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〜0円でできる空き室対策！〜
管理会社の変更で入居率改善
空室があるのに、広告の見直しやリフォームなどの改善提案がない、集客力に疑問がある、常に受け身である
といった不満があるなら、管理会社の乗り換えを検討してみてはいかがでしょうか。
管理会社の乗り換えは0円で出来る、空室対策、収益改善です。
良い管理会社はここが違う！
良い管理会社を見極めるポイントをご紹介
信頼できる、良い管理会社であるポイントについて紹介します。
ポイント 1
管理に本気である
賃貸仲介に強い管理会社は空室を埋めることに全力で対応してくれますので、管理会社としては賃貸仲介に強い会社を選ぶことがポイントです。
ポイント 2
古いアパートでも諦めない
古いアパートでも諦めず全く手を抜きませんし、前向きなアドバイスをしてます。同じアパートでもやる気のある管理会社が管理すると、本当に入居者が埋まるようになります。
ポイント 3
空室対策を提案してくれる
物件を何人かに案内した後に、顧客の声を踏まえた上で提案してくれることが多いです。
部屋のボトルネック部分をしっかりと把握し、適切な空室対策を提案してくれるのです。
ポイント 4
適切なアドバイスを返してくれる
経験が豊富なため、オーナーの提案にもしっかりとしたアドバイスを返してくれます。オーナーの思い付きで言った提案に対しても、付加価値を付けて対応してくれますので、非常に心強いです。
ポイント 5
色々な施工会社を知っている
コストが安く腕の良い施工会社も知っていますので、修繕費用のコストを下げ、かつ質を上げるようなこともできます。
良い管理会社は、良い施工会社もセットであると理解して頂いて構いません。
委託内容を変更するのも1つの解決法
管理会社への委託内容のご紹介
土地活用として一番多く利用されている方法でもある、
アパート・マンション経営、賃貸併用住宅など、代表的な4種類の賃貸住宅の特徴をご紹介
やってくれること
- 入居者の募集
- 家賃の集金
- 修理修繕の対応
- 入居者対応
- クレーム対応
- 建物の管理
- 賃貸契約手続
- 退去後のリフォーム
※メニューは基本サービスに入る場合と別料金設定となっているところがあります。
不動産管理業務を委託したい
賃貸管理
賃貸管理は、お持ちの賃貸物件の管理業務（賃貸物件の修理、修繕、清掃などのメンテナンスや、家賃徴収などの入居者の窓口業務）を、管理会社がオーナー様に代わって行います。管理会社によって委託範囲を選べる場合があります。
こんなあなたにおすすめ！
- 管理会社に管理業務を委託して、負担を軽減したい。
- サービス内容やコスト面などから、他の管理会社への変更を検討してる。
- 不動産から得る収益を最大化する、プランニングをしてほしい。
手数料はどのくらい？
賃貸管理の手数料は定額ではなく、家賃の〇％という形で決められているのが通例です。
管理手数料は若干の違いはあるものの、標準的な管理手数料は家賃の5％程度となっています。
やってくれること
- 入居者の募集
- 物件の案内
- 入居者の審査
- 賃貸契約手続
入居者募集・テナント募集を依頼したい
賃貸仲介
お持ちの賃貸物件を不動産会社が独自の幅広いネットワークで、入居者募集・テナント募集、契約の締結などを仲介会社がオーナー様に代わって行います。
こんなあなたにおすすめ！
- 空室物件を、早く効率的に埋めたい方
- 管理業務は自分で行い、管理会社への委託料を節約したい方
- 入居者審査や契約業務をプロに任せたい方
手数料はどのくらい？
原則として借主が支払う仲介手数料は賃料の半月分以内ということ。ただし、依頼者の承諾があれば、賃料1ヶ月分以内までとなります。仲介手数料の相場は家賃の0.5〜1ヶ月分＋消費税が目安となります。
やってくれること
- 入居者の募集
- 家賃の集金
- 修理修繕の対応
- 入居者対応
- クレーム対応
- 建物の管理
- 入居前点検
- 賃貸契約手続
空室の有無に関係なく
毎月安定した家賃収入を得たい
サブリース
お持ちの賃貸物件を不動産会社が借り上げ、第三者に賃貸（転貸）するサービスです。入居者探し・クレーム対応などの煩わしい管理業務は不動産会社がオーナー様に代わって行います。「家賃保証」・「空室保証」・「一括借上」などのサービスで安定した家賃収入得ることができます。
こんなあなたにおすすめ！
- 空室に関係なく、毎月決まった収入を得たい方
- 管理会社に管理業務を委託して、負担を軽減したい方
- 入居者審査や契約業務をプロに任せたい方
手数料はどのくらい？
家賃収入の10％～20％ほど。
また、建物のメンテナンス費用や内装費、設備の修繕費はオーナーの負担となります。
管理会社によっては、取り扱っているサービスはさまざまです。
委託方法の見直しをするためにも、多くの管理会社とそのサービスを比較してみましょう。
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管理会社はどのような事をしてくれるの？
管理会社の仕事
管理会社の業務内容は目に見えないため、実際、何をやっているのか今一つ分からないという方もいらっしゃると思います。
良い管理会社を選ぶには、まずは相手の仕事内容を知り、なぜ自分の期待とギャップがあるのか知ることが重要です。
入居者の募集
建物オーナーとしては、入居者募集の業務が最も期待したい業務だと思います。
入居者募集に関しては、管理会社の実力の差が最も大きく現れるところでもあります。
賃貸仲介が得意な管理会社に管理を委託すると、賃貸住宅経営に大幅な改善が見込めます。管理会社選びでは、賃貸仲介が得意かどうかも重要なポイントです。
賃貸借契約
入居者審査の段階でしっかりと悪質入居者をはじかないと、後々、賃料の不払や夜逃げ、汚部屋、騒音問題等のトラブルを発生しかねません。入居審査も慣れた管理会社は、勤め先や年収といった書類審査だけをするのではなく、会話の対応もしっかりと見て人物を判断しくれます。
信頼できる管理会社を使って、悪質入居者を排除しましょう。
家賃入金管理
まず入居者の家賃を一旦管理会社へ振込んでもらい、確実に建物オーナーへ送金するという業務です。一見すると、どうでも良いような業務ですが、家賃入金管理業務を管理会社が担ってくれることで、建物オーナーには安心感が生まれています。
入金で間に管理会社を挟むことで、建物オーナーは安心して入金を受けることができます。家賃入金管理業務は、大した業務には感じないかもしれませんが、「安心」を受け取っているサービスと言えます。
滞納督促・クレーム対応
管理会社がきちんと滞納督促を行っているからこそ、建物オーナーは安心して家賃を受取ることが可能になっています。督促は、実はかなりノウハウと法律の知識を必要とする業務です。
最終的には法的手段を取ることもあります。万が一、後から裁判になっても勝てるように、抜かりなく手続きを進めて行きます。
また、クレーム対応も昼夜問わず24時間発生するため難易度が高いです。
管理会社に滞納督促、クレーム対応を委託することで、建物オーナーは安心して賃貸経営が可能になります。
更新・解約手続き
更新業務は1戸あたりは大きな負担はありませんが、賃貸住宅全体の更新を管理していくとなると、大変です。特に戸数の多いマンションでは、管理会社に更新業務を任せることで、滞りなく手続きを進めることが可能になります。
解約手続きでは、最も需要になる業務は、退去時の原状回復の確認です。
原状回復は、良くトラブルになるケースが多いため、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、判断の対応が行われているのが主流です。
ガイドラインについては、内容がとても細かいですが、信頼できる管理会社であれば、ガイドラインを熟知しておりトラブルなく対応をすることが可能になります。
提案業務
「物件価値を最大限上げるためにはどうすべきか」という提案業務も含めて管理をおこなうことを、プロパティマネジメントと呼びます。プロパティマネジメントの意識のある管理会社は、オーナーから依頼された業務を行うだけではなく、どうしたら空室が埋まるか、どうしたら退去を防止できるか、どうしたら建物維持費を圧縮できるか等々を考えて提案もしてくれます。
管理業は提案型のビジネスに変わりつつあるということを知っておきましょう。
良い管理会社とは、家賃入金管理等の定型業務をこなすだけではなく、プロパティマネジメントのセンスを持ち合わせています。
つまり、改善提案をしてくれます。
今まで一度も提案がなかったような管理会社であれば、「改善提案をしてくれ」と言っても、何も出てきません。
そこで、一度、他の管理会社に賃貸経営プランの提案を受けることをお勧めします。
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管理会社を変更する流れ
管理会社を変更は以下の3ステップで行なっていきます。
STEP1
まずは現状の管理の種類を確認する
管理の種類には、「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあります。
- 1.管理委託
不動産会社に管理を委託する形式の管理方式です。オーナーは各戸の入居者と直接賃貸借契約を締結します。
- 2.パススルー型サブリース
管理会社が一棟を借上げ転貸する管理方式です。現在入居している部屋の賃料から一定料率を差し引いた後の賃料が入金され、賃料は空室に応じて変動します。
- 3.家賃保証型サブリース
管理会社が一棟を借上げ転貸する管理方式です。空室の状況に関わらず、管理会社から支払われる賃料は毎月一定額となります。
STEP2
解約
- 1.管理委託形式の場合
管理委託である場合、解約については特段大きな問題はありません。通常、中途解約条項が設けられていますので、条項に従って、粛々と解約するようにしましょう。
- 2.サブリースの場合
サブリースの場合には、賃貸借契約ですので解約は慎重に対応する必要があります。パススルー型サブリースと家賃保証型サブリースは、ともにサブリース契約であるため、対応の仕方は同様です。
- 2-1.中途解約条項がある場合
まずは中途解約条項に従って解約を打診してみることが第一歩です。もし管理会社が解約に応じないようであれば、話し合いによって合意解除を目指すようにしましょう。
- 2-2.中途解約条項のない場合
解約をしたい場合には素直に申し出て合意解除を目指すことになります。ただし、賃貸人からの賃貸借契約の解除の申入れは、いわゆる立ち退きに該当します。話がこじれた場合には、正当事由および立ち退き料が必要となります。正当事由および立ち退き料の発生を回避するためにも、十分な話し合いによって合意解除を行うようにしましょう。
STEP3
準備ができたら管理会社を切り替えよう
解約の目途がついたら、いよいよ管理会社の切り替えとなります。
良い管理会社を見つけるには、管理会社の探し方がポイントです。
同じ仲介業でも、売買と賃貸では収益に大きな差があり、実は大手の不動産会社ほど売買仲介に力を入れています。
売買仲介に注力している不動産会社に管理を依頼してしまうと、賃貸仲介が軽視される可能性があります。
事前に第三者によるチェックによって賃貸仲介に強い厳選された会社の中から管理会社を選ぶことができるなら、安心して管理会社を見つけることができます。
自分で賃貸仲介に力を入れている会社を見分けるのは難しいですが、HOME4Uの一括無料相談サービスなら、
提携している管理会社は、運営会社によって実績と能力がしっかりと事前審査されているため
安心して管理会社を選ぶことができます。
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HOME4Uの賃貸経営サービス3つのポイント
POINT 1
参画企業は、HOME4Uが全国から厳選した賃貸経営に強い、優良企業だけ！
POINT 2
全国対応。大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。
POINT 3
NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。
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