マンション・アパート経営などの賃貸住宅の「新規建築」を企業・専門家に相談！

プランの検討

まずその土地でどのような賃貸経営が可能なのか、複数のプランから検討することから始めます。最初の段階で幅広く提案を受け、収益を最大化してくれるプランの獲得とパートナー選びが重要になります。比較検討した会社の中から信頼できる会社を選定していきます。

基本設計

基本設計はプラン検討と並行して行います。プラン検討及び基本設計は、3ヶ月程度かかります。プラン検討と基本設計は、焦る必要はないので、納得いくまでやった方が良いです。

詳細設計

基本設計が決まると、設計は基本設計から詳細設計に移ります。詳細設計は、2～3ヶ月程度が目安です。詳細設計の段階で頑張ってコストを下げないと、ここから先の段階ではコストを下げられる場面がないため、ハウスメーカーに減額提案をどんどんしてもらうことをお勧めします。

契約・申請（負契約締結/賃貸借予約契約/確認申請）

• ・請負工事契約書

  建物が竣工した後、固定資産税評価額を計算するために、役所に原本を貸し出します。

• ・賃貸借予約契約

  一棟貸の賃貸経営をする場合、工事に入る前にテナントに逃げられないように必ず予約契約を締結しておきます。

• ・確認申請

  大型建築物は、着工前に設計される建物が建築基準法やその他の条例に適合した合法的な建物であるかどうかを書面にて確認する建築確認申請が必要となります。

近隣挨拶・着工

近隣に対するフォローが甘いと、最悪の場合、クレーマーが登場してしまう場合があるので、着工前には、必ず近隣に工事の挨拶をするようにして下さい。
建築確認済証が取得できたら、いよいよ着工です。着工してしまったら、発注者の仕事はありません。基本は現場監督にお任せという形になります。但し、現場にはちょこちょこと顔を出すことをお勧めします。

書類取得・契約

• ・住居表示

  住居表示とは、通便物を配達するための番号になります。メインとなる入口部分ができた段階で、市区町村町役場に図面も提示し取得します。

• ・検査済証

  検査済証は、建物が合法的に建てられたことの証であるため、最も重要な書類になります。建物を売却するようなことになった場合、検査済証は最も重要な書類になります。

• ・機械警備契約

  夜間の赤外線センサー等の警備装置等を導入する場合は、竣工までに忘れず契約するようにして下さい。

竣工・引渡

検査済証が取得できたら、竣工・引渡になります。竣工・引渡では、請負工事業者から、確認済証や検査済所、設備の取扱説明書等の一切の書類を引き継ぎます。また鍵を引き継ぐことになります。

賃貸借契約及び管理

一棟貸の場合は、予約契約から正式な賃貸借契約書を締結することにあります。
アパートの場合、サブリースの契約をするか、もしくは管理を委託するかの2種類があります。
サブリースを行う場合は、サブリース会社と賃貸借契約を締結することになります。サブリースをしない場合は、管理会社へ管理委託をすることになります。

建物登記

建物が竣工したら、すぐに行うのが建物登記です。
建物登記では、「所有権の保存登記」を行います。もし、アパートローンなどのローンを組んでいる場合には、抵当権の設定登記も行います。
建物登記では、司法書士への手数料と登録免許税が発生します。

賃貸住宅の完成

いよいよ完成。賃貸住宅経営のスタートです。
入居者が集まる繁忙期は、2〜3月です。竣工時期から建築の着工時期を逆算して繁忙期を逃さないように進めていくと無駄がありません。

不動産取得税の納税

建物が竣工してから半年くらい経つと、建物の不動産取得税の納税通知書が届きます。アパートなどの住宅には軽減措置がありますが、事業系の建物には軽減措置がないため、不動産取得税はとても高いです。
不動産取得税は、計画の初期段階で、金額を明確にしておき、支払える準備をしておくことが重要になります。