アパート建て替えを検討している方に、建て替えを判断する要因についてや建て替えをする時期はいつがよいか、建て替えをスムーズに進めるコツなどについてご紹介しています。ぜひお役立てください。

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公開日
2020年06月18日
変更日
2020/06/18
カテゴリ
記事, 大家さん向け

アパート建て替えを判断する要因は?建築に適した時期もご紹介します

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アパート建て替えを判断する要因は?建築に適した時期もご紹介します

所有するアパートの築年数がかなり経過してしまい、建て替えが必要かどうか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。また、前よりも空室が増えてきて、再び入居者を集めるには建て替えが必要だと考えている方もいるかもしれません。しかし、建て替えのタイミングを自分で判断するのは難しいものです。

この記事では、アパートの建て替えのタイミングはいつなのか知りたい方に向けて、アパートを建て替える要因、建て替え時期に適している時期などについて詳しく解説します。アパート建て替えのタイミングについてしっかりと理解し、最適な判断ができるようにしてください。

1.アパートの建て替え時期は築30年過ぎが目安

アパートの建て替え時期は、一般的に築30年を経過したころからが検討の目安とされています

築30年を目安とする理由には、構造ごとの法定耐用年数や維持管理費の負担増などがこの時期から増加し始めることが挙げられます。

法定耐用年数を超えた物件は耐震性に難があると見られます。また十分な維持管理ができなくなると、物件の外観や内部設備が老朽化します。これらは入居者が減少し空室率が上昇、家賃収入が減るという最大のリスクの引き金になってしまいます。
建て替えが必要かどうか、現状をしっかりと見極めて判断する必要があります。

2. アパートの建て替えタイミングは?

アパートを建て替えるタイミングはいつが良いか、検討すべき要因についてそれぞれ詳しく解説していきます。

2-1.築年数

建て替えの時期を考える上で、築年数は重要な判断材料のひとつになります。上述したとおり、築30年ほど経過すると、建物そのものにも何らかの不具合が起こることは珍しくありません。

築年数とともに判断材料となるのは、建物の構造ごとに定められる「法定耐用年数」でしょう。法定耐用年数は減価償却計算などに用いられるもので、実際の建物の寿命とは異なりますがひとつの目安になります。

構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
鉄筋コンクリート造 47年

出典:国土交通省 住宅着工統計34「(新築住宅)利用関係別、構造別、建て方別(住宅の工事費)/戸数、床面積、工事費予定額、1戸あたり工事費予定額、1平米あたり工事費予定額

このように、木造と鉄筋コンクリート造では法定耐用年数が大きく違います。築30年以上がひとつの目安ではありますが、実際にはこの法定耐用年数の間にきちんとした維持管理を行わなければ、建物の劣化が進行することがあります。

2-2.維持管理がかかること

建物の寿命をできるだけ長く保つためには、日頃のメンテナンスや不具合の早期対応などの維持管理が重要になります。新築当初はそれほど不具合も発生しませんが、経年劣化によって雨漏りやコーキングの打ち直し、外壁・屋根の塗装や張り替えなど、修繕箇所が増えていく可能性が高まり、費用負担も増えます

簡易な修繕で対応できているうちは建て替えるよりもコストはかかりませんが、建物全体に影響を及ぼすような修繕が発生すると、コストを抑えながら建物を維持していくのは難しくなるかもしれません。大規模修繕を行う前に、建て替えたほうがよいか検討する必要があります。

2-3.空室率が高まったこと

入居者が物件を検討するとき、築年数がポイントのひとつになるケースは少なくありません。築30年以上が経過した物件に対して、適宜リフォームなどを行い修繕してきているとしても、建物そのものの設備、防犯対策の遅れなど、リフォームでは対応しきれない部分もあります。

入居を検討する人は新築物件・築浅物件と比較して設備や間取りをチェックするため、どうしても空室率が高まってしまう恐れがあります。近年のライフスタイルに合うよう間取りを大幅に変更したり、最新の防犯設備を整備したりすると、費用負担も大きくなります。建物の寿命がどのくらい見込めるか、費用のバランスも考えなければなりません。

2-4.耐震性に不安がある

特に木造では、築30年以上になるとかなりの経年劣化があると考えられます。新しい建築物と比べて耐震性・耐久性がない傾向があり、災害時への不安が考えられるでしょう。近年増えつつある大規模地震に備えて、木造建築でも耐震性への意識は高まっていますが、建物の外側から内部まで手を掛ける耐震対策は容易ではないため、建て替え以外での対応が難しい可能性もあります

鉄骨鉄筋コンクリート造においても、1981年の新耐震基準以前に建築されている建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性があるでしょう。新耐震基準は、震度6~7程度の大規模地震においても崩壊しない強度をもとに計画されています。旧耐震基準は震度5程度までに耐えうることが基準だったため、これ以上の地震に耐えられない可能性があるのです。旧耐震基準のもとに建築された建物は、建て替えを検討する必要があります。

3.打ち合わせから建築、完成までの流れ

建て替えをすると決定した場合、着工前には間取りや費用について打ち合わせをします。一般的な建て替えの流れは次の通りです。

建築計画は一度の打ち合わせで決まるものではありません。打ち合わせにも時間をとり早めに計画することが大切です。

4.アパート建て替えをスムーズに進めるには

ここからは、アパート建て替えをスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。

4-1.現状を把握して判断する

アパート築年数や現状の劣化状況などを把握して、建て替えのタイミングはいつなのか根拠をもって判断することが大切です。経年劣化は避けられないものではありますが、例えば雨漏りといっても部分的なものか、全体的に影響があるものかによって修繕費用も大きく変わってきます。

また、今のところ大きな不具合がなくても、築年数が経過していることで空室率が高くなりつつある場合は、部屋ごとのリフォームだけでは空室率を改善できない可能性もあります。どのような対策が最適なのか、まず現状の問題点を把握することからはじめてください。

4-2.必要な資金をシミュレーションする

建て替えを決める前に、建て替えの資金がどのくらい必要なのか、収益のシミュレーションをしっかりと行うことが大切です。
例えば、現在のアパートは木造で、耐震性や耐久性、地域のニーズなどから鉄筋コンクリート造にしたいと考える方もいるかもしれません。木造と鉄筋コンクリート造では建築費用も大きく違います。また、建て替え後の家賃をどのくらいにすればよいかなど、地域の相場とも比較して検討する必要があるでしょう。建て替えには多くの資金が必要になりますので、収支計画はしっかりと立てることをおすすめします。

4-3.親身になって相談にのってくれる会社を探す

建物の現状の把握や、このまま維持管理を続ける場合の費用の見込みなど、的確なアドバイスを提案してもらえる会社を選ぶことが大切です。建物の現状を把握したり、今後を見据えて建て替えの判断をしたりすることは、自分だけではなかなか難しいものです。

普段から定期的なメンテナンスをしている場合、通常よりもいい状態に建物を保てている可能性もあります。反対に不具合が出たときだけ修繕対応をしていた場合、気が付かない部分で劣化が進んでいたという可能性もあります。特に屋根裏や壁の内部、床下の基礎空間、配管設備などは劣化が進んでいても気付きにくい部分ですので、ホームインスペクションなどを利用し、プロの目でしっかりと判断してもらうことが望ましいでしょう。

とはいえ、現状を判断してもらえる会社をどのように探せばよいか、全く方法がわからない方もいるかもしれません。このような方には「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」のご利用をおすすめします。

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まとめ

アパート建て替えを検討すべき要因や、建て替えをスムーズに進めるためのコツなどについてご紹介しました。建て替え検討の目安としては、築30年が経過していること、大規模リフォームが必要になった場合などが挙げられます。建て替えをする際は、あらかじめ収益シミュレーションをしっかり行ってください。

建て替えが必要かどうか、建物の現状や空室率の推移などについて、親身になって相談にのってくれる会社を選び、収益が確保できる建て替え計画を立ててください。

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