築年数が経った賃貸住宅の建て替え時期の目安や、費用、改めて知りたいメリットや、入居者の立ち退き交渉や解体など、建て替えに関する必須知識を詳しくまとめた動画や記事、建て替え成功につながるサービスをご紹介します。賃貸住宅の建て替えなら、情報サービス業最大手NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」にお任せください。

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〜賃料収入アップ・節税効果の回復・
キャッシュフローの改善ができる 〜

賃貸住宅の建て替え

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築年数が経ってしまった賃貸住宅は、賃料が下がり、空室が目立ってきます。
また修繕費が高くなってしまうことから出費が多く、お悩みを抱えている大家さんも多いのではないでしょうか。
築30年を過ぎてくると、リフォームで物件をよく見せようにも限界があります。
そこで検討いただきたのが、「建て替える」という選択です。
建て替えることで、一部屋あたりの賃料が上がるだけでなく、減価償却費として計上できるため節税効果が見込めます。
この先長く安定した賃貸住宅経営を続けたいという方は、ぜひこの機会に建て替えを検討してみてください。

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自分の物件は建て替えるべき?
賃貸住宅の建て替え目安

建て替えの目安の基準となるのは「築年数」と「空室率」です。
以下の2つの条件が両方当てはまっている場合は建て替えをぜひ検討してみてください。

目安1

築年数が木造アパートの場合30年以上
鉄骨造は35年以上

建物の構造や見た目はまだまだ使える物件かもしれませんが、30年を超えると、ニーズと仕様のギャップが生じてきます。
例えば、水周り。30年前はバス・トイレ・洗面所が一体となった3点ユニットが一般的でしたが、今では敬遠されます。
現代のニーズに沿った物件でない場合、これから先さらに入居率が下がっていくことが考えられます。

目安2

空室率が5割以上なら検討を開始
8割以上なら本格的に行動を

賃貸住宅を建て替えるには、立ち退き交渉と立ち退き料が発生します。立ち退きの交渉相手が多いと経済的にも精神的にも負担がかかります。
空室率5割を超えてきたら検討を始め、8割以上になったら本格的に行動を開始することで、負担が少なくスムーズに進められます。

会計上の法定耐用年数は構造ごとに定めがありますが、それは判断基準にはなりません
現代のニーズと物件の仕様があっているか空室率が高いか、この2つの点を基準に検討をすすめてください。

賃貸住宅を建て替える3つのメリット

古くなった賃貸住宅を建て替えると以下の3メリットが得られます。

メリット 1

節税効果が回復する

古い賃貸住宅は相続税の節税対策の効果が薄まっています。

  • 空室は賃貸していないため相続税評価額が下がらない
  • 相続財産を減額するためのマイナス資産である借入金の返済が終わっている

相続税の節税を目的として賃貸経営をしている場合は、建て替えを行うことで、上記2つの問題が解決し、相続税の節税効果を回復をはかることができます。

メリット 2

キャッシュフローの改善

法定耐用年数内の間は、建物を建てた時の取得原価が費用として計上されるため、減価償却されて利益が少なく計上されます。そのため減価償却が発生している期間は税金が安く抑えられています。

減価償却が発生しなくなると、その分、利益が増え、税金が増えてしまします。
建て替えを行うことで、もう一度減価償却費が計上できるようになるため、キャッシュフローの改善が見込めます。

メリット 3

支出が削減される

築年数が建った賃貸住宅は、空室により家賃収入が減るばかりでなく多くの費用が発生します。

  • 大規模修繕などの修繕費
  • 空室対策のためのリフォーム費用
  • 入居者募集のために不動産会社に支払う広告費用

物件が古くなるほど上記の支出は嵩み、どんどん増えていきます。
費用の流出を抑えるには、新しい賃貸住宅に建て替えることが効果的です。

賃貸住宅を建て替えると、節税効果が高まり、支出の削減につながります。
30年後の安定した経営を目指すために、ぜひ一度建て替えの検討を始めてみてください。

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いくらかかるの?
建て替えにかかる費用

賃貸住宅の建て替えは、「解体費用」「立ち退き料」「新規建築費用」という3つの費用がかかります。

費用1

解体費用の目安

古い賃貸住宅は相続税の節税対策の効果が薄まっています。

木造
坪4〜5万円
鉄骨造
坪6〜7万円

例えば、2階建てで、延べ床面積が50坪の木造アパートの場合は200〜250万円くらいです。

費用2

立ち退き料の目安

一戸あたり
坪4〜5万円

引っ越し代と新居の敷金礼金などを支払うのが一般的です。

費用3

新築建築費用の目安

木造
坪4〜5万円
軽量鉄骨造
坪6〜7万円
重量鉄骨造
坪6〜7万円

建築費用は、構造だけでなくハウスメーカーの商品などによっても違いがあります。
上記はあくまで目安なので、複数の建築プランを比較検討することをおすすめします。

賃貸住宅建て替えの流れ

建て替えは以下の7ステップで行なっていきます。

STEP1

建て替えプランの検討

まずは建て替え時にかかる費用や、建て替え後にどのような収益になるかの検討をする必要があります。複数の建築会社やハウスメーカーに収益シミュレーションや建築プランを提案してもらい、十分に比較検討をしてみましょう。

STEP2

依頼する建築会社・ハウスメーカーの選定を開始

ステップ1で比較検討した会社の中から信頼できる会社を選定していきます。立ち退き交渉や取り壊しに関することも親身に相談にのってくれる会社を選び話を詰めていきましょう。

STEP3

立ち退き交渉

立ち退きの交渉は、大家さん本人または弁護士のみしか行えません。弁護士に委託すると費用がかかるため、大家さんん本人が行うのが一般的です。手順などはハウスメーカーがアドバイスをくれるので、安心してください。

STEP4

解体工事

賃借人の引っ越しが完了したら次は解体工事です。
解体工事は業者によって見積もりに差があります。価格を比較しなが選定してください。解体業者は建築会社でも紹介してもらえるので相談してみると良いでしょう。

STEP5

建築会社・ハウスメーカーと請負契約

ステップ1~2で検討した建築会社と契約を結びます。
この時点までに、詳細プランが落としこまれているように進行していると時間のロスがなく進めることができます。

STEP6

建築の着工

事前に設計した賃貸住宅の建築プランをもとに新築工事の着工です。木造アパートの工期は、2階建てなら3ヶ月程度。3階建なら4ヶ月程度が目安です。

STEP7

新しい賃貸住宅の完成

いよいよ完成。新たな賃貸住宅経営のスタートです。
入居者が集まる繁忙期は、2〜3月です。竣工時期から建築の着工時期を逆算して繁忙期を逃さないように進めていくと無駄がありません。

上記の工程でもっとも大切なのは、ステップ1~2の「複数の建築プランの比較検討」です。
建築プランを請求すると、建築費用が提示されるだけでなく、
土地周辺の環境調査を行いニーズに応じた間取りプラン収益シミュレーションを作成してくれます。
さまざまな会社から複数の提案を受けて、もっとも納得のいくプランを選択してください。

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HOME4Uの土地活用サービス
3つのポイント

POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4Uだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

提携企業の一例
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