土地なしからアパート経営を始める方法。資金・条件・注意点を解説

土地なしではじめるアパート経営は、経営開始までに時間がかかります。まずは土地探しからがスタートになりますが、アパート経営に適した土地で、さらに条件の良い土地はライバルも多く、すぐに見つかるとは限りません。

また、アパート建物の建築にかかる期間は、構造によっては半年以上かかることがあるため、仮に、土地探しから購入が半年で済んだとしても、アパート経営がスタートするのは、最短で1年後になります。

3.「土地なしアパート経営」に必要なお金

本章では、土地がない状態からアパート経営をスタートさせるために、どのような資金準備が必要なのかを、やさしくまとめています。

1. 自己資金…総額の最低2割くらい
2. 諸経費…総額の1割くらい
3. 経営にかかる費用
4. アパート建物の維持費

3-1.自己資金…総額の最低2割くらい

土地なしでアパート経営をスタートする場合、自己資金の準備は総額の2割くらいが必要です。1億円の総額であれば2,000万円になります。

以前は「フルローン」という、自己資金ゼロで融資の引き受けをする金融機関もあったのですが、2022年現在では、融資審査は厳しくなっています。

2割もの自己資金が必要な理由は、金融機関は土地と建物の資産価値を、市場価格ではなく路線価公示価格で割り出すためです。路線価は市場価格の80％くらいですので、担保に入れる土地と建物の資産評価が満額だとしても、市場価格の2割減となります。

金融機関は、万が一、ローン返済が滞った時には、担保にしている土地と建物を売却して融資額に充当しますので、この金額に足りる分までしか融資をしません。そのため、自己資金は、総額の最低2割を準備することになるのが一般的です。

参照：国税庁「路線価図・評価倍率表」

3-2.諸費用…総額の1割くらい

諸費用とは、土地代金とアパート建築費以外でかかる、以下のような経費のことです。諸費用の合計金額は、総額の10％程度がめやすになります。

諸費用の中には、現場で現金で支払いをするものもあるため、自己資金とは別枠で、ある程度の現金も準備をしておく必要があります。

具体的に諸費用がいくら必要になるのかは、建築総額がハッキリしないとわかりませんので、まずは土地を探し、その土地にあった建築プランを作ってもらうところからはじめてください。

3-3.経営にかかる費用

経営にかかる費用とは、アパートが完成した後、経営を問題なく行うために必要な、以下のような経費すべてのことです。ランニングコストとも言います。

これらは基本的に、入居者からの家賃収入から差し引いて、経費として計上することになります。

3-4.アパート建物の維持費

建物の維持費とは、前項で解説した修理修繕・リフォームや原状回復などの費用とは違い、建物の経年劣化を抑え、アパートの資産価値を維持するための工事のことです。例えば、外壁の塗り替え、屋根の防水塗装など、アパート全体にかかる大がかりなものになります。

これらの費用は、家賃とは別に設定してある、共益費や修繕積立金などを使って、5～10年ごとに必要となった個所に行います。ただし、アパートの規模によっては共益費や積立金の設定をしないところもあり、その場合は、家賃収入からオーナーが積み立てて準備をしておく必要があります。

これらは、アパートの構造や規模、地域の習慣によっても違いがありますので、建築プランや収益プランの相談をする際に、ハウスメーカーや不動産会社の担当者に運営方法に関してよく相談をしておく必要があります。

4.「土地なしアパート経営」をはじめるオーナーの条件

本章では、土地なしの状態からアパート経営をスタートする際に、オーナーに求められる条件を、以下のようにカンタンにまとめています。

1. 年収
2. その他の資産
3. 職業
4. 年齢
5. ハウスメーカーや施工会社の質

これらは主に、アパートローンを申請するときに、金融機関が見ている条件と同じになります。住宅ローンとは違い、アパートローンの返済原資は、アパート入居者からの家賃です。金融機関は、これから経営するアパート自体のポテンシャルをメインに見ています。

そのため、住宅ローンのような申込者個人の能力よりも、そのアパートがある場所とエリアニーズを見て、長期間にわたって良好な経営ができ、ローン完済ができるかを重要視している傾向があります。

4-1.年収

年収の高い低いではなく、主に勤続年数と勤務先の経営安定性が重要になります。金融機関は申し込み者の年収の部分を「ローン返済に支障が出た際に、毎月の給与から返済を続けていくことができるか」を基準に見ます。

そのため、原則として勤続年数が3年以上で、経営の安定した企業に勤めているほうが、良いと言えます。また、返済額が給与収入よりも多くなる経営計画の場合は、その他の資産が十分になるかを考慮します。

しかし、アパートローンのために、わざわざ勤務先を変える必要はありません。注意が必要なのは、ローン申請する本人が、3年以内の短期で転職を繰り返しているケースでは、たとえ年収が高くても「収入が不安定である」と判断され、融資が難しくなる可能性があります。

4-2.その他の資産

今回、経営をするアパートの土地建物以外に、どのような資産があるかを見ています。現金として持っていなくても、例えば、マイホーム・株式・国債・金などの現金化できる資産があれば、万が一の場合の返済能力が高いと判断されます。

4-3.職業

職業や職種そのものではなく、金融機関が独自に持つ判断基準をもとに判断する傾向にあります。

一般的に、医師・士業・大手企業役員（内資・外資）・大手企業社員（内資・外資）・中小企業・個人経営の順に社会的なポジションが高いと判断しています。

この判断基準のベースには、医師や士業には引退制度がないため、高齢になっても支払能力がある点が評価されています。大手企業の役員は、会社の経営の安定性、勤続年数の長さ、急な倒産やリストラが起きにくいと判断されるためです。

これらの基準は、申込をする金融機関によっても、担当者によっても少しずつ違いがあり、さらに、これから建てるアパートの経営計画も含めて、総合的に判断されます。

4-4.年齢

多くの金融機関では、ローン完済は75歳までが融資条件であるケースが多いことから、長期のローンを組む場合には、注意が必要です。

例えば、現在30歳の方が組む30年ローンは、60歳の定年時に完済が可能ですが、現在50歳の方の場合は融資条件である75歳までに完済できないことになります。

このように、年齢がローン審査のネックになる可能性があります。多くの場合、自己資金を多めに準備することで、返済期間を短く設定することが可能です。

5.「土地なしアパート経営」を成功に導く土地選びの4大条件

土地なしでアパート経営をする場合に、成功しやすい土地条件を4つにまとめました。まずは、土地探しをスタートして、以下の条件をクリアできる好条件の土地が見つかったら、本格的にアパート建築へ向けて、具体的な経営計画を立てることができるようになります。

現在、相続した土地などをお持ちで、アパート経営にはあまり適していない土地条件の場合にも参考にしていただけます。

• 条件1　都市部の駅周辺エリア
• 条件2　建築制限を確認する
• 条件3　ワンルームタイプにする
• 条件4　隣地購入を考える

5-1.条件1　都市部の駅周辺エリア

賃貸アパートやマンションは、都市部の駅周辺エリアに限定して探すようにします。駅周辺の賃貸住宅を借りる入居者は、その利便性に対して高い価値を感じていますので、周辺エリアに対して家賃設定が高くでも入居をしてくれます。

エリアや土地の条件は個人では変えられない部分が多いため、入居者にとっても、オーナーにとっても駅周辺エリアという「利便性の良さ」は、とても価値のあるものになります。

5-2.条件2　建築制限を確認する

土地には建築条件というものがあり、その土地に建ててよい建物と、広さ高さなどが法律で決められています。気に入った土地があっても、この制限によっては、建てられるアパートの規模が変わり、十分な居室数を確保できないことがありますので、建築制限は土地購入をする前に、慎重に確認しておく必要があります。

建築制限に関した条件には、建ぺい率や容積率、高さ制限と言ったものがあり、土地の資料にも数値で記載されています。しかし、はじめてのアパート経営をする方にとっては、その数字から、具体的にどのような規模のものが建てられるかまでを判断するのは難しいかと思います。

5-3.条件3　ワンルームタイプにする

アパート経営をする際の居室は、基本的に、ワンルームタイプで部屋数を確保します。エリアニーズにもよりますが、なるべく部屋数を取ることで、空室が起きた際のリスクを最小限にすることが目的です。例を出してみてみましょう。

上記例のように、全10室のワンルームタイプと、全4室のファミリータイプであれば、1部屋が空室になった場合には、ワンルームタイプであれば1/10のリスクで済みますが、ファミリータイプであると1/4のリスクとなります。

土地なしでスタートするアパート経営の場合、毎月の家賃収入は、ローン完済するまでは全額を返済に充当することが多いため、万が一、ファミリータイプで空室が出た場合は、30万円分の不足分を、入居者が決まるまでの間、アパートオーナーが自腹で補填することになります。

出来るだけリスクを避けた経営をするためには、部屋数を多くとることが大切になります。

5-4.条件4　隣地購入を考える

現在ご所有の土地がある方は、隣地を購入することで、より採算のとりやすいアパート経営になる可能性があります。現在の土地の広さが足りない場合や、不整形地なため、アパート経営を進めてよいものかどうか迷っている場合は、隣地購入もご検討ください。

隣地とは、上のイラストのような、土地の4面に対し、道路以外の隣接する土地（家）のことです。

上記のような隣接する土地を購入することで、アパート経営に向いた土地の形状になるだけではなく、ケースによっては容積率や建ぺい率なども上がり、当初の予定よりも規模の大きなアパートやマンション建築ができるようになる可能性もあります。

まずは、隣地を購入した場合の建築プランを作り、そのうえで、土地購入をしても採算がとれるアパート経営ができるのであれば、打診をしてみる価値が大いにあります。

仮に、隣地には土地家屋があり、お隣さんが住んでいるケースであっても、隣地の所有者に土地売却の意志があるかどうかは、聞いてみないとわかりません。

隣地を購入する場合は、ご自分がその土地を買うことで得られるメリット分を上乗せする形で金額を決定すれば、隣地の方も、本来の資産価値よりも高い金額で売れることになりますので、前向きに検討してくれる傾向にあります。

隣地購入を前提としている（将来的に土地を保有する予定がある）のであれば、土地がない場合と比較して、ハウスメーカーや不動産会社も具体的な建築プランを提示することができます。

その際は複数の企業を比較し、最も納得のいく会社からプラン選定をするのが定石です。
企業によって得意な建築物も異なるので、ぜひご希望の条件をお聞かせください。

「HOME4U オーナーズ」では、購入予定の土地があるエリアなどの簡単な質問に答えていくだけで、アパート経営に信頼と実績のある企業最大10社から、建築費・収益シミュレーションが含まれた「建築プラン」を取り寄せることができます。

アパート建築のプランを請求する（無料）

6.土地なしでアパート経営をスタートするときに気をつけること

本章では、土地なしでアパート経営をはじめるときに、気をつけておいた方がよいことを、3つにまとめています。

1. 希望条件と妥協点を決めておく
2. エリアニーズをしっかりと調査する
3. 信頼のできるハウスメーカーや不動産会社のサポートを受ける

6-1.希望条件と妥協点を決めておく

土地なしでのアパート経営をする場合、最初にやるべきことは、土地探しです。しかし、自由に選べる分、条件の良い魅力的な土地に目移りしてしまい、なかなか決められなくなることがあります。

条件の整った土地は高額ですので、あまり土地にばかり大金をつぎ込んでしまうと、アパート建築のための資金調達が難しくなることもあります。その結果、せっかく立地が良くても、住み心地のあまり良く無い居室となり、かえって空室リスクが上がる可能性もあります。

土地は、経営計画や返済計画を何度もシミュレーション計算し、家賃収入と返済バランスが取れる、ほどほどのところで決める必要があります。

また、ハウスメーカーや不動産会社などの、不動産とアパート経営のプロフェッショナルとも相談しながら決めていくようにしてください。

6-2.エリアニーズをしっかりと調査する

土地探しの際は、土地の条件だけではなく、その土地周辺のエリアニーズをしっかりと調査してください。
エリアニーズとは、その土地の周辺に住む人の傾向、集まっている企業の傾向、街に訪れる人たちの傾向などを含めた、エリア全体の市場調査のことです。

気になる土地をピックアップしたら、まずは、そのエリアや駅周辺をご自分の目でしっかりと確認し、ここにアパートを建てたらどうなるかなどを、ご自分でも確認してみることをおすすめします。

さらに、ハウスメーカーや不動産会社によるプロのマーケティングの力も借りて、より良い条件の土地を見つけるための手助けをしてもらいます。不動産のプロに手伝ってもらうことで、地域の開発情報や、今後の街づくり計画などの専門的な知見を得ることもでき、今後のアパート経営にも役立ちます。

6-3.信頼のできるハウスメーカーや不動産会社のサポートを受ける

土地を購入してアパート建築をすすめようとしても、建築をする会社が倒産をする・ずさんな工事をするなどで、アパート経営をスタートできない・経営後のトラブルが続くなどを避けるため、金融機関がローン申請時に、ハウスメーカーや施工会社の質を調査することがあります。

金融機関が見るハウスメーカーや施工会社の質とは、経営の質のことです。主に、工事請負をしてからアパートを完成させるまでの資金力と経営体力があるかをチェックしています。

これによって、建設途中で会社が倒産するなどでアパートが完成せず、入居者募集ができなくなる可能性を出来る限り回避しようとします。ハウスメーカーや施工会社の技術的な質に関しては、アパートオーナーになるご自身で、複数の建築プランや収支プランを比較しながら、判断していくことになります。

信頼できるハウスメーカーをお探しなら「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。最大10社の建築プランを比較検討できます。

アパート建築のプランを請求する（無料）

土地がない状態からアパート経営を始めるときには、まずは土地探しが必要です。アパート経営に向いている土地は、都心部の駅前というのが定番ですので、土地を自由に選べる「土地なしアパート経営」だからこそのメリットを最大限に活かしてください。

失敗のない土地選びには、複数の不動産会社やハウスメーカーからのプランを比較して、納得のいくパートナー企業を探し出し、一緒に土地探しからはじめるのがベストです。

不動産のプロフェッショナルと一緒であれば、土地を購入した後、すぐにアパート建築をするべきか、それとも、他の土地活用をしてタイミングを待つべきかなど、周辺エリアの情報や、不動産業界の動向などを踏まえて、総合的なアドバスをしてもらえます。

アパートの建築費や将来の収益はいくら？
大手10社のプラン比較はコチラから！