【基礎から解説】マンションの建築費はいくら？計算方法から諸費用まで解説

マンション建築には、さまざまな費用がかかってきます。その中でもとりわけマンション建築費は大きなウエイトを占めるため、何にどれくらいかかるのか、建築費が変動するポイントはどこか、知っておくことでポイントを押さえた予算の使い方ができるでしょう。

この記事では、マンションの建築費について、以下の内容を含めたポイントを徹底解説します。

• マンション建築費の概算方法
• 建築費が変動するポイント
• 建築費以外にかかる諸費用
• 収益性の高いマンションを建てるコツ

ぜひ最後までご確認いただき、安定したマンション経営にお役立てください。

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1.マンション建築にかかる費用とシミュレーション

まずは、マンション経営の初期にはどんな費用がかかるのか、考え方と事例によるシミュレーションを見ていきましょう。

1-1.マンション建築費の考え方

マンションを建築するには、具体的に以下の費用がかかります。

• マンション建築費（本体工事費＋付帯工事費）
• 諸費用

それぞれの費用の内訳イメージは、以下のようになります。

図でも分かるように、費用の大半を占めるのはマンションの建築費（本体工事費）です。これとは別に、屋外給排水・電気・ガス工事費、駐車場・アプローチ・塀などの外構工事費、地盤改良工事費、空調設備などの付帯工事費がかかります。このほかに設計料が別途かかることもあります（建築費に含まれていることも多いです）。

諸費用の項目には、ローン手数料、火災保険料、印紙税、不動産取得税、登記費用（登録免許税、司法書士報酬）などがあります。

1-2.建築費シミュレーション

初期費用がいくらか把握したい場合には、まずはそれぞれの割合をもとに概算してみるのが早いでしょう。以下にシミュレーションした事例を紹介します。

例：20平米のワンルームが各階に3戸ある、5階建てのマンション

詳しい計算方法については、以下、項目ごとに解説します。

2.マンション建築費（本体工事費＋付帯工事費）

この章からは、アパート経営の建築費の詳細を見ていきましょう。まずは、初期費用のうち大きな割合を占める建築費（本体工事費＋付帯工事費）からです。

2-1.構造別の坪単価

本体工事費は、以下の計算式で概算できます。

建築費＝坪単価×坪数（延床面積の広さ）

マンションの構造には、「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」などがあり、構造によって坪単価が異なります。

中低層の賃貸マンションを建築するなら、通常は「鉄骨造」か「鉄筋コンクリート造」を選ぶことが多いでしょう。一方で、「鉄骨鉄筋コンクリート造」は、主に分譲マンションや超高層マンションで採用され、最も建築費が高くなります。

マンション計画の際には、それぞれの構造における坪単価を目安にすれば、建築費をイメージできます。HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した坪単価が以下の表となります。

建築工事費の大部分を占めるのが「本体工事費」ですが、そのほかに電気工事費や給排水工事費などの「付帯工事費」や「設計料」などが含まれます。それぞれの内訳は以下が目安となります。

• 付帯工事費：建築費全体の20％程度
• 設計料：建築費全体の1～3％程度

建築会社によっては、これらの項目が坪単価に含まれない場合（別途必要になる場合）がありますので、見積もりを確認する際にはご注意ください。

2-2.マンション建築費の計算方法

先に紹介したとおり、建築費は、構造ごとの坪単価に延床面積をかけると概算できます。この延床面積とは、マンションの各階の床面積全てを合計したものです。

土地には建ぺい率や容積率が定められていますので、それをもとに考えると建物の延床面積についても大まかな目安が分かるでしょう。

2-3.マンション建築費が変動するポイント

同じ規模のマンションでも、建築プランの内容によって建築費は変わってきます。先に挙げた構造の違いや延床面積は工事費が決まる要素として代表的なものですが、そのほかにも影響する要素はいくつもあります。

以下に、マンション建築費が変動する要素の一例をご紹介します。

上記のように、建築費にはさまざまな変動要素があり、マンションを建てる建築会社のノウハウや得意分野によって建築費は変わってきます。そのため、建築費を抑えながら収益性の高いマンションを建てるには、複数の建築会社のプランを比較して選ぶのがおすすめです。

複数のプランを比較検討したい方は、「HOME4U オーナーズ」をご利用ください。建築費や収益計画などを含めたマンション経営プランを複数社から無料で取り寄せできます。

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2-4.付帯工事費について

マンション建築の依頼先（ハウスメーカーや建築会社）によっては、マンション建築費に付帯工事費が入っていないこともあるため、建築費の坪単価で比較する際には、費用に何が含まれているのかを確認することが大切です。

一般的に、付帯工事費に含まれる項目は以下のとおりです。

• 屋外給排水
• 電気・ガス工事費
• 駐車場・アプローチ・塀などの外構工事費
• 地盤改良工事費
• 空調設備　など

ただ、以下のような場合では付帯工事費のコストが上がるため注意しましょう。

• 道路から建物までのアプローチが長いと、給排水管の引込管が長くなる
• 地盤が弱いと地盤改良費が必要になる

付帯工事費が上がるポイントはその土地によって変わります。ご自身の土地でどのような要素によって変動する可能性があるか、建築会社などにあらかじめ聞いておくと安心です。

3.諸費用

最後に、諸費用について解説します。マンション建築ではローンを利用するオーナーが多いものですが、諸費用については自己資金で賄うのが一般的ですので、予め用意が必要です。

3-1.諸費用に含まれる項目

諸費用に含まれる項目としては、以下のものがあります。

• ローン手数料
• 火災保険料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）　など

詳細については、マンション建築の諸費用の記事もご一読ください。

3-2.諸費用の目安

諸費用は、マンション建築費のおよそ5～10％前後かかります。以下のケースをもとに考えてみましょう。

それぞれの諸費用の目安は、以下となります。

※諸費用をマンション建築費の7％として概算

4.建築費を抑えて収益性の高いマンションを建てるコツ

安定したマンション経営を考えると建築費を抑えたくなってしまうものですが、収益性の高いマンションを建てるには、ただコストダウンするのではなく、ポイントを押さえることが重要です。

以下に、収益性を保つために押さえておきたいポイントをご紹介します。

4-1.最適な規模と間取りを考える

マンション経営において、収益性を考えるならワンルームタイプが有利です。ワンルームタイプは賃貸需要が比較的高く、また、平米あたりの賃料単価もファミリータイプより高くなるからです。

ワンルームタイプでは設備数がファミリータイプより高くなるため、建築費の総額は高くなりがちですが、長期で経営するマンションならその点を差し引いてもワンルームタイプのメリットは多くあります。

ただし、ファミリー需要の高いエリアでワンルームにこだわりすぎると空室リスクを抱えてしまうことになりますので、エリアによって最適な規模と間取りを考えましょう。場合によっては、一部のみファミリータイプにするなどバランスを見た選択肢もあります。

4-2.投資する部分とコストダウンする部分のバランスを考える

収益性を上げるという観点で考えると建築費を抑える方向に傾きがちですが、中長期的な視点で考えるとコストダウンが必ずしも正解とは限りません。かける場所にはしっかりとお金をかけて、魅力的な物件をつくることが、長期にわたって成功するマンション経営には大切なポイントです。

賃貸マンションを建築するなら、分譲マンションの仕様を研究するのもおすすめです。建物の仕様やトレンドは分譲マンションの方が先を進んでいるケースが多いため、分譲マンションで人気の仕様を取り入れると、他のマンションと差別化ができます。

すべての仕様を分譲マンション並にするのは現実的ではありませんが、キッチンや水回りなど、一部に良い仕様を取り入れるとメリハリのある魅力的な物件ができるかもしれません。地域のニーズを正しく見極め、競合物件と比べて見劣りしない仕様にまとめるのは最低限のポイントです。

4-3. 複数のハウスメーカーを比較する

収益性の高いマンションを建てるには、複数のハウスメーカーのプランを比較検討することが近道です。

効率よく建築費を安くするなら、比較検討をしていることを建築会社に伝えた上で、プランや見積もりを出してもらうのが有効です。競合他社がいることを知ったうえで提案するなら、最初から適正価格でのプランが期待できるでしょう。

また、ハウスメーカーによって得意分野や建築費の相場は異なるため、同じ土地で依頼してもおのずと提案内容は違ってきます。比較検討をすることで、自分の土地にあった魅力的なプランに効率よく近づくことができます。

4-4.複数の専門家に相談する

マンション経営においては、ハウスメーカー以外の専門家に頼ることも大切です。たとえば、節税したいなら税理士、資金計画全体を見たいならFPに相談するなど柔軟に対処しましょう。ハウスメーカーでも節税やコスト削減について相談できますが、より正確なアドバイスをもらいたいなら専門家を頼るのが得策です。

マンションの建築プランが出来上がった段階でこれらの専門家へも相談しておくと、その時点でわからないことを聞けるだけでなく、節税の方法についてもあらかじめアドバイスを受けられます。

マンション経営では建築費だけでなく税金にかかるコストも大きいため、税金対策は重要となります。

5.信頼できるマンション建築会社を選ぶには

信頼できるマンション建築会社を選ぶためには、まずは複数の会社にプランを提案してもらい、比較検討するのがおすすめです。

特にマンション経営の場合、市場調査や法規制についてのアドバイスなど計画段階のサポートから、建築後の管理までの長い付き合いになるので、慎重に選びたいものです。比較する際には、以下のようなポイントに注目してみてください。

• プランはオーナーの要望に沿っているか、魅力があるか
• 建築費は適正か
• 担当者の知識や提案力に満足ができるか
• 機能性やデザインなど強みはあるか
• マンションを建てるエリアでの実績はあるか

「HOME4U オーナーズ」では、収益性まで考えて提案をしてくれる「マンション経営に強い」ハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

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