古くなったアパートの建て替えについて悩んでいるオーナーさんに、リフォームと比べた建て替えのメリットやデメリットを説明し、建て替え成功の秘訣をお伝えします。

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公開日
2020年06月25日
変更日
2020/06/25
カテゴリ
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アパート建て替えに失敗したくない!建て替えのメリットとデメリット

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アパート建て替えに失敗したくない!建て替えのメリットとデメリット

所有しているアパートが古くなったら、建て替えやリフォームを検討したほうがよいでしょう。しかし、建て替えとリフォームのどちらがいいのか、迷ってしまうオーナーさまは多いのではないでしょうか。

この記事ではアパート建て替えを迷っているオーナーさまのために、建て替えのメリットとデメリットをわかりやすく解説します。アパートの建て替えをするかどうか、決める際の参考にしてください。

1.老朽化したアパートはリフォームや建て替えで問題解決

年数が経過するにつれ、アパートなどの建物は徐々に古くなっていくことは避けられません。アパート老朽化はさまざまな問題を引き起こします。ここではアパート老朽化で起きる問題と、その解決のためにリフォームや建て替えを行うことについて説明します。

1-1.古いアパートが抱える問題点

まずは、アパートが老朽化するとどんな問題が生じるかを確認しましょう。

1-1-1.入居者が集まらない

新しくきれいな賃貸アパートは人気で、たくさんの入居希望者が集まります。しかし、アパートが古くなるとなかなか入居希望者が現れません。老朽化したアパートに入居者を募集するためには、家賃を下げなければならないなど、オーナーにとって不利益な事態になる可能性が出てきます

古いアパートが不人気である理由は、単に築年数だけではありません。人々の生活様式は時代とともに変わっていくものなので、建てた当時の間取りや設備のままでは少しずつ現在のニーズに合わなくなってしまいます。時代のニーズにマッチしない物件は、家賃を下げても入居希望者が現れにくくなるなど、空室リスクが高くなってしまうのは必然といえるでしょう。

1-1-2.修繕費がかかり収益状況が悪化する

アパートが老朽化するといろいろな箇所が壊れてきて、頻繁に修繕しなければならなくなります。築年数が経過すると修繕費がかさんでいく一方、家賃を下げなければならないことが多くなります。

こうして、アパートが古くなってくると収益状況が悪化してしまうのです。

1-1-3.耐震性が不十分

古いアパートは、大きな地震に耐えられない可能性があります。日本は地震の多い国なので、耐震性の確保は重要な課題です

1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された建物は、旧耐震基準のもとに建てられています。旧耐震基準では震度5程度の地震に耐えられればOKとされていました。しかし、近年は震度5を超えるような大きな地震も起こっています。

耐震性が十分でないアパートでは、入居者の安全を確保できません。評価価値が下がるため、家賃も下げざるを得なくなってしまいます。地震でアパートが倒壊した場合、オーナーさまの責任を問われることもあり得ますので、必ず対策をとっておくことが重要です

1-2.古いアパートの問題解決の方法

老朽化したアパートが抱える問題を解決するためには、建て替えまたはリフォームが必要です
設備を入れ替える、内装を張り替えるなどの通常のリフォームで不十分な場合は、間取りを変更するような大規模リフォーム(リノベーション)を行うことも視野に入れましょう。
建物外観、内装、設備、全ての老朽化が進み空室が長期にわたって目立つなどの状況になっていたら、建て替えの判断をした方がよいかもしれません。

建て替えとリフォームのどちらを選ぶかは、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら検討しなければなりません。次の章では、建て替えとリフォーム、どちらにするか迷ったときの判断基準についてご説明します。

2.建て替え?リフォーム?迷ったときの判断基準

建て替えかリフォームかを決めるときには、築年数や空室率が判断基準になります。

2-1.30年くらいが建て替えの目安

木造アパートの場合、一般には30年くらいが建て替えの目安といわれています。築30年を超えているのなら、リフォームよりも建て替えがおすすめです。

木造アパートの法定耐用年数は22年です。法定耐用年数とは税務上、減価償却を行うための年数にすぎず、法定耐用年数を超えたら必ず建て替えなければならないというわけではありません。しかし、融資を受けてリフォームを行いたいと思っても、法定耐用年数を超えていると融資を受けにくくなります。資金繰りを考えた上でも建て替えのほうが好都合でしょう。

また、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された物件は、現在の耐震基準を満たしていないことがあります。耐震補強工事には費用がかかる上に、工事をしても十分な耐震性を確保することは困難です。旧耐震基準で建てられたアパートについては建て替えがおすすめです。

2-2.空室率が80%以上なら建て替えを

多少古くなったアパートでも、満室である場合は焦って建て替えを考える必要はありません。反対に、空室になっても入居希望者が現れず、空室状態が続くことが増えれば、建て替えの検討をおすすめします。

アパート建て替えにはしっかりとしたプランニングが必要です。建て替えをしたくても、すぐに実行できるわけではありません。空室率50%くらいになった頃から建て替えを視野に入れて準備しておくと、慌てずにすみます。

また、建て替えるときにそのアパートで暮らしている入居者がいれば、立ち退き交渉が必要です。立ち退き交渉には手間や費用がかかる上に、時間もかかることが予想されます。空室率が高いほうが立ち退き交渉をしやすいので、空室率80%くらいになったら建て替えを実行するのが理想的です。

3.アパートを建て替えするメリットは?

アパートの建て替えをすると、老朽化により抱えていた問題が解決しやすくなります。それ以外にも、建て替えにはさまざまなメリットがあります。

3-1.家賃を上げられる=収益向上が可能

アパートが古くなってくると、家賃を下げざるを得ないことが多くなってきます。一度下げた家賃を再び上げるのは困難ですから、ひとたび家賃を下げてしまうと収益を回復するのも難しくなってしまいます。

しかし建て替えを行った場合には、以前の古い物件より高めの家賃設定にすることができます。現代のニーズにマッチした付加価値のある物件にすることができるからです

例えば、建て替え時には間取りを変えて使いやすくしたり、洗面所や浴室を広くゆったりとったりすることができます。

最近は収納スペースを十分にとった物件も人気ですが、リフォームでは収納スペースの造作にも限界があります。建て替えなら収納スペースを十分とった間取りに一から作り直すことができます。

建て替えをすれば、デザイン性にこだわったおしゃれな物件を用意して差別化を図ることも可能です。新しく使いやすい間取りのアパートや、デザイン性の高いおしゃれなアパートには、入居希望者が集まりやすくなります。従来と比べて家賃を高く設定できる上に、空室率も下がるので、多くの家賃収入が見込めます。建て替え時には屋根や外壁を寿命の長いものにすれば、修繕費の負担も軽減します。

このように、建て替えによりコストも減らせるため、収益が大幅に向上する可能性があるでしょう。

3-2.火災や地震に強い建物にすることができる

アパートは入居者にとって生活の本拠となるものですから、安全性は最優先で考えるべきです。建て替えをすれば、火災や地震が起こった際の不安を軽減できます

旧耐震基準で建てられていた古い建物は、建て替えによって現在の新耐震基準を満たすことができます。耐火性能に優れた素材を用いるなどして、火災に強いアパートを売りにした建築仕様にすることも可能です。

近年は大きな震災も複数起きており、世間一般に防災意識が高まっているため、災害に強い建物であることは入居希望者への大きなアピールポイントになります。

3-3.相続税対策の効果が高まる

相続税対策のためにアパートを経営している方も多いでしょう。老朽化したアパートを建て替えることで、相続税の負担を軽減できる可能性があります

これは、建て替えによりアパートの空室率が下がった場合、相続税評価額を下げることができるからです。相続税対策の効果が高まることも、建て替えのメリットのひとつといえます。これについてもう少し詳しく説明します。

賃貸アパートの敷地及び建物の相続税評価額は、通常の土地・建物の評価額から、賃借人である入居者の権利を差し引いて計算します。具体的には、次のような計算式になります。

土地:(貸家建付地) 自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

建物:(貸付用建物) 自用家屋評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

賃貸割合とは、「賃貸されている部屋」の割合のことです。「空室が増える」、すなわち「賃貸割合が下がる」ということなので、土地や建物の評価額が上がってしまうことがお分かりいただけるでしょう。逆に、空室が減ると賃貸割合が上がる=相続税評価額は下がります。このように、アパートの建て替えは相続税を抑えることにつながります。

4.アパート建て替えを検討するならデメリットも知っておこう

アパート建て替えにはメリットがたくさんありますが、注意しておかなければならない点もあります。アパート建て替えのデメリットについても確認しておいてください。

4-1.建て替えるなら立ち退き交渉が必要

アパートを建て替えるときに入居者がいれば、立ち退きをしてもらわなければなりません。スムーズに立ち退いてもらえなければ、建て替えの予定が狂ってしまうこともあります。

4-1-1.立ち退きには正当な理由が求められる

賃貸アパートでは、賃借人(入居者)の権利は借地借家法という法律で保護されています。借地借家法では、賃貸人(オーナーさま)が賃貸借の解約を希望する場合には、6カ月以上前に申し入れなければならないとされています
また、オーナーさま側から解約を申し入れる場合には正当な理由も必要です。

アパートの建て替えは、必ずしも解約の正当な理由となるわけではありません。もし争いになった場合には、建物老朽化による危険性といった要素のほか、オーナー・入居者双方の事情を比較して総合的に判断されることになります。入居者を保護する観点から、正当な理由については厳しく判断されることが多いです。

4-1-2.了承してもらうためには立ち退き料を払う

立ち退きをしてもらう際に裁判で争うようなことになれば、予定通り建て替えが進みません。そこで、オーナーさまから入居者に対し、相当の立ち退き料を払うことで了承を得るのが現実的な解決法です。

立ち退きの際に、オーナーさま側に立ち退き料を払う義務があるわけではありません。しかし、不満を持つ入居者が裁判を起こすようなことになれば、時間もお金もかかってしまいます。立ち退き料を払う前提で入居者と交渉することは、一般的にとられている方法なのです。

立ち退き料の金額としては、引っ越し費用と3~6カ月分の家賃程度が相場になります。状況によって支払額は変わってきますので、心配な場合には弁護士と話し合いながら進めてください。

4-2.建て替えには解体費用や建設費用がかかる

アパートを建て替えるとなると、建て替え資金が必要です。その際は、建物の解体費用と新しいアパートの建設費用がかかります。融資を受けなければならないこともあるので、投資した金額をどれくらいの期間で回収できるか予測し、収益プランをしっかり組んでおく必要があります。

4-2-1. アパートローンを利用すれば借金が増えてしまう

木造アパートの解体費用は1坪あたり3~5万円が相場ですが、立地等によっても変わってきます。建設費用については、どんなアパートを建てたいかによって上下するでしょう。いずれにしろ、アパート建て替えには大きなコストがかかります。

建て替え費用をすべて自己資金で賄うのは大変です。資金調達のために、アパートローンで融資を受ける方も多いでしょう。当初のローンを返済し終わったのに、再び借金しなければならないことはデメリットといえます。

4-2-2.建て替え後の収益プランを立てておこう

アパート建て替えに費用がかかるのは避けられない事実です。また、費用をかけて建て替えをしても、期待したほどの利益が得られない可能性もあります。もし失敗すれば負債を抱えてしまい、アパート経営が苦しい状況になってしまうことが考えられます。

アパート建て替えを進めるなら、取り壊し・建設時にかかる費用、期待できる家賃収入、ランニングコストなどを事前にしっかり検討し、現実的な収益プランを用意しておかなければなりません。アパート経営や建築に詳しい、信頼できるパートナーを見つけ、収益プランのアドバイスを受けながら実行するのがおすすめです。

そこでおすすめなのが、一括プラン請求サービス「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

アパートの建て替えによる収益を最大化するためには、なるべく多くのプランを比較し検討することが重要です。「HOME4U 土地活用」では、提携する実績豊富な全国のハウスメーカーや建築会社から最大7社までプランを請求でき、完全無料で利用できます。あなたの条件に最適なパートナーを見つけてください。

まとめ

アパートの建て替えを考えるときには、メリットだけでなくデメリットについても認識しておいたほうが安心です。
事前にしっかりとしたプランニングができていれば、デメリットを最小限に抑え、メリットを最大限にすることができるでしょう。「HOME4U 土地活用」で、アパートの建て替えに最適なプランを見つけ出してくださいね。

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