住友不動産株式会社

地震に強く、低コスト&早期回収も可。 低層賃貸住宅は“木造”が正解です。

高層建築から注文住宅まであらゆる建築物を手がけ、RC造や鉄骨造などさまざまな構造・工法に精通する、住友不動産。
私たちが低層賃貸住宅でおすすめするのは、資産価値を「安心性能」で守り高収益を生み出す、高性能木造住宅です。

事実1　木は火災に強い。

木は、燃えると表面に炭化層が生じて、火が内部まで通りにくくなるため、強度が低下しにくい素材です。一方、鉄骨は550℃を超えると強度が急激に低下し、一気に崩れることも。1200℃を超える火災時では、木材は長時間強度が保たれるので、初期消火や避難時間が確保できるなど、鉄より安全性の高い素材です。

事実2　木は地震に強い。

建物が重いほど地震の際の負荷は大きくかかります。比重に対しての強さを比較すると、木は押しつぶす力に対する強さで、鉄の約3倍、コンクリートの約12倍。軽くて強い木の家は、地震に強いといえます。

事実3　木は長持ち。

古くから建築物の素材として使われている木は、伐採後の約200〜300年は年々強度をまして、その後も長く伐採時の強さを維持します。腐朽しやすいと思われがちですが、断熱性能が高く鉄やコンクリートに比べて結露が発生しにくいため、腐朽しにくく長持ちします。

事実4　木は快適でエコ。

木は熱伝導率がきわめて低いため、断熱性はコンクリートの約10倍、鉄の約350倍。木の家はやさしい肌ざわりに加え、外気温の影響を受けにくいため、一年を通して心地よく暮らせます。冷暖房効率にも優れているので、快適に過ごしながら省エネでエコな暮らしを実現します。

【耐震性】
木の強さを存分に活かし、大きな地震にも耐え抜く2つの工法。

2×4工法

2×4工法の家は、6つの面で支える壁構造。地震や台風などの外力を各面に効率良く分散するので、どのような方向からの外力に対しても建物全体でバランスよく受け止めて、優れた耐震性を発揮します。

枠組材とMDF構造用画材を釘で一体化させた立体盤面のダイヤフラム。このパネルで構成した6面体で、建物を支えます。

耐震 ニューパワーコラム　特許第4875721号
地震力が集中する1階コーナー部を強化し耐震性を約30%程度アップ※。
建物の四隅をパワーアイアンで強化し、耐震性能を30%程度アップ。コーナー部に集中する地震エネルギーを受け止め、ねじれ破壊を防ぎます。また建物の外観には影響を与えず、どんな外観デザインにも対応します。
※当社比。数値は実際の建物のプランおよび地震波の種類により異なります。

制震 ニューパワーキューブ［オプション］　特許第5808689号
地震による揺れのエネルギーを吸収し、建物の変形を最大約55%低減※。
基礎と一体化した制震構造が地震エネルギーを低減。水平のあらゆる方向からの揺れに応じて、建物の変形を抑えます。地盤による制限がなく、都心の狭小敷地にも対応。連続する余震にも高い効果を発揮します。
※当社比。数値は実際の建物のプランおよび地震波の種類により異なります。

ウッドパネル工法

「軸組」+「面」のハイブリッド構造。
接合部分を強化した軸組工法をベースに面構造の強さを活かしたハイブリッド構造。建物に加わる外力を点と面の両方で受けることで建物全体に分散させ、大地震などによる変形やねじれを抑えます。

構造用接合金物※１が欠損面積を大幅に抑え、一般的な軸組工法にくらべ接合部強度を約1.5倍※２にアップさせました。

※1 部位によって、構造用接合金物と異なる接合方法となる場合があります。
※2 接合部強度1.5倍の数値は、住友不動産のウッドパネル工法と一般的な軸組工法の接合部引張り強度の最大値比較であり、金物の種類によって異なります。

耐震 パワーパネル
壁倍率11.1倍で優れた耐震性能を実現。
パワーパネルは住友不動産オリジナルの高倍率耐力壁。1階内周壁に組み込むことで、地震など大きな外力が加わっても変形やゆがみに粘り強く耐え、優れた強度を発揮します。高耐震性を維持しながら大空間を実現できるのも特長です。

制震 制震システム［オプション］
建物の揺れを約50%低減※し、繰り返す地震にも効果を発揮。
特殊粘弾性ゴムを組み込んだダンパーが、地震の揺れに応じて伸縮してエネルギーを吸収。揺れを約50%も低減し、家具の転倒も防ぎます。また、7回にわたる震度6強の加振実験で損傷が少ないことを確認。繰り返す地震にも高い効果を発揮します。

※当社モデルプランにおける地震応答解析結果による変形抑制効果。建物形状、配置プラン、地震波等によって異なります。

【耐火性】
火災に強い木の特性を活かした防・耐火構造を標準採用。

火災保険上、2×4の耐火性は鉄筋コンクリートと同評価。
住友不動産の2×4耐火建築の耐火性能の高さは、火災保険料の料率にも反映されています。火災保険料率の構造区分上、住友不動産の専用アパートは、標準仕様で鉄骨造と同等のT構造、1時間以上の耐火構造ではRC造と同等のM構造として扱われ、最も少ない火災保険料で済みます。

燃え広がりを防ぐファイヤーストップ構造。
火の通り道となる床や壁の構造材などが、空気の流れを遮断するファイヤーストップ構造。火が燃え広がるのを食い止め、火災時の被害を最小限に抑えます。

木材への着火を抑える石膏ボード。
天井や壁に貼った不燃性石膏ボードが火災時に熱分解を起こして結晶水を放出。内部の温度が上昇しにくくなるため構造材が発火点に達する時間を大きく遅らせます。

【遮音性】
上下階間の音の問題を解消。

界床｜標準
上下の音を伝えにくい吊り天井＆遮音床。
階層間の天井には、上階の音を直接下階に伝えにくい「吊り天井」を採用。遮音マット、石膏ボード二枚重ね、構造用合板などを重ねた「遮音床」、吸音性の高いグラスウールととともに、気になる生活音の伝わりを抑えます。

界床｜オプション
優れた遮音性を発揮するLH-55の界床構造。
制振材を裏貼した遮音フローリング、ゴム製18㎜厚遮音マット、35㎜厚コンクリートパネルなどの複層構造床と、高減衰ゴムを用いた防振吊木採用の吊り天井で、さらに遮音性を高めたオリジナル「界床構造」もご提案します。

【断熱性】
賃貸併用住宅は断熱×遮熱のハイブリッド快適仕様。

平成28年省エネ基準を上回る優れた断熱性能を実現。
断熱性に優れた木の壁・床・天井を緊密に結合。気密性の高い一体構造で、熱が出入りする隙間がありません。さらに、高性能グラスウールを採用し、構造体の中に厚く隙間なく充てん。家全体を魔法びんのように包み、高い断熱性を実現しました。断熱性能を表すUA値も、国の省エネ基準を大幅にクリアしています。

住友不動産オリジナルの透湿・防水・遮熱シートを採用。
建物外周部に、赤外線反射率85%の高い遮熱性をもつ透湿・防水・遮熱シートを採用。夏は屋外からの輻射熱を反射して涼しさを保ち、冬は屋外への熱の放射を抑えて暖かさをキープ。高断熱構造と高遮熱性を組み合わせ、1年中快適で省エネな暮らしを実現します。

【耐久性】
優れた防水・防湿性能で、建物の資産価値を長く維持。

水蒸気を追い出し壁内結露を防ぐ外壁通気工法。
壁内に発生する結露は、構造材を腐朽させる原因となります。壁内結露の防止策として、外壁に通気層をつくり水蒸気を壁内から追い出す外壁通気工法を採用。壁内部の結露を防ぎます。加えて壁内に湿気を入れないベーパーバリア（防湿フィルム）を採用するなど、独自の結露防止策を施し、耐久性を高めています。

効果的に湿気を逃がす基礎パッキンの床下換気。
基礎工事の段階で建物床下の地面全面に隙間なく防湿フィルムを敷き、コンクリートを打設。地面からの湿気の上がりを防ぎます。さらに建物と土台の間には基礎パッキンを採用。従来の床下換気口に比べ1.5倍から2倍の換気量を実現して、湿気を効果的に排出します。

徹底した防蟻処理を行い、シロアリ被害を防止。
シロアリ対策として、基礎施工前に床下の土壌全面に薬剤を散布し、土台の木材には防腐・防蟻処理剤（ヒ素やクロムを含まない非CCA）をインサイジング加工。床下や外壁木部の内外は地上1.5mの高さまで、環境や人体への安全性が確認された薬剤による防腐・防蟻処理を施します。

メンテナンス性能の高い光触媒タイル、住まいを長持ちさせる外壁通気工法が高収益を支えます。

光触媒タイルの外壁は、高級感あふれる外観で競合物件との差別化を図ります。 メンテナンス費用が削減できるのも、うれしいメリット。 また、結露を防ぐ外壁通気工法は建物を長持ちさせます。

入居者に人気の高級感あふれる外観を“メンテナンスフリー”の光触媒タイルが維持します。
高収益物件のポイントは、魅力ある建物をつくること。それには第一印象を決定づける外観のクオリティが無視できません。
住友不動産がご提案する光触媒（ハイドロテクト）タイルの外壁は、グレード感の高い外観で入居希望者の心をつかみます。全面タイル貼りの外観は周囲の競合物件の中でもワンランク上に評価されるので、賃料も維持しやすく、近隣からも管理の行き届いた物件として好意的に受けとめられます。さらに光触媒タイルは太陽と雨の力で恒久的に汚れを落とし、美観を維持。すべてセルフクリーニング作用によるものなので、人手やコストをかける必要がなく経済的。建物のメンテナンス費用を大幅に削減することができます。

光触媒タイルの外壁は吹き付けやサイディングに比べ、 “ライフサイクルコストもお得”です。
通常の吹き付けやサイディングによる外壁材は、建築後８～10年程度たつと表面が劣化して塗装の塗り直しなどが必要になります。これに対し光触媒タイルはメンテナンスフリーなので塗り直しなどの費用がかかりません。吹き付けやサイディングに比べ、初期費用はかかっても、ライフサイクルコストで比較すれば結局はおトクです。また美観を維持することで入居者の人気を保ち、賃料の下落を防ぎます。

住友不動産の外壁通気工法は結露を防ぎ、 “建物を長持ち”させます。
結露は壁の表面で発生するとカビやダニの原因になり、壁内で発生すると木材を腐朽させるなど建物にさまざまな悪影響を与えます。住友不動産は通気層により水蒸気を壁内から追い出す外壁通気工法です。さらに、壁内側に湿気を入れないベーバーバリア（防湿フィルム）を採用するなど、さまざまな独自の結露防止対策を施しています。

ONE　POINT
屋外工事を効率化し、メンテナンスがしやすい。
住友不動産がおすすめする新しい床下排水システム。
住友不動産では新しい床下排水システムとして集中排水ヘッダー工法を採用。排水ヘッダーで配管を１ヵ所にまとめてから屋外へ排水するので屋外工事のコストが削減でき、リフォーム時の設備変更やメンテナンスがしやすいなどのメリットがあります。（上階のみ）

住友不動産がご提案する高収益・安定経営のカギ。
それは各分野の専門家が連携するエキスパート制というカタチです。

建築には高い関心をお持ちでも、「賃貸管理は建築会社にお任せ」でいいとお考えではありませんか？ いまや花盛りともいえる、建築と賃貸募集・管理をワンストップで提供するビジネスモデル。 しかし、これは本当に最適なカタチなのでしょうか？ 私たち住友不動産の考え方は異なります。 私たちが考える、本当にマーケットにマッチした理想的とも言える賃貸住宅経営のカタチ。 それは、それぞれの専門家が連携する「エキスパート制」です。

建築の企画提案から募集・管理運営まで、各々に最良なエキスパートの選択が大切な事業のパフォーマンスを高めます。

建物も賃貸管理も同じ会社に任せて安心できますか？
賃貸管理には募集力・営業力・仲介力・管理力が必要です。建築会社・ハウスメーカーと一体となった管理会社はそれらを持った、真の実力がある会社といえるでしょうか？

あなたが入居者なら、どのようにお部屋探しをなさいますか？
入居者の視点で考えると、募集に強い会社がわかります。「インターネットで充実した物件情報を持つ会社に問い合わせる」ならネット検索トップの会社、「店舗に足を運んで担当者に聞く」なら多店舗展開の会社、「雑誌でリサーチする」なら賃貸雑誌での掲載が多い会社、「以前借りて良かった賃貸会社をリピートする」なら入居者に優しい管理力のある会社が強いというように。真の実力のある管理会社を見極めることが、高収益・安定経営の近道です。

管理会社の適性をよく見極めずに管理を依頼するのは大きなリスクです。
建物は、計画地によって規模もプラン内容もすべて異なります。にも拘らず、その建物の管理を任せるのにふさわしい管理会社かどうか、適性をよく見極めずに管理を依頼するのは大きなリスクです。だからこそ、建築においてはそれぞれのエリア特性や敷地条件に合わせたオーダーメイドの設計にこだわり、賃貸管理に関しては当該エリアで最も高いパフォーマンスを打ち出せる管理会社と連携し、最適な資産活用を行う。それが住友不動産がお勧めするエキスパート制というカタチです。

一括借上げシステムの｢家賃保証｣とは？
「家賃保証」は家賃額を保証するものではありません。保証家賃は約２年ごとに見直され、建物が老朽化するにつれて下落する傾向にあります。潜んでいるリスクを十分に理解する必要があります。

ONE　POINT
ご相談から賃貸経営のスタートまで 信頼できるコンサルタントとしてバックアップします。
実際に賃貸経営をスタートするまでには、建物の建築だけでなく、事前の市場調査やプランニング、管理会社の選定や資金計画の立案など、解決しなければいけない様々な課題があります。住友不動産の担当者はそのひとつひとつについて、きめ細かくご相談に応じながら、オーナー様の信頼できるパートナーとして、ご一緒に取り組んでまいります。

木質工法による、 ローリスクで高収益の経営計画をご提案します。

成功する賃貸住宅経営のポイントは、リスクを抑え、高い収益を上げること。 それを実現するのが、住友不動産の木質工法です。 木質工法は、税制面や利回りの点でも投資メリットの大きい建築方法といえます。

住友不動産は、まず”リスク”についてお話しします。

賃貸経営には様々なリスクが存在します。
そのリスクを理解し、リスクを回避するにはどうすればよいのか考えることから賃貸経営は始まります。

賃貸経営に降りかかるリスクとは？
借入金リスク
建築費などの投資コストはローンなどの借入金で賄うケースが少なくありません。しかし過大な借入れは将来の返済リスクを増大させます。住友不動産では木質工法による建築費の低減など、効率的で安心な投資を行うためのご提案をしています。

金利上昇リスク
将来の金利上昇を見込んだ無理のない資金計画が立てられるよう、オーナー様のライフスタイルに合ったローン商品の選定などをアドバイスいたします。また、住友不動産の提携ローンをご利用いただくこともできるので安心です。

建物の老朽化リスク
建物の老朽化は、空室率の増大や家賃の下落、メンテナンスコストの増大につながります。こうした老朽化によるリスクを回避するため、住友不動産は将来のメンテナンス対策まで十分に考慮した建物のご提案を行っています。

空室リスク
空室リスクを避けるためには、建物と管理それぞれに高いパフォーマンスが求められます。そのため建物計画では入居者に選ばれ続ける魅力あるプランをご提案し、管理計画では募集力・営業力・仲介力・管理力を備えた管理会社をご紹介しています。

家賃下落リスク
家賃下落のリスクは、老朽化や空室の増加などを招くマーケット競争力の低下が主な原因となります。賃貸マーケットにおいて、ハード・ソフト両面で差別化をはかり、長く競争力のある賃貸住宅をご提案いたします。

生活環境の変化のリスク
将来、生活環境の変化等によって賃貸経営の継続が難しくなる場合もあります。そこで経営の出口部分まで考慮し、将来の様々な変化にも対応できるコンサルティングや、生命保険等の金融商品を用いたリスクマネージメントのご提案を行います。


賃貸経営に伴う多様なリスクと、それに対する対応策をオーナー様とご一緒に考えること。 住友不動産のコンサルティングは、そこから始まります。

木質工法※は、”減価償却期間”が短いのがメリットです。

税制上、不動産所得の計算では、建物の建築費相当額を減価償却費として一定の期間に分割して計上ができる経営上のメリットがあります。この減価償却費とは、実際の支出を伴わない名目上であり、賃貸事業を行いながら、投下した資本を回収していくものです。木質工法は、償却期間が短いため償却率が高く、早期に回収が可能なことも、税制上の大きなメリットとなります。

【高耐候外壁材】
強く美しく、メンテナンス費も削減。

新築時の美しさをそのまま保ち、高い入居率をキープ。
外観デザインは賃貸経営の重要ポイントです。住友不動産では高級感あふれる高耐候外壁タイルをオプション採用。美しい外観を際立たせて競合との差別化を図ります。また、紫外線による色あせ・日焼けを抑えることで、長期にわたって美しさを維持。高い入居率を保ち、賃料の下落も防げます。

長期にわたり省メンテナンスで経営コストを大幅にカット。
一般的な吹付けやサイディングは8〜10年ごとに塗り替えが欠かせませんが、高耐候外壁タイルは塗り替えが不要です。多少初期費用が高くても、従来に比べてメンテナンスにかかる費用も手間も省くことができ、長期的に見れば結局お得。経営コストをしっかりと削減できます。

多様な条件の敷地を最大限に活かす、高い敷地対応力があります。

狭小敷地や変形敷地、斜線規制など、様々な制約を受ける敷地条件。住友不動産は自由設計の強みを活かし、どんな条件の敷地でも、最大限有効に活用するプランをご提案します。

変形敷地
変形L字の敷地に効率的で、魅力のある建物を。
不規則な変形敷地も、敷地の形状に合わせて無駄なくスペースを活用できるのが自由設計の強みです。この例では敷地の特徴を生かすことで、むしろ雁行型で間取りの変化に富んだ魅力ある賃貸物件をつくることに成功しました。

整形敷地
パティオ付きの独創的なプランで差別化できる物件に。
制約の少ない整形敷地も、無駄のない均一なプランだけが、常に正解というわけではありません。戸建の建ち並ぶ郊外の住宅地などでは、周囲と差別化できる個性的なプランが求められる場合もあります。住友不動産なら、このプライベートパティオ付き賃貸のように、独創的でプレミアム感のあるプランのご提案が可能です。

狭小敷地
悪条件を逆手に取った戸建感覚の賃貸。
地形の悪い20坪に満たない狭小敷地。住友不動産では設計の自由度を活かし、敷地を最大限に活用して、競争力のあるプランをご提案します。

斜線規制
都市部の厳しい斜線規制にもきめ細かく対応。
都市部では北側斜線、道路斜線など様々な規制や制限が珍しくありません。自由度の高い木質工法ならきめ細かいプランで、それらに柔軟に対応することができます。

空間を立体的に使い、限られた敷地を有効活用
オーバーハング
上階が1階より張り出した設計。下部にガレージスペースなどを確保できます。

セットバック
斜線規制をクリアする設計です。ルーフバルコニーなどに活用することもできます。

スキップフロア
高低差のある敷地に対応できます。また1階をガレージにすると建物の高さを抑えられます。