空き家の放置は犯罪の温床になるケースもあり危険です!「貸す」「土地活用する」「売る」といった対処を的確に行うためのポイントややり方を紹介します。

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公開日
2020年09月17日
更新日
2021/09/01
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【空き家を活用するための全知識】具体例と注意点を解説

【空き家を活用するための全知識】具体例と注意点を解説

「空き家をどうにか活用したい!」というお悩みが増えています。
他人から見れば「住まないなら売ってしまえば?」と思うようなケースでも、本人たちにしてみれば思い入れのある家を手放すのは忍びないものです。

でも、空き家をそのまま放置していると「税金や無駄な維持費が発生する」、「害獣のすみかになり近隣に迷惑をかける」、「知らないうちに不法使用される」、「放火被害」といった様々なリスクにさらされ、資産を目減りさせてしまう結果になるかもしれません。

そんなリスクを回避するには、空き家を「活きた資産」として「活用」することが唯一の対応方法です。

空き家を活用する方法としては、

(1)そのまま貸す。
(2)駐車場やアパート等に変えて活用する。
(3)売却して金融資産に変えて有効活用する。

の3種類があります。

とはいえ、どれを選んだら良いのか、ぱっと判断できる方は少ないと思います。

そこでこの記事では、それぞれの活用方法の検討の仕方や始め方など、空き家の活用方法について徹底的に解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、納得のいく活用方法を見つけ、賢くリスク回避してください。

1.空き家をそのまま保有しておくメリット・デメリット

1.	空き家をそのまま保有しておくメリット・デメリット

まずは、空き家をそのまま放置しておくとどんなメリット・デメリットが生じるのか、解説していきます。
特にデメリットに関しては、あとから「こんなことになるなんて…」と後悔しないよう、しっかり押さえておいてください

1-1.メリット

空き家を所有しておくメリットは、将来、自分や子供が好きなタイミングで住むことができる点です。
人に貸してしまうと、自分が住みたいときにスムーズに退去してもらえるとは限りませんので、親族がすぐに住む可能性があるなら空き家にしておくほうが良いかもしれません。

ただし、人が住んでいない家は、驚くほどのスピードで傷んでいきます。
最悪は「借り手も買い手も見つからない」ような物件になってしまいます。
ですので、空き家を保有する場合には、自分たちでしっかり手入れをするか、定期的に換気をしたり、問題が生じていないかチェックしてもらえるような「空き家管理サービス」を利用するのがおすすめです。

1-2.デメリット

空き家をそのままにしておくと、多くのデメリットがあります。
主なものを3つ紹介していきます。

●痛い出費!毎年「固定資産税」等がかかり、今よりも上がるリスクがある

土地や建物を所有していると、毎年、「固定資産税」や「都市計画税」がかかります。
しかも、空き家をそのままにしていると、これらの税金は今よりも上がってしまう可能性があるのです。
これは国が空き家の社会問題を解決すべく2015年に制定した、「空家等対策の推進に関する特別措置法」によるものです。

この法律に規定された「特定空家等」に該当した場合、住宅用地に対する「固定資産税の軽減措置」を失います。
住宅の敷地の課税標準は、200平米まで固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されているので、これらの軽減措置がなくなると、通常の更地にかかる税金がかかるようになってしまいます。

●命の危険も!?放火、不法投棄、倒壊、近隣トラブルのリスクがある

税金の問題だけではなく、様々なトラブルが起きるリスクもあります。
誰も手入れをしないままの空き家は、築年数が経って老朽化が進むと落下物や倒壊などの心配があります。
落下物や倒壊によりケガ人が出たり、命の危険に関わるような事が起きてしまうと、責任を問われることになるので厳重な注意が必要です。
また、虫害、放火、不法投棄、不審者侵入等のリスクを抱え、景観を損なったり雑草の繁茂などで近隣トラブルが発生する恐れもあります。

●売却しにくくなるリスクがある

空き家を放置していると、ますます買い手が見つかりにくくなる可能性がある点にも注意してください。
買い手がつかなくなる1つ目の理由は、中古の一戸建てを売却するとき、建物は少しでも新しく、状態が良いほうが有利ということにあります。いくら安く売り出されていても、リフォームやリノベーションに多額を要するような物件は、敬遠されることの方が多い傾向です。
さらに2つ目の理由として、郊外や地方の空き家の増加傾向が続いており、今後さらに空き家が増えると、今よりもさらに売却しにくい市場になっていくことが挙げられます。

このように、空き家をただ保有している状態では様々なリスクが想定されますので、早めに対処することをおすすめします。
続く第2章から、「そのまま貸す」、「別の形で土地活用する」、「売却する」の3つの対処について、具体的に解説していきます。

2.空き家をそのまま貸す場合

まず、空き家をそのまま誰かに貸す方法について見ていきます。

2-1.空き家をそのまま貸すケースとは?

空き家を貸すためには、借りたいという需要がなければ成立しません。
ある程度、立地が良好で、建物の状態もよいことが条件になります。

貸家として活用すれば毎月家賃収入を得ることができますし、人が住んでいるほうが建物を良好に維持しやすくなります。
築年数に応じてリフォームや修繕は必要になりますが、アパートなど他のものに建て替えるのと比べれば初期投資は少額です。

空き家をそのまま貸す方法が向いているのは、例えば、

といったケースが挙げられます。

なお、立地条件によっては、一般的な居住用として貸すのではなく、シェアハウス、民泊、貸店舗として活用できる可能性もあります。

2-2.空き家を貸すまでの流れ

空き家を貸すときには、管理会社に空き家の管理を委託すれば、入居者の募集や家賃回収などを任せることができるので、手間がかかりません。
全面的なサポートを受けられ、専門知識がなくても安心して賃貸経営ができるのでおすすめです。

管理会社を探したいときには、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用すると便利です。
一括で複数の管理会社に相談を申し込むことができるので、家賃査定を受けて、各社の管理サービスの違いをじっくり比較検討してみてください。

2-3.空き家を貸すときのポイント

何事もポイントを押さえてから始めた方が、トラブルなくスムーズに進みます。
ここでは、「空き家を貸すときに知っておいていただきたいポイント」をご紹介します。
4つありますので、順番に見ていきましょう。

(1)普通借家か定期借家か慎重に選ぶ

普通借家契約」で家を貸した場合には、「正当事由」がない限り、契約は基本的に更新されるのでご注意ください。
「オーナーが転勤から戻ったので住みたい」というだけでは、退去してもらうことはできません。
数年後に確実にオーナーが住みたいという事情があるときには、契約の更新がない「定期借家契約」で貸すようにすれば、家を確実に手元に戻すことができます。
ただし「定期借家契約」は、「普通借家契約」よりも家賃相場は低めになってしまうのが一般的です。

(2)ある程度の出費は覚悟する

築年数が経っていると、貸し出し前にリフォームや修繕が必要になる場合があります。
また、貸し出した後に設備の故障などが生じた場合、通常の利用方法に伴う不具合なら修繕費用はオーナーが負担することになるので、手元に資金を用意しておくことも大切です。

(3)どこでも貸せるわけではない

需要のないエリアでは借り手が見つからず、結局空き家のままになってしまう可能性があります。
借り手が見つかる見込みがあるのか、しっかりリサーチしてからリフォーム等を行ってください。

(4)補助金制度の有無を調べる

空き家を貸し出す際の改修費用の補助金がある市町村もあります。
この事業は、空き家に住んでもらうことで移住者を増やしたい自治体にみられます。
「空き家バンク」に登録する、などの要件があることが多いので、自治体にご確認ください。

3.空き家を土地活用に転用する場合

次に、空き家を取壊して、他の用途に変えて活用する場合についてみていきます。

3-1.空き家を土地活用に転用するケースとは?

空き家を土地活用に転用するのが向いているのは、次のようなケースです。

  • 築年数が相当に経過しており、老朽化が深刻な場合
  • そのエリアでは一戸建てを借りたいという需要が少ない場合
  • 建て替えれば高い収益性が見込める場合
  • 思い入れがあるので手放したくないと感じる場合

空き家を他の用途に変えて活用するには、具体的に言うと次のような方法があります。

(1)アパート、マンション、貸店舗経営
(2)月極駐車場、コインパーキング
(3)太陽光発電用地、資材置場

それぞれの具体的な特徴は次のとおりです。

(1)アパート、マンション、貸店舗経営

土地活用の中で最も多くの方に選ばれるのは、アパート・マンション経営です。
コンスタントに収益が得られるだけでなく、相続税対策ができたり、生命保険代わりにもなる点が人気の秘密です。
生命保険機能とは、アパートローンを借り入れる際に「団体信用生命保険」に加入すれば、万が一のときに保険金が下りてローンが全額返済され、借金のないアパートを遺族に残せることです。

アパート、マンション経営は、駅から徒歩圏内のエリアや、居住環境の良好な住宅地に向いています。
大通り沿いや商業地なら、貸店舗が向いていることもあります。
これらの土地活用には建築コストがかかるため、採算がとれる立地なのか市場調査を踏まえた試算が必要です。

(2)月極駐車場、コインパーキング

駐車場のニーズがある場所なら、比較的簡単に、少額の初期投資でスタートすることができます。
特にコインパーキングの場合は、専門の事業者に毎月一定額で土地を貸して運営してもらう方法が主流なので、手間なく収入が得られるのが魅力です。
駐車場経営は始めやすく辞めやすいため、10年後、20年後に親族がその土地に家を建てる可能性があるという場合にも向いています。
ただし、家を取壊すと「住宅用地の軽減措置」がなくなってしまい、固定資産税等が上がるという点には注意が必要です。

(3)太陽光発電用地、資材置場

郊外や地方の場合でも、土地を有効活用する方法はあります。
周辺に家が少ない場所は、太陽光発電用地に向いている可能性があります。
敷地面積が広いなら、資材置場として借りたいという需要があるかもしれません。
経済産業省のホームページ」なども、あわせて参考にしてみてください。

3-2.空き家を土地活用に転用するまでの流れ

ベストな活用方法を見つけることは簡単ではありません。
周辺エリアの賃貸市場や、法規制、土地の面積や形状などを総合的に考慮する必要があるため、土地活用の未来予想図を自力で描ける人はめったにいません。

土地活用の可能性を模索したい方には、まず最初に「プロの力を借りる」ことをおススメします。

HOME4U オーナーズ」は、空き家の所在地や土地のおおよその面積など簡単な項目を入力するだけで、アパート経営・駐車場経営・トランクルーム・太陽光発電など、様々な土地活用の専門企業やハウスメーカーが自動でピックアップされ、それらの企業にまとめて提案依頼が行える便利なサービスです。

HOME4U オーナーズ

建築費・初期費用・工期・収支計画・ランニングコスト・管理手数料などは、企業によって違いがありますので、まずは複数の企業に「どんな土地活用が良いのか、資金はいくらくらい必要なのか、いつ頃から始められそうか」など相談の上、プラン提案を受けてみてください。

各社の提案を比べていく中で、自分の立地や予算に適したものがどれなのかが見えてきますので、どんな活用が良いのか迷っている方は、最初は幅広く話を聞いてみると良いでしょう。

3-3.土地活用に転用するときのポイント

土地活用に転用する場合、後悔や失敗を回避するために、次の2つのポイントを押さえておくことをおススメします。
順番に紹介していきます。

(1)比較検討して最適な土地活用を選ぶ

まず必ず実行していただきたいのは、複数の建築会社や専門企業から土地活用プランの提案を受けて、じっくり比較検討することです。
コストや収益性の違いなどを比較すれば、おのずと優れたプランを見極めやすくなります。
それぞれの企業の得意分野、ノウハウの違い、担当者との相性などを考慮して、信頼できるパートナー企業を見つけることをおすすめします。
これを十分に比較検討しておかないと、あとになって「もっと良い話のある企業があったのに…」や「この担当者はあまり親身になってくれないから、色々相談しにくいな…」など後悔や不満の要因になりますので、注意してください。

(2)補助金制度について調べる

空き家の放置を減らすために、取壊し費用の助成制度がある市区町村もあります
建築時期や、税金の滞納がない、などの要件が定められている場合があるので、各地方自治体にご確認ください。

例:東京都江戸川区「老朽住宅除却工事助成制度」

4.空き家を売却する場合

最後に「売却する」場合の解説です。
空き家を売却して金融資産に変えて有効利用するのも立派な「資産活用」です。
空き家の売却について見ていきましょう。

4-1.空き家を売却するケースとは?

空き家をそのまま貸すのが難しく、納得のいく土地活用方法も見つからないケースでは、売却するのが最善です。
ただし、思い入れのある家と土地を手放す寂しさは否めません。
また、特に条件の良い土地であれば、将来買い戻すのはほぼ不可能なので、慎重に判断したいところです。

空き家を売却する場合、人気のエリアであればすぐに売れる可能性もありますが、駅から徒歩圏外のエリアなどでは空き家が増加していて売りにくいこともあるので注意が必要です。

空き家を売却するときには、「中古の一戸建て」として売るケースと、取壊しを前提とした「古家付きの土地」として売るケースがあり、不動産会社に相談しながら決めていきます。
取壊しを前提とする場合でも、「あらかじめ更地にしてから売り出す」「買い手が決まってから取り壊す」「古家付きで引き渡して買主に取り壊してもらう」といった様々な売り方があります。

また、築年数が経過した家であれば何らかの不具合がある可能性が高いので、売主としての責任の範囲を契約書で明確にしてもらい、トラブルが起きないようにすることも大切です。

4-2.空き家を売却するまでの流れ

空き家は売りにくいことが多いため、できるだけ高くスムーズに売ってくれる不動産会社を探し、売却を依頼することが大切です。
とはいえ、優良な不動産会社を探すのはなかなか難しいもの。
そんなときには「不動産売却 HOME4U」を使って、空き家の売却に精通した不動産会社を探すのがおすすめです。

不動産売却 HOME4U」なら、所在地などの簡単な項目を入力するだけで、エリアに応じた最適な不動産会社とマッチングして、複数の会社に一括で査定依頼ができます。
それぞれの不動産会社で、独自の販売網を持っていたり、すでに見込み客を抱えている場合もありますし、売却の戦略にも違いが出るため、査定額を出してもらいつつじっくり比較検討して、信頼できる会社を見つけてください。

4-3.空き家を売却するときのポイント

空き家を売却するときのポイント

空き家を売却するとき、注意したいのが税金です。
基本的に、買ったときよりも高く売れて「売却益」が出ると、「所得税」「住民税」がかかります。
また、購入価格がわからないときには、売却価格の5%の価格で取得したものとして計算するので利益が出やすく、課税される可能性があります。

そんなときに利用できる、税金の特例を2つご紹介します。

(1)マイホームだった場合

マイホームだった空き家を売却した場合、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すると、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例があります。
「建物を取り壊してから、貸駐車場等に利用した場合には適用とならない」などの要件があるのでご注意ください。

国税庁ホームページ 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

(2)相続した家の場合

空き家となってしまう理由で最も多いのが、相続によるものです。
相続した空き家を売却して利益が出た場合には、その利益から3,000万円を控除できる特例制度があります。
この制度は、国が相続によって生じる空き家問題を解消するために設けたもので、2023年(令和5年)12月31日までに売却した場合に適用されます。
「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」といった要件があるためご注意ください。

国税庁ホームページ 「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

空き家を売却するときには、税金対策のためにも、空き家になっている期間が長期化する前に売却手続きを進めることをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。
空き家問題を解消する方法として、

の3種類がありました。

空き家を使わないままにしておくと、毎年の税金が上がる、放火や不法投棄などの被害に遭う、将来売却しにくくなるなどの様々なリスクがあります。

活用したり、売却する場合の収支シミュレーションについて、一度提案や査定を受けてみて、このまま放置していて良いかどうか、早めに検討されることをおススメします。

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