アパート経営には建築費をはじめとする初期費用が必要です。諸費用は建築費に対し5%程度かかります。建築前に知っておきたいアパート経営の初期費用について解説します。

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公開日
2021年08月04日
変更日
2021/09/14
カテゴリ
アパート経営, 記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営の初期費用はいくら?相場と費用項目を徹底解説

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アパート経営の初期費用はいくら?相場と費用項目を徹底解説

新築でアパート経営を始めようとすると、初期費用は建築費単価が坪90万円で延床面積が100坪の物件を建てた場合、建築費が9,000万円程度です。その他、建築に係る諸費用が建築費の5%程度かかりますので、総額は9,450万円程度となります。

これからアパートを建てようとしている方の中には、アパート経営の初期費用がどれくらいかかるか知りたいと思っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では「アパート経営の初期費用」について解説します。あわせて建築費や新築に伴う諸経費、アパート建築で発生する税金等についても紹介します。

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1.アパート経営の初期費用と維持費用の一覧

アパート経営の初期費用と維持費用について以下の2点を解説します。

1-1.初期費用

アパート経営の初期費用一覧と目安は下表の通りです。

支出のタイミング 費用項目 目安
計画時に必要な費用 現況測量費 20~30万円程度
地盤調査費用 1ポイント50万円程度
確認申請手数料 50~60万円程度
着工時に必要な費用 建築工事費 鉄骨造2階建てなら坪85~100万円程度
奉献酒・初穂料 奉献酒は5,000円、初穂料は2~5万円程度
水道分担金 100~500万円
設定料 工事費の1~3%
印紙代 5,000万円超1億円以下なら6万円
工事期間中の費用 追加工事 必要に応じて発生
竣工時に必要なもの 火災・地震保険料 1年分は請負工事金額の0.05%程度
融資関連費用 事務手数料だけなら5~10万円
抵当権設定登記費用 債権金額×0.4%
新築建物登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
司法書士手数料 6~7万円程度
新築建物不動産取得税 固定資産税評価額×0.3%が基本
入居者募集費用 管理委託方式の場合 賃料の1か月
家賃保証型のサブリースの場合 賃料の3~6ヶ月

1-2.維持費用

アパート経営の維持費用一覧と目安は下表の通りです。

支出の性格 費用項目 家賃収入に対する目安
経常的に生じるもの 固定資産税および都市計画税  10~15%程度
建物損害保険料
管理委託料
偶発的に生じるもの 仲介手数料 10%程度
修繕費
所得があるときに発生 税金 5~7%程度
尺乳があるときに発生 借入金の返済 50%程度

2.建物建築費

建物建築費について以下の3点を解説します。

2-1.建築費の坪単価相場

アパートの建築費の坪単価相場は下表の通りです。

構造 2階建て 3階建て
木造 坪75万円~95万円程度 坪80万円~100万円
軽量鉄骨造 坪85万円~100万円程度 (軽量鉄骨)坪90万円~105万円
(重量鉄骨)坪90万円~115万円
鉄筋コンクリート造 坪90万円~110万円程度 坪100万円~120万円

アパートの建築費は、まず材料によって異なります。安い順番から並べると、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造という順番です。

また、階数によっても建築費は異なります。一般的には2階建てアパートよりも3階建てアパートの方がやや高い です。アパートの建築費は、大きく分けて「躯体」「仕上げ」「設備」の3つで構成されています。全体の建築費の中で、躯体は40%程度、仕上げは40%程度、設備は20%程度の割合を占めます。

木造や鉄骨造といった材料は、主に「躯体」価格に反映されます。木造であっても、高級な仕上げ材やスペックの高い設備を取り入れれば、鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも建築費は高くなります。

よって、アパートの建築費を安く抑えるには、材料だけでなく、仕上げや設備の仕様も含めて検討していくことが必要です。

アパート経営における坪単価については、こちらの記事でより詳しく解説しています。

2-2.土地面積から総額を推測する方法

アパート建築費は、土地面積から総額を推測する方法 もあります。どれくらいの規模のアパートが建てられるかについては、敷地の容積率から決まります。容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。アパートがよく建てられる地域の一つに第一種低層住居専用地域という用途地域があります。

第一種低層住居専用地域とは、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域のことです。第一種低層住居専用地域では、容積率が100%または150%で指定されていることがよくあります。100%で指定されている土地は2階建て、150%で指定されている土地は3階建てを建てるケースが多いです。

例えば、80坪の土地で容積率が100%と指定されている場合には、延床面積が80坪までのアパートを建てることができます。鉄骨造で坪90万円のアパートを延床面積80坪で建てた場合、建築費は7,200万円(=90万円/坪×80坪)と概算できます。

土地面積が100坪程度以下の場合、2階建てアパートは土地の面積と同じ延床面積の建物を建てることが多い です。土地面積が60坪なら延床面積も60坪と考えても、大きく外れることはありませんアパートの建築費総額を概算したい場合には、一つの参考にしてみてください。

2-3.適切な建築費でアパートを建てる方法

適切な建築費でアパートを建てる方法について解説します。

アパートの建築費用を適正額で抑えるには、ハウスメーカーの提案を比較することが最も適切なアプローチです。ハウスメーカーには一級建築士が内勤しているため、ハウスメーカーにアパートプランを依頼すると各社の設計士が設計プランを描いてくれます。

設計プランが変わると、躯体や仕上げ、設備の内容も変わるため、必然的に建築費も変わってきます。そのため、ハウスメーカーを変えると建築費も変わるため、適切なコストの設計プランを見つけることができるのです。

ハウスメーカーの比較検討をするなら、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」がおススメとなります。最大7社のハウスメーカーから、無料で提案を受けることができるサービスとなっています。

HOME4U オーナーズ」では、アパートの建築実績を精査して提案企業を厳選しているため、安心して建築も任せることができるハウスメーカーが揃っています。提案書の中には、建築費や諸費用、税金といった初期費用だけでなく、竣工後の家賃収入や維持費用もセットで提案がなされます。

安心して建築を任せることのできる企業の中から、適切なコストで建ててくれるハウスメーカーを見つけることができますので、ぜひご利用ください。

3.諸経費

諸経費について以下の11点を解説します。

  1. 現況測量費
  2. 地盤調査費用
  3. 確認申請手数料
  4. 奉献酒
  5. 水道分担金
  6. 設計料
  7. 損害保険料
  8. 融資関連費用
  9. 司法書士手数料
  10. 追加工事費用
  11. 入居者募集費用

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.現況測量費

アパート建築では、敷地の現況測量費が必要となります。

現況測量とは、真北や敷地内高低差等の設計に必要な情報を得るための測量のことです。

境界を確定するための確定測量とは異なりますので、確定測量が行われている土地でも別途、現況測量が必要 となることもあります。

現況測量の内容は、設計者から指示されることが一般的です。

ハウスメーカーの中には、現況測量も全て手配してくれる会社もあります。

現況測量の費用は20万円~30万円程度が相場 です。

3-2.地盤調査費用

アパート建築では、地盤調査費用も必要となることがあります。

地盤調査とは、杭工事が必要となる場合、杭長を決定するために支持地盤の深さを知るための調査です。地盤調査は、ボーリング調査と呼ばれることもあります。

2階建てのアパートの場合、杭工事が不要となることも多いです。

しかしながら、支持地盤の弱いエリアや、重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造のような自重の重い建物を建てる場合には2階建てでも杭工事が必要となることがあります。杭工事が必要となる場合は、設計者から地盤調査の調査ポイントを指示されます。50~60坪程度の敷地だと、1ポイントだけの調査で終わることも多いです。

地盤調査の調査ポイント数は、敷地が広いと複数ポイントとなることもあります。地盤調査費用は、1ポイントあたり50万円程度 です。

3-3.確認申請手数料

アパート建築では、確認申請手数料 も発生します。

確認申請とは、着工前に役所等に対して建築予定の建物が合法的であるかどうかのチェックを受けることを指します。

確認申請には、確認申請用の図面を作成する必要があり、相応の手間が発生します。確認申請に通ると、役所等から確認済証を受領し、建築に着工することができます。

確認申請を通して建てた建物は、最後に役所等による完了検査が行われます。申請された図面通りに合法的な建物が建っていれば、検査済証を受領することができます。完了検査には設計者も立ち会います。

確認申請費用の中には、確認申請の手続きと、完了検査の立ち会いの両方が含まれていることが通常です。確認申請費用の相場は50万円~60万円程度となります。

3-4.奉献酒・初穂料

アパート建築で地鎮祭を行う場合、奉献酒と初穂料が必要 となります。地鎮祭とは着工前に建築工事の安全を祈願する神事のことです。

奉献酒とは、地鎮祭で神前に供えるお酒のこと を指します。初穂料とは、神主への謝礼に相当するお金のことです。

地鎮祭を行うかどうかは任意ですが、地鎮祭を行う場合には建築主(建物発注者)も奉献酒と初穂料が必要となります。奉献酒は、5,000円程度が一般的です。初穂料は、2万円~5万円程度が相場となります。

3-5.水道分担金

水道分担金とは、新規に水道を引き込む際、自治体に納付する費用のこと です。

水道分担金は自治体や戸数、既存の引込管の口径等によっても異なりますが、一般的には戸数が増えるほど、金額も大きくなります。

水道分担金の相場は、アパートの場合、100万円~500万円程度 です。

3-6.設計料

アパート建築では、設計料も発生します。設計料は、建築工事費とは別で生じる費用であるため、設計者が内勤しているハウスメーカーに依頼しても生じます。

ハウスメーカーに依頼すると、設計料はかなり安いです。ハウスメーカーの設計料の相場は、建築費の1~3%程度となります。

一方で、外部の設計事務所に設計を依頼した場合、設計料は高くなります。外部の設計事務所の設計料の相場は、建築費の5~8%程度です。

3-7.損害保険料

アパートを新築すると、火災保険や地震保険に加入するための損害保険料 が発生します。

損害保険料は、本来、毎年支払いが発生するものですが、複数年を一括契約した方が安くなるため、初年度に一括契約することが多いです。

損害保険料の相場は、1年分が請負工事金額の0.05%程度となります。

3-8.融資関連費用

アパートローンを組む際は、銀行に対して事務手数料や保証料といった融資関連費用が発生します。

事務手数料とは、銀行に対して支払う手数料のことです。事務手数料は、5万円または10万円といった金額が相場となります。保証料は借入金額や借入年数によって異なります。

例えば貸出期間が20年で、貸出金額100万円あたり1.5万円程度の金額を設定している銀行もあります。

3-9.司法書士手数料

建物の保存登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士手数料 も必要です。

司法書士手数料の相場は、保存登記と抵当権設定登記を合わせて6~7万円程度となります。

3-10.追加工事費用

アパート工事を着工した後に、想定外の工事が生じた場合には追加工事費用 が発生します。

例えば、当初の設計図面には自転車置き場に屋根がなく、実際に作ってみたら屋根があった方が良いとなった場合、急遽、屋根を追加するような工事が追加工事 です。

追加工事の費用は、工事内容によります。ただし、工事中に行う追加工事は、手配している職人がついでに対応してくれるため、竣工後に行うよりも安くなることが多いです。

3-11.入居者募集費用

アパートを新築すると、入居者を決めるために不動産会社へ支払う仲介手数料等の入居者募集費用が発生 します。

管理方式が管理委託の場合、入居者募集費用は家賃の1ヶ月分です。管理方式が家賃保証型サブリースの場合は、入居当初、3~6ヶ月分の賃料が入居者募集費用相当額として賃料の支払いの免責期間 となります。

アパート建築費がいくらかかるかについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

4.アパート建築で発生する税金

アパート建築で発生する税金は以下の3点です。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 不動産取得税

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.印紙税

アパート建築でハウスメーカーと締結する請負工事契約書は、印紙税が発生する課税文書です。印紙税は、請負工事契約書に貼り付け、消印をすることで納税したことになります。

請負工事契約書に記載する契約金額と印紙税額の関係は下表の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率※
100万円超200万円以下 400円 200円
200万円超300万円以下 1千円 500円
300万円超500万円以下 2千円 1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円 1万円
千万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
契約金額の記載のないもの 200円 200円

※2020年4月1日~2022年3月31日までのもの

4-2.登録免許税

登録免許税とは、登記を行うために法務局に支払う税金のこと です。

アパートを新築した場合、「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の2種類の登記費用が生じます。建物の保存登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。

建物保存登記の登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 0.4%

建物の固定資産税評価額は、新築請負工事金額の概ね50~60%程度となります。また、抵当権設定登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。

抵当権設定登記の登録免許税 = 債権金額 × 0.4%

債権銀額とは、アパートローンの融資額を指します。

4-3.不動産取得税

不動産取得税とは、建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税 です。建物を新築すると、半年後くらいに納税通知書が届き課税されます。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。

不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 3%

アパートのような住宅を建てた場合の不動産取得税の税率は3%となります。戸建以外の貸家においては、不動産取得税は以下の要件を満たすと軽減措置を受けることができます。

1戸あたりの面積:40平米以上240平米以下

軽減措置が適用されるアパートでは、不動産取得税は以下のように計算されます。

不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円 × アパートの戸数) ×3%

アパートの固定資産税評価額は1戸あたり1,200万円を下回ることも多いため、要件を満たすと不動産取得税はゼロ円になることもあります。

5.アパートの経営方式

アパートの経営方式は下表の4種類があります。

経営方式 内容
自主管理 アパートオーナーが自ら管理も行う経営不識。近くに物件がある場合は、戸数が少ない物件に適している。管理費が発生しないため、収益性は最も高い。
管理会社 管理会社に管理を委託する経営方式。管理会社に家賃の5%程度の管理委託料を支払う。立地が良く、かつ遠方の物件や戸数が多い物件に適している。アパートオーナーが空室リスクを直接背負うことになる。
パススルー型サブリース サブリース会社(管理会社)にアパート一棟を転貸する経営方式。入居中の賃料から5%程度の手数料を差し引かれた賃貸がアパートオーナーに振り込まれる。空室状況によって賃料が変動し、収益性は管理委託と同じ。アパートオーナーはサブリース会社とだけ賃貸借契約を締結すればよく、管理委託より手間が少ない。
家賃保証型サブリース サブリース会社(管理会社)にアパート一棟を転貸する経営方式。万室想定賃料から15~20%の手数料を差し引かれた賃料がアパートオーナーに振り込まれる。空室状況にかかわらず賃料が固定である点が特徴。収益性は最も低い。空室が多く生じれば、サブリースからの賃料は減額される。

6.アパート経営のリスク

アパート経営のリスクには、下表のようなものがあります。

リスクの種類 内容
空室リスク 主に立地の悪さや築年数の古さ等が原因で生じる。賃料下落リスクや借入金返済リスクの呼び水となる。
賃料下落リスク 空室が埋まらず募集賃料を下げざるを得なくなったときに生じるリスク。収入減を引き起こし、借入金返済リスクの呼び水なる。
借入金返済リスク 当初想定から収入が下がってしまうことや、過剰な借り入れが原因で生じる。空室の少ない物件で経営することや自己資金を多く準備することで防ぐことができる。
修繕リスク 主に築年数が古くなると生じる。また、空室が発生すると空室対策リフォームを行うことになり、修繕費の負担が大きくなる。
入居者リスク 家賃不払いや迷惑行為を行う入居者によって生じるリスク。家賃不払いは家賃保証会社を付け、迷惑行為は入居審査の徹底等を行うこと等で防いでいく。
資産価値下落リスク 主に不動産価格の下落や空室が原因で、将来売却しようとしたときに価値が下がってしまう。借入金残高が売却価格よりも高いとリスクが顕在化する。

まとめ

いかがでしたか。アパート経営の初期費用について解説してきました。

アパートの建築費は木造2階建てなら「坪75万円~95万円程度」、鉄骨造2階建てなら「坪85万円~100万円程度」です。適切な初期費用で建てるなら、「HOME4U オーナーズ」がおススメです。

諸経費としては、現況測量費や地盤調査費用等の費用が生じます。税金に関しては、登録免許税や不動産所得税が発生します。

アパート経営の初期費用がわかったら、早速にハウスメーカーの提案を受けることから始めてみてください。

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