マンション建築はどこに相談すべき？建てたいとき・トラブルが起こったときの相談先

マンション建築は初期投資も大きいため、失敗したくないと思う方がほとんどでしょう。そのため、疑問や不安を解消できる相談先を知っておくことが大切です。

この記事では、マンションを建築したいとき、税や資金計画について相談したいとき、トラブルについて相談したいときの3パターンに分けて、適切な相談先をご紹介します。

マンション建築は人生の中でも大きな決断となるものです。専門家や公的機関を頼って、疑問や不安を解消しながら進めましょう。

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1.マンション建築に関わる相談事例とは

マンション建築に関する相談では、どのような場所に相談すればよいかわからない方もいらっしゃるでしょう。

まずは、代表的な相談例をもとに、どのような相談先があるかをご紹介します。

1-1.マンションを建築したい

「マンションの建築」といっても、最初から明確にマンションをイメージしている方もいれば、まだ何が良い選択かわからないという方も多いでしょう。例えば、マンション建築に関して以下のような疑問や要望を持っていたとします。

• 土地を持っていて、なんとなくマンション建築を考えている
• 老朽化したマンションを相続して建て替えを考えている
• 相続した土地を活用したい
• マンション経営の初期費用がいくらかかるか知りたい

このような場合は、まずはハウスメーカーや工務店などの建築会社に相談してみるのがよいでしょう。相談したからといって必ずその建築会社で建てなければならないわけではありません。気軽に聞きたいことを聞いてみるのがおすすめです。

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1-2.税や資金計画について相談したい

マンション建築を考える際に、税や資金計画について相談したくなることもあるでしょう。例えば、以下の疑問や要望を持っていると仮定します。

• 今ある土地にマンションを建てたら相続税がどうなるか知りたい
• 相続税や固定資産税を節約したい
• マンション建築が高額すぎて、実現可能な資金計画なのかチェックしてほしい
• マンション建築を行うことで破綻しないか確認したい

こうした場合に有効な相談先は、FP（ファイナンシャルプランナー）、税理士、金融機関などそれぞれの専門家です。税や資金計画は、建築会社でもある程度まで相談に乗ってもらえますが、正確な答えが欲しい場合や専門的な見地からアドバイスが欲しい場合には専門家が確実です。

どのような場合にどこに相談すべきなのか、詳しくは「税や資金計画で悩むときの相談先は専門家」をご確認ください。

1-3.マンション建築時のトラブルについて相談したい

マンションを建築したあとや建築中、何らかのトラブルが発生することもあるでしょう。例えば以下が一例です。

• 施工不良や設備の不具合が見つかった
• 建築中に追加費用がかかり増額を要求された
• 工期が大幅に遅れて入居者募集が行えず苦戦したため、想定される家賃収入分を損害賠償として請求したい

このような場合、最初の相談先は施工を担当したマンション建築会社にするのが基本です。ただ、マンション建築会社とトラブルになったときや、満足のいく対応がしてもらえなかったときは第三者に相談するのも一つの方法です。

詳しい相談先については「マンション建築でトラブルが起こったときの相談先」をご確認ください。

2.マンションを建築したいときの相談先は建築会社

ここからは、それぞれの相談先をさらに深堀りして、どのような相談先があるのかをご紹介します。

マンションを建築したい場合や、マンションを建てたときの収支や利回りを知りたい場合の相談先は建築会社です。マンション建築において窓口となる存在でもあるため「土地があるがどうしていいかわからない」「何から相談していいかわからない」という場合も、まずは建築会社に相談してみるのがおすすめです。

マンション建築会社のなかでも、マンションディベロッパー、ハウスメーカー、工務店でそれぞれ特徴や規模が異なります。

2-1.マンションディベロッパー

マンションの中でも、RC（鉄筋コンクリート）造のマンションや大規模なマンション建築をイメージしている方はマンションディベロッパーが適切な相談先です。

マンションディベロッパーには、大規模なマンションの工法や建築体制、ノウハウがあります。ただし、ハウスメーカーや工務店のような小規模な戸建てやアパートは事業のメインではないこともあり、立地の悪い土地や狭い土地では対応してもらえないこともあるでしょう。

2-2.ハウスメーカー

アパートやマンション建築をお考えの方は、まずハウスメーカーに相談してみるとよいでしょう。土地にあわせた物件の建築プランに加え、マンション経営を始めた場合の収支や初期費用、利回りを含めた提案がもらえます。

ハウスメーカーというと戸建てのイメージがある方もいらっしゃるかもしれませんが、2～3階建てのアパートから7～8階建てのマンションなど、幅広く対応している企業は多くあります。

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2-3.工務店

多くのハウスメーカーが基本の建築プランや規格商品を持っていることに対し、自分好みの物件をいちから設計して建てたい人に選ばれやすいのが工務店です。

地域密着の工務店であれば、その土地の特徴や賃貸の需給状況について精通している場合もあります。費用を抑えたい場合はハウスメーカーの規格商品から選ぶのがおすすめですが、オリジナル性の高い物件を建築したい場合は工務店に相談するのがよいでしょう。

3.税や資金計画で悩むときの相談先は専門家

税や資金計画など、専門的な見地からアドバイスを受けたいときの相談先は、それぞれの専門家が向いています。以下に詳しくご紹介します。

3-1.資金計画についてはFP（ファイナンシャルプランナー）へ

資金計画についてはFP（ファイナンシャルプランナー）が相談先として適しています。何もない状態で相談するというよりは、マンション建築のプランの内容をもとに、そのプランが現実的なのかどうか相談するのが効率的でしょう。

マンション建築を進めるうえで、建築会社の提案には資金計画が含まれているのが一般的です。ただ、実際にその計画が現実的なのか、破綻しないのかは専門家であるFPに相談し、チェックしてもらうほうが安心です。

3-2.相続税のことなら税理士へ

土地にかかる相続税や固定資産税の節税を考えるなら、税理士に相談するのがおすすめです。

マンション建築によってどの程度節税できるのか、今と比べてどのくらい税金が安くなるのかを相談し、確認することができます。建築会社でも試算はしてもらえますが、節税条件を満たすための細かい確認はやはり専門家に依頼したほうが確実です。

節税対策がマンション建築の目的ではない場合も、結果的に税金はどのくらいに安くなるのか、もっと節税できる方法はないのかを相談しておくと、後々のリスクを減らすことにもつながるでしょう。

3-3.ローン関係は金融機関へ

ローン関係の相談は金融機関が適しています。ほとんどのマンションオーナーは自己資金のみでマンション建築を行うのではなく、ローンを利用します。融資はどの程度受けられるのか、月々の返済はどのようになるのか確認しましょう。

また、銀行の本部には、土地活用や相続について相談できるコンサルティング部署が置かれていることがあります。そのため、そもそも「マンション建築が適切なのか？」という部分から第三者の意見を聞きたい場合に相談してみるのもよいでしょう。

3-4.土地の権利については弁護士・司法書士へ

マンション建築の前に、相続時の権利関係で問題がある場合、建築法規などの法律の問題をクリアしなければならない場合には、弁護士や司法書士へ相談するのがよいでしょう。

弁護士や司法書士は、法律に関する専門家です。権利関係の問題だけでなく、建築時や登記、賃貸・売買時など法律が関わるさまざまな場面で依頼することがあります。

4.マンション建築でトラブルが起こったときの相談先

マンション建築に関するトラブルが起こったら、まずは建築を担当したマンション建築会社や不動産管理会社に相談するのが一般的です。

ただし、マンション建築会社とトラブルになった場合や、トラブルに対応してもらえない場合の相談先は迷ってしまうのではないでしょうか。そんな場合は、消費者保護の観点から設けられた相談機関へ聞いてみるのが一つの方法です。

4-1.住まいるダイヤル

住まいるダイヤルは、国土交通大臣から指定を受けた（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる住宅専門の相談窓口です。

住宅に関する広い知識を備えた一級建築士の資格を持つ相談員が対応してくれるほか、内容によっては、弁護士・建築士との面談による専門家相談も利用できます。

住まいるダイヤル

4-2.宅地建物取引業協会

宅地建物取引業協会は不動産取引に関わる宅建業者の所属する団体で、不動産取引に関する相談窓口があります。

この相談窓口は対面と電話のいずれかで行っており、不動産に関するさまざまな相談に対して専門の相談員が対応しています。また、全宅保証会員を相手方とする宅地建物取引についての苦情の解決を目的とする相談受付も行っていますので、まずはお近くの相談先に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

都道府県宅建協会不動産無料相談

4-3.国民生活センター

国民生活センターでは、消費生活全般に関する苦情や相談を無料で受け付けています。不動産関係なら欠陥住宅や契約時のトラブルなどが相談例として挙げられます。基本的には電話での相談になります。

国民生活センター

5.マンション建築の流れとコツ

マンション建築の流れは以下のとおりになります。

それぞれの項目について説明します。

5-1.複数の業者に相談する

まずは複数の建築会社に相談し、建築プラン提案の依頼をします。

良い建築プランを仕上げるために大切なのは、複数の建築会社から提案を受けることです。そうすることで土地のポテンシャルを正しく見極めることができ、複数社を比較することでより良いマンション建築プランにブラッシュアップしていくことができるでしょう。

5-2.調査とプランの検証

建築プランを提案してもらう前には、土地の状況確認や仮の資金計画を立てるなどの調査・準備が必要となります。土地の状況は念のため法務局で登記事項証明書を取得し、権利関係も調べておくとよいでしょう。

万が一マンションを建てられない地域だと困るので、役所で用途地域や前面道路についても調べておくのがおすすめです。

マンションの建築プランを提案してもらったら、気に入ったプランを選び、打ち合わせを重ねてブラッシュアップしていきます。このプランの決定まで半年以上時間をかける方もいます。

5-3.専門家へ相談する

ある程度建築プランが見えてきたら、専門家へ相談するタイミングです。資金計画についてはファイナンシャルプランナーへ、相続税のことなら税理士へ、など具体的なプランをもとに相談し、疑問や不安を解決しておきましょう。

場合によっては、専門家の意見をもとにもう一度建築プランを練り直すこともあります。

5-4.依頼する業者と建築プランを決定

依頼先を決定し、建築プランを十分に吟味したら、工事請負契約を締結して着工となります。

また、このタイミングでマンション管理を任せる会社を探しておくとよいでしょう。大手のハウスメーカーに依頼した場合は関連会社に管理会社があり、提携しているケースも多くあります。

5-5.着工

建築会社が決まり、ローンの審査に通って建築確認が下りたら、着工します。着工以降は、基本的にオーナーの仕事はほとんどなく、建築会社に任せながら、必要に応じて聞かれたことに判断するといった程度です。

マンション建設工事の期間の目安はRC造（鉄筋コンクリート造）で（階数×1ヶ月）＋3ヶ月が一般的とされています。例えば5階建ての場合、8ヶ月程度が目安となります。

5-6.引き渡し・入居者募集開始

消防検査と建築確認の完了検査が行われ、問題がなければマンションがオーナーに引き渡され、経営を始められる状態になります。

マンション建築が完了したら、入居者募集をして管理業務がスタートします。ただしオーナーが自力で管理業務を行うことは一般的ではなく、マンションの運営管理を委託するケースがほとんどです。

マンション運営管理は、家賃や管理費の回収、賃貸借契約の締結、契約更新や日々の清掃・メンテナンス、入居者からのクレーム対応など多岐にわたります。これらを委託先の管理会社へ月々一定額を支払って委託する形となります。信頼できる会社が見つかれば、あとはお任せするだけです。

6.信頼できるパートナーを選ぶには

マンション建築をするなら、まずは窓口としてパートナーになる建築会社へ相談するのが一般的です。そのうえで、必要なタイミングで税理士や金融機関などの専門家へ相談しましょう。また、マンション建築会社とのトラブルが起こった場合は、第三者機関へ相談すると解決の糸口が見つかるでしょう。

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