【土地活用の方法】成功するための土地活用の種類とアイデアを紹介

相続したまま空き地になっている土地はありませんか？
「固定資産税の負担もあるし、何とか活用できないだろうか」と考えていても、あまりにも初期投資が大きいとリスクを感じますし、本当に安定した収入を得られるのか不安、という方は多いのではないでしょうか。土地を活用することでどのようなメリットがあるのかもあらかじめ知っておきたいでしょう。

そんな土地オーナーに向けて、土地活用にはどのような種類があり、種類によってどのようなメリット・デメリットがあるのかを、わかりやすく説明します。ご自身の所有地に最も適した土地活用方法を見つけてください。

1.土地を活用する意義とメリット、リスクとデメリット

土地活用とは、所有地に建物を建てて人に貸すなどして、土地の収益性を高めることをいいます。節税効果もあるため、相続税対策として土地活用を検討する方も少なくありません。
そんな土地活用のメリットと、リスク・デメリットをご説明します。

1-1.土地活用することの2つのメリット

土地活用のメリットは主に2つ、「長期的に安定収入を得られること」と、「相続税を軽減できること」です。

1-1-1.長期的に安定収入を得られる

土地活用することで、長期的に安定した収入を得ることができます。
いくら土地が資産であるといっても、「ただ持っているだけ」では何の利益も生みません。それどころか、所有している限り固定資産税や都市計画税を払い続ける必要があり、さらには維持管理にも費用がかかります。
しかし、あなたが持っている土地を収益化することができれば、長期的な安定収入が見込めます。また、その収入の中から土地にかかる経費を支払うことができるのです。

1-1-2.相続税を軽減できる

土地活用することで、相続税を軽減できます。
例えば、土地を空き地の状態で相続するよりも、建物を建てて人に貸している不動産を相続するほうが相続税が安くなります。これは、賃貸に供する建物が建っている土地は「貸家建付地」として評価され、土地所有者の利用が制限されることから、自用地（この場合は空き地）よりも安く評価されるからです。
このことから、評価額の高い土地を所有している土地オーナーほど、アパートやマンションを建てて「土地を活用」しているのです。

1-2.土地活用のリスクとデメリット3例

土地活用にはリスクとデメリットもあります。代表的なものを挙げてみます。

1-2-1.空室率が高いとローン返済が負担になる

オーナー自身で土地の上に建物を建てる場合、初期投資として自己資金のほかに借り入れが必要になることがあります。
土地活用がうまくいけば毎月の家賃収入の中からローンを返済していけますが、借り手がつかなかった場合には月々の返済が大きな負担となるでしょう。

1-2-2.空き室がある場合は税負担が増える

せっかく節税のために建てた物件も、空家が一定期間以上（近年は1か月以上）ある場合は貸家建付地評価額が上がるため、税金が上がってしまいます。特に相続が発生した時期に空室の多い物件を相続すると、予定していたより多額の納税が必要になってしまった、ということになりかねません。
このことから、空室対策は不動産オーナーにとっての至上命題ともいえ、さまざまな施策を試みることになります。

1-2-3.自分の土地なのに利用が制限される

将来的に自分もしくは家族が土地を使いたいと思った時に、利用が制限されます。

このようなリスクやデメリットを解消するためには、土地の特性を見極めながら慎重に活用方法を検討する必要があります。できるだけ難易度が低く、リスクの少ない方法を選択することが重要です。

2.土地活用の種類をチェック！

土地活用にはどのような種類があるのか、表にまとめましたのでご覧ください。

		初期費用	収益性	節税効果	安定性	転用性	リスク
建物を建てる	居住用物件	〇	〇	◎	〇	△	△
	宿泊施設	△	◎	◎	△	△	×
	福祉施設	△	〇	◎	◎	×	○
	医療施設	△	◎	◎	△	×	×
	商業施設	△	◎	◎	〇	○	△
建物を建てない	貸し駐車場	◎	△	×	〇	◎	◎
	太陽光発電	〇	△	×	◎	○	◎
	貸し農園	◎	△	○	〇	◎	◎

※この表の評価は、あくまでHOME4Uオーナーズの記事執筆者の見解になります。
建物の規模や活用方式によっても初期費用や収益性は異なります。それぞれの土地活用方法について、さらに詳しく見ていきましょう。

2-1.建物を建てて土地活用する

土地に建物を建てて貸す、あるいは貸した土地に借主が建物を建てて使用すると、その土地は貸家建付地または貸宅地として評価され、相続税が軽減されます。
建物を建てて貸す土地活用にはどのような種類があるのか、順に見ていきましょう。

2-1-1.アパート・マンションなどの居住用施設

（１）一戸建て住宅

戸建ての住宅を建てて、貸家にする方法です。
初期費用が少なく済むため、条件の良い土地に安く建てるノウハウがあれば、かなりの高利回りを期待できます。
ただし、借主が退去してしまい空家が一定期間以上続くと貸家とみなされないため、節税効果を得られなくなるというデメリットがあります。
なお、最初から賃貸用として建築した場合は住宅ローンが使えないため、ローンの金利が上がってしまいます。例えば「自宅として建築したが転勤などの理由で賃貸に出す」場合でも融資条件が変更となる場合があります。最初からこのような事情による賃貸への転用でも融資条件が変わらないローンもあるので、転勤が多く賃貸に出す可能性が高い場合は、融資を受ける時点で検討しましょう。

（２）アパート・マンション

土地の広さや自己資金、借り入れできる金額、立地条件などに応じて建物の規模や部屋のタイプを自由に設定できる、汎用性の高い活用方法です。
最近ではプランニングから設計・施工、管理までの一切を、賃貸経営のノウハウがあるハウスメーカーに委託する土地オーナーも多くなっています。
こちらもすでに述べたとおり、空室が一定期間以上続くと節税効果を得られなくなるというデメリットがあります。

（３）賃貸併用住宅

建物の一部をオーナーの自宅とする賃貸住宅を賃貸併用住宅といいます。
賃貸併用でありながら、通常の住宅ローンを利用できるため安い金利で借り入れでき、家賃収入を住宅ローンの返済にあてることができる点が最大のメリットです。
また小規模住宅用地の特例を利用できるので、相続税だけでなく固定資産税も節税できます。

（４）シェアハウス

他人同士が共同生活をするという特殊性から、共有部分の整備やルール設定など一般的な賃貸住宅と異なる点も多いため、シェアハウス専門の運営会社にコーディネートから管理まで一任するのが一般的です。
1つの住宅設備を入居者全員で共有するため、アパートやマンションに比べて坪単価を抑えることができます。

2-1-2.ホテルや民泊などの宿泊施設

ビジネスや観光による十分な需要が見込める地域であれば、ホテルや旅館の建設で大きな収益を見込めます。
小規模なホテルやゲストハウスであれば土地オーナー自身で企画・運営することも可能ですが、一般的には土地オーナーが建物を建ててホテル会社が一括借り上げするか、土地オーナーが経営者としてホテル会社に運営を委託します。

住宅宿泊事業法が制定されたことにより民泊の供給も増えていますが、民泊の場合は営業日数が年間180日と定められていることがネックです。空き家活用にはよいのですが、土地活用としては不向きでしょう。

2-1-3.高齢者施設や保育園などの福祉施設

有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、障がい者施設、保育園などの福祉施設は、社会福祉を目的とするため収益性が高いとはいえませんが、社会貢献度の高い事業に関心のある土地オーナーにおすすめです。立地条件も比較的選びません。

小規模な施設であれば建て貸しも可能ですが、大規模な施設になると建設費は高額になるため、建設協力金で建物を建てる方法や、定期借地で土地だけ貸す方法も選択できます。
社会福祉施設の整備には助成制度があるため、土地オーナーが資金を出して福祉施設を建てる場合、国や地方自治体から補助金を受け取ることができます。

2-1-4.病院・診療所などの医療施設

福祉施設と同様、社会貢献度の高い土地活用として挙げられるのが医療施設の経営です。
小規模な診療所であれば建て貸しか、コンサルティング会社が仲介に入る場合は建設協力金方式で建設することも可能です。

高齢者の多い住宅地や通行量の多い道路沿いなど、診療所としての需要が見込める立地であれば、高い収益を得ることができるでしょう。しかし、万が一撤退されると次の借り手を見つけるのが難しく、ほかの用途にも転用しづらいというデメリットがあります。

2-1-5.コンビニやコインランドリーなどの商業施設

通行量の多い道路沿いにある店舗を、ロードサイド店舗といいます。
コンビニエンスストアやファミリーレストランなど、全国展開するフランチャイズやチェーン店では定期借地で土地だけ貸すか、建設協力金方式、一括借り上げによる建て貸し、いずれかの方式になります。
コインランドリーやトランクルームといった小規模なものであれば、土地オーナー自らが建設・経営することも可能でしょう。
商業施設の密集した市街地であれば、テナントビルを建てて賃貸とするのも一案です。

2-2.建物を建てずに土地活用する方法

土地活用法のなかには建物を建てない方法もあります。
初期費用を抑えることができる反面、「収益性が低い」「相続税の節税効果を得られない」などのデメリットもありますので押さえておいてください。

2-2-1.貸し駐車場

駅周辺の市街地や住宅密集地であれば、コインパーキングや月極駐車場としての需要が見込めます。土地が広くないのであれば、バイク用のパーキングでもよいでしょう。
注意点としては、立体駐車場を建てても、貸し駐車場の場合は土地・建物を貸しているのではなく車両を預かっているという考え方になるため、貸家建付地としては評価されません。

2-2-2.太陽光発電

賃貸需要の見込めない田舎の農地や遊休地などは、太陽光発電所として活用できます。
2012年7月より、再生可能エネルギーを電力会社が一定期間、国が定めた固定価格で買い取ることを義務付けたFIT制度（固定価格買取制度）の開始により、一時期太陽光発電の人気は急上昇しました。しかし、売電価格が下落傾向にある現在は、慎重な検討を要します。また、太陽光発電設備は建物ではなく機械装置にあたるため、節税効果は得られません。

2-2-3.貸し農園

郊外の土地の活用方法として、貸し農園という選択肢もあります。
市民農園の開設は自治体で指定した区域に限られますが、特定農地貸付法による趣味的な利用を目的とした農地の貸し付けであれば、農業委員会の承認を得ることで貸し出すことが可能です。地域活性化のための体験型農園として開設するのもよいでしょう。
一般農地や生産緑地であれば、宅地として空き地にしておくよりも固定資産税を軽減できます。

3.土地活用方式は大きく分けて6種類

土地や建物を貸す場合、

• 土地オーナーの資金で建物を建てて貸す方式
• 土地だけを貸す方式
• 建設協力金を受け取る方式

など、活用できる方法はさまざまです。

活用の方式と特徴を表にまとめましたので、初期投資できる金額や難易度も踏まえて検討してください。

	初期費用	収益性	節税効果	財産性	難易度
自己建設方式	×	◎	◎	◎	△
事業受託方式	×	〇	◎	◎	◎
建設協力金方式	〇	〇	◎	〇	◎
定期借地権方式	◎	△	△	〇	◎
等価交換	◎	△	△	△	〇
土地信託	◎	△	〇	△	◎

 

活用方式について、もう少し具体的にご説明します。

3-1.自己建設方式

土地オーナー自身が自己資金や借入金で建物を建て、土地と一緒に貸す方式です。管理は不動産会社や管理会社に委託するのが一般的ですが、最近では大手不動産会社と契約してサブリースするオーナーも増えています。

仲介会社が入らないため、確実に需要が見込まれる地域であれば収益を最大化できますが、事業ノウハウがないと事業計画や資金調達といった面で苦労する場面も多いでしょう。
アパートやマンション、テナント、小規模なロードサイド店舗などで採用されることが多い傾向があります。

3-2.事業受託方式

土地オーナーの自己資金や借入金を元手として、事業計画から建物の設計・施工までをトータルでディベロッパーに委託します。管理運営もサブリースで行われるのが一般的です。

利益の一部がディベロッパーに入るため自己建設に比べて収益性は下がるものの、ノウハウのある大手企業に煩雑な実務をすべて一任できるのがメリットです。
アパートやマンションのほか、ホテルやロードサイド店舗など多くの物件でこの方法が採用されています。

3-3.建設協力金（リースバック）方式

商業施設のプロデュースを行うコンサルティング会社やフランチャイズの開発担当部署が間に入る方式で、あらかじめ借り主が決まっているのが特徴です。
「建設協力金」という名目で借り主が土地オーナーに対して資金を預託し、土地オーナーは預託された資金を建設費の一部または全部に充て建物を建てます。預託した建設協力金は、毎月の家賃と相殺します。

ローンを組まずに建物を建てられるというメリットがありますが、中途解約となった場合には建設協力金の残金を一括で返済する必要がありますので、注意してください。

3-4.定期借地方式

一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があります。収益は土地の賃料だけなので大きな収入にはなりませんが、初期投資が必要ないことがメリットです。

普通借地と異なる点として、正当な理由がない場合でも期間満了とともに契約を終了できる点があります。一般定期借地権と事業用定期借地権は、特約を結ぶことで契約満了時に土地が更地で戻ってきます。
ただし、一般定期借地権は50年以上の長期契約になるため、将来的に土地を利用する予定がある、売却の可能性がある場合は注意が必要です。

3-5.等価交換方式

土地オーナーが土地を提供し、ディベロッパーの資金で建物を建て、双方の出資の比率に応じて土地と建物を区分所有する方式です。初期投資をせずに家賃収入を得たいという土地オーナーにおすすめです。
いったんすべての土地をディベロッパーに売却し、あとから所有分の土地と建物を買い戻す方法を全部譲渡方式、土地オーナーが取得する建物代金の相当分だけをディベロッパーに売却する方法を部分譲渡方式といいます。
家賃が比率分しか入らないこと、土地を一部手放さなければならないことがデメリットです。

3-6.土地信託方式

土地オーナーが信託会社に土地を預け、運用益の中から配当を受け取ります。

初期投資が不要で、土地活用の方法も含めすべて信託会社に一任できるため、不動産の知識がない方でも気軽に土地を活用できます。契約終了後は信託会社が建てた建物と一緒に土地が戻ってきます。これをうまく運用することができれば、土地信託の最大のメリットを受けられるでしょう。

ただし、利益が出なければ配当を受け取ることはできませんし、自身で賃貸経営するのに比べて収益性はかなり下がります。

4.所有地に最適な活用方法の選び方

このように土地活用にはさまざまな種類がありますが、どんな建物を建てるか、どのような方式で建設するかを決定するには、

• 自分が所有する土地のことをよく知ること
• 土地活用の目的を明確にすること

この2点が重要です。

4-1.まずは立地条件を確認する

例えば、ホテルを建てたいと思っても、ビジネスや観光の需要がなければ安定した経営は難しいでしょう。商業施設やテナント経営にも、周辺の環境や人口の変動、駅からの距離や駐車場の有無といった立地条件が非常に重要です。
さらには、建築基準法で定められた用途地域の制限により、そもそも賃貸住宅や商業施設を建築できない地域もあります。

4-2.節税？収益性？土地活用に求めること

土地活用の種類や方法を選択するためには、目的を明確にすることも大切です。

例えば、「相続税の軽減」を目的とするのであれば、貸家建付地として評価されるために建物を建てて運用します。
「高い収益性」を求めるのであれば、大規模なマンションやクリニック、商業施設など、ある程度の初期投資も必要です。
「できるだけ初期費用を抑えた上で安定収入を得たい」のであれば、戸建てや小規模アパート、定期借地で土地だけ貸すのもよいでしょう。現在、賃貸に住んでいるのであれば、賃貸併用住宅を建てて住み替えるというのもひとつの方法です。

4-3.土地活用初心者なら賃貸経営がおすすめ

初めての土地活用を検討中の土地オーナーにおすすめなのは、アパートやマンションなどの賃貸経営です。
土地の条件や想定されるニーズに応じて建物の戸数やタイプを検討し、基本的な空室対策と差別化を行うことで、どのような立地条件であっても比較的無理なく土地活用をすることが可能です。
アパートなのかマンションなのか、自己建設か事業受託方式か、土地の条件と目的に応じて検討してください。

5.相談に乗ってくれるパートナーを探す

ここまで見てきてお分かりのように、立地条件から実際のニーズを読み取ることや、土地の条件に応じた建物を検討することは、不動産の知識やノウハウがない方にとっては難しいものです。
そこで、まずは不動産の知識が豊富なプロに相談してみることをおすすめします。
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まとめ