【基礎から解説】建築費1,000万でアパートは建てられる？ローコストでアパートを建築するポイント5つ

1.建築費を1,000万に抑えたアパートを建てるのは難しい

1-1.アパート建築コストの上昇について

近年、建築資材の高騰などによりアパートの建築コストは上昇しており、ローコストでアパートを建てる事のハードルは年々上昇しています。

上記は、国土交通省が公表している「建設工事費デフレーター」です。
建築工事費は、2015年度を基準として2022年度には22%前後上昇しています。

さらに、労働人口の減少や最低賃金の引き上げによって、人件費が高騰していることもアパート建築コストが上昇している一因と言えるでしょう。

2.アパート完成までにかかる総費用の解説

アパート完成までには建物を建てる費用以外にも様々な諸費用がかかってきます。
それぞれの費用の相場を確認し最終的にいくらかかるのか確認しましょう。

アパート完成までにかかる総費用の内訳は下記になります。

【アパート建築総費用一覧】

アパート建築に関する費用		概要	相場（2～3階建て想定）
建築工事費	本体工事費	アパートの本体にかかる費用（基礎部分、躯体、外装、内装）	木造	坪77万円～100万円程度
			鉄骨造	坪80万円～120万円程度
			鉄筋コンクリート造	坪90万円～120 万円程度
	付帯工事費	アパート本体にかかわらない工事の費用（地盤改良工事や駐車場などの外構工事、給排水工事）	本体工事費の20%
設計料		アパートの設計費用	設計施工一貫方式	建築費の1〜3%程度
			設計施工分離方式	建築費の5～8%程度
諸経費	現況測量費	土地の実測図の作図するための費用	約20～30万円程度
	地盤調査費用	支持地盤の深さを測る調査費用	1ポイント50万円程度
	アパートローン関連費	ローンの手続きの事務手数料や保証料	事務手数料だけなら5～10万円
	登記費用	新築した建物の登記を行う際に必要な費用	抵当権設定登記費用	債権金額×0.4％
			新築建物登録免許税	固定資産税評価額×0.4％
	不動産取得税	不動産を取得した際に支払う都道府県税	固定資産税評価額×4％が基本
	印紙税	契約書などの文書にかかる税金	5,000万円超１億円以下なら6万円
	各種保険料	火災保険・自身保険など	1年分は請負工事金額の0.05％程度
	司法書士への依頼費用	登記の手続きの代行費用	6～7万円程度
	水道分担金	水道を引き込む際に支払う税金	100～500万円

費用は大きく分けて以下の3つに分類されます。

• 建築工事費（本体工事費・付帯工事費）
• 設計料
• 諸費用

それぞれ費用の目安は
・建築工事費が総予算の85%程度
・設計料は総予算の5%程度（依頼方式によっては8％）
・諸費用は総予算の10%程度　です

＜図　総費用に占める各費用の割合＞

アパート建築費用の詳細については、下記記事で詳しく解説していますのでそちらをご参考ください。

• 【徹底解説】アパート建築にかかる費用一覧
• 【徹底解説】アパート経営にかかる費用一覧。建築費以外にかかる諸費用・維持費用を解説

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アパートの建築費はいくら？

3.ローコストでアパートを建てる際のコツ4つ

3-1.仕様やデザインにこだわらない

アパートの建築費を安く抑えるには、仕上げや設備の仕様にこだわりを持たないことが大切です。

以下は、アパート建築費の割合を表した図です。
「仕上げ」とは、基礎など目に見えない部分以外の、直接目に入る内装・外装部分などの工事を指します。

＜図　アパート建築費の割合＞

図から分かるように「仕上げ」「設備」がアパート建築費の約6割を占めます。

競合物件との差別化を図るため、過剰な設備を導入したり高級な材料を使用したりすればいいというわけではありません。
建築場所の賃貸需要に合う仕様やデザインを検討するようにしましょう。

3-2.設計施工一貫方式を選択する

ローコストでアパートを建築するのに設計施工一貫方式を選択した方がよい理由は、設計料を安く抑えられるためです。

設計施工一貫方式とは、設計と施工を同じ会社が行う建築方式のことです。デザインビルド方式とも言われています。

一方、設計と施工を別の会社が行う建築方式は「分離方式」と言われます。

設計から施工まで対応してくれる建築会社に依頼することで、建築コストを抑えることが可能です。

3-3.規格アパートを有する建築会社・メーカーに相談する

規格化されているアパートを建築することで、建築費のコストダウンのほかにも工期短縮、品質安定が図れます。

規格アパートとは、規格化されている建材や設備を使い、ユニット工法で建てるアパートのことです。

大手ハウスメーカーは、規格アパートがブランド化されています。複数の種類の組み合わせが可能であったり、カラーバリエーションがあったりするため、個性や自身の好みを反映することも可能です。

規格アパートを有する建築会社・ハウスメーカーに相談することで、建築コストを抑えられる可能性が高くなります。

3-4.複数の建築プランを比較検討する

ローコストでアパートを建てるためには、複数の会社・ハウスメーカーのプランを比較することが大切です。

複数の建築プランを比較検討した方がよい理由は次の通りです。

4.ローコストでアパートを建築する際の建築会社・メーカーの選び方

5. ローコストでアパートを建てるのにおすすめのアパート建築会社・メーカー

5-1.大東建託

賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数No.1の実績を継続的に更新し続けるなど、賃貸経営のサポートに強いのが特徴のハウスメーカーです。

中でも、賃貸住宅管理戸数は26年連続業界No.1の実績があり、アパート経営のサポート力も評価されています。

入念な市場調査により、事業目的にあわせたプランを提案してくれる点も評価されているポイントのひとつです。

公式サイトにて木造2階建て（8戸）の建築事例を紹介していますのでご参考ください。
Case4. 埼玉県｜実例集｜大東建託の賃貸住宅ブランドDK SELECT｜賃貸経営・土地活用なら大東建託

5-2.東建コーポレーション

賃貸物件検索サイト「ホームメイト」の運営会社として知られる東建コーポレーションは、時代の流れとともに変化するライフスタイルに合わせた的確なリフォームプランを強みとしています。

特に、高齢社会に向けた対応としてのバリアフリー仕様などに定評があります。

また、同社独自開発の耐震補強工法である「プロシェルター」や地震に負けない安全空間を作る技術である「シェルBOX」など、地震に強い物件に仕上げるための工夫も万全です。

入居者へのアピールの場として、月間約3,000万アクセスを誇る「賃貸物件検索／ホームメイト」を介し、物件と入居者を繋げる入居仲介促進システムがあります。

公式サイトにて木造2階建て（6戸）の建築事例を紹介していますのでご参考ください。
【東建コーポレーション】富山県高岡市のアパート／賃貸アパート事例