マンションを建てる費用はアパートに比べると高額ですが、その分収益性は高く、上手にコストダウンすれば最強の土地活用になります!マンションをコスパ良く建てるために不可欠な情報を、コンパクトに解説します。

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公開日
2022年01月20日
更新日
2022/01/20
カテゴリ
アパート経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築

マンションを建てる費用は?コスパ良く建てる4つのコツを伝授!

マンションを建てる費用は?コスパ良く建てる4つのコツを伝授!

賃貸マンションを建てるには億単位の費用がかかるのが一般的なので、「できるだけ抑えたい」「建築には失敗したくない」という思いは、他の土地活用より強いかもしれません。

建築費を抑えたいがために、やみくもに品質のグレードを下げてしまうと、入居者に敬遠されやすくなる上に、短期のうちにメンテナンス費用が生じるなど、デメリットが目立つ結果となりかねないので、「長期目線で儲かるマンション」を建てることをおススメします。

とはいえ、適切な建築費をどう判断したら良いのか、初めての方にはわからないことも多いかと思います。

そこでこの記事では、これから賃貸マンションを建てようと検討している方のために、以下の内容を解説していきます。

  • 知っておくべき坪単価相場や諸費用
  • マンション建築の基本的な流れ
  • 採算性の高いマンションを建てるためのコツ

ぜひ最後までおつきあいいただき、収益性の高いマンション経営のメリットを存分に享受する土地活用を実現させてください!

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」が便利です。

お持ちの土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、大手ハウスメーカーのうち最大7社から「建築プラン」の提案が受けられます。
建築費だけでなく、収支計画や節税効果など、賃貸経営にまつわる様々な項目についても提案が受けられるので、複数社の提案をじっくり比べることであなたに最適な建築プランがどれなのか見えてきます。
賃貸住宅の建築を検討中の方は、まずは「HOME4U オーナーズ」で複数社の建築プランの比較し、収益最大化のプランを見つけることから始めてください。

竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.マンション建築費の坪単価相場

マンションは鉄筋コンクリート造で建てるのが一般的です。
また、5階建て以下のマンションであれば、重量鉄骨や壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造の選択肢もあります。

重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造のことです。
※2:壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことを指します。

それぞれの構造の建築費の坪単価相場と適正階数を示すと下表の通りです。

構造 坪単価 適正階数
鉄筋コンクリート造 坪100万円~120万円 3階以上~
重量鉄骨造 坪90万円~110万円 5階以下
壁式プレキャストコンクリート造 坪80万円~100万円 5階以下

マンションの延床面積は、土地の容積率が分かるとある程度予測することができます。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。

例えば、容積率が200%で指定されている土地の場合、100坪の土地に対して最大で200坪(=100坪×200%)の面積を建てることができます。

ただし、マンションの場合、建築基準法によって容積率に不算入できる部分があるため、単純に土地に容積率を乗じたものが延床面積になるわけではありません。

マンションのような共同住宅では、以下の部分が容積対象床面積から除外できることになっています。

  • エレベーターの昇降路の部分
  • 共用廊下の部分
  • 共用階段の部分
  • エントランスホール

例えば、2階以上の平面図では、下図の白抜きの部分は容積率の計算からから除外できる面積となり、赤の部分が容積対象床面積です。

共用階段・共用廊下・エレベーター・住戸

マンションは、実際の延床面積の中に容積率に不算入となる床面積があることから、「容積対象床面積 < 延床面積」という関係があります。
マンションの「延床面積」は、一般的に「容積対象床面積」の1.2~1.3倍程度です。

【マンションの延床面積】

マンションの延床面積 = 容積対象床面積 × 1.2~1.3

例えば、土地の面積が100坪で容積率が200%の土地の場合、容積対象床面積は最大200坪(=100坪×200%)です。

さらに、容積に算入されないエレベーターホールや共用廊下、共用階段等の面積が3割程度あるとすると、延床面積は260坪(=200坪×1.3倍)となります。

延床面積に対する建築費を坪100万円とした場合、建築費は以下のように概算できます。

建築費 = 延床面積 × 坪単価
    = 260坪 × 100万円
    = 2.6億円

尚、マンションの場合、日影規制等の他の規制により、土地の容積率を最大限消化できないことも多いです。

仮に300%の容積率が指定されていたとしても、いざ設計をしてみると250%しか消化できないようなこともあります。

よって、「土地面積と容積率」から概算する建築費はあくまでも最大値であり、それよりも下回ることも多いです。

マンションの延床面積は、基本的には一級建築士に設計をしてもらわないとわからないため、最終的には建築プランの提案を受けて予算を把握することが必要となります。

2.マンションを建てるための諸費用

マンションの建築時には、建築費以外に次のような諸費用が発生します。

支出のタイミング 費用項目 目安
計画時に必要な費用 現況測量費 20万円〜30万円程度
地盤調査費用 1ポイント50万円程度
確認申請手数料 50万円〜60万円程度
着工時に必要な費用 奉献酒・初穂料 奉献酒は5,000円、初穂料は2〜5万円程度
水道分担金 100万円〜500万円
設計料 工事費の1〜3%
印紙代 請負工事金額による、6万円〜16万円程度
工事期間中の費用 追加工事 必要に応じて発生
竣工時に必要な費用 火災・地震保険料 1年分は請負工事金額の0.05%程度
融資関連費用 事務手数料だけなら5〜10万円
抵当権設定登記費用 債権金額×0.4%
新築物件登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
司法書士手数料 6〜7万円程度
新築建物不動産取得税 固定資産税評価額×3%が基本
入居者募集費用 管理委託方式の場合 賃料の1ヶ月
家賃保証型サブリースの場合 賃料の3〜6ヶ月

諸費用に関しては、合計で建築費の5%程度を予算として見込んでおけば十分です。
物件の規模が大きい場合は、建築費の3%程度で収まることもあります。

例えば建築費が2億円の場合、諸費用としては6百万円から1千万円程度かかるイメージです。

3.マンションを建てる流れ

本章では、「マンションを建てる一般的な流れ」を解説します。
大まかな流れは下図の通りです。

ンションを建てる一般的な流れ

(1)土地活用相談

最初に行うのは、「土地活用相談」です。
マンションは一級建築士に建築プランを描いてもらうことが必須です。

ただ、一級建築士事務所に依頼してしまうと提案図面だけでも20~30万円程度のコストがかかる上に、施工会社ではないため、建築費については概算を推測することしかできません。

一方で、ハウスメーカーに相談すると社内の一級建築士が無料で設計して提案してくれます。
またハウスメーカーであれば、確実な建築費や諸費用も提案してもらえます。

そのため、マンションの相談先としては図面も無料で確実な建築費を提案できるハウスメーカーが適切です。

(2)プラン提案・概算見積もり

ハウスメーカーに相談するとプラン提案があり、概算見積もりも提示してくれます。
ハウスメーカーから提案される内容は、主に以下の3つです。

  • 設計プラン
  • 建築費
  • 収益シミュレーション

ハウスメーカーは関連会社に住宅の管理会社も有しているため、マーケットを踏まえた賃料や管理費なども提示してくれます。
また、メンテナンス会社も有しており、修繕費の見積もりも可能です。
竣工後の「収益シミュレーション」の見積もりが実態に沿った数値で出されるので、利益を具体的にイメージしやすくなります。

(3)プラン決定

マンションのような多額の投資を伴う建築では、複数のハウスメーカーから建築プランを取り寄せて慎重に選ぶことが鉄則です。
設計プランや建築費、収益シミュレーションを比較して最適なプランを決定します。

(4)現況測量・地盤調査

プランを決定したら、現況測量と地盤調査を行います。

現況測量とは、設計に必要な真北や高低差の調査のことです。
また、地盤調査(ボーリング調査)とは支持地盤の深さを調べる調査になります。
地盤調査を行うことで杭の長さが確定するため、最終的な工事費が確定されます。

(5)詳細設計・詳細見積

現況測量と地盤調査が終わったら、その調査結果を元に詳細設計と詳細見積もりが行われます。

概算見積もり時点では杭工事の費用が入っていないことが通常であるため、詳細見積もりになると杭工事の分が増額されます。

また、ハウスメーカーが設備工事等の下請会社からしっかりと見積もりを取ることで、概算見積もり時よりも安くなる部分もあります。

さらに、減額提案を受けて工事費を絞り込んでいけば概算金額よりも請負工事金額を安くすることは可能です。

(6)請負工事契約締結

詳細見積もりや減額提案を経て、最終的な工事代金が確定したら請負工事契約を締結します。

請負工事契約には、工事代金の他、工期や工事費の支払方法が記載されています。
支払方法は、例えば「着工時に10%、上棟時に10%、竣工時に80%」を支払うといった取り決めのことです。

融資が必要となる方は、支払方法通りに資金調達ができるか銀行に確認することがポイントとなります。

(7)近隣説明

中高層の建築物であるマンションは、着工前に近隣説明をすることが一般的です。
自治体によっては、条例で近隣説明が強制されているところもあります。

近隣説明はハウスメーカーに全て任せるのではなく、オーナーも立ち会って丁寧に説明することがスムーズに運ぶコツです。

(8)着工・地鎮祭

特に近隣説明で問題がなければ、着工となります。
マンションくらいの規模となると、着工時に地鎮祭を行うことが多いです。

地鎮祭ではオーナーは鍬入れの儀(くわいれのぎ)と呼ばれる儀式を行います。
鍬入れの儀では、オーナーは「エイ、エイ、エイ」と3回掛け声をかけながら、土に鍬を入れる動作を行います。

(9)製品の決定

着工後は、工程が進んでいくと製品の決定が行われます。
製品の決定は、通称「モノ決め」と呼ばれるプロセスです。

扉の取手やバスのシャワーヘッド、キッチンの水栓金物、トイレのペーパーカッター等の細かい製品を最終的に決定していきます。

ハウスメーカーが予算の中で選べるものを提示してきますので、その中から良いものを選んでいきます。

(10)管理契約締結

竣工前に管理会社との間で、竣工後の管理契約を締結します。
ハウスメーカーでマンションを新築する場合、ハウスメーカーの関連会社が管理会社となることが一般的です。

管理には、「管理委託方式」と「サブリース方式」の2種類の方法があります。

「管理委託方式」は、オーナーが管理会社と管理委託契約を締結し、入居者とは直接賃貸借契約を締結する管理方式です。

「サブリース方式」は、オーナーが管理会社と一括借り上げの賃貸借契約を締結し、管理会社が入居者と転貸借契約を締結する管理方式となります。

ハウスメーカーはいずれの管理方式も対応可能ですので、メリットとデメリットを踏まえて自分の物件に合った管理方式を選ぶことがポイントです。

(11)竣工

工事がすべて終了したら、竣工となります。
工期に関しては、鉄筋コンクリート造の場合、「階数+5か月」程度が目安です。

竣工後は管理会社に全て任せることになりますので、オーナーはほとんどやることはない状態になります。

4.採算性の高いマンションを建てるには?4つのコツを伝授!

本章では「採算性の高いマンションを建てるための4つのコツ」を解説していきます。

  1. 幅広い構造での建築プランの比較検討
  2. ワンルームを中心とする
  3. 部屋は整形にする
  4. 規模に応じてエレベーターの設置を検討する

特に(1)のプランの比較検討は、一番収益性の高いマンションを建てるためには不可欠なプロセスとなります。
しっかり実践して、後悔のないマンション建築に繋げてください。

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.幅広い構造での建築プランの比較検討

コスパ良くマンションを建てるなら、幅広い構造で建築プランを比較検討することが一番重要です。

マンションの建築費は、例えば鉄筋コンクリート造同士だけで比較してもコストダウンに限界があります。
構造から根本的に変えて行かないと、大幅に減額できることは少ないです。

5階建て以下のマンションであれば、構造には「鉄筋コンクリート造」、「重量鉄骨造」、「壁式PC造」の3つの選択肢が考えられます。

ハウスメーカーには各社が得意とする構造や工法があるので、プランの見積もりは必ず複数の企業から受けるようにしてください。

とはいえ、「どの企業が何を得意としているのか」は一般の方には馴染みが薄く、どのようにアクションを起こしたら良いのかわからない方が大半かと思います。

そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」です。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、対応可能なハウスメーカーが瞬時にピックアップされます。

各工法を得意とするハウスメーカーが勢ぞろいしているため、初めてマンション建築をする方でも、手間なく幅広いプラン提案を受けることが可能です。

登録されているハウスメーカーは、施工実績、年数、営業規模など様々な要素で厳選されていますので、安心して利用できる点もメリットです。

建築プランには、間取りや建築費だけでなく、将来の収支計画、ローンシミュレーション、見込まれる節税効果なども含まれるため、総合的に見て一番コストパフォーマンスの高いマンション建築が可能となります。

ぜひ上手に「HOME4U オーナーズ」を活用して、採算性の高いマンション建築を実現してください。

4-2.ワンルームを中心とする

賃貸マンションを建てるなら、ワンルームを中心とすることが基本です。
理由としては、ワンルームはファミリータイプと比べると、賃貸需要も高く、賃料単価も高いからです。

ただし、ワンルームタイプはファミリータイプに比べると建築費が高くなります。

例えば、同じ75平米で「75平米の3LDKを1戸」と「25平米の1Kを3戸」作る場合を考えます。
「75平米の3LDKを1戸」の場合、75平米の中にバスやトイレ、キッチン等の住宅設備は1つだけとなります。
それに対して、「25平米の1Kを3戸」の場合は、75平米の中に住宅設備が3戸必要となります。
よって、面積当たりの単価は1Kの方が割高となることから、ワンルームの方が建築費は高いです。

しかしながら、竣工後の賃貸経営はワンルームの方が圧倒的に収益性は高くなるため、建築費は高くてもワンルームを優先することがマンション経営の基本となります。

4-3.部屋は整形にする

部屋は整形にすることも、収益性を上げるポイントです。
ワンルームは1戸あたりの面積が小さいため、不整形な部屋を作ってしまうとかなり使いにくい部屋となってしまいます。

ワンルームは部屋の大きさに対して家具のベッドが占める割合が大きく、不整形な部屋はベッドを置いた瞬間にデッドスペースが発生します。
部屋の形は下図でいえばAのような長方形の整形な形が理想です。

部屋の形

不整形な部屋は入居者も決まりにくく、退去も早いです。
入退去が多いと、新しい入居者を決めるたびに仲介手数料が発生するため、マンションの収益性が落ちます。
入居者を決めやすく、長く住んでもらうためには、部屋の形状はできるだけ整形にすることがポイントです。

4-4.規模に応じてエレベーターの設置を検討する

規模に応じてエレベーターの設置を検討することもポイントです。
エレベーターは設置するとメンテナンス費用の維持費がかかり、また将来交換するときも多額の大規模修繕費がかかります。

小さな土地の物件であれば、エレベーターが賃貸面積を奪う形となるため、エレベーターをなくした方が収益性は上がることも多いです。

4~5階建て以下の物件であれば、割り切ってエレベーターをなくすのも一つです。
小規模な物件の場合には、念のため「エレベーターなしの案」も検討することをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「マンションを建てる費用」について、解説してきました。

収益性の高いマンションを建てるには、最初の段階で「幅広い構造で建築プランを比較検討すること」が不可欠です。
一番コストパフォーマンスの良い建築プランを見逃さないよう、「HOME4U オーナーズ」を上手に活用し、複数のハウスメーカーをしっかりと比べることから始めてください。

皆さんのマンション経営が、着実に高収益をあげられることをお祈りしています。

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