済を進めることによって、数十年単位で支払うトータルの利息額を減らせるのは事実です。

ところが、この考え方には盲点があります。
それは、「お金を再投資に回せば得られるはずの利益が、繰り上げ返済をすることによって得られなくなるということです。

もしも「再投資で得られる利益の期待値」が、「返済に回すことで減らせる支払利息」を上回るのであれば、むしろ繰り上げ返済を急ぐことは“機会損失”となりかねません。

不動産投資においては、頭金にあたる自己資金を少しでも多く持っておくことによって、さらに有利な条件で融資を受け、より良い物件に投資することが可能になります。
また、繰り上げ返済にお金を回す余裕があるほど既存のアパートの運営が上手く行ってるのであれば、金融機関に対して「実績」としてアピールできるので、追加融資が受けやすくなるはずです。

あるいは、アパート経営から得られた利益を不動産投資以外のさまざまな投資へ回すという選択肢もあるでしょう。
このように、投資というのは「再投資を重ねて利益を増やしていくもの」なので、せっかく借りることができたローンは急いで返すのではなく、有効活用する方法を探すのが得策です。

また、多くの金融機関はローン契約を結ぶ際に「期限前完済手数料(ローンを予定より早く関完済した際に支払う手数料)」を条件として盛り込んでいます。
つまり、利息の支払いを節約するためにお金を回したにも関わらず、かえって別の支払いが増えてしまう、ということにもつながるので、やはり繰り上げ返済を急いでしまうのは考えものです。

7.安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

はじめてアパート経営に取り組む大家さんにとって、ローンに関する基礎的な知識を知ったとしても、実際に独力で審査に臨むのはハードルが高く感じられるのではないでしょうか。

アパートオーナーとして成功している大家さんの中には、初めてローンを借りる時点では、土地活用会社からアドバイスを得ることで融資をうまく引き出し、そこで調達した資金をうまく活用して資産を築いた方も多くいます。

土地活用会社の中には特定の銀行や金融機関の融資担当者とパイプがあり、審査に有利になるよう取り計らってくれる会社もあるので、こうした会社を有効活用することで、融資の審査で失敗する可能性を減らし、幸先の良いアパート経営のスタートをきることにもつながるはずです。

以下、安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントについてお話しします。

7-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

具体的には、

  • 賃貸用アパート
  • 賃貸用マンション
  • 賃貸用戸建住宅
  • 駐車場
  • レンタルオフィス・貸し会議室
  • 太陽光発電

などの分野があります。

したがってアパート経営を成功させるためには、賃貸用アパートの分野に強みがある会社を選ぶことから始めるべきでしょう。

7-2.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

7-3.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社を選べば、実際に取引を開始した後に不誠実な対応をされるリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのもひとつの手段です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」などを活用していくつかの土地活用会社と接点を作ったうえで、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

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