アパート建築費の地域別・構造別坪単価相場は？建築費を計算する要素について解説

本記事ではアパート建築の坪単価について、計算方法や比較のポイントを説明します。

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「アパートはいくらで建つの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパート建築の坪単価の相場

アパートの建築費用を知る手がかりとなるのが坪単価です。坪単価とはアパートの本体工事費を延床面積で割ったもので、1坪あたりの工事費です。坪単価はアパートを建築する地域や建物の構造によって変わります。

建築したいアパートの坪単価がわかれば、延床面積をかけることでおおよその建築費用を把握することができます。アパートを建てるのにかかる費用は、大きく分けて「設計料」「建築工事費（本体工事費・付帯工事費）」「諸費用」の3種類があり、内訳の概要は以下のとおりです。

建築工事費は総予算の85%程度。「坪単価×延床面積」で計算することができるため、坪単価を知ることで大まかな建築費がわかるようになるのです。

建築費の計算方法や相場については、以下の記事もご確認ください。

1-1.【地域別】坪単価相場

国土交通省の建築着工統計調査（2022年）で、各都道府県の工事費予定額及び床面積の合計から坪単価を割り出すと、地域別の坪単価は次のようになります。

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典：国土交通省　建築着工統計調査（2022年）

上記の表からわかるとおり、東京都では他の道府県と比べて坪単価がかなり高くなっています。
1つの理由として、東京都では住宅が密集しているため工事用トラックの横づけ駐車が難しく、アパート建築工事を行う際にも交通整理の人員が必要になるといったことが挙げられます。

1-2.【構造別】坪単価相場

国土交通省の建築着工統計調査（2022年）によると、建物の構造別の坪単価は次のようになっています。

※全国総数
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典：国土交通省　建築着工統計調査（2022年）

また、上記は国土交通省による調査結果ですが、HOME4Uによる調査結果は以下のとおりです。

上記の表の通り、木造の坪単価は安く、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）の坪単価は高くなっていることがわかります。

これは、木造よりもSRC造やRC造のほうが耐久性に優れているためです。

1-3.坪単価を左右する要素とは

地域や構造のほか、以下のような要素でも坪単価は変わってきます。

・アパートの規模

アパートの規模が大きいほうが、効率的な施工ができるため、坪単価は安くなります。

・建物や設備のグレード

グレードの高い建築素材を使うと、建築費もかかるため、坪単価は上がります。

・間取り

ワンルームなど単身者向けの間取りは坪単価が高く、2DK以上のファミリータイプは坪単価が安くなります。
部屋数が増えれば設備などが増え、建築費がかかってしまうためです。

・建物の形状

建物の形状が複雑になると坪単価が上がります。シンプルな正方形や長方形のアパートのほうが坪単価は安くなります。

＜参考＞坪単価（建築費用）の定義は建築会社ごとに異なる

坪単価の算出方法には、実は明確な基準がありません。

本体工事費にどこまでを含めるかは、建築会社によって異なります。
また、面積についても、延床面積ではなく施工床面積が使われることもあります。

施工床面積には、ベランダや玄関ポーチ、共用廊下なども含まれるため、延床面積よりも広くなります。
つまり、施工床面積を使ったほうが、坪単価は安くなるということです。

建築会社を選ぶときには、単に坪単価の安さだけを見ずに、実際にプランの依頼をして建築費の総額を比較してください。

2.坪単価による建築費シミュレーション

坪単価は1坪あたりの工事費であることがわかりました。
それでは、実際に坪単価を使って建築費総額を算出する方法を具体的に見ていきましょう。

坪単価に延床面積をかけて算出できるのは、本体工事費だけです。
付帯工事費は建築工事費の20％(本体工事費の25%)が目安となります。
よって、建築費総額は以下の式で求めます。

2-1.【30坪×木造】のアパート建築費

ご紹介してきたデータをふまえて、建築費総額をシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション１】延床面積30坪の木造アパート（坪単価51万円）を建築する場合

2-2.【50坪×鉄骨造】のアパート建築費

【シミュレーション2】延床面積50坪の木造アパート（坪単価80万円）を建築する場合

この場合、建築費は5,000万円、諸費用などを含めた総額は5,770万円というシミュレーション結果となりました。

2-3.【100坪×東京】のアパート建築費

【シミュレーション3】延床面積100坪のアパート（坪単価102万円）を東京に建築する場合

建築費の総額は土地の条件やエリア、採用する構造などで大きく変わってきます。正確に知りたい方は「HOME4U オーナーズ」をご利用いただき、複数社に見積もりを取ってみるのがおすすめです。

3.建築会社の提示する坪単価を見るときの注意点

建築会社から提示された坪単価を見る際に、押さえておきたいポイントをご紹介しましょう。

3-1.複数の建築会社から見積もりを取る

まず、複数の建築会社から見積もりを取ることが大切です。

建築会社は、エリアや得意とする構造、工法などで違いがあります。また、見積もり方法もその会社によって異なるため、一概に坪単価で比較することも難しいのが実際のところです。

似たような間取り、構造でも建築会社により見積もりは変わってきますので、必ず複数社から見積もりを取って比較することで最適なプランを選べるようになります。また、複数社に依頼することで、建築会社間に競争が生まれるため、より良いプラン、より良い見積もりを引き出しやすくなるのもメリットです。

3-2.坪単価に含まれている項目を確認する

坪単価を算出する際に使う工事費や延床面積は、各社で同じであるとは限りません。
坪単価を比較するときには、その坪単価がどのようにして算出されたのかをチェックすべきでしょう。

また、各社の見積もりには、設計費が含まれている・いない、諸費用が含まれている・いないなど、違いがある場合が少なくありません。不明点がある場合には、各社の担当者に確認しましょう。

3-3.エリアのニーズを重視する

極端な話では、坪単価を下げようと思えば、最低限の設備、最低限の内装を選んでいけば実現します。ただし、エリアのニーズに合わない物件になってしまうと結局空室が増えてしまい、経営は立ちいかなくなってしまいます。

そのため、最初は坪単価ありきではなく、エリアのニーズを満たすために必要な設備や内装のグレードを吟味し、その内容で収支計画を見積もっていくことが重要です。建築費用をできるだけ抑えたいからといって、坪単価の安さだけで建築会社を決めてしまうと失敗につながりかねませんので注意しましょう。

3-4.長期的な費用を考える

アパートは建てて終わりではありません。たとえ建築費が安くても、頻繁に修繕が必要になれば、結果的に収益率が悪くなってしまいます。

修繕費用についても考慮し、長期的に見てコストが抑えられるプランを採用することが大切です。

4.アパート経営に強い建築会社を選ぶためのポイント

良質な建築会社を選ぶことで施工の質を高められるほか、工期やコストの面でも満足できる可能性が高まります。

以下、「安心して相談できる建築会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

4-1.建築会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各社が提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

4-2.建築会社の規模

大手建築会社のアパートはもともと施工の質が高いので劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手の建築会社に建ててもらうのが安心です。

4-3.評判・口コミ

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。
特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

4-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる建築会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。