土地を活用して収益を得たいと考えている方、具体的な方法がわからず悩んでいる方へ、14種類の土地活用方法とそれぞれのメリット・リスクを解説していきます。

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公開日
2020年09月10日
変更日
2020/09/10
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

14種類の土地活用方法|それぞれのメリット・リスクを解説

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14種類の土地活用方法|それぞれのメリット・リスクを解説

土地の活用方法についてお悩みでしょうか。土地活用にはさまざまな種類がありますが、どのような土地活用方法が向いているかは、土地の条件により異なります
この記事では、土地を活用して収益を得たいと考えている方に向けて14種類の土地活用方法とそれぞれのメリットとリスクについて解説します。
所有する土地に最適な活用の方法を探す参考にしてください。

1.「14種類の土地活用方法」とメリット・リスク

14種類の土地活用方法とメリット・リスク

土地活用を検討しているのであれば、複数の土地活用方法の中から希望の収益額や土地の立地条件など、状況に応じて適したものを選ぶことが大切です。
ここでは、土地活用方法を、基本的な14種類に分け、それぞれの概要のほか、【メリット】【リスク】について説明します。

活用方法 活用の種類 (1)初期投資額 (2)土地適応性 (3)収益性 (4)管理難易度 (5)安定性 (6)転用性 (7)節税効果
自分で賃貸経営をする 1-1賃貸住宅経営 1-1-1賃貸アパート ×
1-1-2賃貸マンション(一棟) × ×
1-1-3賃貸併用住宅 ×
1-1-4戸建て賃貸
1-2コンビニエンスストア経営 × ×
1-3オフィスビル経営 × × ×
1-4駐車場経営 ×
1-5医療系施設経営 × ×
1-6介護系施設経営 住居系 ×
通所系 ×
1-7太陽光発電 ×
貸す 1-8定期借地 ×
共同で活用する 1-9等価交換 × ×
1-10土地信託 × ×
売る 1-11売却 ×

※各評価は当サイト独自調査、判断による

【各項目の説明】

(1)初期投資額:最初にかかる金額はどの程度か(≒始めやすさ)
(2)土地適応性:用途地域などの利用規制は緩いか、厳しいか
(3)収益性  :土地活用で得られる利益の大きさはどれくらいか
(4)管理難易度:管理にかかる手間はどの程度か(≒維持費、コストがどの程度かかるか)
(5)安定性  :経営が安定しており続けやすいか(≒物件賃貸経営なら、退去リスクは低いか高いかも)
(6)転用性  :別の土地活用方法や用途へ変更・転用できるか
(7)節税効果 :相続税、固定資産税などの節税効果はあるか

1-1.賃貸住宅経営

賃貸アパートや賃貸マンションなど居住用建物を建て、賃貸することで得られる家賃を収益とする方法です。基本的には規模が大きくなるほど投資額が大きくなりますが、収益性も高くなります。

どの賃貸住宅経営にもいえることですが、「建てただけ」で入居者が集まり家賃収入が永続的に得られるわけではありません。「経営」のためにオーナーが考えるべきこと、なすべきこと、かけるべきコストは様々にあります。立地ごとのニーズ、メリットとリスク、リスクをおさえて堅実な賃貸経営を行えるかがポイントとなります。

1-1-1.賃貸アパート

賃貸アパート経営は、土地活用として比較的なじみがあり、初心者でも始めやすいとされています。土地の有効活用のほかに、相続税などの対策や、老後の年金生活を補う収入を見込んでアパート経営を始めるケースが考えられます。
アパートの多くは2階建て~3階建てまでの高さで木造または軽量鉄骨造になるため、建設費はマンションと比較して少なく抑えられます。そのため、居室数をある程度確保することで、利回りを高くすることが可能です。

【メリット】

【リスク】

【参考記事】

アパート経営はなぜ儲かるのか?収益のしくみとコツを徹底解説

 

アパート経営を始める際、一番重要なのは「できるだけ多くの企業から提案を受け、しっかり比較すること」です。
複数の会社にアパート建築プランを請求し、それぞれの会社の特徴を比較してください。建築にかかわることはもちろん、ターゲット設定や収支計画、竣工後の入居募集や管理業務なども含めて提案内容を比較することをおすすめします。

HOME4U 土地活用」なら、アパート経営の実績豊富な会社に一括で建築プランを請求できます。ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用してください。

1-1-2.賃貸マンション

賃貸マンション経営も、土地活用としてアパート経営同様、比較的なじみがあるかもしれません。マンションはアパートと異なりRC造が多く初期投資額が大きい分、難易度は上がりますが、立地条件などにもよるものの安定した収入が長期間得られる土地活用方法といえるでしょう。

【メリット】

【リスク】

マンション経営のリスクに対処し、長期安定収入を叶えるマンション経営を行うことは、どのハウスメーカーや建設会社を選ぶかにかかっています。
ですので、複数の会社にマンション建築プランを請求し、比較してそれぞれのハウスメーカーや建設会社の特徴を知って選ぶことが重要です。

HOME4U 土地活用」なら、マンション経営の実績豊富な会社に一括で建築プランを請求できます。ぜひ「HOME4U 土地活用」を活用いただき、マンション経営に有益な提案をしてくれる会社を見つけてください。

1-1-3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、一つの建物にオーナーの自宅と複数の賃貸用居室が併存する住宅をいいます。
賃貸併用住宅は、収益物件の中では例外的に住宅ローンが利用できる(※条件あり)ため、ローンの負担を軽減して収益を得たい比較的若い世代のほかにも、最近は子供が独立した後に空き部屋の多くなった戸建てを建て替え、家賃収入を老後の生活費として利用したいシニア層にも選ばれています。

※自宅部分の占有面積が建物の床面積全体の2分の1以上の条件を満たす場合は、アパートローンより金利の低い住宅ローンを利用できます。さらに、自宅の床面積が50平米以上の場合は住宅ローン控除が適用可能。2019年10月の消費税増税を受け、それまでは10年だった控除期間が13年に延長されたため、13年間は住宅ローン年末残高の1%の還付を受けられます。

【メリット】

【リスク】

【参考記事】

賃貸併用住宅の費用はいくら?上手なコストダウン方法を解説

 

ハウスメーカーの中でも、賃貸併用住宅を得意とする企業は限られています。賃貸併用住宅の施工実績が豊富で、ノウハウを持った会社を選ぶことが大切です。
よい企業を選び出すコツは、複数の企業の提案を比較して、優れた提案をしてくれる企業を選ぶことです。

比較検討する際には「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」をぜひ活用してください。「HOME4U)土地活用」なら、簡単な入力だけで、賃貸併用住宅に強みをもった複数の大手企業から、設計プランの提案を受けられます。

1-1-4.戸建て賃貸

戸建て賃貸経営は、一戸建てを建てて入居者を募集し、入居者からの賃料を収益とする方法です。土地活用のために土地オーナーが居住用とは別に一戸建てを建てて賃貸に出すものをここでは指します(転勤などの理由により、住んでいた住居を賃貸に出すものは除きます)

戸建て賃貸経営がアパート経営やマンション経営と異なるのは、一戸で比較的大きな家賃収入が期待できること、ファミリー世帯が入居者の中心になるため需要のある時期が1年のうち偏る傾向があることです。またいったん入居すると長く同じ入居者が住み続ける傾向があります。
そのため、立地条件が戸建て賃貸ニーズのある地域と合えば、安定した家賃収入を継続して得ることができます。

【メリット】

【リスク】

1-2.コンビニエンスストア経営

おもに幹線道路沿いのロードサイドにある土地にコンビニの店舗を建てて、テナント料を収益とする方法です。
ロードサイド店舗はオフィスビル経営と同様、居住用施設と比べて収益を大きくしやすいというメリットがあります。ただし、ロードサイドにある土地であっても必ずしも集客がうまくいくわけではないため、立地条件が鍵となります。

  • リースバック方式:コンビニ店舗をオーナーが建てて事業者に貸し出す方法。建物があるぶん、賃料収入が高い
  • 事業定期借地方式:土地オーナーは土地だけを事業者に貸し、建物は事業者が建てる。リスクが低い分賃料収入は低い

【メリット】

【リスク】

1-3.オフィスビル経営

オフィス用の施設(ビルなど)を建て、入居したテナントから賃料を得る方法です。
活用したい土地がオフィス街にあるなど、立地に恵まれておりテナント需要が十分に見込める場合は、賃貸アパート・マンション経営等と比較して大きな収益が見込めます。
一方、立地条件が悪い場合は、経営が難しくなるリスクが高くなります。

【メリット】

【リスク】

1-4.駐車場経営

駐車場経営 駐車場イメージ

土地を舗装して駐車場にし、利用料を得る方法です。
月極駐車場とコインパーキングがあり、コインパーキングにする場合は専用の機材が必要なことから初期費用がやや高くなります。
とはいえ、いずれにしても他の土地活用と比べると初期投資額は少なく、リスクは低く、始めやすい土地活用方法です。一方、リスクが低い分、収益額も小さいのが一般的です。

【メリット】

【リスク】

時間貸し駐車場を始めようと考えているなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の無料のプラン一括請求サービスを利用することをおススメします。
「HOME4U 土地活用」は、複数の事業者から賃料の見積もりなどもまとめて取ることができます。
賃料やサービスの比較は駐車場経営成功のための重要なステップです。ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用してみてください。

1-5.医療系施設経営

医療施設用の建物を建てて、入居した医療事業者から賃料を得る方法です。「医療モール」などとも呼ばれます。
オーナーはビルを建て(または敷地内に複数の建物が集う場合もある)、診療科目が異なるクリニックを入居させます。利用者の利便性アップのため、調剤薬局などを併設する場合も多くあります。
人口の多い都市部での展開のほか、広い駐車場を確保することで郊外でも成功できる可能性が高くなります。

【メリット】

【リスク】

1-6.介護系施設経営

老人ホームなど、介護系施設を建てて事業者に貸し出し、賃料を得る方法です。高齢者向けの施設ということもあり、郊外にある土地でも活用できる可能性がある点がポイントです。
国や自治体の設ける基準を満たす必要があるため、初期投資額が高額になりやすいですが、その一部については補助金を活用することができます。
老人ホームなど介護施設の運営を検討しているのであれば、まずはよい事業者を見つけるところから始める必要があるといえるでしょう。

【メリット】

【リスク】

1-7.太陽光発電経営

太陽光発電投資は、集客を必要としないため、郊外の土地でも活用できるのがポイントです。
他の土地活用のほとんどにおいて立地が非常に重要なポイントとなるのに対して、この点は大きなメリットだといえます。

【メリット】

【リスク】

※例えば、2019年(令和元年)11月に、FIT移行前の制度である余剰電力買取制度の対象であった10キロワット未満の住宅用太陽光発電の固定買取が終了(2020年以降も継続が決定している)。

<参考:出力規模による売電価格>

10キロワット未満 10~50キロワット未満 50以上250キロワット未満 250キロワット以上
2020年度 21円 13円+税 12円+税 入札制度により決定

引用:経済産業省 資源エネルギー庁「なっとく!再生可能エネルギー 固定価格買取制度
※年度により買取価格は異なります

1-8.定期借地

土地を貸して地代を得る方法です。
ただし、借地人が土地の上に建物を建てた場合、地主が土地を利用したいと思ったタイミングで借地契約を解除しづらいという問題があります。
また、借地料の相場は固定資産税の3倍程度とされており、安定的に収益を得られるとはいえ、収益性はかなり低くなります。

【メリット】

【リスク】

1-9.等価交換

等価交換は、土地オーナーが建設会社(ディベロッパー)などと契約を結び、土地の全部または一部を提供して建物を建築してもらう方法です。建設された建物と土地に対して、元々の土地と等しい価値の区分所有権を得ることができることから「等価交換」とよばれます。
都市部の路線価が高い土地や、開発予定地域に該当している土地を所有している人に向いており、ディベロッパーから声がかかる場合が多いです。
ローンの負担なく、効率的に土地活用をする方法といえます。

【メリット】

【リスク】

1-10.土地信託

比較的立地のよい場所に土地を所有しているが、土地活用にあまり造詣が深くなく、所有したままで活用方法を迷っている場合のひとつの選択肢になりえます。
土地を土地活用のプロに預けて運用してもらい、上がった収益から配当金を受け取る方法です。
土地信託には、信託会社との「信託契約」が必要になります。ただし、都心にあるなど、その土地自体に高い価値がなければ信託契約を結ぶのは難しいといえるでしょう。

【メリット】

【リスク】

1-11.売却

土地を売却して売却代金を得る方法です。
すぐにまとまったお金を手にすることができますが、土地活用による継続的な収益は得られないことを考慮する必要があります。

【メリット】

【リスク】

もしも土地の売却を検討するなら、販売実績が多く、信頼できる不動産会社を選びたいものですよね。そのためにも複数の会社に査定を依頼するとよいでしょう。

複数の会社に土地の売却を相談し、査定依頼をする際は、不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」が便利です。
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2.土地活用方法の選び方で失敗しないために

ここまで、14種類の土地活用についてメリット・リスクと併せてご紹介しました。

土地活用を考える際は、どの点を最も重視するかに着目して活用方法を選ぶ必要があります。
この記事でご紹介した7つの項目内容を参考に、どの土地活用方法が所有地に適しているのか検討してみるとともに、専門家のアドバイスを参考にして判断するようにしてください。

とはいえ、ここに挙げた以外にも土地活用の種類はさらに何十種類もあります。あなたの土地に最適な土地活用方法をオーナーが一人で選ぶのは非常に難易度の高いことといえるでしょう。
また、土地活用を問い合わせるにも、1社だけに絞って相談すると、その1社の企業の得意な土地活用方法や建築できるものを勧められる可能性もあります。
ですから、複数の、信頼できる企業の提案を受け、プランの計画内容やかかる費用を十分に比較してから選ぶことが大切です。

複数の信頼のおける企業の提案を同時にほしいときに便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」のプラン請求サービスです。

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受けた複数の企業の複数の提案から、ここに挙げた7つの項目も参考に、「初期投資額が低いほうがいい」「収益性の高いものがいい」「管理の手間がかからないものがいい」など、オーナーの最も重視するものにそった提案を選べば失敗を回避することが可能になります。

土地活用を検討し始めたという方は、「HOME4U 土地活用」でプラン請求することから始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

14種類の土地活用方法についてそれぞれのメリット・リスクと併せて解説しました。
土地活用にはさまざまな方法があり、土地の立地条件やオーナーがどのくらいの収益を得たいかなどの意向により、適した土地活用方法が異なります。
それぞれの土地活用方法のメリット・リスクをしっかりと把握したうえで、専門家のアドバイスを受けながら、所有地に最適な土地活用方法を見つけてください。

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