活用予定地の特徴から選べる最適な土地活用方法全30種

遊休地や有休不動産を活用しようかと悩んでいるのだが、どのような活用方法が良いのかがわからずにお困りでしょうか。土地活用で昔からメジャーなのは、アパート経営や駐車場経営ですが、実はそれ以外にも、時代に合わせて生まれてきた様々な活用方法があります。

今回は、土地活用の方法として全30種を集め、それぞれに適した土地条件や、経営のむつかしさ、期待できる収益、節税の効果などをまとめています。最後までお読みになれば、「これならやってみようか」「これはできそう」と思える活用方法に出会え、お持ちの土地から利益を最大化し、資産形成に役立つことが何なのかがわかります。

1.活用予定地の特徴から選ぶ土地活用方法・全30種

本章では、ご所有の活用予定地の特徴から、向いている土地活用の方法を土地の場所（環境）に応じた向き不向きを30個までにまとめています。各30個の土地活用方法の詳細については2章で個別解説をしています。

	住宅地	幹線道路沿い	市街地	田舎
1.賃貸戸建て住宅経営	〇	✖	✖	✖
2.賃貸アパート・マンション経営	〇	✖	〇	✖
3.駐車場経営	〇	〇	△	✖
4.バイク・自転車置き場経営	〇	✖	〇	✖
5.商業施設運営	✖	〇	〇	✖
6.飲食施設経営	△	〇	〇	△
7.コンビニ施設経営	〇	〇	〇	△
8.ビル経営（オフィス系）	✖	〇	〇	✖
9.賃貸併用住宅	〇	✖	△	✖
10.シェアハウス運営	〇	✖	〇	△
11.ホテル経営	✖	〇	〇	△
12.民泊経営	△	△	〇	△
13.ガレージハウス	✖	△	✖	〇
14.トレーラーハウス	△	✖	✖	〇
15.トランクルーム経営	△	〇	〇	〇
16.コインランドリー経営	〇	〇	〇	✖
17.土地の貸与	〇	〇	〇	〇
18.医療施設の経営	△	△	〇	△
19.老人福祉施設の経営	△	✖	〇	〇
20.高齢者向け住宅の経営	〇	✖	〇	△
21.子供向け施設の経営	〇	✖	〇	✖
22.コワーキングスペース	✖	△	〇	✖
23.レンタルオフィス	✖	〇	〇	✖
24.自販機ビジネス	△	〇	〇	〇
25.太陽光発電	✖	✖	✖	〇
26.資材置き場	✖	✖	✖	〇
27.貸し農地	△	✖	✖	〇
28.等価交換	〇	〇	〇	〇
29.土地信託	〇	〇	〇	〇
30.売却	〇	〇	〇	〇

（編集部まとめ：　〇＝おすすめ！　△＝不動産会社に相談　　✖＝ほかの方法を探そう）

1-1.住宅地の土地活用方法メリット・デメリット

住宅街の中にある土地を活用したいとお考えの方には、賃貸住宅・マンションなど、土地に「住宅」となる建物を建てて人に貸す方法が適しています。

ご所有の土地に、どのような建物なら建築ができるのかは、ハウスメーカーなどの不動産のプロフェッショナルに現地確認をしてもらい、詳細を確認してもらう必要があります。

【参照：静岡県伊豆市　住宅用地と住宅用地の特例について】

1-2.大きな道路（幹線道路）がある場所の土地活用方法メリット・デメリット

幹線道路とは、国道などの交通量が多い、大きな道路に面している土地のことです。このような場所は、便利な立地を活かし、エリアニーズに合った物販・飲食店・ショッピングセンターなどの商業施設の運営が向いています。

商業施設を建築してテナント誘致をする場合は、商業施設運営のノウハウが必要になりますので、不動産のプロフェッショナルと一緒に運営する必要があります。

1-3.市街地の土地活用方法メリット・デメリット

市街地とは、駅前や街中などの人が集まるエリアのことです。非常に利便性が高いので、アクセスの良さを活かした賃貸マンション・店舗併用賃貸マンション・オフィス・事業拠点など、さまざまなスタイルの土地活用ができます。

どのような施設でも成功しやすいのが市街地ですが、このエリアを利用するユーザーが、あらゆる意味での「利便性の高さ」を求めていることに、細心の注意を払います。例えば、建物の便利さ以外にも、道路へのアクセス、駅までの経路など、同じエリアにある同様の建物や施設が持つマイナスの部分をうまくカバーできれば、より有効な土地活用につながります。

1-4.田舎の土地活用方法メリット・デメリット

田舎の土地活用は、都心部や住宅地と比べると活用方法に少し工夫が必要になります。多くは、駐車場・資材置き場などの広大な土地を貸すタイプの土地活用となります。

田舎にある土地には、自治体によってさまざまな建築規制がかかっているケースがあります。市街化調整区域以外にも、農地・森林法・自然公園法など複数あり、時代の流れに沿って昔と法規が変わっていることもあります。ご自分で調べてもよくわからない場合は、ハウスメーカーなどの専門家に確認もしてもらいましょう。

【参照：市街化調整区域】
【参照：農林水産省　農地制度】
【参照：環境省　自然公園法】
【参照：森林法】

1-5.土地活用で節税効果を得られる3つの税金

土地活用で節税効果のある3つの税金をまとめました。

1-5-1.固定資産税・都市計画税

固定資産税は毎年1月1日現在で不動産を所有している人が支払う地方税です。不動産の自治体から、納付書と共に通知が来ます。土地活用をして更地に家屋を建てることにより、土地が「更地」→「住宅用地」となり、更地に比べて1/6～1/3まで固定資産税と都市計画税の軽減ができるようになります。

【参照：東京都主税局　住宅用地の軽減措置】

1-5-2.相続税

相続の際、現金で資産を持っていると評価額は額面通りになりますが、お持ちの現金を不動産にしていると、評価額が下がります。例えば、1億円の現金資産を相続する場合には、課税対象額は時価1億円となりますが、この1億円でアパートなどを建築して賃貸不動産として遺すと「貸家建付地」となり、相続課税額が2～3割軽減されます。人に貸している不動産は、所有者が100％自由に使うことができないという理由から、評価額が下がるためです。

【参照：貸家建付地の評価】

さらに、アパートローンを組むことで借金ができますので、マイナスの遺産を作ることができ、資産全体を額面上で減らすことができます。また、相続では、「小規模宅地等の特例」も適用できます。

小規模宅地の特例とは、住んでいた土地・貸していた土地・事業をしていた土地に対し、相続税評価を50～80％まで軽減することができる制度です。適用される土地に応じてそれぞれ要件がありますので、将来のことを考えた土地活用をする場合には、専門家の意見も必要となります。

【参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）】

1-5-3.所得税

不動産経営を始めて赤字が出ると、節税につながります。確定申告の際、不動産所得はその他の所得と合算することができます、これを「通算損益」と言います。不動産経営の赤字を、その他の所得にぶつけて相殺するため、全体の所得が小さくなり、所得税が軽減します。

この損益通算ができるのは、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得の4つだけです、土地活用で不動産経営をはじめる方が多いのは、このためです。

また、不動産は建築をする際に大きな金額がかかり、それを法定耐用年数で減価償却をしていきます。建築費用はすでに支払い済みですので、実際には出ていかない金額を減価償却費として費用計上できる点でも、節税となります。

【参照：損益通算・減価償却費のあらまし】

2.初期費用・経営難易度・収益性・節税効果もわかる土地活用全30種

　

2-1.賃貸戸建て住宅経営

活用予定地に一戸建てを建築し、それを人に賃貸をして家賃収入を得る土地活用の方法です。マンションなどの集合住宅では生活音などが気になる方、ペットを複数飼いたい方、子供が複数人いる方などが好む賃貸住宅です。マンションやアパートの賃貸が多いエリアであれば、賃貸物件としての希少性から有利な運営が期待できます。

土地に余裕があれば、庭とガレージのある戸建てにしておけば、より長期的に安定した収入となります。

2-1-1.初期費用めやす

費用めやすは、どのグレードの戸建てを建てるかにもよりますが、土地活用の場合は土地代金が要らないため、建物の本体価格がほぼ初期費用※となります。一般的な木造建築の広さである延床面積25坪の家を例にして計算してみましょう。

※本体代金以外にも、付帯工事（建築費総額の2割）・諸費用（建築費総額の1割）が発生します。

ハウスメーカーからもらった建築プランの中にある設備を最もベーシックなものでそろえれば、2,000万円前後から建築できることがわかります。アパートやマンション建築と比較すると、家一軒分の建材設備で済みますので、総費用が抑えられます。今現在、戸建て住宅が建っている場合には、その建物をリノベーションして貸し出すこともできます。

2-1-2.経営難易度

経営内容は、建てた家を人に貸すだけですので、特別に難しいことはありません。敷地内に複数戸を建てて賃貸に出す場合には、管理会社などに委託をしたほうが良いでしょう。ワンルームマンションなどと比較すると、一軒あたりの賃料が高くなりますので、入居者を確保するまでの空室リスクは高めになります。

2-1-3.収益性について

一軒の家賃がファミリー向け賃貸マンションと同程度ですので、収益性は高いといえます。賃料設定は、同エリアの同平米数のマンションと同程度に設定しておけば、空室リスクも避けられます。

東京都23区内の場合、25坪（約80平米）の家賃相場は月額15～20万円ですので、年間家賃収入は180～240万円となります。年間収入から運営のための必要経費（年間10～20％）と、ローン返済をした残りが、実際の不動産所得となります。先ほどの例をもとに計算をすると

一番下の太字が、一戸建て1軒からの利益となり、空室が発生しない限りはこの収入が長期にわたって確保されます。一軒家ならではの特徴として、ガレージや庭、屋上などをつければ、もう少し高い賃料設定にしても良いでしょう。

2-2.賃貸アパート・マンション経営

活用予定地に賃貸目的の共同住宅を建て、それを人に貸して賃料を得る方法です。比較的メジャーな土地活用方法のため、ハウスメーカーにもプランやノウハウがたくさんあり、安心して取り組める環境が整っています。

2-2-1.初期費用めやす

構造別に基本的な坪単価が決まっており、土地活用の場合は土地代金が不要ですので、建物の本体価格がほぼ初期費用※となります。例えば、延床面積50坪の建物を建てた場合の構造別費用は以下のようになります。（めやす：10畳のワンルーム10部屋分）

※本体代金以外にも、付帯工事（建築費総額の2割）・諸費用（建築費総額の1割）が発生します。

選択する構造によっては初期費用を抑えることも可能です。さらに、ご所有の土地の用途と、容積率・建ぺい率などによって建てられるたてものの高さや規模が変わりますので、建築予定地となる自治体での確認をしておく必要があります。

2-2-2.経営難易度

経営難易度は、中程度です。管理内容が難しいわけではありませんが、マンションやアパートは部屋数の分だけ様々な入居者がいますので、対応が煩雑になります。大家業を目指しているケース以外は、管理会社に委託をしてプロの管理をお願いしたほうが良いでしょう。

2-2-3.収益性について

共同住宅の規模が大きく、部屋数が多いほど収益性が上がります。また、アパートとマンションであれば、一部屋あたりの賃料を高く取れるマンションのほうが収益性は高くなります。自己資金・初期投資額とのバランスを見ながら、空室リスクの低い、無理のない収益プランを作る必要があります。

2-3.駐車場経営

駐車場経営は初期費用が少なく、狭小地や変形地でもスタートできます。開業までの準備期間も短く、閉業するときの撤収も早いので、スムーズな業態変更が可能なことから、長期の活用方法が決まるまでの暫定的な土地活用として採用するケースもあります。主な経営方法は、月極駐車場タイプとコインパーキングタイプがあります。

節税のうち、固定資産税に関しては、節税効果はありません。駐車場経営をしている土地は更地扱いになるため、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税と都市計画税が軽減されません。固定資産税は家と土地に対してかかるものですので、今お持ちの土地の上に家が建っていて、その家が大きく、家屋への固定資産税が、更地の土地にかかる金額を超えるのであれば、駐車場にしたほうが節税となります。

2-3-1.初期費用めやす

お持ちの土地に、ただ車を置いてもらうだけの青空駐車場であれば、初期投資は0円でスタートできます。コインパーキングの場合は、専門会社に毎月一定額で土地を貸し出すタイプにすれば、駐車場にするための準備や設備などは専門会社が行いますので、やはり0円スタートができます。

月ぎめ駐車場をご自身で運営し、土地にアスファルトやコンクリートで舗装をする場合のみ、その舗装費用が発生します。舗装坪単価は地域によって違いますが、10平米で30,000～50,000円めやすです。

2-3-2.経営難易度

立地とエリアが良ければ、狭小地でも変形地でも経営ができますので、事前のマーケティングさえしっかりしていれば、スタート後の経営難易度は非常にやさしいといえます。

コインパーキング運営の場合はプランによって売り上げ配分の違いはありますが、毎月の清算がすべて済んだ金額が、明細書と一緒に振り込まれますので、実質的な経営は専門会社がします。マーケティングも専門会社で行います。

ご自身で運営する場合でも、運営管理は募集から賃料の振り込みまでを不動産会社に委託をするケースが多く、毎月、明細書とともに賃料が振り込まれます。不動産会社の管理は運営の部分だけですので、オーナーはたまに清掃などをする程度です。

2-3-3.収益性について

収益性はエリアと台数によって差が出ます。車が一台駐車できるためには約2.5M×5Mの広さが必要です。これに車の切り替えしなどのスペースを入れると、およそ7坪程度が必要になりますので、活用予定地の坪数を7で割った数が、駐車場台数となります。
例）50坪の土地　50÷7＝7台分の駐車スペース

仮に台数が少なくても、駐車場が少ないエリアであれば、駐車場一台当たりの単価を高く取れますので、効率の良いビジネスとなります。駐車場・コインパーキングなどが乱立するライバルの多いエリアの場合は、価格競争が起きることにより、収益性が下がるケースもあります。月ぎめ・コインパーキングのどちらであっても「空車」という、空室リスクがあります。

【参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例　4.貸付事業用宅地等】

ご所有の土地の活用方法に迷った場合は、まずは、不動産活用のプロである不動産会社やハウスメーカーに、相談をしてみることをおすすめします。その際、複数の会社に相談をして、一度にさまざまな提案を比較してから先に進みましょう。

お持ちの土地が住宅街・市街地などの、どのエリアにあるのかで最適な活用方法は違ってきます。多くの土地活用を手がけてきたプロフェッショナルだからこそ、土地の将来性を含めた総合的な提案が可能です。複数の会社に相談と土地活用プランの依頼をするときには、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」をご利用下さい。

活用予定地のエリアと広さなどのカンタンな項目に応えていくだけで、お持ちの土地と相性の良いプラン提案ができる会社を、全国の土地活用の信頼と実績のある会社の中から、最大7社までに絞って紹介します。気になるプランをいくつかピックアップしたら、活用予定地にも訪問調査をしてもらい、より具体的な建築プランを比較すれば、満足度の高い土地活用ができます。

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2-4.バイク.自転車置き場経営

空いている土地にバイク・自転車などの2輪の乗り物を駐車するスペースを賃貸します。特に、駅近エリアであれば、自治体の駐車場に停められずに困っている通勤通学の駅利用者から申し込みがあります。

自転車の大きさは60㎝×190㎝と小さいため、家屋や小型車の駐車も難しいような狭小地や変形地、車が通れないような道路幅や私道を挟んだ場所でも、2輪車の駐車場としてならばスタートできます。

2輪駐車場の運営は、固定資産税と都市計画税の節税には向いていません。駐車場に使用する土地は「更地」扱いとなりますので、「住宅用地の特例」は適用されず、固定資産税と都市計画税の減額の適用ができなくなります。

2-4-1.初期費用めやす

空いている土地に契約した台数分だけ駐車させるのであれば、初期費用0円で始められます。地面を舗装して、バイクスタンドや屋根を付けるなどをすれば、その設置費用が初期費用として発生します。（地域と活用地の広さによってかかる費用が違います）

専門会社に委託した場合は、2輪車をとめる専用スタンドに小型パーキングメーターが連携されたものを使って、賃貸管理と金銭管理をする機械を設置して経営をします。コインパーク会社と契約をすれば、プランによってはこれらの設備設置と運営も会社負担になりますので、スタート資金は0円になります。

2-4-2.経営難易度

ご自身で運営する・専門会社に委託するのでも、基本的には土地を貸すだけですので、経営はかんたんだと言えます。

ご自身で経営をした場合、スタンドなどを設置しない直置き駐輪場にした場合は、置き方のマナーが悪い方がいると、自転車やバイクが倒れてしまうことがあり、破損やケガなどのトラブルを招くことがあります。定期的にオーナーが自転車整理をしに巡回をする必要があるケースもあります。

2輪車コインパーク専門会社に業務委託をした場合は、毎月の土地使用料とプラン設定された売上％が明細とともに支払われます。メーター管理や小銭回収作業の際に、現場の掃除と整頓もしてくれますので、オーナーが出向く必要はありません。

どちらの運営方法でも、2輪駐車場はエリアと立地に経営状態が大きく左右されますので、駅近または駅から徒歩圏であるほうが経営はラクになります。

2-4-3.収益性について

自治体経営の自転車置き場の代金に準じますので、1台当たりの代金は大きくはありません。ただし、毎日の通勤通学に必要不可欠であり、多くの方からのニーズがあります。月ぎめ契約・長期契約も可能ですので、細く長い収入が期待できます。ただし、2輪車は基本的に天候の悪い日は使いませんので、梅雨・猛暑日・大雨・台風・雪などの時で、時間貸しをする場合には、稼働率ゼロになる日もあります。

2-5.商業施設運営

商業施設運営とは、多種多様なテナント（商店）が入った建物のことです。例えば、ショッピングセンター・アウトレットパーク、地元の商店が入るショッピングモールなど、アパートやマンションよりも、もう少し規模の大きい活用予定地をおもちの方は、商業施設も検討してみましょう。駅前などの立地が良いエリアか、大きな駐車場を確保できる土地であれば、商業施設運営をしても成功する可能性が高くなります。

ご自身の土地を貸しつけていますので、相続・所得税とも節税効果が期待できます。

2-5-1.初期費用めやす

活用予定地の面積によって初期費用は変わりますが、什器などの重量のあるものにも耐えられる鉄筋コンクリート造であれば、入居テナントの制約をせずに運営ができます。鉄筋コンクリート造の平均坪単価は90～120万円ですので、仮に100坪の延床面積だった場合には9,000～1億2,000万円からが、初期投資の目安となります。

2-5-2.経営難易度

経営難易度は、中程度です。経営のメインはテナントからの賃料ですので、施設にどのようなテナントを入れたかである程度決まります。エリア条件が良く、人気のあるテナント誘致ができれば、施設にたくさんの人が来ますので、施設内のその他の店舗や飲食店も売上が出て施設運営は好循環となります。

テナントを企業に貸すだけですので、施設に来るゲストとのトラブルなどはほぼなく、管理自体も難しくありません。また、たいていの場合は、管理はビルメンテナンスなどを含めたビル管理会社に委託をしますので、オーナーが管理を直接することはありません。

ただし、施設運営自体が好調でも、周辺エリアの人口が減ると次第に売上が下がり、テナントの退店につながります。施設運営と、周辺環境全体のマーケティング戦略が必要ですので、大手不動産会社やデベロッパーのコンサルティングを入れながらの運営をしたほうが、経営はしやすくなります。

2-5-3.収益性について

賃貸先が企業ですので家賃は高額、さらに契約期間は5～10年と長期なのが一般的です。テナントは入店した企業が自分で内装を施しますので、スケルトン（がらんどう）の状態で貸し出しをします。そのため、テナント部分の内装にお金がかからないため、収益性は高いと言えます。

また、複合型商業施設が建てられるエリアは商業地であるため、建築への規制が少なく、土地活用という意味では、収益性が最大になる設計で建てることができます。初期費用は大きくかかりますが、回収も早いのが特徴です。

2-6.飲食施設経営

飲食施設経営とはテナントが飲食店の建物を賃貸経営することです。ビルの1階から最上階まですべての階に飲食店が入った建物や、ファミリーレストランのような横に広いタイプのもの、フードコートタイプのものも含まれます。

市街地でも特に、繁華街などの便利で人通りの多い場所にあるか、大きな道路に隣接して駐車場を確保できる土地が適しています。

2-6-1.初期費用めやす

建物の構造により、初期費用が違ってきます。最も安価に出来るのは、平屋のフードコートタイプです。木造建築で、ガス・電気・水道を飲食店に適した配管し、テナント区画をスケルトンで貸します。木造建築物の坪単価は77～100万円が相場ですので、仮に、100坪の敷地面積になるフードコートを作った場合には、

木造坪単価77～100万円　×　100坪　＝7,700～1億円　がおおよその初期費用となります。2階建て以上にする場合は、飲食店は什器などの重量のある機械を複数台使うため、鉄筋コンクリート造にしておく必要があります。

2-6-2.経営難易度

テナント賃貸業ですので、人気のある飲食テナントを誘致できれば、運営自体はそんなに難しくはありません。ファミリーレストランのような全国でチェーン展開をしている企業の場合には、施設は作らずに、土地のみを貸し出すいう方法もできます。

大手ハウスメーカーで飲食施設を建築する場合は、テナント誘致などのコンサルティングが入ったプランもあります。

2-6-3.収益性について

基本は企業へのテナント賃貸ですので、賃料は高く、契約も5～10年の長期であることが一般的です。テナントの運営がうまくいけば、さらに長期間の更新契約となり、収益性の高い安定経営が期待できます。

2-7.コンビニ施設経営

お持ちの土地をコンビニチェーン企業に貸し出す方法です。市街地や交通量の多い道路沿いなど、コンビニに適した土地条件はかなり限定的ですが、アパート・マンションを建築して賃貸経営をするよりも、初期費用を少なくでき、なおかつ高収益を目指せます。コンビニ施設経営方式には以下の2通りがあります。

どちらの方法を選択するかは、コンビニ事業者と土地オーナーの話合いで決定します。基本的に、コンビニ事業者は建築費負担を嫌うため、前者のリースバック方式を提案してくる傾向があります。どちらの方法でも、相続税の節税ができます。

2-7-1.初期費用めやす

リースバック方式は土地オーナーが地面の造成や建物を建ててから賃貸をするので、初期投資費用がかかります。初期費用内訳は各コンビニ企業によって違いますが、スケルトンのテナントを一戸作るだけですので、アパートやマンション建築よりは低い金額になります。

この建築のための初期費用は、コンビニ企業が「建築協力金」という名目で、無利息で貸し出しをしてくれます。（金融機関で借り入れをしても問題ありません。こちらも話し合いで決定します）事業定期借地の場合は、初期投資は発生しません。

2-7-2.経営難易度

基本的には土地または土地建物を貸すだけですので、経営難易度は低いです。エリア選定などに関しても、基本的にはコンビニ企業がマーケティングをしたうえで判断をしています。

実際の経営は、コンビニ事業者がすべてを管理し、毎月、明細送付と振込をしてきますので、土地オーナーは特にすることがありません。建築協力金をコンビニ企業から借りている場合には、毎月の明細から差し引かれたものが、手取りとなります。

どちらの方式でも、コンビニ事業は10～30年の長期契約になることが多いため、一度貸し出した後は、よほどのことがなければ長期の安定収入が期待できます。

2-7-3.収益性について

リースバック方式の場合は、初期投資額はかかりますが、運営後は土地建物両方の賃料が入りますので、収益性の高さが魅力です。事業定期借地は、土地代のみの賃料ですのでリースバック方式ほどの収益性は期待できませんが、初期投資というリスクを取らずに土地活用ができます。

2-8.ビル経営

市街地などにビルを建て、オフィスとして企業に貸し出します。オフィスビルは高層ビルのほかにも、駅前などにある小さな事務所などが入った雑居ビルのような建物も含まれます。

市街地か駅前である、仕事に便利な道路沿いであるなどの条件はありますが、ビジネスの拠点としてのニーズに沿えば、企業からの契約が見込めます。ご所有の土地建物を人に貸していますので、相続税の対策としても役立ちます。

2-8-1.初期費用めやす

市街地または駅前に土地があることが成功するビル経営の条件ですので、建築規制の範囲で建てられる建物が決まります。どのような企業からのテナント申込にも対応できるようにするには、鉄筋コンクリート造のビルにしておくほうが良いでしょう。

鉄筋コンクリート造の平均坪単価は90～120万円ですので、延床面積100坪のオフィスビルを作る場合では、1億円前後の建設費用が発生することになります。その他、オフィスに必要だとされるエレベーター設置・防犯システム・駐車場などは、あるほうが賃料も高くなり・テナント入居スムーズになります。

2-8-2.経営難易度

駅前の土地など、エリア条件が特別に良く無い場合は、オフィス需要と、各企業の出店意向などを含めた総合的なマーケティング力が必要となり、経営難易度が高くなります。すでにアパート・マンション経営などを経験したうえで、ビル経営にも挑戦したいという方に向いています。

2-8-3.収益性について

マーケティングありきですが、周辺企業の統廃合・新事業展開などを含めた情報をもとに、必要とされるビル建築ができれば、かなりの高収益が期待できます。また、周辺エリアの開発情報に合わせ、時代に沿ったビル設備をそろえることで、高額家賃にも納得して入居してくれる企業を呼び込むこともできます。

土地活用の方法はたくさんありますが、お持ちの土地に合った方法であることが、土地活用成功の秘訣でもあります。しかし、ご所有の土地が、何に適しているのかなどは素人ではわかりません。そんな時は、不動産活用のプロフェッショナルである、大手企業のハウスメーカーのプランを比較してみると良いでしょう。類似したプランの候補があれば、それが適した土地の活用法である可能性はかなり高いと言えます。

複数のプランを比較するときには、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」をご利用下さい。土地活用の目的に沿った複数プランを比べられるため、ご所有の土地と最も相性の良い土地活用方法が見つかります。プラン請求先は最大7社まであり、気になる企業のみの選択ができます。スマホやパソコンから、いつでもどこでも！プラン請求ができます。

2-9.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸物件が一つの建物内にある住宅のことです。自宅とアパートの併用ですので、自宅を作るだけでは広すぎる土地の活用に適しています。土地活用の場合は、上物である住宅部分の建築費だけ用意できればよいことになります。

2-9-1.初期費用めやす

構造によって建築費用が変わりますが、3階建てまでは木造建築が一般的です。普通のマイホーム戸建てよりも少しだけ広い、延床面積30坪で建物本体価格を計算してみました。

賃貸併用住宅の場合は、一つの建物の中に必要な家の建具などが賃貸部屋の数だけ増えるため、上記の費用めやすよりも、もう少し坪単価は高くなる可能性があります。例えば、マイホーム+ワンルーム賃貸2部屋であれば、合計で3軒分のドア・トイレ・キッチン・バス・窓サッシなどが必要になります。

2-9-2.経営難易度

賃貸併用住宅は住宅ローンを使える数少ない土地活用方法です。しかも、ローン返済費は主に賃料から充当され、金利は低く設定されていますので、空室さえ出なければ経営難易度は低いと言えます。賃貸併用住宅をご検討の場合は、まず、賃貸需要があるエリアかどうかのマーケティングが必要になります。

2-9-3.収益性について

収益性は中程度ですが、努力次第で収益性を高めることができます。賃貸併用住宅はあくまでマイホームですので、このビジネスモデルにおける収益性とは、ローン完済による資産形成と、賃料による不動産収入です。

そのため、入居者確保が容易な土地で行うことと、なるべく早い時期にローンを完済し、賃料収入を丸ごと収益にすることで収益性を高めることができます。普通のマンションやアパートのように部屋数を多く取れない分、空室が出ると収益性が大きく下がります。

2-10.シェアハウス運営

シェアハウスとは、一軒の家を複数人の入居者が共同で住むスタイルの賃貸業です。入居者はリビング・トイレ・バスルーム・キッチンを共同で使い、それ以外は個室で生活します。一般的なワンルームよりもさらに居室が狭いケースが多いのですが、広いリビングやバスルームなどを共同で使えるため、部屋の狭さが不便になりません。

また、居室が狭い分、家賃も安いのも魅力です。シェアハウスのつくりにはコンセプトによって違いがあり、ホテルライクな暮らしのコンセプトの場合は、各部屋に小型冷蔵庫やトイレなどビジネスホテル程度の設備があります。また、ソーシャルがコンセプトのシェアハウスだと、共同で使うリビングなどがカフェテラス風になっており、外部の方も入店できるようになっています。

テレビ放送「テラスハウス」で人気を呼んだことから、20～30代の会社員の利用も多く、若い層にとっては抵抗のない賃貸方法です。

2-10-1.初期費用めやす

初期投資めやすは、木造建築のアパートと同程度です。ただし、バス・キッチン・トイレなど、本来ならばアパートの部屋一部屋ごとに用意すべき設備が不要なため、初期費用はアパートよりは低くなります。

部屋数をいくつ作るか、室内のシェアをするエリアで何をどのくらい提供するかなどのコンセプトの違いによって、初期費用は変わります。

2-10-2.経営難易度

日本ではまだ新しい発想の賃貸業です。家のコンセプトに対して人が集まるタイプのビジネスなので、経営難易度は中程度、参考にすべき先例も少ないため、初心者にはあまり向いていない経営方法と言えます。

シェアハウスはプランニングから仲介までを請け負う専門業者も存在していますが、成長中の企業が多く、経営を成功させるためにはマーケティングのプロと一緒に戦略を練る必要があります。

2-10-3.収益性について

気軽な手続きですぐに入居ができるシェアハウスは、都心の好条件な場所に破格の値段で暮らせることから、エリア条件が良い場合は、収益性は高いと言えます。空室が出ても、旅行シーズンなどには、普段よりも高額な家賃設定にしても、国内外から入居者が殺到しますので、年間を通した収益性も高めです。

しかし、日割り・月額・年払いなどの、入居者にとって自由度の高い支払い方式のため、カンタンに退去されてしまいます。そのため、収益の安定性は低いと言えます。

2-11.ホテル経営

おもちの土地にホテルを建てて経営をする方法です。駅周辺などの立地条件が良ければ、国内ビジネスユースと海外からの利用客による安定した収入が期待できます。

ホテルは時間貸しの賃貸業ですので、経営を軌道に乗せるためには、ある程度の客室数を確保する必要になります。そのため、土地面積が最低でも60平米、容積率という延べ床面積が最大に使える土地条件であれば、検討してみる価値があります。

2-11-1.初期費用めやす

土地をホテル企業に貸し出す場合は、初期費用はありません。ホテルの建設費は、大手ホテルチェーンが自社でブランドホテルの開発をすれば数十億かかりますが、部屋数が20～30室前後のビジネスホテルの場合には、同じ部屋数のマンション建築と同程度で建てられます。

2-11-2.経営難易度

経営方法は4通りあり、一括借り上げと定期借地方式であれば、負担がない経営ができます。

2-11-3.収益性について

ホテルの収益性は出だしが遅く、中期から上向いていくタイプのビジネスです。ホテル経営は、ホテル開業準備に約2～3年、工事着工からオープンまでに最低1～2年かかる、準備期間の長いビジネスです。

ホテル開業準備期間はずっと赤字が続き、開業後も、ホテルが世間に認知されてリピート客が定着するまでには数年かかります。そのため、収益が良くなるまでには最低でもホテル開業を決めてから10年間はかかる、とても息の長いビジネスです。
また、収益が上向いている経過で、近隣にライバルホテルが出現すれば、また、経営が横ばいになる可能性もあります。

土地や建物を貸すだけの場合には、開業していない段階から賃料が発生しますので、ホテル経営で早めの収益を期待する場合には、土地や建物の一括借り上げか、土地の定期借地をおすすめします。

2-12.民泊経営

民泊を規定する住宅宿泊事業法により、年間180日以内の営業であれば、合法的に民泊ができるようになりました。民泊ビジネスは、日本への外国人観光客の増加による宿泊施設不足と、国内の空き家の活用の受け皿となっています。

住宅宿泊事業者としての届け出を行うだけで、すぐに経営ができる非常にハードルの低いビジネスです。主に2種類の民泊があります。

民泊経営の節税効果はあまり期待できません。民泊は年間の稼働日数に制限があることから、事業として本格的に運営している方以外は、ビジネスとはみなされないことが多く、相続の際の小規模宅地の特例などの適用対象になりにくいためです。将来の節税対策も含めた土地活用をお考えの場合には、はじめからアパート経営をするほうが、確実に大きな節税効果を狙えます。

2-12-1.初期費用めやす

今お住まいの家や、すでに建っている家屋を民泊施設として使うことができますので、建築のための初期費用がほとんどかかりません。貸し出す施設で民泊のために用意する以下のようなものは、全額費用になります。

• 寝具
• テレビ
• 生活用品等の備品
• 許認可の手続き
• 法律に基づいた消防用工事の費用
• 民泊、旅行サイト登録費用

2-12-2.経営難易度

旅行者などに部屋や家を貸すだけですので、経営難易度は低めです。民泊に申し込む人は、ホテルのような整った施設よりも、日本人が普通に住んでいるところに宿泊をして「日本に暮らすように泊る」ことを望んでいますので、貸し出しのお部屋をビジネスホテルのように整える必要はありません。

2-12-3.収益性について

観光地や都心部などであれば、年間180日の営業でも収益が期待できますが、それ以外のエリアでは、この営業日数で収益を確保するのは難しいでしょう。

2-13.ガレージハウス

ガレージハウスとは、住宅とガレージが一体型になっている建物を賃貸するビジネスのことです。愛車を格納した状態でそこに生活もできることから、車やバイク好きの間では認知度の高いタイプの部屋（家）で、ビルトインガレージとも呼ばれています。

ガレージハウスは入居者が車での移動を前提としているので、立地条件があまり良く無い土地でも活用できます。例えば、高速道路のインターチェンジに近い場所、大通りに面して愛車ですぐに遠出ができるような立地は、普通の賃貸経営には不向きですが、ガレージハウスにならば向いています。

ただし、ガレージハウスは一般の家よりもガレージ部分が非常に大きいため、車庫に関した固定資産税の減免要件を満たせないケースが多いことから、固定資産税の節税は期待できません。要件に沿ったガレージハウスにすれば固定資産税の減免はできますが、そのせいでガレージとしての有用性が下がり、空室率が上がるのであれば、土地活用をする意味がなくなってしまいます。住居部分があるガレージハウスは「貸家建付地」となりますので、不動産評価額の減免対象になり相続時の節税になります。

【参照：建築基準法施行令第2条の4】

2-13-1.初期費用めやす

一軒家タイプと長屋タイプがあります。一軒家タイプは車が2台入るくらいのガレージがあります。長屋タイプは車1台またはバイクが3～4台入ります。建物の中にガレージのための開けた広い空間を作る必要があるため、構造的に木造では難しく、軽量鉄骨以上が採用されますので、初期費用は小さめの戸建てよりも割高になります。

また、普通の家にはない、シャッターや車の整備に使うための機械など、普通の家では使わないような設備も必要となります。このような家は普通の一軒家ではできない（または家族の反対がある）ため、賃貸による根強い需要があります。

2-13-2.経営難易度

車やバイク好きの方に貸すだけですので、経営自体は難しくはありません。「趣味の家」ですので、一度使い勝手を気に入ってもらえれば、長く愛用してもらえます。

経営そのものよりも、愛好家が好むような物件を建てられる、そのためのリサーチのほうが難しいと言えます。賃貸情報を出す専門の不動産会社や、ガレージハウス建築の専門会社もありますので、コンサルティングや経営委託などもできます。

2-13-3.収益性について

初期費用も高く、賃料がファミリー物件と同じになるため、平米あたりの単価が低くなり経営効率という意味ではあまりよくありません。しかし、賃料設定を高くしても入居者が集まり、長期契約が見込めますので、徐々に収益性は高くなります。

2-14.トレーラーハウス

トレーラーハウスとは、小さなタイヤのついた台の上に乗っている建物の中に、ベッド・キッチン・トイレ・バスなどがあり、車で台をけん引して移動させるものです。車両扱いであるため、住宅や商業建物を建てることができない市街化調整区域の土地活用としても使えます。

移動する家のような車ということで、キャンピグカーと混同されますが、キャンピングカーは車の中にベッド・キッチン・トイレなどが取り付けられた車両のことです。トレーラーハウスも、車でけん引すればどこにでも移動できますが、基本的に移動先で住宅・店舗・事務所として、そこに定住することを目的につくられた建物です。トレーラーハウスは昭和時代から日本にもありますが、2020年のコロナ禍により、

• どこにでも家ごと安全な場所に移動できるマイホーム
• 定借の土地があればいつでも建てられるマイホーム
• 購入費用が安く、移動できる別荘

という視点で注目されるようになりました。

トレーラーハウスは、節税効果があります。普通の家として生活できる建物であるにもかかわらず、移動ができる「車両」扱いのため、購入する際の不動産取得税と、毎年の固定資産税と都市計画税※がかかりません。さらに、トレーラーハウスは自走できないため、車両扱いなのに自動車税もかかりません。※設置する自治体によります。

相続税の節税としては、トレーラーハウスはまず、家屋ではなく、車両扱いですがエンジンがついていない自走できない車両のため、相続税の課税対象外になります。ただし、トレーラーハウスを設置している土地に対しては相続税がかかり、家屋ではないため小規模宅地の減免措置などが適用されませんので、節税目的でトレーラーハウス経営をする場合は、注意が必要です。

2-14-1.初期費用めやす

木造またはプレハブ2✕4構造などでつくられたものが主流ですが、鉄骨造のものもあります。トレーラーハウスはフルオーダーでゼロから作成もできますが、建売住宅のような完成品も売っています。

大きさや設備にもよりますが、平均的な一戸建て相当の新品（新車）価格は1,000万円前後、中古は400～500万円が初期費用の相場です。中古であれば50万円～もあります。

この価格の中には、移動車両代・移動先での基礎工事費・建物内に設置された冷蔵庫などの家電製品、いくつかの家具なども含まれており、一般的な家の建築費に比べれば、かなり割安の初期費用となります。

2-14-2.経営難易度

トレーラーハウスは普通の住宅としても使えますが、別荘・店舗・事務所・賃貸用物件など、さまざまな利用方法があります。

活用予定地で何を経営したいかによって経営難易度は変わりますが、例えば、トレーラーハウスを数軒購入して、ご所有の土地の上に設置して普通に賃貸住宅をするのであれば、一般的なアパート経営・戸建て経営と変わりません。トレーラーハウスの移動・メンテナンス以外は、賃貸管理なども不動産会社に委託できます。

2-14-3.収益性について

小さな建物であれば新品でも200万円台からありますので、活用予定地の特性に合わせたトレーラーハウスを予算の範囲内でいくつでも設置することができます。賃料はエリア相場で募集できますので、初期投資費用が少ないのに、収益性は高いと言えます。

かなりの田舎や山奥の土地であっても、道路面までインフラが整っている場所であれば、設置時に上下水道・電気・ガスの配線もできますので、ご所有の土地で別荘地運営もできます。トレーラーハウスは用途変更も簡単に行えるので、住宅として使用していたトレーラーハウスを別の用途・別の所有地で再利用することや、中古トレーラーハウスとして売却することもできます。

2-15.トランクルーム経営

トランクルームは、倉庫や物置を貸し出して賃料を得るビジネスです。更地にコンテナを設置する屋外型タイプか、建物を建築して部屋をトランクルームとして貸し出すタイプの屋内型タイプがあります。

都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めるため、集客さえうまくいけば安定した収益を見込めます。荷物を預けることが前提ですので、近隣から運んでこれる場所にあるか、駐車場が確保できる広さがあることが成功する条件となります。

節税効果はアパート経営とマンション経営に準じます。

2-15-1.初期費用めやす

活用予定地にコンテナを設置すればスタートできます。現在、コンテナは大きさによって100～400万円前後であり、設置のための土台工事などを入れても、少なめの初期費用でスタートできます。

2-15-2.経営難易度

いわゆるスペース貸ですので、経営は非常に簡単です。セキュリティ面と防災面をしっかりすれば、基本的にはこまめな管理の必要がありません。

ただし、都心で行うトランクルームの場合には、専門企業がありますので、ノウハウを得ることを含めてフランチャイズ加盟をしたほうが、経営難易度は低くできます。

2-15-3.収益性について

トランクルームまでのアクセスの良さ（徒歩・自転車・車を含めて）が良ければ、運び込んだ荷物を再び移動させるのは面倒に感じますので、比較的長期の契約が期待できます。アパートやマンションに比べると一件あたりの賃料は低めですが、倉庫をシェアしている空間利用の代金ですので、収益性は高いと言えます。

また、賃料が小さいがゆえに支払い負担も低いため、引っ越しなどの大きな理由がない限り、解約も発生しにくいという特徴があります。細く長く収益が発生するタイプのビジネスです。

2-16.コインランドリー経営

活用予定地が都心や、人口の多い住宅エリアにある場合は、コインランドリー経営も検討してみましょう。コインランドリーの利用料が収入となります。節税効果は、アパート経営に準じますが、コインランドリーの場合は機械の減価償却期間が短いため、アパート経営よりも所得税の節税効果は高くなります。

2-16-1.初期費用めやす

更地から建物+設備を作ると、土地の大きさにもよりますが10坪程度の広さでも2,000万円前後の初期投資額が必要になります。洗濯機・洗濯乾燥機・大型乾燥機などが複数台必要で、さらに機械の代金が高いため、活用地が小さくても初期費用は高めになります。

2-16-2.経営難易度

自営またはフランチャイズ加盟で経営をします。フランチャイズの場合は、設備選択から購入、経営管理方法までを丁寧教えてくれますので、経営難易度は低くなります。自営の場合は、それらのことを自分で手探りしながらやっていくことになります。

フランチャイズ加盟の際には、加盟料を支払うか、毎月の売り上げの中からロイヤリティを支払うことになります。

2-16-3.収益性について

コインランドリーは一度稼働すると、長期間の収入が続きます。24時間365日マシンが働き続けてくれる前提の収益性ですので、メンテナンスをしっかりして、安定収益の確保をします。花粉シーズンや雨や台風の季節には、洗濯以外にも乾燥機利用・スニーカー洗濯などのスポット利用が増え、一時的に収益性が高まる次期があります。

ご所有の土地の活用方法として、最大収益化が期待できるプランを見つけるためには、なるべく多くの企業のプランを比較することをおすすめします。NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用下さい。

一回の入力で、土地活用の目的に沿った複数のプランを同時に比べられるため、ご所有の土地と最も相性の良い土地活用方法が見つかります。プランの請求先は最大7社までありますので、数多くの土地活用プランの中から選ぶことができます。

気になるプランが見つかったら、現地で訪問査定をすることで、より土地活用方法が具体化します。まずは、スマホやパソコンからたったの1分で入力終わる「HOME4U オーナーズ」で一括プラン請求をしてみましょう。

2-17.土地の貸与

ご所有の土地を、法人・個人に貸して、賃料を得る土地かつよ売方法です。借地として貸したり、定期借地として貸し出したりなど様々な方法があり、申込者の要望と、土地オーナーの要望が合致するものを選ぶ必要があります。

土地だけを貸している場合は、相続税の時に貸宅地として、借地権割合に応じて評価額の軽減がされます。定期借地の場合でも減額割合は減りますが、評価額が軽減されることには変わりません。固定資産税・所得税に関しては、特別な節税の適用はありません。

2-17-1.初期費用めやす

土地を貸与するだけですので、初期費用は掛かりません。

2-17-2.経営難易度

土地の貸与だけで、そこで行われるビジネスには関与しないため、経営難易度は低いです。

2-17-3.収益性について

土地を貸すだけですので、労力に対しての収益性は高いと言えます。また、長期の契約にすれば、毎月決まった賃料が長期間継続して入ってきます。借主の経営状態に関係なく、収入があることも魅力です。

2-18.医療施設の経営

診療所やクリニック、病院などといった医療施設を経営する事業者に建物を貸して、テナント賃料を得る土地活用です。特に好立地ではなくても、車での乗り入れが可能な土地であれば、需要があります。体調悪い方が車や救急車で運びこまれるケースを想定し、大きな間口がある立地が理想的です。節税効果に関しては、ビル経営に準じます。

2-18-1.初期費用めやす

ビルまたはテナント施設を建築するための費用が初期費用となります。医療施設は大型医療器械などを使うため、重量に耐えられる鉄筋コンクリート造の建物になります。鉄筋コンクリート造の平均坪単価は90～120万円ですので、仮に延床面積が100平米の医療施設を建築した場合は、90～120万円×100＝9,000～1億2,000万円が建物の初期費用となります。

ただし、医療用施設の場合、自然災害が起きた時の電気類の備え、ストレッチャーに乗せたまま移動できるエレベーター、車いすの行き交いができる廊下など、用途に応じた設計が必要となるため、平均坪単価よりも高額になる可能性があります。負担が重いと感じた場合は、医療施設事業者に土地だけを貸与し、医療用ビルを運営してもらう方法もあります。

2-18-2.経営難易度

基本はテナント事業ですので、経営が難しいわけではありません。ただし、近隣の医療施設やクリニックで対応しきれていない医療を補完するテナント医療を入店させるなど、街づくりや地域医療としての役割もあるため、経営者として責任のある土地活用となります。医療施設は特殊施設となるため、自治体への届け出が必要です。

2-18-3.収益性について

医療施設をメインとしたビルは日本ではさほど多くはないため、比較的高額な家賃設定でもテナントは決まります。一度、患者がつけば、地域医療として確立していきますので、長期契約となる可能性が高いでしょう。そのため、収益性はかなり高いと言えます。

2-19.老人福祉施設の経営

高齢者の割合が増加することから、老人ホームなどの福祉施設経営も土地活用となります。高齢者が住む・通う施設となるため、街中でも田舎でも、それぞれ需要があります。相続税のみ、アパート経営と同様の節税効果があります。

2-19-1.初期費用めやす

基本的に住居ですので、マンション建築と同様の初期費用が掛かります。活用予定地の大きさと建てられる建物の大きさによって、初期費用が違います。

身体の不自由な方・体調の良く無い方も住む施設となりますので、地震や災害などに強い鉄筋コンクリート造の建物が理想です。鉄筋コンクリート造の平均坪単価は90～120万円です。

2-19-2.経営難易度

基本的には、土地の貸与か、土地建物を事業者に貸与することになりますので、経営の難易度は低いと言えます。ご自身で老人福祉施設を経営する場合は、すでに事業者としえての経験を経ていることが前提となります。

2-19.3収益性について

基本的には、建物を建設した後、福祉事業者などが一括借り上げをして運営をすることになります。毎月の賃料が発生し、事業者が支払いをします。アパート・マンション経営に比べると空室リスクがほとんどないため、安定した経営ができ、収益性は高めです。

また、施設からの入居者退去があったとしても、アパート・マンション経営のように、そのたびに壁紙やフローリング張替などをしなくてもよいため、建物管理コストもあまりかかりません。土地オーナーの最大のリスクは、借り上げをしてくれている福祉事業者の倒産のみとなります。

2-20.高齢者向け住宅の経営

高齢者向け住宅の経営とは、主にサービス付き高齢者向け住宅、別名サ高住と呼ばれる、高齢者向けに必要な介護サービスが付属したマンション経営です。国は介護について「施設から在宅へ」という方針を掲げており、一般の賃貸住宅と同様に賃貸借契約で入居できるサ高住は、在宅医療・在宅介護の扱いとなり、国の方針に沿っているため、今後ますます需要の高くなるタイプの住宅です。

節税については、相続に関してはマンション経営と同様の節税効果があります。所得税に関しては、通常の減価償却費に一定割合を乗じた（10～14％）金額を上乗せできる、割増償却という特例が使えます。普通よりも減価償却費を多く計上できますので、所得税を大きく減らせます。建物の固定資産税についても減額幅が大きいなど、福祉事業であるがゆえの特例が多くあります。

【参照：特別償却・特別税額控除】

2-20-1.初期費用めやす

活用予定地の条件に沿った規模のマンション建築費用が初期費用となります。サ高住は法律で最低平米数が25平米という決まりがありますので、一般的な鉄筋コンクリート造マンションを作る前提で、延床面積500平米（25平米の部屋20室程度）を建てた場合、本体代金は4～5億円程度がめやすになります。

しかし、サ高住は介護事業の一環という特性から、医療系ビルに準じた設備も必要となるため、初期費用はもう少し割高になります。建築費用の1割までの補助金・助成金があり、経営開始後も、室内の修繕などへの助成金があります。助成金のほかにも、住宅金融支援機構の「サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資」が設けられており、低金利の長期固定で資金調達もできます。

建築を請け負うのが、介護事業をしている企業であることが多く、建築後はそのまま、高齢者向け住宅の管理も任せることになります。介護事業者によっては、事業者が土地だけを借りて、サ高住を建築して運営する土地リースもあり、この場合は初期費用が不要です。

2-20-2.経営難易度

普通のアパート経営同様、介護事業の専門会社に委託してしまえば、経営自体は難しくはありません。

ただし、主な入居者がサポートの必要な高齢者であるという特徴があるため、医療施設が近隣に整ったエリアであることは、サ高住を経営するための必要条件となります。さらに、交通の便が良い、買い物に便利な市街地であるなどが加わると、さらに良いでしょう。

2-20-3.収益性について

サ高住は、特別養護老人ホームや老人ホームに入る前の受け皿としての役割がある、国をあげての介護事業ですので、補助金や助成金が多い代わりに、無償サービスになってしまう数字にならない部分も多くあります。特別に収益性が悪いわけではありませんが、収益性を追求するのであれば、マンション経営を選んだほうが良いでしょう。

2-21.子供向け施設の経営

保育園・小規模保育園・認可外保育園などの、小さなお子さんを預かることを目的とした施設の運営です。小さな子供が一か所に集まるため、最低でも20～30坪程度の広さが必要です。

また、送り迎えの利便性などを考慮すると、駅近が良いでしょう。近所に子供を外で遊ばせるための公園などがあるか、安全なエリアであるかなど、立地も大きく影響します。所有している不動産と建物を貸し出しているため、アパート経営とほぼ同じ節税効果がありますので、固定資産税・相続対策・所得税の軽減が期待できます。

今後、地域貢献ができる土地活用法として注目されています。

2-21-1.初期費用めやす

戸建て・マンションを再利用するのであれば、内装設備のリフォーム代金が初期費用となります。更地に施設を建てるのであれば、構造別の坪単価をかけた金額となります。仮に、木造で延べ床面積20坪の場合は、平均坪単価77～100万×20＝約1400～2,000万円が初期費用となります。

2-21-2.経営難易度

保育園経営はフランチャイズ事業者がいるため、加盟料を支払えばフランチャイズ運営もできます。その場合は、保育園の施設建築・人材補修・経営ノウハウから運営方法まで細かくサポートがありますので、経営難易度は低いと言えます。

また、土地建物を保育園のフランチャイズ事業者に貸し出す、一括借り上げプランなどもあります。保育園を自営でする場合は、すべてをご自身でやっていくことになりますので、トラブルなどが起きた場合の経営難易度が高くなります。

2-21-3.収益性について

保育園の収益性は高くはありません。保育事業は社会福祉の一環であるため、施設の設置・増設・運営に対しての潤沢な助成金があり、経営サポートが手厚いのが特徴です。その代わりに、自治体によって保育料の設定額上限があり、高額な料金が取れないことから、収益性を上げていくという経営プランが成立しにくくなっています。

【参照：事業所内保育施設設置・運営等支援助成金】
【参照：NPO法人小規模保育協議会】

おもちの土地の上に、どのような建物が建てられるのかで、ある程度、土地活用の方法も決まってきます。本記事を読んで、気になる活用方法がいくつか見つかったら、次は、その活用方法が適した土地であるかを確認してみましょう。確認先は、不動産のプロフェッショナルである、大手ハウスメーカーや工務店が適しています。

その際、一回の入力で複数のハウスメーカーのプランを同時に比較できる、NTTデータグループが運営する　「HOME4U オーナーズ」　の一括プラン請求をご活用ください。

活用予定地のエリアと広さなどの、かんたんな質問に答えていくだけで、ご所有の土地と相性の良い活用プランを提案できる企業を最大7社までに絞り込んで紹介します。土地活用には収益の最大化だけではなく、節税や相続なども含まれますので、総合的な観点で考えた最適な活用方法が見つかります。

2-22.コワーキングスペース

コワーキングスペースとは、個人や小さな事業者にオフィス利用できる場所や空間を貸し出すビジネスです。時間貸しから月額費などの様々なビジネス形態があります。一か所に複数人が集まりますので、30坪程度の広さからが適切です。

オフィス然としているよりも、大学のカフェテリアのような広くて開けた空間であるほうが良く、居心地の良いパソコン作業もできるリビングのような造作ができれば、問題なく開業できます。

コロナ禍によるリモートワークの普及が一気に広がったため、自宅に仕事部屋に相当するスペースがない・ネット環境が悪い・小さな子供がいて仕事にならないなど、働くための場所確保のためにコワーキングスペースのニーズが高まっています。家の中に適切なビジネス空間がなければ、必要とされるタイプの場所ですので、郊外でも需要があります。

節税としては、貸しオフィスも貸家に相当しますので、アパート経営の節税効果と同じ、固定資産税・相続税・所得税の節税が期待できます。

2-22-1.初期費用めやす

中古の戸建てやマンションなどの「遊休不動産」を利用するのに適しており、室内をガランドウなオープンスペースにするか、不要な壁を取り払う程度の造作になります。大きなテーブルとデスクをいくつか置いて、エアコンと高速ネット環境を整えればスタート可能です。

初期費用めやすは広さにもよりますが、オフィスに不要なものを取り払う作業だけでよいので、家具やエアコンなどを増設する費用を含めても100～300万円前後です。

2-22-2.経営難易度

スペース貸すだけですので、経営難易度は低め、即日からご自身で運営可能です。オフィス運営による賃貸業ですが、ネットユーザーが近隣エリアにあるコワーキングスペースを自分で調べて申し込んできますので、ネットでの告知さえしていれば、自然と人が集まります。近所にライバル店ができても、コワーキングスペースの雰囲気や居心地などによって会員が自然とすみわけされます。

2-22-3.収益性について

遊休不動産の再利用という使い方においてのみ、収益性が高くなります。高額な利用料を取れるビジネスではないので収益性を追求するためには、コワーキングスペースを広くする・店舗を増やすなどで、利用者の分母を増やす必要がありますが、遊休不動産の活用以外の方法では、収益性が下がります。

駅前や市街地などのエリア条件が良い方が収益性は高くなります。時間貸しよりも、低額な月額会員制度にしたほうが、経営が安定します。

2-23.レンタルオフィス

レンタルオフィスとは、個人や法人が気軽に事務所を借りられるサービスです。普通の賃貸オフィスは、ビルオーナーとの賃貸契約が必要ですが、レンタルオフィスはオフィスの運営会社と契約し、レンタルオフィス会社が、利用申し込み者にサブレット（また貸し）する形になります。

利用者からすると、レンタルオフィスのある住所が自分の事務所の住所となるため、中央区銀座、渋谷区神宮前など、大企業と肩を並べらえるようなエリアにオフィスを持てるという大きなメリットがあります。

2-23-1.初期費用めやす

レンタルオフィス運営会社との契約をした場合は、オフィス設備や内装は運営会社負担となり、初期費用はほとんどかかりません。ご自身で運営する場合には、室内をオフィス使用ができる体裁に整ええる費用が初期費用となります。

コワーキングスペースなどと違い、広い空間を大勢でシェアする必要がないので、余計な間取りを取り、パーテーションなどで室内を区切れるようにする内装工事と、オフィスに必要な以下のような機器をそろえる必要があります。ほとんどの設備機器はレンタルでそろえます。

• コピー機
• 高速WIFI
• ファクス・電話
• デスクと椅子
• 会議ブース
• プロジェクター

ビジネスモデルとして、遊休不動産の活性化に適した方法ですので、レンタルオフィスを経営するためにわざわざ建物を建てる必要はありません。節税効果は、戸建て賃貸と同様の効果があります。

2-23-2.経営難易度

ビジネスユースをする前提ですので、経営が立地条件に左右されます。駅前や市街地などのアクセスが良いことが条件です。
レンタルオフィス運営会社に委託をしている場合には、オフィス運営も運営会社がします。

オプションの一部として法人登記・来客時の対応・電話秘書代行・会議室利用・郵便物転送などのサービスもあり、一般のオフィスと変わらない利便性を提供すると、より経営状態は良くなります。

2-23-3.収益性について

立地が良い場合は、大企業がサテライトオフィスとして長期契約をしてくれる可能性があるため、非常に収益性の良い運営ができます。基本的には、遊休不動産の再利用、またはマンションやアパート経営の業態変更などのビジネスモデルですので、レンタルオフィスを経営するために新規に施設を建てる必要はありません。

2-24.自販機ビジネス

ご所有の土地に自動販売機を設置して、その売り上げが収入になるビジネスです。例えば、駐車場経営やコインランドリー経営などをしている場所に設置をする、アパートの入り口周辺の隙間エリアに設置するなどです。大型の自動販売機でも、半畳ほどのスペースがあれば設置できます。

税金に関しては、大きな節税は期待できません。ただ、自動販売機を購入した場合は固定資産となり、減価償却による所得税の軽減にはつながります。※一つの土地に複数台の自動販売機を設置した場合、自治体によってはその土地を事業用地とみなすケースがあります。活用予定地で自動販売機を設置する場合には、自治体でよく確認をしてから判断をしてください。

2-24-1.初期費用めやす

初期費用は、運営方法によって変わります。

自営の場合、自動販売機を運営会社から購入かリース、または自分で中古市場を探して購入することもできます。新品の機械で一台100万円前後、中古だと50万円前後からあります。ただし、自動販売機は設置の土台や転倒防止対策、電源確保などが必要ですので、それらの工事費も発生します。

委託の場合は、これらの費用はすべて運営会社が負担しますので、初期費用ゼロでスタートできます。どちらの方法でも、自販機の電気代はオーナー負担です。

2-24-2.経営難易度

自動販売機が働いてくれますので、難しさはありません。委託の場合は特に何もすることがないでしょう。

自営の場合は、ゴミ箱や機械周辺の掃除、ドリンク類の選定と入れ替え、小銭の収集と設置などのこまごまとした管理作業があります。また、自動販売機が壊れた場合のメンテナンス対応なども、オーナーがご自身ですることになります。

2-24-3.収益性について

委託の場合は機械の売り上げから20％が差し引かれた分が振り込まれます。自営の場合は、人気商品を安く仕入れて売れた場合は収益性が高くなります。

しかし、自動販売機1台の売り上げは、多くても月額数万円と言われていますので、非常に人通りの多い場所に設置して人気商品を陳列できたとしても、月額3～5万円ほどです。労力に対しての収益性は高めですが、大きな金額を稼ぐためには台数が必要になります。

2-25.太陽光発電

日照時間が長い土地や、広大な土地を田舎に持っている方は、太陽光発電を設置して放置しておくという土地活用方法があります。地面にソーラーパネルを設置し、生産した電力を電力会社に買い取ってもらうことで収益を得ます。

特に、200平米以上の広さがある南向きで日当たりの良い土地は、太陽光発電用として活用するのにとても適しています。アパートなどを建てても空室が出そうな田舎の土地でも、この方法であれば、土地から収益を生み出すことができます。

節税としては主に所得税の節税に効果があります。太陽光パネルは固定資産ですので、減価償却を経費計上して所得を圧縮し課税額を軽減するのに役立ちます。太陽光発電に関した税金の軽減措置は、自治体によっても違いがあり、制度利用の期間が延長・新制度が短いサイクルで入れ替わることがありますので、活用予定地の自治体に事前確認をしたうえで判断する必要があります。

2-25-1.初期費用めやす

パネルの設置代金が初期費用となりますが、太陽光発電は再生可能エネルギーですので、地方自治体から補助金や助成金が出ますので、初期費用を抑えることができます。

【参照：例：千葉県野田市】

2-25-2.経営難易度

太陽に向かってパネルを設置するだけですので、経営としては何もすることがありません。ただし、天候が悪い、近隣に太陽光をふさぐような建物が建つと、収益性が下がり経営が難しくなります。

2-25-3.収益性について

太陽光パネルの収益性は、労力に対しては高く、経営としては低いと言えます。売電による収益は、パネル設置者が会社員などの給与所得者であっても、設置容量が50kW以上など、自治体が設定する一定の条件に当てはまる場合には、事業所得と見なされます。事業所得の場合でも、売電所得が38万円以下の場合は確定申告の対象外となります。

また、アパート経営をしていて、その屋根にパネルを付け、賃貸住宅の共用スペースなどで使った後に余剰電力を売電した場合には、共用スペースで使用する電気代は『必要経費』と見なされるため、、電力が不動産所得となります。

2-26.資材置き場

活用予定地の近くに工場を持つ企業がある場合は、機材や資材を置くための資材置き場として活用できます。例えば、砂利・木材・石材などの工業資材から、住宅やビルなどに使うパネルや組み立て部材などを置いていく場所に使います。

資材を置く場所ですので、日当たりが悪くても、地形が悪くても問題なく借り手が付きます。募集には立て看板を出しても良いですが、全国ネットの不動産会社に依頼をして、ネット広告を出して募集をしたほうが全国の企業からの問い合わせが来ます。節税効果はほとんどなく、固定資産税や相続税などの軽減措置はありません。

2-26-1.初期費用めやす

場所を貸し出すだけですので、初期費用は不要です。貸し出す企業が必要なものを用意します。

2-26-2.経営難易度

場所を貸し出すだけですので、特に経営に難しいところはありません。ただし、置いてあるものによっては、近隣から苦情が入る場合があります。例えば、砂や砂利を置いた場合は、風の強い日に砂が舞うなどです。このようなクレームへの対応も企業が行いますが、近隣の方は土地オーナーに連絡をしてくることがあります。

土地に何もしていないため、新しい土地活用法が決まった場合には、すぐに転用できるというハードルの低い土地活用です。

2-26-3.収益性について

収益性は低いです。単に土地を貸しているだけですので、それ以上の金額になることがありません。契約方法は、土地オーナー：企業になりますので、5～10年の定期借地などで契約をします。賃料めやすは、固定資産税額の2～4倍が一般的です。

2-27.貸し農地

農地を農地のまま貸す土地活用方法として、市民農園の経営があります。市民農園とは、一般の方に農地を貸し出し、週末に農業体験イベントなどを通じて農業体験をしてもらう活用方法で、都心部を中心に人気があり、シェア農園とも呼ばれています。

農地の借主は地域に住所や職がある人を対象にしているタイプと、広く全国から募集するタイプとがあります。多くは、電車や車で1時間圏内のエリアから週末に通ってきます。

マンション住まいの方、子供の食育として、家庭菜園では飽き足らないが適切な土地がなくてお困りの方などが年間会員となり、畑の賃料が発生します。借主は一定区画の畑で家庭菜園をしながら、通年の収穫を楽しみます。

節税に関しては、農地のままで活用をすれば、固定資産税は農地適用された負担の軽い税額となります。また、相続の際にも、農地は一般の土地よりも評価額が大きく下がるため、相続税課税額を抑えることができます。また発生した相続税に関しても、相続人が農地で耕作をしている限り、納税猶予の特例が適用されます。

【参照：財務省　納税猶予の特例】

2-27-1.初期費用めやす

農地を農園化するための費用が初期費用となります。農地の大きさにもよりますが、賃貸用に区画を分け、素人の方が使いやすいようにする必要があります。駐車場・受付ブース・イベントスペース・販売スペースなども必要です。

これらの初期費用には農林水産省と自治体からの補助金制度が使え、融資を受ける場合でも、農協や日本政策金融公庫からの支援があります。また、エリアによっては企業参入もありますので、業務委託ができるケースもあります。

【参照：農林水産省　市民農園をはじめよう！】

2-27-2.経営難易度

経営難易度は、中程度です。農園管理が主な仕事内容ですが、向き不向きはあります。農園管理とは、契約をしている会員のほとんどの方は毎日来れませんので、借主が不在時に、市民農園が畑を見て、作物に必要な手を加えてあげることです。

行政と農協から、市民農園に必要な運営サポートは受けられますが、経営ノウハウを持っているわけではありませんので、市民農園をしている先輩のところを見学しながら、やり方を勉強していくことになります。

2-27-3.収益性について

収益性は努力と工夫次第といえます。農園経営だけではなく、会員の様々なニーズにこたえることにより、収益性を高めていくことができます。例えば、併設カフェやレストランなど、農園で取れた野菜を使った食事を出す、多めに作った作物を販売する、子供や高齢者向けにイベントを開催するなどです。また、農地の中に農家がある場合には、宿泊体験施設として貸し出すこともできます。

また、シェア農園ビジネス・農地活用ビジネスをしている企業に参加してもらい、多角的に経営することもできます。

【参照：独立行政法人中小企業基盤整備機構】
【参照：アグリメディア】

2-28.等価交換

等価交換とは、土地を企業などに提供し、その土地の上に建物を建ててもらった後、ご自分が提供した土地に見合った分だけ、建物の持分を取得する方法です。

例えば、市街地で大規模なマンション開発などがある場合、ご所有の土地をデベロッパーに提供します。デベロッパーがマンションやビルを建築する代わりに、提供した土地の価値に相当する区分マンションや区分オフィスなどを受け取ります。受け取った不動産の所有権はご自身になりますので、ご自分で住む・賃貸に出す・売却するなどができます。

節税効果も期待できます。まず、等価交換の際、一旦、デベロッパーに土地を売却するので譲渡利益が発生しますが、この時に発生する譲渡所得税は、将来、再び不動産を売却するときまで全額繰り延べができます。また、お持ちの土地が更地だった場合には、等価交換によって更地からマンションになりますので、相続の際に課税評価額が軽減されます。

【参照：事業用の資産を買い換えたときの特例】

2-28-1.初期費用めやす

ご所有の土地をデベロッパーに差し出すだけですので、初期費用は発生しません。

2-28-2.経営難易度

等価交換による経営はありません。

2-28-3.収益性について

収益性は労力に対して高いと言えます。例えば、お持ちの土地の価値が2億円、デベロッパーが建てたマンションの価値が10億のケースでは、区分所有権割合は　土地オーナー1：デベロッパー5　になります。デベロッパーが建てたマンションがワンルーム100室あった場合、20室分のワンルーム区分所有権が土地オーナーに発生することになります。

土地オーナーの労力は土地を差し出しただけなのに対し、所有する区分マンションが20室もできたわけですから、収益性は高いと言えます。さらに、この20室を賃貸に出せば、等価交換による収益性はさらに高くなります。

2-29.土地信託

土地信託とは、信託会社や信託銀行に土地を預け、活用運用のプロに運用益を上げてもらい、その中から配当金を得るという土地活用です。例えば、信託会社が信託を受けた土地に賃貸マンションを建てて運用する、などです。土地の活用に自信がない方や、土地建物の維持管理を面倒に感じる方に向いています。

信託中の土地は、所有権が一旦、運用をする金融機関に移行し、運用が終わったら所有権が戻ります。運用期間は土地信託商品にもよりますが、10～30年です。

土地信託は、節税対策にも向いています。土地信託を行うと、土地の所有権は土地オーナーから信託会社に移ります。この所有権移転に対しての所得税はかかりません。運用中に相続が起きた場合は、相続人は信託受益権のみを相続し、土地の所有権が信託会社にあります。

この信託受益権の受取人は生前に指名することができるため、例えば、長期の土地信託に出した場合は、孫の代まで運用をしたままで相続を延ばすことができます。

相続税は信託した土地の評価額をもとに課税されますが、この時、信託会社への委託報酬・信託会社が負担している金融機関からの借入金・固定資産税なども、相続税の評価額から差し引いて（債務控除）もらえますので、普通に土地を相続するよりも、さらに相続税を抑えることができます。

土地信託の運用期間が終わると、土地の所有権が、信託会社から土地オーナーの相続人に戻ります。仮に賃貸マンションを経営した場合には、元の土地に加えて建物も一緒に戻ってきますが、この時の所有権移転は相続であるため、所得税が発生しません。

ただし、基本的に土地信託されるのは、都心部の好立地の土地のみとなります。

2-29-1.初期費用めやす

土地を預けるだけですので、初期費用はかかりません。ただし、信託の際に作成する所有権移転の書類などに使用する印紙税や、税理士や司法書士への支払い報酬は発生します。

2-29-2.経営難易度

経営はプロにお任せをするので、経営をすることはありません。ただし、信託中は、委託手数料が発生します。

2-29-3.収益性について

ご自身で収益性をコントロールできません。運用がうまくいけば利益が発生しますが、運用が思わしくない場合には、配当が少ない、またはない時もあります。運用期間が終わった時に、土地建物にローンが残っている場合は、所有権が戻った時に、ローン債務も一緒についてきます。人に運用をお任せしてしまう分、収益性に関しては、未知数だと言えます。

収益性を確保しつつ、マイナスを生まないためには、メガバンクのグループ会社、大手地方銀行のグループ会社にある信託銀行を選ぶようにします。

2-30.売却

今お持ちの土地の必要性を感じられず、持っていても土地活用するのも面倒なケースでは、土地を売却してしまうという活用方法があります。土地を手放すことにはなりますが、現金ができますので、不動産以外の資産形成にも使うことができます。

土地売却による節税効果はほぼ期待できませんが、相続準備のために利用価値の少ない土地を売却し、より活用しやすい土地に買い替えるなどなら、節税対策となります。これらは土地活用プラン請求をしたハウスメーカーに確認をしつつ、お金のプロである税理士に相談して確認をしておく必要があるでしょう。

2-30-1.初期費用めやす

売却に関する初期費用はありません。ただし、売却の際にかかる印紙税などの各種税金が発生します。

2-30-2.経営難易度

経営はありません。

2-30-3.収益性について

土地を購入したときよりも不動産の評価額が上がっていれば、収益が大きくなります。しかし、その分、所得税の課税額も大きくなります。所有されている土地を売却した場合には、所得税が軽減できる制度を活用し、なるべく収益性を高めるように工夫をします。

3.土地活用で成功するための大切な3つのこと

本章では、土地活用を成功させるために大切な3つのことをまとめています。

3-1.土地の個性に合った土地活用方法から選ぶ

土地活用選びでもっとも大事なのは、土地の個性にあった活用方法にすることです。立地・建築基準などの法規・土地の形や広さ・エリアのニーズに合致したものを選びましょう。

今回の土地活用方法には第1章で、土地のエリアごとの向き不向きを〇△✖で分けてありますので、まずは、お持ちの土地がどのエリアにある土地なのかを基準に、〇を優先的にピックアップしてみましょう。

3-2.初期投資だけでなく長期的な収益性を考えてから選ぶ

初期費用はなるべくならあまり多くかからないほうが良いですよね。しかし、あまりにも初期費用のコストを気にするあまり、グレードの低い建物や施設を作ってしまうと、結果的に、将来の収益性が下がってしまうことがあります。

例えば、アパート建築の場合、必要最低限の設備だけでも人は暮らすことはできますが、あまりに不便が多いと空室が増え、土地活用のゴールである収益の確保と資産形成が遠のいてしまいます。

また、屋根や外壁などの素材を廉価なものにすると、家屋の劣化が早く進み、10年15年と経過したときの修繕費用がかさむようになります。初期費用は目の前の出費だけではなく、長期のコスト意識も必要です。

3-3.オーナーの性格に合った経営方法から選ぶ

ご自身の性格にあった土地活用方法から選ぶようにします。土地活用はご自分の仕事が一つ増えることになりますので、何もしないよりは手間がかかります。現在、お勤めや自営業をされている状態で、もう一つ仕事を増やしてもできる範囲の活用方法にしましょう。そのためには、ご自身で運用するだけではなく、委託などでプロに任せる活用方法も候補に入れて考えると良いでしょう。

活用を始めてから10年20年経過したときに、無理のない状態で土地活用ができているかを念頭に「これならできそう」と思える方法から選びましょう。また、企業を選ぶときにも、10年20年後もアフターサービスや点検などをお願いできる会社を選ぶようにしましょう。

土地活用は、活用方法を選んで建物などを立て運用を始めてからが、本当のスタートだと言えます。10～30年ほどの期間、土地から利益を生み出し、資産を形成するための土地活用ですので、活用方法は慎重に選び、なるべくならば運営期間中もずっとお付き合いができる企業にサポートをお願いしたいですね。

活用予定地と相性の良い土地活用方法を決める場合には、複数の企業から活用プランを入手し、比較をしてから「これは！」と思うプランを選ぶことをおすすめします。プラン探しには、一回の入力で最大7社までのハウスメーカーや工務店に資料請求ができる、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用下さい。

活用予定地のエリアと広さなどのかんたんな入力項目に応えるだけで、わずか一分で、複数の収益最大化プランが揃います。気にいったものがあれば、訪問査定をすれば、より現実的なプランがわかります。　「HOME4U オーナーズ」　でご紹介する企業はどれも信頼と実績のある一流のハウスメーカーや工務店ばかりですので、長い土地活用運営の間も、しっかりとしたサポートができます。

まとめ

いかがでしたでしょうか、どのようなスタイルの土地であっても必ず活用方法が見つかるように全30種もの土地活用のアイデアをまとめました。中には、やってみたい土地活用と、お持ちの土地との相性が良く無いケースもあったかと思いますが、そういう場合でも、一度は、ハウスメーカーや工務店にプラン比較の一つとして希望プランを作ってもらい、収益が取れる道があるかもプロフェッショナルの視線でチェックしてもらいましょう。

ご希望の土地活用の目的に沿った活用方法が見つかったら、まずは、その活用方法の中で、収益最大化が狙えるプランを選択するために、複数社にプラン請求をし、比較することから始めてみましょう。