アパートなど代表的な賃貸住宅の種類や、建築費用の平均坪単価や解体費用、建築の流れなど、賃貸住宅の建築に絶対知っておきたい基礎知識をわかりやすく解説した動画や記事を随時更新。さらに品質と収益性を両立する賃貸住宅建築メーカーもご紹介します。賃貸住宅の建築なら、情報サービス業最大手NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」にお任せください。

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〜相続した実家や土地を活かして収益が得られる土地に! 〜

賃貸住宅の新規建築や土地の活用

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実家、土地を相続したけど税金がかかるから活用したい。
遊休地になっている土地を活用したいけど、どこに相談してよいか分からない。
ただ所有しているだけでは、何も生み出してはくれませんし、
そのままでは税金、維持費・管理費などがかかり、財産になるどころか、大きな負債になりかねません。
土地の特徴・魅力を理解し最適に活用することで、税金対策、安定収入を得ることができます。
相続した実家、土地の活用方法をぜひ検討してみてください。

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収益率が良い土地活用方法
賃貸住宅4種類のご紹介

土地活用として一番多く利用されている方法でもある、
アパート・マンション経営、賃貸併用住宅など、代表的な4種類の賃貸住宅の特徴をご紹介

長期的な安定収益を得たい

アパート・マンション

長期的な安定収益を得たい方に最も多く選ばれているのが、アパート経営・マンション経営です。
賃料収入に加えて、相続税・固定資産税の節税効果が魅力です。
また入居者がいる限り安定的な収益が得られます。管理会社に管理を委託していれば、その分を引いた収益が不労所得なります。アパート・マンション経営にかけた金額と同じ金額を銀行に預けてもどのくらいの利息が得られるのかを考えると、アパート・マンション経営はより多くの安定した不労所得を生み出すことができます。
毎月の安定した家賃収入を長期に渡って得ることは、老後の私的年金としてとらえることもできます。

自分も住みながら、不労所得を得たい

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、マイホーム部分と賃貸部分の二種類で構成される住宅です。
賃貸部分から収入を得て、家賃をローンの返済に充てることができます。
加えて、銀行によっては建物の半分以上が自宅部分であれば住宅ローンを利用できるという利点もあります。
将来的には二世帯住宅として利用するもよし、子どもの受験期には勉強部屋として使うなど、オーナーのライフスタイルに寄り添った住まいにすることが可能です。

自宅の1階部分を店舗やオフィスにしたい

店舗・事務所付き住宅

店舗・事務所付き住宅とは、個人事業主さまや開業医さまなど向けのご自宅の1階部分を店舗やオフィスなどとした一戸建て住宅です。
店舗併用住宅とも言われます。
事業をするためのテナント料を支払う必要がなく、通勤時間もカットできるため、「経費を削減しながら時間も有効に使いたい」という方におすすめです。

所有している土地が変形地や狭小地

戸建賃貸住宅

戸建賃貸は、まだまだ希少性のある土地活用方法です。アパートやマンションを建てるだけの広さがない、狭い土地でも活用できます。
持ち家感覚で暮らす魅力があり、安定した稼働率と高水準の家賃収入が見込めます。
また、そのまま借主が購入するケースも多く、賃貸経営をやめた後の現金化も比較的容易です。
戸建賃貸の売却先は不動産投資家に限らず、中古の一戸建てとして一般消費者に売ることもできるので、売却しやすいメリットがあります。

他にも、下記のような土地活用方法もあります。

駐車場、トランクルーム

初期費用が少なく済み、すぐに始めることができます。また、場所が制限されることも少なく、例えば、狭小地や変形地でも経営することが可能です。

太陽光発電

競合参入による収益減少の心配がなく、地価に影響しない、国が推進しているためFIT制度や補助金制度などの制度が充実しています。

大規模施設、商業系施設

上手にプランをたてれば、高収益を出すことが可能です。初期投資は高額になりますが、事業者が建築費を無利子で貸付けしたり等、初期費用をかけずに始められる場合もあります。

土地活用の方法は種類が多く、相談先は「建築会社」「ハウスメーカー」「専門業者」など色々あって、どこに相談したら良いか、迷うものです。
失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、プロの提案多く集めて比較することから始めることをおすすめします。

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いくらかかるの?
賃貸住宅の新規建築にかかる費用

賃貸住宅の新規建築は、「新築建築費用」、実家を相続した場合は「解体費用」という2つの費用がかかります。

費用1

新築建築費用の目安

木造
4,200万円(1K×2戸+2LDK×2戸)
6,000万円(1R×8戸)坪55万円前後
軽量鉄骨造
3,800万円(1R×4戸)
4,900万円(2LDK×6戸)
鉄筋コンクリート造
1億3,700万円(1K×14戸)
2億9,000万円(1LDK×24戸)

建築費用は、構造だけでなくハウスメーカーの商品などによっても違いがあります。
上記はあくまで目安なので、複数の建築プランを比較検討することをおすすめします。

費用2

解体費用の目安

木造
坪4~5万円
軽量鉄骨造
坪6~7万円
鉄筋コンクリート造
坪7~8万円

例えば20坪の木造の場合には平均して90万円かかることになります。

賃貸住宅の建築の流れ

賃貸住宅の建築は以下の11ステップで行なっていきます。

STEP1

プランの検討

まずその土地でどのような賃貸経営が可能なのか、複数のプランから検討することから始めます。最初の段階で幅広く提案を受け、収益を最大化してくれるプランの獲得とパートナー選びが重要になります。比較検討した会社の中から信頼できる会社を選定していきます。

STEP2

基本設計

基本設計はプラン検討と並行して行います。プラン検討及び基本設計は、3ヶ月程度かかります。プラン検討と基本設計は、焦る必要はないので、納得いくまでやった方が良いです。

STEP3

詳細設計

基本設計が決まると、設計は基本設計から詳細設計に移ります。詳細設計は、2~3ヶ月程度が目安です。詳細設計の段階で頑張ってコストを下げないと、ここから先の段階ではコストを下げられる場面がないため、ハウスメーカーに減額提案をどんどんしてもらうことをお勧めします。

STEP4

契約・申請(負契約締結/賃貸借予約契約/確認申請)

  • ・請負工事契約書

    建物が竣工した後、固定資産税評価額を計算するために、役所に原本を貸し出します。

  • ・賃貸借予約契約

    一棟貸の賃貸経営をする場合、工事に入る前にテナントに逃げられないように必ず予約契約を締結しておきます。

  • ・確認申請

    大型建築物は、着工前に設計される建物が建築基準法やその他の条例に適合した合法的な建物であるかどうかを書面にて確認する建築確認申請が必要となります。

STEP5

近隣挨拶・着工

近隣に対するフォローが甘いと、最悪の場合、クレーマーが登場してしまう場合があるので、着工前には、必ず近隣に工事の挨拶をするようにして下さい。
建築確認済証が取得できたら、いよいよ着工です。着工してしまったら、発注者の仕事はありません。基本は現場監督にお任せという形になります。但し、現場にはちょこちょこと顔を出すことをお勧めします。

STEP6

書類取得・契約

  • ・住居表示

    住居表示とは、通便物を配達するための番号になります。メインとなる入口部分ができた段階で、市区町村町役場に図面も提示し取得します。

  • ・検査済証

    検査済証は、建物が合法的に建てられたことの証であるため、最も重要な書類になります。建物を売却するようなことになった場合、検査済証は最も重要な書類になります。

  • ・機械警備契約

    夜間の赤外線センサー等の警備装置等を導入する場合は、竣工までに忘れず契約するようにして下さい。

STEP7

竣工・引渡

検査済証が取得できたら、竣工・引渡になります。竣工・引渡では、請負工事業者から、確認済証や検査済所、設備の取扱説明書等の一切の書類を引き継ぎます。また鍵を引き継ぐことになります。

STEP8

賃貸借契約及び管理

一棟貸の場合は、予約契約から正式な賃貸借契約書を締結することにあります。
アパートの場合、サブリースの契約をするか、もしくは管理を委託するかの2種類があります。
サブリースを行う場合は、サブリース会社と賃貸借契約を締結することになります。サブリースをしない場合は、管理会社へ管理委託をすることになります。

STEP9

建物登記

建物が竣工したら、すぐに行うのが建物登記です。
建物登記では、「所有権の保存登記」を行います。もし、アパートローンなどのローンを組んでいる場合には、抵当権の設定登記も行います。
建物登記では、司法書士への手数料と登録免許税が発生します。

STEP10

賃貸住宅の完成

いよいよ完成。賃貸住宅経営のスタートです。
入居者が集まる繁忙期は、2〜3月です。竣工時期から建築の着工時期を逆算して繁忙期を逃さないように進めていくと無駄がありません。

STEP11

不動産取得税の納税

建物が竣工してから半年くらい経つと、建物の不動産取得税の納税通知書が届きます。アパートなどの住宅には軽減措置がありますが、事業系の建物には軽減措置がないため、不動産取得税はとても高いです。
不動産取得税は、計画の初期段階で、金額を明確にしておき、支払える準備をしておくことが重要になります。

上記の工程でもっとも大切なのは、ステップ1~2の「複数の土地活用プランの比較検討」です。
土地活用は可能性を広げるためにも、最初は提案を幅広く受付けましょう。
一括プラン請求サービスを利用することで、保有している土地にマッチした提携企業から最適な提案を受けることができます。
さまざまな会社から複数の提案を受けて、もっとも納得のいくプランを選択してください。

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HOME4Uの土地活用サービス
3つのポイント

POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4Uだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

提携企業の一例
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