3階建てアパートのメリット・デメリットと、建築費の相場を徹底解説。コストを抑えながら長期安定収入が得られる物件を計画するコツがわかります。

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公開日
2019年06月13日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
賃貸経営, 王道の土地活用, アパート経営
タグ
坪単価

3階建てアパートで収益最大化!建築費の相場と成功のコツ

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3階建てアパートで収益最大化!建築費の相場と成功のコツ

「3階建てアパートの建築を検討しているけど、建築費はいくらなのだろうか」と、費用感が気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか?
3階建てアパートには大変多くのメリットがあり、収益性の高いアパート経営が可能です。一方で、3階建てアパートの設計・施工には特別なノウハウが必要とされることも事実です。

この記事では、3階建てアパートの建築費の相場と、3階建てアパートのメリット・デメリット、収益性の高い3階建てアパートで成功するためのポイントについて具体的に解説します。ぜひ最後までお読みいただき、あなたの土地を最大限に活用するためにお役立てください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 共同住宅の高層化と賃貸需要

出典:「平成30年住宅・土地統計調査 住宅概数集計結果の概要

「アパート」というと、2階建ての建物をイメージする方も多いのではないでしょうか。事実、昭和の時代には、共同住宅は1~2階建てが主流でした。しかし、平成に入ってからは、アパート・マンションの高層化が著しく進みました。
とはいえ、木造や鉄骨造りのアパートは現在でも2階建てが主流で、3階建てアパートは少数派です。アパートとマンションの線引き(後述)が明確ではないため、アパートとしてではなく「3階建て賃貸住宅」として紹介しているハウスメーカーも少なくありません。

近年になって3階建てアパートの需要が増加した理由として、収益性の良さが挙げられます。同じ土地に建てる場合、2階建てよりも3階建てアパートの方が、土地の持っている性能をフル活用でき、投資効率を最大限に引き上げてくれるといえます。
一方で、3階建てアパートは入居者にとってもメリットがあります。たとえば、「地震や火災の対策が万全」であることが支持される理由です。このように、3階建てアパートは土地オーナーと住民の双方にとってメリットがあるため、今後も需要の増加が考えられます

なお、具体的なメリットに関しては3章:「3階建てアパートのメリット・デメリット」でご紹介しています。

【アパート経営】儲かる仕組み・利回りの目安・リスク回避方法を解説

2. 「3階建てアパート」の建築費

ここでは3階建てアパートの建築費について解説します。

2-1. 構造別にみる3階建てアパート建築費の相場

2階建て・3階建てアパートの建築費相場(坪単価)

  2階建て 3階建て
木造 75~95万円程度 80~100万円程度
鉄骨造 85~100万円程度 90~105万円程度
鉄筋コンクリート造 90~110万円程度 100~120万円程度

※HOME4U調べ

上の表のとおり、3階建てアパートは2階建てよりも、坪単価で約5~10万円くらい高めになります。3階建てアパートの坪単価が高めになる理由として、「構造計算」と「耐火性能」が挙げられます。

<参考資料>国土交通省:「建築構造設計基準の資料

土地活用プラス コラム“「アパート」と「マンション」の違いは?”

上記でアパートの3種類の構造を紹介しましたが、通常は「アパート」という場合、木造や鉄骨造の低層の建物を指します。

名称の使い方に法律的なルールはありませんが、鉄筋コンクリート造の3階建て以上の建物は一般的に「マンション」と呼ばれます。マンションは遮音性や耐火性などの建物性能が高く、アパートよりも建築費が高くなります。

3階建てアパートは、2階建てアパートより建築費が高めになりますが、マンションよりは安い建築費で建てられます。

アパート経営とマンション経営、16の違いを徹底比較!

2-2. 建築費総額の目安と追加費用

ここまで説明した建築費は、建物本体の価格です。一般的に建築費という場合、この「建物本体価格」を指します。
アパートを建築するときには、「建物本体価格」の他に、「別途工事費」と「諸費用」がかかります。

建築費総額=建物本体価格(延べ床面積×坪単価)+別途工事費(約20%)+諸費用(100~200万)

(1)建物本体価格

建物本体価格は、基礎・構造・内装・外壁・水回りの設備費用などです。建物の本体価格は、アパートの建築費総額の70~80%ほどを占めます。

(2)別途工事費(付帯工事費)

別途工事費は、外構工事費、地盤改良工事費、給排水工事などの費用です。
敷地形状や地盤の強さなどによっても変わりますが、建物本体価格の20%前後かかるのが一般的です。

(3)諸費用

この他、不動産取得税、登録免許税、建築確認申請手数料、火災保険料、ローン関連手数料などがかかります。
諸費用は、アパート1棟あたり100~200万円程度かかるのが一般的です。

2-3. 追加発生する可能性がある費用

ここまで説明してきた「本体価格」「別途工事費」「諸費用」以外に、追加の可能性がある費用をご紹介します。

(1)ボーリング調査および杭工事

3階建てアパートを地盤が弱い土地に建てる場合、建物自体の重さが重くなることから、「杭工事」が必要となることがあります。杭工事とは、構造物を地盤の上に安定して建築できるようにするため行われます。杭工事は工事費全体の10%程度を占めるため、杭工事を行うことになると建築費の総額が上がります。

杭工事を行う場合、杭の長さを決めるため、支持地盤の深さを測る「ボーリング調査」も必要です。
ボーリング調査とは、地面に穴をあけて行う高精度な地盤調査です。3階建てアパートの場合は、ボーリング調査を採用することが一般的です。どこを何ポイント調査するかは建物の設計、地盤などによって異なります。
費用の目安としては、ボーリング調査1ポイントあたり50万円程度が相場となっています(諸条件によって費用は異なります)。

(2)構造計算費用

3階建てアパートを建設するには、構造計算が必要と建築基準法で定められています。構造計算が必要な建物は設計者が100枚以上もの書類を提出する必要があります。そのため、一般の設計事務所に依頼すると構造計算費用が50万円程度追加で発生する場合があります。
そのほか、建築確認申請も通常より1か月程度長くかかります。

ただし、大手ハウスメーカーに施工を依頼すると構造計算の手続きを省けます。大手ハウスメーカーが提供する規格アパートは、「パッケージ商品」として国土交通大臣から事前に認定を受けているため、1棟ずつ構造計算をする必要がありません。このように大手ハウスメーカーに依頼することで構造計算費用も圧縮でき、建築確認申請の期間も短くなるメリットがあります

アパートを建てる費用はいくら?5つの賢いコストカット方法を伝授!

2-4. 建築費の調達方法

アパートの建築費のうち、少なくとも諸費用については自己資金で支払う必要があります。建築費総額の2~3割程度の自己資金を準備するのが理想的ですが、オーナーの属性や土地の担保価値も考慮して融資審査が行われるので、自己資金が少なくてもスタートできる場合があります。

アパートローンの金利条件、自己資金の要件などは、金融機関ごとに大きく異なります。借り入れ金利は収益率を左右するので、最も有利な条件を提示してくれる金融機関を選ぶことが大切です

3. 「3階建てアパート」のメリット・デメリット

ここでは、3階建てアパートのメリット・デメリットについて説明します。

3-1. 「3階建てアパート」の5つのメリット

3階建てアパートのメリットは次の5つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

(1)敷地を最大限に有効活用できる

3階建ては敷地を有効活用して賃貸面積を増やせるので、収益性が向上するのが最大のメリットです。

それぞれの土地に建てられる建物の大きさの上限は、法律で規制されています。建築に関する法規制の中で最も有名なのは、「容積率」と「建ぺい率」です。容積率は、簡単に言うと、「その土地の面積の何倍までの建物が建てられるか?」ということです
例えば、100平米の土地で容積率が200%なら、100平米×200%=延べ床面積200平米までの建物を建てることができます。

賃貸面積をなるべく増やせば、それだけ賃貸収入が増えるので、アパート経営では容積率をなるべく最大まで使って土地の利用効率を上げることが大切です。(ただし、駐車場等を確保する必要もあるため、必ずしも最大規模の建物がベストとは限りません)。

2階建てではその土地の容積率を使い切ることができなくても、3階建てにすると最大限に使い切れる可能性が上がります。
特に駅から比較的近い土地などでは、容積率が高めに決められているので、2階建てでは空間が無駄になり、土地を活かしきれない場合が多くなります。そのような利便性の高い立地を最大限に活かしたいとき、3階建ては有利です。また、狭小地や不整形な土地を活かすときにも、3階建てにすれば土地を最大限に活用しやすくなります。

建築に際しては、「容積率」や「建ぺい率」以外にも様々な法規制があります。そのため、その土地に実際に建てられる建物の規模を知るには、建築に関する専門知識が必要です。3階建てが建てられるのかどうか、正確な計算は必ずプロの建築会社に計算してもらうようにしてください。

土地活用プラス コラム “3階建ての建ぺい率・容積率の計算方法”

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(=建物を真上から見たときの面積)の割合です。

敷地面積200平米、建ぺい率60%、容積率200%だとどのくらいの大きさの建物が建てられるか見てみましょう。

  • 建築面積:200平米×60%=120平米まで
  • 延べ床面積:200平米×200%=400平米まで

例えば、各階120平米×2階建て、延べ床面積240平米のアパートを建てると、容積率を「使い切っていない」のでもったいない状態です。このとき、各階120平米×3階建て、延べ床面積360平米のアパートにすると、容積率を限度近くまで使って、敷地を有効利用できます。

建ぺい率や容積率の制限はエリアによって異なります。市区町村役場に住所を伝えれば教えてもらえます。ただし、容積率や建ぺい率はエリアごとに「基本的な上限」が指定されていますが、指定容積率・指定建ぺい率はそのまま適用されるとは限りません。様々な特例制度があるので、緩和されるケースや、規制が厳しくなるケースもあります。

(例)

  • 容積率が200%と定められたエリアでも、前面道路が4mの場合、容積率の制限は160%になる場合がある。
  • 角地で一定の要件を満たせば、建ぺい率が10%加算される。
  • 防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率が加算される。

「その土地に、どんな建物を建てることができるのか?」を知るためには、様々な法律・条例を考慮する必要があります。必ず不動産の専門家に相談してから判断することをおすすめします。

建ぺい率とは?アパートを建てる前に知りたい基礎知識を解説

(2)マンションのような高級感を出しやすい

3階建てアパートは、マンションほどコストをかけずに、高級感のある建物設計が可能です。3階建ては建物が大きいので、マンションのように立派に見えます。また、耐火性能を上げるために外壁に厚みのある建材が使われるのも、高級感を感じる理由の一つです。

3階建てアパートは、このように外観もアピールポイントになるので、高めの賃料で入居者を集めやすいのがメリットです。

(3)賃料の低い1階の割合を減らせる

3階建てアパートは、2階建てアパートと比べると、1階の割合を減らすことができるのがメリットです。アパートの1階は防犯などの観点から入居者が決まりにくく、空室率が高くなることが多いので、賃料を低めに設定するのが一般的です。そのため、アパート全体に占める1階の面積割合は小さいほうが有利となります

例えば、上の図のような各階4戸の2階建てアパートと、各階3戸の3階建てアパートを比べてみます。
2階建てアパートにおける1階の割合は50%ですが、3階建てアパートにおける1階の割合は33%です。3階建てのほうが、賃料の安い1階の割合を減らしつつ、全体の戸数は1戸増やせることがわかります。また、3階部分の賃料は2階よりも高めに設定でき、角部屋も増えるので、建物全体の賃料総額が高くなることもメリットです。

ただし、高齢の入居者や、子どもの足音を気にするファミリー層などは1階を好む場合もあるので、エリアの特性に応じて建築プランを変えていくことが大切です。

(4)駐車場を確保しやすい

3階建てにすることによって、縦方向に空間を利用できるので、駐車場や駐輪場などのスペースを広く確保できます。必要な台数は物件ごとに異なりますが、入居者集めのためには駐車場や駐輪場を確保しやすいことは大きなメリットです。

(5)構造計算、耐火性能も要求されるので建物に安心感がある

入居者の安全を守りたいと感じるオーナーにとっても、3階建てはメリットが大きいです。

すでに説明したとおり、3階建てアパートは建築確認の際に、構造の安定性を確認するための「構造計算」が義務付けられているため、建物の強度について高度な検証が行われ、安全性が確保される安心感があります。
また、3階建ては一定の耐火性がある構造としなければならないため、外壁・屋根等の素材は火災に強いものが選ばれます。

一方で、木造2階建て・延床面積500平米以下のアパートの場合は「構造計算」が義務付けられていませんので、ほとんどの場合で省略されます。

このような建物の性能の高さは、オーナーとして安心というだけでなく、入居者へのアピールポイントにもなります。

3-2. 3階建てアパートの2つのデメリット

3階建てアパートのデメリットは、建築単価が割高なことと、完成までの期間が長くなることです。

(1)建築単価が割高

3階建てアパートは、建築費が2階建てよりも高めになります。なぜなら、構造計算のための経費がかかるためです。また、3階建ては一定の耐火性のある構造としなければならないので、外壁材や屋根に不燃性の高い、コストが高めの素材を使わなければなりません。

3階建てアパートで建築費が高めになったとしても、そのデメリットを上回る家賃収入が見込めるかどうかがポイントです。

(2)完成までの期間が長くなる

3階建ては、同規模の2階建てアパートよりも、設計・施工期間が1~2ヶ月ほど長くなるのが一般的です。これは、構造計算を行って申請するための期間が必要なためです。また、建物の面積が増えれば施工期間は伸びます。

ただし、土地活用において1~2ヶ月の差であれば、それほどデメリットを感じない人が多いでしょう。

アパート経営を失敗させない!10の失敗例と適切な対策を解説
土地活用プラス コラム “なぜ「3階建てアパート」は2階建てよりも少ないの?”

ハウスメーカーの多くは、2階建てアパートに力を入れています。なぜなら、形が決まっている「規格サイズ」の2階建てアパートを早く安く多く建てるのが、企業にとって最も収益性が高いからです。
また、土地オーナーからしてみても、資金等を考慮して、安く早く建てられる2階建てにメリットを感じる方が多いのも事実です。

3階建ては「構造計算」や「耐火性」などの理由で、2階建てよりも建築費が高めになり、設計・施工期間も2ヶ月ほど長くなるため、ハウスメーカーから積極的に3階建てをオススメされるということはそう多くはありません。
その結果、「本来は3階建てにするのが最適な立地なのに、2階建てアパートが建てられている」というケースが意外と多いのです。

大切なのはオーナー自身の目線で考えることです。2階建てよりも3階建てアパートのほうが、より収益性が高い場合もありえます。もしも3階建てが建てられる土地であるならば、積極的に検討しないのは、非常にもったいないことです。

3階建てを得意とするハウスメーカーもあるので、オーナー側の希望も伝えつつ、幅広い提案を受けてから、長期的に収益性の高い建築プランを選択してください

4. 収益性の高い3階建てアパートを建てる際の検討ポイント

3階建てアパートを建てる際には、3つの検討ポイントを意識してください。

それぞれ解説します。

4-1. そもそも3階建てアパートがベストかどうか見極める

3階建てアパートには非常にメリットが多いのは事実ですが、あなたの土地に3階建てがベストとは限りません。

場所によっては、法令上の制限により、3階建てが建てられない土地もあります。逆に、周りが2階建てばかりでも、3階建てが建てられるケースもあります。最初から「2階建てにする」「3階建てにする」と絞り込まずに、複数の建築会社の意見を聞いてから選ぶことをお勧めします。

3階建てにすべきかどうか検討するときには、「その土地で最も収益性が高く、オーナーのためにベストな建物はなにか」という観点で提案してくれているかどうかに注意してください。「そのハウスメーカーが2階建てを得意としている」「2階建ての方が、建築費が安いから他社に勝てる」といった、オーナー目線でない理由で建築プランを強く勧めてくる会社は、避けたほうがよいかもしれません。

4-2. 3階建てアパートの実績が豊富な企業を見極める

3階建てアパートを計画するときには、なるべく建設コストを抑えつつ、3階建てならではの法規制(「構造計算」「耐火性」など)をクリアする必要があります。
そのためには、3階建ての設計・施工実績が豊富で、ノウハウを持った会社を選ぶことが大切です。ハウスメーカーの中には、2階建ての施工実績がほとんどで、3階建ての実績が少ない会社もあるのでご注意ください。

オーナー目線でベストな設計プランを提案してくれる会社を見極めるため、ぜひおすすめしたいのが、複数の企業の建築プランを比較してから決めることです。
HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を利用すると、所在地などの簡単な入力をするだけで、3階建てアパートについて豊富な実績を持つ複数の企業から、まとめて建築プランの提案を受けることができます。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

各社のプランが出たら、建築費を比較するだけでなく、なぜそのような建物プランを提案するのか説明を求めてください。あなたの土地の法規制と、地域の賃貸需要、競合アパートの状況も踏まえた提案であることを確認する必要があります。複数の企業の提案をじっくりと比較することで、有利なプランが見極められます。

4-3. 初期投資・家賃収入・修繕費をトータルで考えて選ぶ

3階建ての主なデメリットは建築費が高めになることですが、それを上回る高い収益性があればデメリットは克服できます。高収益で安定稼働が見込めるという3階建てのメリットを最大限に享受するためには、なるべくコストを抑えつつ、入居者のニーズに合った建物を建てる必要があります。

そのためには、初期投資だけでなく、長期的な収支をトータルで考えて判断することが大切です。賃貸面積を増やしたり、賃料を高めに設定したりすることで、建築コストが高めになる分を吸収できるか検討してください。

アパートの設計について建築会社に相談すると、20年程度の収支計画表も作成してもらえます。初期投資が割高でも修繕コストが安く済んだり長持ちする素材もあるので、長期的な修繕費も織り込んで判断することが大切です。

初心者必見!アパート経営をゼロから始めるための完全ガイド
土地活用プラス コラム “3階建てアパートは建てやすくなった”

3階建てアパートは、近年順調に着工数を伸ばしています。その理由の1つが、木造3階建て共同住宅(「木3共」)の規制緩和の影響です。

木造3階建て共同住宅は、建築基準法における「特殊建築物」なので、「耐火建築物」としなければならないのが原則です。ただし、防火地域以外で一定の要件を満たせば、「木3共仕様」と呼ばれる1時間準耐火建築物で建築することができます。準耐火建築物は、耐火建築物よりも建築コストを抑えられます
「木3共」は、木造で建築コストを抑えつつ、容積率を使い切って土地を有効活用できるので、投資効率の良さが注目されています。

防火地域以外で3階建てアパートを建築する際には、「木3共仕様」の設計実績がある建築会社に相談することをおすすめします。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、3階建てアパートの建築費について解説しました。

3階建てアパートは、2階建てよりも坪単価で5~10万円くらい高めになりますが、マンションよりも低コストで建築可能です。
3階建てアパートのメリットは次の5つです。

3階建てアパートは、2階建てよりも「建築単価が高め」「設計施工期間が長めになる」というデメリットはありますが、マンションほどのコストをかけずに収益性の高い建物が計画できます。

収益性の高い3階建てアパートで成功するためには、

という3点がポイントです。

HOME4U オーナーズ」を利用して、3階建てのノウハウを持つ優良企業の提案を比較し、あなたの土地で最も高収益を上げられるプランを見つけてくださいね。

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