【基礎から解説】アパート建築会社の選び方＆建築費相場の基礎知識＆事例

アパート経営をはじめるにあたり、まず直面するのが初期費用の問題です。

この記事では土地活用をご検討中の土地オーナーへ、

• アパートの建築にはどのような費用がかかるのか
• 建築費はどれくらいかかるのか
• コストを抑える方法や建築会社の選び方

などの疑問に対する答えをお伝えしています。

1.土地活用のひとつ「アパート経営」とは

所有している土地にアパートを建て、オーナーとして第三者と賃貸借契約を結びます。これが、土地活用のひとつであるアパート経営です。

アパート経営には以下のようなメリットがあります。

しかし、初期投資が少なめとはいえ高額なローンを組むことには変わりなく、維持管理にもコストがかかりますので、しっかりとした資金計画を立てておくことが重要です。
費用の問題以外にも空室や家賃滞納、入居者トラブルといったリスクが考えられますので、アパート経営は信頼できる管理会社に相談しながら行うことをおすすめします。

2.アパート建築にかかる建築費用の内訳と金額目安

アパートを建築する際には、以下のような費用が発生します。

■設計料

建物の設計にかかる費用です。構造計算料や確認申請手数料が別途発生する場合もあります。

■建築工事費

建物の建築に必要な材料費や工賃で、人件費などの経費も管理費として計上されます。

■諸費用

税金や登記費用、住宅ローン関連費用など、必要に応じて発生します。

■土地代

土地を購入してアパートを建てる場合には、土地代も含めて計画します。
全体の予算配分としては以下のようになります。

上にあげた各費用の詳細については、別記事『【徹底解説】アパート建築費の地域別・構造別坪単価、建築費の費目一覧』を読むことで詳しく理解できますので、「どれぐらいの予算を出せば、どれぐらいのアパートを持てるんだろう？」という疑問を解決するのにお役立てください。

2-1.設計料について

ハウスメーカーでアパートを建てる場合は、だいたい工事費の1～3％程度といわれています。
ハウスメーカーに設計を頼まず、設計は設計事務所に任せる場合（設計施工分離方式）、設計事務所へ支払う業務報酬（設計料）は、国土交通省によって以下のように定められています。

参考：国土交通省「設計、工事監理等に係る業務報酬基準について」

ただし、実際には工事費に設計事務所が独自で設定した設計料率を掛けた額を設計監理料とする場合が多く、一般的には戸建住宅で10％前後です。
工事費が高くなるほど設計料率は下がります。
工事費1億円ほどのアパートなら7～8％（700～800万円）が目安です。

2-2.建築工事費の目安になる！坪単価の出し方

アパートの建築工事費は坪単価を目安に算定します。
1平米を坪に換算するには0.3025を乗じます。
したがって、1平米あたりの工事費予定額を0.3025で除すると1坪あたりの工事費予定額が出ます。

下の表は、国土交通省の『住宅着工統計』から、共同住宅・工事費予定額の全国平均です。

出典：国土交通省 「建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2020年調査）」より作成

また、東京都・神奈川県・大阪府・愛知県・福岡県の5都府県別にまとめた共同住宅・工事費予定額は以下の通りです。

出典：国土交通省 「建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2020年調査）」より作成

ただし、これはあくまでも「予定額」であり、通常は仕様変更などでもう少し単価が上がります。以下の坪単価を目安としてください。

建設費について詳しく知りたい方はこちらも参考にして下さい。

2-2-1.構造別・建築工事費の計算例

工事費の目安を知るためには、前述した坪単価をアパートの延べ床面積に乗じます。
実際に例を挙げて計算してみましょう。

「廊下や階段を建物内部に設けたい」「ホールを広くとりたい」という場合には、床面積をもう少し余分にみておくとよいでしょう。

このように、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造は強度や耐震性が高い分コストも高く、木造や軽量鉄骨造はコスト・建物性能ともに標準的なバランスのよさがポイントです。

2-2-2.本体工事費の内訳と付帯工事費

建築工事費の大部分を占めるのが「本体工事費」ですが、内訳は以下のグラフのようになります。

「本体工事費」については、建築会社のこれまでのアパート建築実績からだいたいの金額を想定することができますが、「付帯工事費」は敷地の現況によって金額が大きく増減する部分です。

建築工事費の20％程度を「付帯工事費」の目安とし、「本体工事費」が予算額の80％を超えないように計画することで、大幅な予算オーバーを防ぐことができます。

3.アパート建築費用の支払いタイミング

設計料や工事費は、竣工までの数回に分けて支払います。
諸費用も随時発生しますので、どのようなタイミングで支払いが発生するのか把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

建築工程と支払いスケジュールを一覧にまとめましたので、参考にしてください。

アパート建築の流れに関しては詳しくはこちらを参考にしてください。

4.アパート建築の適正予算を割り出すための計算方法

性能にこだわり、よい材料を使って高価な設備を導入すれば、アパートはそれだけ価値の高いものになります。

ただし、ただ単純に「費用を多くかけるほどよい」というものでもありません。
家賃にも相場がありますし、建物は家賃額に見合ったものでなければなりません。
そこで、まずは近隣アパートの家賃相場を調べ、表面利回りが10％くらいになるように計画します。

例えば、全室1Kのアパート建築を検討するとします。

近隣の家賃相場は6万円。10戸のアパートを建てると「6万円×10戸×12カ月」で、年間家賃収入は720万円です。
この年間家賃収入から、表面利回り10％で建築費を逆算します。

さらに、算定した建築費から坪単価を逆算します。1Kですので、1戸9坪と仮定します。

坪単価が80万円ですので、木造か軽量鉄骨であれば安定した利回りのアパートを建築できるでしょう。

建築費を最小限に抑えるための具体的な方法については『【徹底解説】アパート建築費のコストカット手法8種』の中で、「収益性を下げずに建築費を削る方法」として解説しています。

必要以上にお金が流出するのを抑え、費用対効果を最大限に増やすためのノウハウを詰め込んだ記事になりますので、ぜひこの記事と合わせてお読みください。

5.アパートローンを利用する際の注意点

アパートローンを利用する際の注意点としては以下の3点が挙げられます。

以下、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

5-1.構造によって借入年数が変わる

アパートローンの借入期間は、アパートの構造ごとに定められた法定耐用年数に基づいて定められます。
実際の耐久性とは異なります。

なお、木造と鉄骨造の法定耐用年数は以下のように定められています。

例えば、木造のアパートを新築するのであれば、借入期間は法定耐用年数の22年程度を上限に決められます。

なお、アパートローンの借入期間については、新築時だけでなく、出口戦略のひとつとして将来売却することも想定しておくことが大切です。

仮にアパートを新築してから10年後に売却するのであれば、木造だと残耐用年数が12年しかなく、アパートローンの借入期間を十分に確保することが難しいため売却しづらくなります。
一方、重量鉄骨造であれば10年後でも20年以上の借入期間でローンを受けやすく、買い手を見つけやすくなります。

実際には法定耐用年数だけでなく、金融機関ごとに基準の異なる「経済的耐用年数」を基に借入期間が決められることが一般的です。
そのため、残耐用年数（法定耐用年数）が10年程度でも20年以上借入できることもあれば、反対に20年以上の残耐用年数があっても10～15年程度の借入期間となってしまうこともあります。

5-2.自己資金を少なくすると経営が苦しくなる

次に確認しておきたいのは、自己資金についてです。
アパートを新築するにあたり、自己資金はできるだけ少なくして手元にお金を残しておきたいという方が多いのではないでしょうか。

しかし、自己資金を少なくすると毎月の返済額が大きくなり、経営が苦しくなる可能性がある点に注意が必要です。

例えば、借入期間20年、金利2%で5,000万円のアパートを新築する場合、自己資金1割と3割とでは、毎月の返済額は以下のように異なります。

（自己資金の割合別 毎月の返済額の比較）

自己資金	借入額	毎月の返済額
1割	4,500万円	22万7,647円
3割	3,500万円	17万7,059円

この場合、1部屋あたり5万円、部屋数8部屋のアパートだとすると、自己資金1割では空室が4部屋になると赤字になってしまいますが、自己資金を3割入れておくと空室が4部屋あっても黒字となります。

5-3.金利はできるだけ低いものを選ぶ

アパートローンの金利は金融機関によって違いがあり、また同じ金融機関でも商品によって異なることがあります。
基本的に、金利が低いローンは審査が厳しく、金利が高いローンは審査に通りやすい傾向があります。

ここで注意しておきたいのが、金利の低いローンに落ちたからといって、安易に金利の高いアパートローンを利用しないということです。
金利の高いアパートローンを選ぶと、アパート新築後の経営が苦しくなってしまいます。

例えば、借入期間20年、借入額4,000万円とする場合、金利2%と3.5%とでは、毎月の返済額が以下のように異なります。

（金利別 毎月の返済額の比較）

金利	毎月の返済額
2%	20万2,353円
3.5%	23万1,983円

どのアパートローンを選ぶかによって毎月の返済額が3万円も変わってきます。

6.建築会社を選ぶ際のポイントとは

より収益性の高いアパート経営には、その土地に対していかに最適なプランと出会えるかが鍵となります。
そのためにも、建築会社は慎重に選びたいものです。建築会社選びのポイントについて、順にご説明します。

6-1.大手企業か地域密着型か

技術力が高く品質の安定した大手企業なら、アパート建築のノウハウも豊富なので計画から設計・施工まで安心して任せることができるでしょう。

一方で、地域密着企業には地元ならではの安心感があります。
ただし、アパート建築には大規模建築物にも対応できる技術力が必要です。
住宅の経験しかない工務店ではなく、公共施設や商業施設を建てているような建設会社が適しています。

設計事務所に設計監理を委託する場合は、アパートやマンションの実績が豊富な設計事務所を探してください。

6-2.どのような構造を得意としているか

地元密着型の小規模な工務店の中には、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の施工に慣れていない会社もあるでしょう。
大手ハウスメーカーの場合は自社独自の工法があり、軽量鉄骨しか取り扱っていないという会社もめずらしくありません。

それぞれの構造・工法の良し悪しを知った上で幅広い選択肢の中から選びたいという方は、いろいろな会社に相談した上で、最終的にどの構造を選ぶか、どの会社に依頼するかを検討するとよいでしょう。

6-3.プランの内容が地域の需要に適しているか

アパートのような収益物件は、オーナーの好みだけで建てるものではありません。
ファミリー向けか単身者向けか。単身者向けなら、女性向けか男性向けか。騒音はないか、駐車場は必要か。

このように、周辺環境や土地の条件・特徴をしっかりと生かしたプランであることが大切です。
そのためにも、リサーチからしっかりと行ってくれる、アパート建築の経験やノウハウを備えた建築会社を選択することをおすすめします。

6-4.見積書の内容が明確か

優良な業者と、そうでない業者との間では「見積書の内容」に差があります。
第一にチェックすべきは「収益シミュレーション」の箇所です。

私たちオーナーが見積書をチェックする際、普通は建築費用に気を取られがちですが、「費用をかけた結果、どれだけの収益が出るのか」というのは建築費に勝るとも劣らない重要項目です。

中には建築費用だけを提示して、収益シミュレーションを出してくれない業者もあります。
こうした業者は丁寧さに欠ける懸念がありますし、あるいは「高い収益性が見込めない工事を、建築費用の安さだけをアピールして受注しようとする」ことを狙っている可能性も否定できません。

見積書を見る上でのポイントについては、「7.見積書をチェックする上でのポイント」で解説します。

6-5.その建築会社ならではの“こだわり”があるか

優良な建築会社には、「この点だけは他社には負けません！」というふうに、“自社がこだわっているポイント”を持っているものです。

建築以外の分野にも言えることですが、利益最優先の姿勢ではなく「職人として良いものを作る」ということを心がけて仕事をしていれば、長く続けているうちに「自分ならでは（あるいは自社ならでは）のこだわり」や「ここだけは他には負けない！」というポイントが出てきます。

例えば、ある工務店はホームページに「耐震性へのこだわり」を掲げています。

またある工務店は「ヒートショック（高齢者などが家の中の寒暖差によって心筋梗塞や脳卒中を起こしてしまう事故）」によって亡くなる人を防ぐため、「耐熱性にこだわり」を掲げています。

ここに挙げた例のように、表面的な「値引き」や「キャンペーン」を打ち出すばかりではなく、職人としての“こだわり”を掲げている会社は、やはり仕事にも誠意を持って取り組んでおり、安心して工事を任せることができます。

6-6.信頼できる建築会社か

建てたあとのフォローも含め、納得のいくアパートを建築できるかどうかは、建築会社の経験や実績、今後のオーナーとの関係性にかかっています。つまり、いかに信頼できる建築会社であるかということが重要です。

信頼できる会社かどうかを見極めるために、「問い合わせ・面談等の際の対応が誠実かどうか」を注意深くチェックするよう心がけましょう。

例えば、問い合わせの段階でいい加減さを感じさせるような会社であれば、工事をはじめとした後々のステップにおいてトラブルが発生する可能性も高いので、価格などの条件に惹かれて契約するのは控えた方がよいかもしれません。

また、面談の際にこちらの要望を誠実にヒアリングしてくれず、自社の考えを押し付けてくるような会社はやはり警戒するべきです。
担当者の個人的な性格であるならともかく、会社の方針として「顧客の要望を叶えるよりも、自社の付加サービスをセールスすることに熱心」な場合もあります。

このような会社に工事を任せれば、後々「こんなはずじゃなかった…」と後悔することにもなりかねません。
やはり、面談時にこちらの要望に誠意を持って耳を傾けてくれるか、相手の担当者の態度に注意を向けましょう。

7.「信頼できる会社」を見極める！見積書のチェックポイント

見積書は、アパート経営の成果を事前に確認するための定量的な資料であると同時に、作り込みの丁寧さを通して「信頼できる業者か否か」を判断するためのポイントでもあります。

ここでは、「建設後のアパートを順調に経営できるかどうか」、さらには「信頼できる会社かどうか」を判断するためのポイントをお伝えします。

7-1. 「利回り」を計算すること（表面利回りで10%以上が目安）

まずは利回りが10%以上あるかどうかが、その工事を実施するべきか否かを分けるポイントになります。

利回りの中でも「表面利回り（年間の家賃収入を建築費で割って計算する利益率）」については、「4.アパートの建築・適正予算を割り出すための計算方法」でも触れたように、以下の計算式で導き出すことができます。

この「表面利回り」が10%以上という数字をクリアしているかどうかを第一の判断基準としましょう。

7-2.不明瞭な 費用の項目をチェックすること

何社か相見積もりを取ってみて、「この費用は一体なんだろう？」と感じる費用の項目があれば遠慮なく質問してみましょう。

特に、「諸経費」や「その他の費用」としてある費用の数字が不自然に大きければ注意するべきです。
というのも、悪質な業者の中には、過大な費用を請求する目的で、「諸経費」や「その他の費用」の数字を膨らませているケースがあるからです。

よく理解できない費用を見つけたら積極的に質問して、内容を明らかにするとともに、相手の担当者がどれだけ誠実に回答してくれるかどうかにも気をつけましょう。
質問に対する態度を見ることも、相手が信用できる会社かどうかを判断するためのカギとなります。

7-3. 3社以上で相見積もりを取ること

見積もりは一つの会社だけでなく、複数の会社から相見積もりを取ることが基本です。

できれば「3社以上」の会社から相見積もりをもらうようにしましょう。
というのも、最低3社分の見積書があれば、それぞれを比較した時に「他の2社と比較して明らかに突出している数字」や「変わっている項目」に気づくことができます。

例えば利回りにしても、他の2社と比較して明らかに利益率が高すぎたり、見慣れない費用の項目が目についたら、「この数字はなぜこんなに高いのですか？」と根拠を聞いてみたり、「この費用は何ですか？」と、担当者に尋ねてみるとよいでしょう。

まずは無料かつ手軽に建築会社とコンタクトできる「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」などを活用してみましょう。
そうして接点のできたいくつかの建築会社へ「疑問点」や「気になる点」について個別に質問してみた上で、もっとも丁寧に反応してくれる会社を探してみてはいかがでしょうか。

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ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。