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公開日
2021年08月04日
更新日
2022/05/17
カテゴリ
アパート経営, 記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【徹底解説】アパート経営に必要な初期投資・費用、自己資金の試算シミュレーションと費用項目一覧

【徹底解説】アパート経営に必要な初期投資・費用、自己資金の試算シミュレーションと費用項目一覧

新築でアパート経営の初期費用には、アパート建築費だけでなく、多額の諸費用がかかってきます。
例えば、建築費単価が坪90万円で延床面積が100坪の物件を建てた場合、建築費が9,000万円程度。その他、建築に係る諸費用が建築費の5%程度かかりますので、初期費用は9,450万円程度となります。

このように、初期費用の額を大まかに把握できればアパート経営にあたり「自分がいくらお金を用意する必要があるのか」などを事前に把握することができます。

この記事では「アパート経営の初期投資・費用」の概算をシミュレーションできます。また、建築費以外に発生する諸費用にはどんな費用が含まれているかを知ることができます。

この記事のポイント まとめ

アパート建築費はどのようにして計算する?

アパート経営の初期費用の大部分を占める建築費は以下の式で求められます。

建築費=坪単価×坪数(土地の広さ)

詳しくは「アパート建築費の試算方法」で説明しています。

アパート経営の初期費用はどのようにして計算する?

初期費用は大きくわけると建築費と諸費用になります。

諸費用の相場は建築費の5%程度です。
つまり、初期費用は建築費✕1.05で求められます。

詳しくは「初期費用の目安はこれぐらい!アパート経営にかかる初期費用の計算シミュレーション」で説明しています。

アパート経営の初期費用にはどのようなものがある?

諸費用は大きく分けて以下の5つに分類されます。

  • 計画時に必要な費用
  • 着工時に必要な費用
  • 工事期間中の費用
  • 竣工時に必要なもの
  • 入居者募集費用

アパート経営の初期費用一覧」で、全ての初期費用項目とそれぞれの金額目安をまとめた表をご覧いただけます。

それぞれの諸費用はどういう費用なの?

以下14種の諸費用について解説します。

  • 現況測量費
  • 地盤調査費用
  • 確認申請手数料
  • 奉献酒
  • 水道分担金
  • 設計料
  • 損害保険料
  • 融資関連費用
  • 司法書士手数料
  • 追加工事費用
  • 入居者募集費用
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

詳しくは「諸費用」をお読みください。

アパートローンと自己資金の目安は?

金融機関の多くはアパートローン融資額の上限を初期投資全体の7~8割と設定しています。
このような背景もあり、自己資金は3割以上用意するのが理想的です。

詳しくは「アパートローンと自己資金の目安」をお読みください。

オーナーが納得のいくアパートを建築するには、複数の企業のプランから、自分に合ったものを見つけるのがカギです。
HOME4U」なら、「あなたの状況に合わせた建築費の目安」を、実績ある複数の大手企業に依頼することができます!

1.アパート建築費の試算方法

アパート経営の初期費用の大部分を占めるアパート建築費は以下の式で求められます。

建築費=坪単価×坪数(土地の広さ)

建築費は「坪単価」と「建てるアパートの坪数(広さ)」が分かれば導き出せます。

1-1.建築費の坪単価相場

アパートの建築費の坪単価相場は下表の通りです。

(建築費・坪単価の相場)
構造 2階建て 3階建て
木造 坪75万円~95万円程度 坪80万円~100万円
軽量鉄骨造 坪85万円~100万円程度 (軽量鉄骨)坪90万円~105万円
(重量鉄骨)坪90万円~115万円
鉄筋コンクリート造 坪90万円~110万円程度 坪100万円~120万円

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算
出典:国土交通省 建築着工統計調査(2019年/令和元年)

アパートの建築費は、まず材料によって異なります。安い順番から並べると、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造という順番です。

また、階数によっても建築費は異なります。一般的には2階建てアパートよりも3階建てアパートの方がやや高いです。

アパートの建築費は、大きく分けて「躯体」「仕上げ」「設備」の3つで構成されています。
全体の建築費の中で、躯体は40%程度、仕上げは40%程度、設備は20%程度の割合を占めます。

木造や鉄骨造といった材料は、主に「躯体」価格に反映されます。
木造であっても、高級な仕上げ材やスペックの高い設備を取り入れれば、鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも建築費は高くなります。

(アパート建築費の割合)
アパート建築費の割合

よって、アパートの建築費を安く抑えるには、材料だけでなく、仕上げや設備の仕様も含めて検討していくことが必要です。

アパート経営における坪単価については、こちらの記事でより詳しく解説しています。

本当はいくらなの?アパート建築の坪単価を徹底解説!

1-2.土地面積から総額を推測する方法

アパート建築費は、土地面積から総額を推測する方法もあります。

どれくらいの規模のアパートが建てられるかについては、敷地の容積率から決まります。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。

アパートがよく建てられる地域の一つに第一種低層住居専用地域という用途地域があります。
第一種低層住居専用地域とは、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域のことです。
第一種低層住居専用地域では、容積率が100%または150%で指定されていることがよくあります。
容積率が100%で指定されている土地は2階建て、150%で指定されている土地は3階建てを建てるケースが多いです。

例えば、80坪の土地で容積率が100%と指定されている場合には、延床面積が80坪までのアパートを建てることができます。

鉄骨造で坪90万円のアパートを延床面積80坪で建てた場合、建築費は7,200万円(=90万円/坪×80坪)と概算できます。

土地面積が100坪程度以下の場合、2階建てアパートは土地の面積と同じ延床面積の建物を建てることが多いです。
土地面積が60坪なら延床面積も60坪と考えても、大きく外れることはありません。
アパートの建築費総額を概算したい場合には、一つの参考にしてみてください。

2.初期費用の目安はこれぐらい!アパート経営にかかる初期費用の計算シミュレーション

この章ではアパート経営の初期費用の概算をシミュレーションします。
これから実際に建てようとするアパートの坪数などを、本シミュレーションの中で出てくる計算式に当てはめることで、初期費用を概算することができます。

今回は「土地の広さ40坪、2階建ての木造アパートを建てる」という仮定でシミュレーションを進めていきます。

初期費用の計算というと非常に難解なイメージがありますが、実際には以下の計算式で大まかな値を導き出すことができます。

初期費用は大きくわけると建築費と諸費用になります。
諸費用の相場は建築費用の5%程度です。

建築費=坪単価×坪数(土地の広さ)
諸費用=建築費×5%

よって、初期費用の概算は以下の式で求められます。

初期費用=建築費×1.05

建築費は「1.アパート建築費の試算方法」でもご紹介した、坪単価相場表を用いれば簡単に計算できます。

(建築費・坪単価の相場)
構造 2階建て 3階建て
木造 坪75万円~95万円程度 坪80万円~100万円
軽量鉄骨造 坪85万円~100万円程度 (軽量鉄骨)坪90万円~105万円
(重量鉄骨)坪90万円~115万円
鉄筋コンクリート造 坪90万円~110万円程度 坪100万円~120万円

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算
出典:国土交通省 建築着工統計調査(2019年/令和元年)

今回想定している「2階建て木造アパート」の場合、上の表に当てはめると一坪あたりの単価が「75万円〜95万円程度」なので、これに想定の坪数である「40坪」をかけると、建築費用は「3,000万円〜3,800万円」となります。

建築費用の「3,000万円〜3,800万円」の5%が諸費用にあたるので、初期費用総額の計算結果は「3,150万円〜3,990万円」です。

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3.アパート経営の初期費用一覧

前章では初期費用全体の概算を計算する方法について紹介しました。
この章では、初期費用の内訳について説明します。

(アパート経営の初期費用の項目一覧と金額の目安)
支出のタイミング 費用項目 目安
計画時に必要な費用 現況測量費 20~30万円程度
地盤調査費用 1ポイント50万円程度
確認申請手数料 50~60万円程度
着工時に必要な費用 建築工事費 鉄骨造2階建てなら坪85~100万円程度
奉献酒・初穂料 奉献酒は5,000円、初穂料は2~5万円程度
水道分担金 100~500万円
設定料 工事費の1~3%
印紙代 5,000万円超1億円以下なら6万円
工事期間中の費用 追加工事 必要に応じて発生
竣工時に必要なもの 火災・地震保険料 1年分は請負工事金額の0.05%程度
融資関連費用 事務手数料だけなら5~10万円
抵当権設定登記費用 債権金額×0.4%
新築建物登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
司法書士手数料 6~7万円程度
新築建物不動産取得税 固定資産税評価額×0.3%が基本
入居者募集費用 管理委託方式の場合 賃料の1か月
家賃保証型のサブリースの場合 賃料の3~6ヶ月

アパート建築費がいくらかかるかについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

【基礎から解説】アパート建築会社の選び方と建築費相場の基礎知識&事例

4.諸費用

以下の14点の諸費用を解説します。

  • 現況測量費
  • 地盤調査費用
  • 確認申請手数料
  • 奉献酒
  • 水道分担金
  • 設計料
  • 損害保険料
  • 融資関連費用
  • 司法書士手数料
  • 追加工事費用
  • 入居者募集費用
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.現況測量費

アパート建築では、敷地の現況測量費が必要となります。
現況測量とは、真北や敷地内高低差等の設計に必要な情報を得るための測量のことです。

境界を確定するための確定測量とは異なりますので、確定測量が行われている土地でも別途、現況測量が必要となることもあります。

現況測量の内容は、設計者から指示されることが一般的です。
ハウスメーカーの中には、現況測量も全て手配してくれる会社もあります。
現況測量の費用は20万円~30万円程度が相場です。

4-2.地盤調査費用

アパート建築では、地盤調査費用も必要となることがあります。

地盤調査とは、杭工事が必要となる場合、杭長を決定するために支持地盤の深さを知るための調査です。地盤調査は、ボーリング調査と呼ばれることもあります。
2階建てのアパートの場合、杭工事が不要となることも多いです。

しかしながら、支持地盤の弱いエリアや、重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造のような自重の重い建物を建てる場合には2階建てでも杭工事が必要となることがあります。
杭工事が必要となる場合は、設計者から地盤調査の調査ポイントを指示されます。
50~60坪程度の敷地だと、1ポイントだけの調査で終わることも多いです。

地盤調査の調査ポイント数は、敷地が広いと複数ポイントとなることもあります。
地盤調査費用は、1ポイントあたり50万円程度です。

4-3.確認申請手数料

アパート建築では、確認申請手数料も発生します。
確認申請とは、着工前に役所等に対して建築予定の建物が合法的であるかどうかのチェックを受けることを指します。

確認申請には、確認申請用の図面を作成する必要があり、相応の手間が発生します。確認申請に通ると、役所等から確認済証を受領し、建築に着工することができます。

確認申請を通して建てた建物は、最後に役所等による完了検査が行われます。申請された図面通りに合法的な建物が建っていれば、検査済証を受領することができます。完了検査には設計者も立ち会います。

確認申請費用の中には、確認申請の手続きと、完了検査の立ち会いの両方が含まれていることが通常です。確認申請費用の相場は50万円~60万円程度となります。

4-4.奉献酒・初穂料

アパート建築で地鎮祭を行う場合、奉献酒と初穂料が必要となります。
地鎮祭とは着工前に建築工事の安全を祈願する神事のことです。

奉献酒とは、地鎮祭で神前に供えるお酒のことを指します。初穂料とは、神主への謝礼に相当するお金のことです。

地鎮祭を行うかどうかは任意ですが、地鎮祭を行う場合には建築主(建物発注者)も奉献酒と初穂料が必要となります。奉献酒は、5,000円程度が一般的です。初穂料は、2万円~5万円程度が相場となります。

4-5.水道分担金

水道分担金とは、新規に水道を引き込む際、自治体に納付する費用のことです。
自治体や戸数、既存の引込管の口径等によっても異なりますが、一般的には戸数が増えるほど、金額も大きくなります。

水道分担金の相場は、アパートの場合、100万円~500万円程度です。

4-6.設計料

アパート建築では、設計料も発生します。
設計料は、建築工事費とは別で生じる費用であるため、設計者が内勤しているハウスメーカーに依頼しても生じます。

ハウスメーカーに依頼すると、設計料はかなり安いです。ハウスメーカーの設計料の相場は、建築費の1~3%程度となります。

一方で、外部の設計事務所に設計を依頼した場合、設計料は高くなります。外部の設計事務所の設計料の相場は、建築費の5~8%程度です。

4-7.損害保険料

アパートを新築すると、火災保険や地震保険に加入するための損害保険料が発生します。
損害保険料は、本来、毎年支払いが発生するものですが、複数年を一括契約した方が安くなるため、初年度に一括契約することが多いです。

損害保険料の相場は、1年分が請負工事金額の0.05%程度となります。

4-8.融資関連費用

アパートローンを組む際は、銀行に対して事務手数料や保証料といった融資関連費用が発生します。

事務手数料とは、銀行に対して支払う手数料のことです。事務手数料は、5万円または10万円といった金額が相場となります。保証料は借入金額や借入年数によって異なります。
例えば貸出期間が20年で、貸出金額100万円あたり1.5万円程度の金額を設定している銀行もあります。

4-9.司法書士手数料

建物の保存登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士手数料も必要です。
司法書士手数料の相場は、保存登記と抵当権設定登記を合わせて6~7万円程度となります。

4-10.追加工事費用

アパート工事を着工した後に、想定外の工事が生じた場合には追加工事費用 が発生します。

例えば、当初の設計図面には自転車置き場に屋根がなく、実際に作ってみたら屋根があった方が良いとなった場合、急遽、屋根を追加するような工事が追加工事です。

追加工事の費用は、工事内容によります。ただし、工事中に行う追加工事は、手配している職人がついでに対応してくれるため、竣工後に行うよりも安くなることが多いです。

4-11.入居者募集費用

アパートを新築すると、入居者を決めるために不動産会社へ支払う仲介手数料等の入居者募集費用が発生 します。

管理方式が管理委託の場合、入居者募集費用は家賃の1ヶ月分です。
管理方式が家賃保証型サブリースの場合は、入居当初、3~6ヶ月分の賃料が入居者募集費用相当額として賃料の支払いの免責期間となります。

4-12.印紙税

アパート建築でハウスメーカーと締結する請負工事契約書は、印紙税が発生する課税文書です。印紙税は、請負工事契約書に貼り付け、消印をすることで納税したことになります。
請負工事契約書に記載する契約金額と印紙税額の関係は下表の通りです。

(契約金額と印紙税額)
契約金額 本則税率 軽減税率※
100万円超200万円以下 400円 200円
200万円超300万円以下 1千円 500円
300万円超500万円以下 2千円 1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円 1万円
千万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
契約金額の記載のないもの 200円 200円

4-13.登録免許税

登録免許税とは、登記を行うために法務局に支払う税金のことです。

アパートを新築した場合、「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の2種類の登記費用が生じます。

建物の保存登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。
建物の固定資産税評価額は、新築請負工事金額の概ね50~60%程度となります。

建物保存登記の登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 0.4%

抵当権設定登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。
債権金額とは、アパートローンの融資額を指します。

抵当権設定登記の登録免許税 = 債権金額 × 0.4%

4-14.不動産取得税

不動産取得税とは、建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税です。
建物を新築すると、半年後くらいに納税通知書が届き課税されます。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。
アパートのような住宅を建てた場合の不動産取得税の税率は3%となります。

不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 3%

戸建以外の貸家においては、不動産取得税は以下の要件を満たすと軽減措置を受けることができます。

1戸あたりの面積:40平米以上240平米以下

軽減措置が適用されるアパートでは、不動産取得税は以下のように計算されます。

不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円 × アパートの戸数) ×3%

アパートの固定資産税評価額は1戸あたり1,200万円を下回ることも多いため、要件を満たすと不動産取得税はゼロ円になることもあります。

5. アパートローンと自己資金の目安

自己資金がどれくらいあれば、アパート経営が可能でしょうか?
自己資金は必要資金の1割あればスタートできる場合もありますが、できれば3割以上用意するのが理想です。

アパートローンは初期投資全体の7~8割までという金融機関が多いためです。

アパートローンの審査を受ける際には、融資を受ける人の職業やアパート経営の実績、資産状況などからわかる信用度、土地の担保価値などが総合的に考慮されます。

さらに、最も重視されるのが、「アパートの収益力」です。

好立地で収益性が高く、土地の担保価値も高ければ、たとえ自己資金が少なくてもアパート経営は可能ですが、将来的にも無理なく経営を続けられるかを見極めることが大切です。

昨今では金融機関のアパートローンへの融資姿勢は厳しくなっていますが、土地を持っていると審査を通りやすいです。

土地所有者であれば、自己資金3割以下でアパート経営を始める人も多く見られます。
資産家の方は、アパートローンを借り入れすれば相続税を節税できる点も見逃せません。

自己資金の割合をどのくらいにするとよいか、ハウスメーカーなどによく相談してアパートを計画することをおすすめします。

6.収益性の高いアパート経営を安心して相談できるハウスメーカーを選ぶためのポイント

アパート経営を高い収益を確保しつつ、大きな失敗を避けながら続けていく上では、物件選びのみならず、優良なハウスメーカーを選ぶことが非常に重要です。

以下、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では「アパート経営」に強いハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。複数のハウスメーカーの経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

6-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を活用し、「アパート経営」に強いハウスメーカーを選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

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