傾斜や変形地の土地活用に必要な造成工事について、費用相場を主要な造成・整地種類ごとに具体例を用いて解説。また、造成の工期や種類も詳しく紹介し、造成工事に関する正しい知識を習得できます。

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公開日
2019年11月08日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

土地の造成費用はいくらかかる?工事の種類別に坪単価と具体例を解説!

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土地の造成費用はいくらかかる?工事の種類別に坪単価と具体例を解説!

所有している土地を宅地にしたいと思いついたけれど、その土地自体が傾斜地だったり、現在は田畑であったりと、今のままではすぐに利用できないため、造成工事が必要と考えていても、何からはじめればよいか、費用がどのくらいかかるか、全く見当がつかない方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、造成工事の費用や工事の種類などについてご紹介していきます。

土地を造成すると聞くと大掛かりになりそうで心配している方も、土地造成の工事内容や費用感を知り、ご自身が希望する土地活用をスムーズに進めてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 造成の費用相場と工期

造成とはどのようなものか、また、造成の費用相場や工期を紹介していきます。

1-1. 土地造成とは

土地造成とは、現状が山や丘であったり、川であったりする土地に対して、山を切り崩す、土を盛るなどして建物を建てたり道路を造れたりするように、整える工事です。

(1) 宅地造成

土地造成の中でも、宅地造成等規制法の定めに従って、宅地以外の土地を「宅地」にする目的で土地を整えるものを宅地造成といいます

一定規模以上の宅地造成を行うときには、この法律の定めを守ること、造成工事の許可が必要とされています。

(2) 造成、整地、更地の違い

造成と整地、更地は、似たイメージを持つ方が多いかもしれませんが、それぞれ意味合いが違っています。

整地」は、建物を解体した後に、木材やコンクリート片などの廃材を取り除き、地面を掘り過ぎたときは、適度な平地の高さになるように土を入れて、上から踏み固めて整えます

更地」は、建物を解体して、木材やコンクリート片などの廃材を取り除いた状態を指しており、その後に土地を整備するところまでは含まれていないのが一般的です。

一方で「造成」は、もっと広い範囲で、土地そのものを大きく開拓することであり、「整地」や「更地」とは工事の範囲が大きく違うものです。

1-2. 造成費用の相場

造成費用の相場は、国税庁から地域ごとに金額が掲示されています。ここでは、「東京都」を例にご説明します。

(1) 傾斜地

傾斜地を造成する場合の費用の目安は、その土地の傾斜度によって金額が変わります。

傾斜度 金額(1平米あたり)
3度超え 17,200円
5度超~10度以下 21,200円
10度超~15度以下 32,100円
15度超~20度以下 45,000円
20度超~25度以下 49,900円
25度超~30度以下 53,300円

出典:国税庁 路線価図・評価倍率表「東京都 宅地造成費の金額表

上記の東京都の金額を参考にして、例として50坪(165平米)の各傾斜地での費用目安は次の通りです。

傾斜度 平米単価 50坪(165平米)の費用目安額
3度超え 17,200円 2,838,000円
5度超~10度以下 21,200円 3,498,000円
10度超~15度以下 32,100円 5,296,500円
15度超~20度以下 45,000円 7,425,000円
20度超~25度以下 49,900円 8,233,500円
25度超~30度以下 53,300円 8,794,500円

傾斜地の造成は、元々の地形が複雑になっていることや、大きく形を変える必要がある場合は、費用がかかりやすくなります。
なぜなら、傾斜角度が大きくなれば、盛り土や切土などで土地を整える手間がかかるためです。

また、都道府県ごとに、造成費用の相場は違っています。例えば東京都などの都市部は地方の地域よりも高くなる傾向があります。

(2) 田んぼ・畑など平坦地

平坦地を造成する場合の費用の目安は、次の通りです。

工事項目 造成の種類 金額
整地費 整地 面積1平方メートルあたり 700円
伐採・伐根 900円
地盤改良 1,700円
土盛費 体積1立米メートルあたり 6,200円
土止費 面積1平方メートルあたり 64,900円

出典:国税庁 路線価図・評価倍率表「東京都 宅地造成費の金額表

上表のうち、整地費、土盛費、土止費についてそれぞれ以下の通りです。

整地費

平坦地は、基本的には山を切り開くような工事はないものの、伐採・伐根など樹木がある場合は、除去する必要があります。

土盛費

田んぼや畑などは道路よりも低い位置になっていることが多く、その際には土盛りという、土を埋めてかさあげをすることがあります。

土止費

かさあげをするときには、端が崩れることを防ぐために土留めで擁壁などをするときもあります。

1-3. 造成の工期目安

造成の工期は、手を掛ける土地の広さや、その土地が傾斜地か平坦地なのか、また擁壁は必要かといった条件で大きく変わります。

そのため、造成工事の工期について、一律となる目安をご紹介することは難しいですが、平坦地で小規模なら6カ月~1年未満程度で、規模が大きければ1年を超えることがあります

仕上げ方法によっても工期は変わりますので、依頼先から提案を受けるときには、造成についてどの方法をとるかと、どのくらいの期間がかかるのかを確認するようにしてください

2. 土地の造成が必要なケース

どのような時に土地の造成が必要になるのか、いくつか具体的なケースを解説していきます。

2-1. 土地の形が変形している

土地の形は通常四角であることがほとんどですが、中には変形している土地もあります。
この場合、区画がしやすいように四角に整備しながら造成するケースがあります。

変形を整備せずにそのままの土地の形を生かすことも可能ですが、あまりに変形している土地は、建物を建てるときに利用できない場所がでてくるなど、土地活用でデメリットになることがあります。

2-2. 土地に高低差がある

傾斜などで起伏の激しい土地であれば、住宅などの建物が建てられる土地にするために、切土盛り土をします。

切土とは、斜面を重機で切り取って平坦な土地にすることです。
また、盛り土は平坦な土地にしたいとき、一部で低い箇所があれば土をいれて高さを合わせることです。

土地の高さが上り坂のように大きな差があるときに、平坦ではなく、なだらかに傾斜をつけながら、それぞれの土地を段々に段差をつけて造成することもあります。山の上の方に造られる分譲地などで見られる方法です。

また、田んぼや畑は道路よりも低い位置にあることがあり、道路までの道を作るときに田んぼや畑を高くしなければならないことがあります。一般的には、道路と同じ程度の高さを保つことが多いです。

2-3. 土地の地盤が軟弱

斜面の土地を造成するときには、盛り土と切土が混在することがあります。

切土の場合は、地盤の支持層があらかじめ確保されていることが多いですが、盛り土の場合は、新しい土砂をいれただけでは地盤が弱いままになるため、転圧したり、盛り土の土砂の種類を工夫したりします

また、田んぼの場合は、元々の土地に耕された土があり腐葉土となっているため、軟弱地盤を防ぐために腐葉土を取り除いてから土砂で盛り土をすることがあります

3. 土地の造成の種類

土地の造成や整地にはどのような仕上げ方があるか、その種類をご紹介していきます。

3-1. 粗仕上げ

粗仕上げとは、造成・整地の中でも簡略的な仕上げ方法です。

建物を解体した場合などに出る木材やコンクリート片などを取り除き、細かいものは、現地の土と混在して転圧します。
「細かいもの」は一部現地に残ることがあり、施工会社によって残す程度が分かれる部分です。

3-2. 砂利造成

砂利造成は、粗仕上げよりもさらに細かく、建物を解体した場合などに出る廃材を取り除きますが、取り切れない微細なものは、現地の土地と混在し、砂利を敷いて転圧します

砂利を敷くことで見た目が整い、雨のときには水はけがよくなることがメリットです。

3-3. 防草シート仕上げ

防草シート仕上げは、雑草が増えるのを防ぐためのものです。
造成して平らにしただけの土地では、長くそのままにしておくと自然と雑草が伸びていきます。

雑草の管理まではできない場合、防草シートを敷いて、表面に土や砂利仕上げをします。
防草シートを敷いておくと、かなりの雑草を防ぐことができます。

3-4. コンクリート、アスファルト仕上げ

造成して整えた土地をコンクリートやアスファルトで仕上げます。
将来的に駐車場で利用する場合や、雑草などの管理を楽にしたいときなどに利用されます。

ただし、造成後に建物を建てて活用する予定がある場合は、コンクリート部分を壊さなければならなくなりコストがかかりますので、活用法を決めかねている場合は避けた方がよいこともあります。

4. 造成工事は賃貸住宅建築とセットで依頼可能

ちなみに、アパートやマンション、賃貸併用住宅といった賃貸住宅建築のために、所有する土地の造成を検討されている場合は、造成工事は賃貸住宅建築と合わせて依頼することが一般的です。

アパート・マンション建築の実績豊富なハウスメーカーや建設会社は、造成工事もセットで請け負うことがほとんどです。

また、建築後にもし造成工事に関することで問い合わせが必要になった場合、連絡先も一元化したほうがやりとりもスムーズに進むという点からも、造成工事と賃貸住宅建築は同じ会社にセットで依頼することをお薦めします。

造成工事の費用面が気になる方は、アパート・マンションの建築プランを請求する際、造成工事部分の見積もりを出してもらうよう依頼し、他の造成工事の見積もりと比較することも可能です。

ただし、コストダウンだけを目的に比較することは避けてください
なぜなら、一定以上のコストダウンをすることは、造成で手抜き工事をする可能性があるからです。

また、造成工事では専門的な用語が使われるため、提案内容を理解できない部分も多く出てくる可能性があります。
この場合でも、不明な部分は曖昧にすることなく、きちんと質問をして納得できる説明を受けることが大切です。

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まとめ

造成工事の費用は、おおよそ各都道府県で目安となる金額が示されていることで、一定の安心感があります。
しかし、造成の仕上げ方法などによっては、工事が複雑に混在しておきますので、費用がかかることも考えられます。

造成工事のポイントとしては、以下の点がありました。

所有する土地が活用できるものかどうかの判断や、土地に合う最適な活用方法はどんなものか、造成工事から活用方法までをまとめて相談できると安心です。

そのような時に最適なサービスが「HOME4U 土地活用」です。造成工事も必要な賃貸住宅建築の実績豊富なハウスメーカーが多数提携しており、最大7社から建築プランを一括請求できます。

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