アパート経営ではローンの組み方が成否を分ける原因となります。この記事では、審査を有利に通過し、アパートローンを賢く組むための注意点などを解説します。

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公開日
2020年07月02日
変更日
2021/09/06
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営の成否が決まる!?ローンの賢い組み方とは?

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アパート経営の成否が決まる!?ローンの賢い組み方とは?

アパート経営を始める多くの方がローンを組みます。
アパートローンには一定のメリットがありますが、ローンの効果を十分に発揮させるにはしっかりとメリットの背景を知ることが重要です。

一方で、借り過ぎはアパート経営で得られる手残りを悪化させる原因にもなるため、良くありません。

アパートローンのメリットを最大限に発揮させるには、適切な範囲でローンを組むことが必要です。

そこでこの記事では、メリットや審査を有利に通過する方法をご紹介するとともに、ローンを上手に組むための注意点を解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、メリットを最大限に享受するための知識を得てください。

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竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.アパートローンを組むメリット

最初にアパートローンを組むメリットについて紹介します。

1-1.相続税対策となる

アパート経営は相続税対策のために行う方も多いですが、アパートローンを組むことは相続税対策にもなるという点がメリットです。

借入金は、相続時のローン残債がマイナスの資産として評価されます。
例えば1億円の資産を持っている方でも、6,000万円のローンが残っている場合は、その人の財産評価額は4,000万円ということです。

相続税は4,000万円を元に計算されるため、相続時は借入金が残っている方が相続税を節税することができます。

一方で、借入金を使うことで、被相続人(他界する方)の現金を過剰に減らすことが防止できます。
被相続人に現金が残っていると、相続人に対して現金も残すことが可能です。

相続税は現金納付が原則ですので、相続人(資産を受け継ぐ人)にも現金を引き継がせないと納税が厳しくなります。

相続では、不動産だけを残してしまうと相続人の納税負担が重くなるため、バランス良く現金も残しておくことが必要なのです。

このように相続人の納税のための現金を確保することを相続税の「納税対策」と呼びます。
ローンを組んでアパート経営を行うことは、被相続人の現金をいたずらに減少させることを防ぐため、納税対策にもなるのです。

1-2.レバレッジ効果を得られる

アパートローンはレバレッジ効果を得られる点もメリットです。
レバレッジ効果とは、ローンを組むことで自己資金に対する利回りが大きくなる現象のことを指します。

レバレッジとは、「てこ」という意味です。
てこの原理のように、少ない自己資金で大きなリターンを得ることから、レバレッジ効果と呼ばれています。

以下にレバレッジ効果の具体例を示します。

【レバレッジ効果の例】

自己資金3,000万円と借入金7,000万円を使い、1億円で実質利回りが7%のアパートを建築することを考えます。

実質利回りとは収入から支出(借入金返済額を除く)を引いた純収益の投資額に対する割合のことです。
実質利回りが7%ですので、得られる年間収益は700万円(=1億円×7%)となります。

ここで7,000万円は2.0%の固定金利で22年間借りるとします。
元利均等返済(元本返済額と利息の合計が毎月一定額になる返済方法)で返済する場合、返済金額は年間約394万円となります。

年間収益である700万円から年間返済額394万円を差し引くと、約306万円が残ります。
約306万円は自己資金3,000万円に対しては約10.2%の利回りとなります。

同じ1億円のアパートを全額自己資金で建てた場合、このアパートの実質利回りは7%でしたので、自己資金に対して7%の利回りしか得られないことになります。

しかしながら、借入金を使ったことにより自己資金に対する利回りを7%から10.2%まで上げることができました。

これは、借入金を使うことによって少ない自己資金でも大きな収益を得ることができたのが理由となります。

つまり、レバレッジ効果(てこの原理)が働いたため、自己資金に対する投資効率を上げることができたのです。

このように、ローンにはレバレッジ効果を生むというメリットがあります。
より効果的なアパート投資を行うには、ローンを上手く活用する必要もあるのです。

2.アパートローンの審査を有利に通過する方法

この章ではアパートローンの審査を有利に通過する方法について解説します。

2-1.自己資金を十分に用意する

審査を有利に通すには、自己資金を十分に用意することが重要です。

2016年12月に金融庁がアパートローンの監視強化をする以前は、フルローンで組める銀行も多くありました。
フルローンとは、全額借入金で投資を行うことです。

しかしながら、金融庁の監視強化以降は、アパートローンを組むには少なくとも10%の自己資金が求められることが一般的となっています。

ただし、10%というのはあくまでも最低ラインですので、10%よりも多く持っていた方が審査は通りやすいです。

自己資金が多い方が審査は通りやすいのは、万が一、ローンが払えなくなってアパートを売却するような事態が生じた場合、ローン残債が回収しやすいからです。

ローン残債が売却額よりも大きいことをオーバーローン、ローン残債が売却額よりも小さいことをアンダーローンと呼びます。

自己資金が多ければ、万が一のときでもアンダーローンになりやすく、銀行がローン残債を回収できる確率が上がりますので、融資が通りやすくなるのです。

2-2.優良物件に投資する

審査を有利に通すには、優良物件に投資することがポイントとなります。
銀行が優良物件と判断するポイントは「立地」と「築年数」の2つです。

銀行は物件の立地もある程度見ていますので、あまりにも条件の悪い立地の場合、融資が通りにくくなります。
築年数も相当に古いアパートは担保評価額が低くなるため、融資が受けにくいです。

一方で、適切な立地で新築を建てる場合は、融資が通りやすい傾向にあります。
特に、銀行と連携しているハウスメーカーが新築を建てる場合には、融資が通る確率が格段に上がります。

銀行は、基本的に大手ハウスメーカーとはほとんど提携していますので、アパートを新築するなら大手ハウスメーカーを中心に検討することが適切です。

大手ハウスメーカーでアパート建築を検討するなら、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」の無料のプラン一括請求サービスの利用がおススメとなります。

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大手ハウスメーカーは実績数が多いため、どの銀行が借りやすいか、金利が一番低いところはどこかといった情報をタイムリーに把握しています。
銀行も紹介してくれますので、融資面を考慮すれば大手ハウスメーカーの力を借りない手はありません。

HOME4U オーナーズ」なら、融資情報を豊富に持った大手ハウスメーカーに無料で相談できますので、新築の際はぜひご利用ください。

尚、1棟目が優良物件の場合、2棟目の融資が組みやすい傾向にあります。
1棟目は安易に妥協せず、良い物件に投資し、今後も優良物件を積み上げて資産形成していくことをおススメします。

2-3.他に借入はない状態にしておく

審査を有利に通すには、融資を受ける本人が他に借入はない状態にしておくことが望ましいといえます。

アパートローンは本人の資産状況が加味されますので、カードローンや自動車ローンはない方が良いです。
また、融資額のことを考慮すれば、住宅ローンもないことが理想となります。

住宅ローンに関しては、借りていてもアパートローンを組めないということはありません。
しかしながら、銀行は個人に融資できる枠を独自に定めていますので、住宅ローンがあれば融資額は減額されます。

例えば、個人に融資可能な額を1億円としている銀行では、3,000万円の住宅ローンが残っている方に対しては7,000万円までしか貸せないということが良くあります。

住宅ローンがなければ1億円借りることができる方でも、住宅ローンがあることで満額融資が受けられなくなってしまうのです。
よって、できるだけ多くの融資を受けたい場合には、他に借入はない状態が理想となります。

2-4.実績や他の資産をアピールする

有利な融資条件を受けるには、不動産投資の実績や他の資産をアピールすることもポイントです。

アパートローンは、不動産投資が初心者よりも実績のある方の方が審査は通りやすくなります。

また、不動産投資の経験はなくても、他に土地を持っているような場合、それらの資産も開示すると審査は通りやすいです。

実績や他の資産がなくても融資は受けられますが、あればアピールした方が断然審査が通りやすくなります。

コラム~家賃保証型サブリースは極力選択しないこと~

アパートローンを借りる際、家賃保証型サブリースを条件としてくる銀行もあります。
家賃保証型サブリースとは、空室の状況に関わらず、固定の家賃が支払われる管理方式です。

家賃保証型サブリースは、一見すると安心できますが、空室が増えればサブリース会社から賃料減額の要請があります。

家賃保証型サブリースは、オーナーとサブリース会社との間で訴訟も多く、トラブルの多い管理契約です。

したがって、基本的に家賃保証型サブリースは選択しない方向で検討すべきです。
家賃保証型サブリースが融資の条件となっている場合は、他の銀行を検討してみることをおススメします。

銀行もハウスメーカーに紹介してもらいながら、条件の良いところを探すようにしてください。

3.アパートローンを賢く組むための注意点

賢くアパートローンを組むなら、以下の2点を意識することが注意点です。

  • 返済額は減価償却費以内とする
  • 返済期間を耐用年数以内とする

減価償却は、会計上、費用にはなりますが、支出を伴わないお金です。
それに対して、借入金の元本返済額は、費用にはなりませんが、支出を伴うお金です。

両者は相反する関係にあるため、減価償却費と借入金の額を同額にすると利益とキャッシュフロー(手残りのこと)が同額になります。

借入金返済額が減価償却費よりも大きくなると、キャッシュフローが利益よりも小さくなります。
よって、返済額の目安は減価償却費以内とするのが一般的です。

また、減価償却費が計上されるのは耐用年数内だけとなります。
耐用年数を超えると減価償却費がなくなり、利益が増えてしまうため、それに伴い税金も上がってしまいます。

税金が増えた状態で借入金も残っていると、キャッシュフローが相当に悪化します。
そのため、借入金は耐用年数以内で完済することが基本です。

多くの銀行は、融資期間が耐用年数以内となっていますので、その条件に合わせて借りるようにしてください。

コラム~アパートローンと住宅ローンの違い~

アパートローンは住宅ローンと比べると、「借りにくい」、「金利が高い」、「借りる本人の資産状況が加味される」といった特徴があります。

1つ目の特徴は、アパートローンは借りにくいという点です。
少し前の話になりますが、アパートローンは2016年12月から金融庁が銀行に対して融資の監視強化を行ったことから借りにくくなってしまいました。

きっかけは、2015年1月に相続税法が改正されたことにより、一気にアパート供給が増えてしまったからです。

一方で、住宅ローンは、国民の住宅取得意欲を促すという国策が背景にあり借りやすいローンとなっています。

2つ目の特徴は、アパートローンは住宅ローンに比べると金利が高いという点です。
住宅ローンの金利が1%だとすると、アパートローンの金利は2~5%程度となります。

また、アパートローンは耐用年数内しか組むことができないことが多いです。
耐用年数は木造アパートなら22年ですので、35年で組める住宅ローンと比べると融資期間は短くなります。

アパートローンは融資期間が短いことに加え、金利も高いので毎月の返済額が大きくなりがちです。
住宅ローンに比べると、金利の負担感は大きいという違いがあります。

3つ目の特徴は、アパートローンでは、借りる本人の資産状況が加味される傾向にあるという点です。
それに対して、住宅ローンは本人の職業や勤務先、勤続年数、年齢等が重視されます。

アパートローンは、簡単にいうと資産家であれば借りやすいローンです。
住宅ローンとは審査の観点が異なるため、住宅ローンの審査をすんなり通った方でもアパートローンの審査はなかなか通らないといったことはあり得ます。

住宅ローンは本人の能力が重視される傾向にありますが、アパートローンは本人の資産の状況が重視される傾向が強いです。

このように、アパートローンは住宅ローンと比べると不利な点が多くなっています。
ただし、例外的に賃貸併用住宅であれば住宅ローンで建てることが可能です。

有利な住宅ローンで賃貸物件を建てたい場合には、賃貸併用住宅も効果的な選択肢の一つとなります。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営のローンについて解説してきました。

アパート経営でのローンには、「相続税対策となる」、「レバレッジ効果を得られる」といった2つのメリットがあります。

アパートローンの審査を有利に通すには、「自己資金を十分に用意する」、「優良物件に投資する」、「他に借入はない状態にしておく」、「実績や他の資産をアピールする」といったことを意識してください。

アパートローンを実際に組むことになったら、「返済額は減価償却費以内とする」、「返済期間を耐用年数以内とする」の2点に注意して組むことをおススメします。

ローンの基礎知識を押さえて、アパートローンのメリットを最大化して頂ければ幸いです。

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