戸建賃貸の建築に強みがあるハウスメーカーを紹介。特徴と選び方を解説

ご所有の土地が、集合住宅を建てるには広さが不足している、駅歩がかなりあるような場所にあると、一般的なアパートを建てても、果たして満室にできるかなど、経営のことが心配になります。

また、アパートは建てられるものの、周辺に低層住宅が多いため、2階建て以上の建物が建てづらいなど、土地活用に踏み出せない状況のオーナーは少なくないと思います。

このような場合、同じ賃貸住宅として、「戸建賃貸経営」という選択肢があります。戸建賃貸はもともと供給数が多くはないため、駅から遠くても入居者がつき、空室率も低めに抑えることが可能です。

また、戸建であることから、変形地や狭小地などでも土地活用が可能です。本記事では、戸建賃貸が気になる土地オーナー向けに、どのようにハウスメーカーを選ぶべきかをまとめています。

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最適な間取りや建築費はいくら？

1.戸建賃貸とは

戸建賃貸とは、人に貸す目的で一軒屋を建て、入居者からの賃料を収入にする土地活用方法のことです。アパートやマンションのように、複数室あるタイプの賃貸経営と比較すると、戸建賃貸の入居者は常に「1世帯」であるため管理がラクですが、反面、退去されると、次の入居者が決まるまでは収入が0になるという特徴があります。

賃貸用の家を建てる場合も、アパートローンのような事業用ローンを組んで建築するのが一般的です。借入はしますが、ローンの返済原資は入居者からの賃料なので、実質的には入居者がローンを支払ってくれることになります。

人に貸すための家ですので、マイホームのように凝った作りにする必要はありませんが、土地があるエリアのニーズにあった家である必要性はあります。

戸建は一戸建を建てることに実績のあるハウスメーカーや建築会社であれば、どこで建てても問題はありません。次章では、戸建に強いハウスメーカーについてのまとめをしています。

2.戸建賃貸に強いハウスメーカーに共通した5つの特徴

本章では、大手のハウスメーカーや中小の建築会社、地元の人気工務店までを含めて、戸建賃貸の建築に強い会社の特徴を、5つにまとめています。これから建築プランなどを取り寄せて、数社を比較していく上での参考にしてください。

2-1.大手または有名なハウスメーカーが多い

大手企業や有名ハウスメーカーと呼ばれている企業は、戸建建築の取扱件数が多いことから、必然的に賃貸用の戸建住宅も数多く受注していますので、戸建賃貸にも強い傾向があります。

このような企業は全国区で対応していることから、活用予定地がどこにあっても、全国で同じレベルの性能・設備の家が建てられるという安心感があります。

以下は、全国規模の大手ハウスメーカーの特徴を、カンタンにまとめたものです。各メーカーの詳細な特徴は4章にあります。

【全国版】建築会社・ハウスメーカーなど提携企業一覧】

2-2.希望に沿った建築プランを複数提案できる

戸建賃貸の建築に実績のある企業は、自社の得意とする技術と、オーナーの希望する内容、借り主にとって魅力的に感じられる住宅という、3者の希望を上手に融合させた建築プランの作成が可能です。

一口に戸建賃貸と言っても、土地とエリア条件に加え、周辺の一戸建の特徴や、近隣住民の特性などを考慮に入れた、エリアに溶け込むような設計やデザイン力が必要です。

さらに、オーナーの予算を考慮に入れたうえで、入居者がわざわざ戸建賃貸として借りてくれるだけの、魅力がある家である必要があります。

つまり、戸建賃貸を建てる会社には、かなりの技術力・設計力・デザイン力が必要ということがわかります。建築プランは複数社分を集め、提案がその会社にとって立てやすい構造や、作りやすいデザインだけではないかなどにも注意をしながら、じっくりと比較してください。

2-3.経営や収益プランの提案も複数パターン用意できる

一軒家ではありますが、マイホームではなく、その家から収入を得ることが目的ですので、土地活用としての提案ができる会社である必要があります。

設計とデザイン以外にも、収益性や長期の返済プランなどを考慮に入れた、長期間、無理のない運営ができる経営の提案ができるのが、戸建賃貸に強い会社と言えます。

各社が提案してくる経営プランは、建築費を融資する金融機関へ提出する経営計画書のたたき台になるため、適切な経営プランが出せない会社では、融資審査にも影響が出る可能性があります。

2-4.社内外に専門の建築士やデザイナーがいる

戸建賃貸に限らず、戸建に強い会社の多くは、社内外に自社専用の設計やデザインを引いてくれる建築士・住宅デザイナーとの連携をしている傾向があります。この傾向は、会社規模の大小、都心・郊外を問わず、戸建と戸建賃貸に強い会社に共通しています。

その会社で建てた独特のデザインや色合いなどの外観や内観の良さは、賃貸経営という視点で見ると、入居者にとってブランド力のある、非常に魅力度の高い物件になります。また、目には見えない構造や設備に関しても、より安全で長持ちする戸建の方が、オーナーにとってコストのかかりにくい、良好な賃貸経営が期待できます。

このような設計士やデザイナーとの連携がない会社のプランは、過去に手掛けた設計図やデザインを流用してプラン作成をしていることが多いのですが、万が一、その会社に設計図・デザイン通りに建てるだけの技術がなかった場合は、プランとは似て非なる建物が完成してしまう可能性を含んでいます。

2-5.サポート体制が万全である

土地活用ですので、建築したら終わりではなく、その家に入居者がついて賃料収入が発生し続ける必要があります。戸建賃貸に強い会社は、このことをよく理解しているため、経営開始後の賃貸管理業務などを、系列企業で受け持てるような、万全なサポート体制があります。

経営開始後のサポートには、以下のようなものがあります。

3.戸建賃貸のハウスメーカー　建築プラン比較の3大ポイント

本章では、戸建賃貸のハウスメーカー選びの際に、建築プランのどこに重点をおいて比較をすべきなのかを、3つにまとめています。

3-1.住宅性能と設備

戸建賃貸住宅の性能や設備は、会社によって少しずつ違います。各社の建築プランは、ベースをマイホームとしての戸建を想定し、そこから、賃貸物件として貸し出す前提で、設備や性能のグレードを加減してあります。

性能や設備をシンプルに徹すれば、建築コストを抑えることができます。しかし、戸建賃貸物件は、入居者があって初めて成立する土地活用ですので、入居希望者が「その家に住みたいと感じるか」、入居後は「ずっとこの家に住み続けたいと思うか」という視点も大切にします。

基本的に、自然災害などに強い（耐震・免震・防火・水はけ）、音や光の問題がない（気密性・断熱性・防音性）などの住環境の健全さに加え、各社の得意とする構造などを比較していくと、ある程度、「ここがよさそうかな」という会社が絞り込まれていきます。

次に、プラスアルファの部分として設備などを比較します。設備は、水回り、建具などのグレードを比較します。同じようなプランであっても、見た目や雰囲気がずいぶん違うものがありますので、入居者の立場で比較をしていきます。

最後に、プラスアルファの設備として、WIFI完備・オートロック・宅配ボックス・浴室乾燥機能などの、生活が便利になる設備をつけるかどうかなどを、予算に合わせて検討していきます。

注意するのは、これらの絞り込みに使うプランは、必ず、現地調査に来てもらった後の建築プランをもとに行ってください。

比較検討が進み、候補が3～5社くらいになったら、各社のモデルルームや完成した家を見学させてもらい、提案されたプランから実際にどのような家が建つのかを確認すると、より具体的なことがわかっていきます。

3-2.建築費

建築プランを複数比較するときには、なるべく条件がそろったプラン同士で比較をしてください。ハウスメーカーや建築会社によって、その会社の基本となるプランが、他の会社よりも高額または安価であるケースもありますので、どのプランがより良いのかが、わかりにくいことがあります。

このような混乱を避けるために、プラン請求の際には、オーナーの予算額を中心に、スタンダード版以外に、グレードアップ版とシンプル版とを合わせた合計3パターンを作ってもらうと、複数の会社を比較するときに役立ちます。

資料が揃ったら、建築費そのもので単純に比較したうえで、その建築プランの内容を比較するほうが、費用に対してどの程度の家が建てられるのかが、よく把握できるようになります。

例えば、A社にとってのシンプル版は、B社にとってはスタンダード版であるなど、会社ごとの違いが分かるようになります。多少、手間はかかりますが、このほうが、納得のいく建築プランを見つけやすくなります。

最終的には、オーナーの予算内で建てることになりますので、気になるプランを一部グレードアップする、またはシンプルにしていくなどで、予算との折り合いをつけることになります。

3-3.収益性

土地活用ですので、その土地から得られる収益が最大化できるようなプランが最も良いプランと言えます。戸建賃貸の収益性とは、土地の大きさに対して建てられる家の広さと建築費を、どうやって調整するかにかかってきます。

住まいというものは、広い大きいからと言って、どこまででも高い家賃にできるわけではないため、入居者がついて、何年も続けて更新してもらうためには、家賃はほどほどのところに設定しておく必要があります。

つまり、大きな家を建てると必然的に建築費も大きくなりますが、だからと言って、高額家賃にして早期回収するなどの収益プランは実現しにくいため、結果的に収益性が低い賃貸経営となってしまいます。

戸建賃貸で、収益性を高く保ち、長期間安定した賃料収入を得て、土地活用の効率をよくするためには、多くの入居希望者にニーズのある、ほどほどの広さの家を建てることを前提にし、そのうえで、予算に応じたグレードの家にする必要があります。

4.戸建賃貸建築に強いハウスメーカー6社

本章では、戸建賃貸建築に強いハウスメーカーの特徴を、わかりやすくまとめています。今回まとめたのは、もともと戸建に強く、さらに戸建賃貸も手掛けている全国区のハウスメーカーです。

4-1.住友林業

住友林業には、「フォレストメゾン」という賃貸住宅の専門ブランドがあります。住友林業は、日本の国土にある山の1/800を所有するハウスメーカーですので、建築に使う木材を自社で育て、自社管理をする社有林を保有しています。そのため、一つの木材の中からわずかにしか取れない、最高品質木材を使った建物ができます。

もちろん、国内の木材以外にも、輸入木材の扱いもありますので、収益性とのバランスを考慮しながら、質の良い戸建賃貸の提案をしています。社内には、建築士とデザイナーを有しており、自社木材の木目の美しさを活かした、独自のデザインセンスのある住宅が得意です。

戸建ならではの共有部分の少なさを最大限に活かした設計で、入居者が持ち家感覚で使えることを前提に、長年住み続けてくれる建築プランを複数提案しています。
【参照：住友林業】

4-2.セキスイハイム

セキスイ独自のラーメン構造という、建物に構造壁を使わない独特な構造躯体をしているため、躯体の一部を上下左右に自由に移動させることで、完成後でも家の間取り・階数を自由に変更できる「可変式」の家を建てることができます。

さらに、建築後の家に同じセキスイハイムの構造躯体を追加すれば、部屋数追加も思いのままであるため、築後10年以上経過しても、増築や改築のような大がかりな変更もできます。この独自躯体の良さは、一般的な増築・改築のような「後から足した」感じがないタイプの変更ができるところにあります。

例えば、戸建賃貸として土地活用をした後に、一部だけを自宅にする・小さな間取りに変えてアパートにする・長屋風の戸建賃貸にするなど、土地オーナーの希望通りに建物や間取りを変えることができ、さらに、変更後の外観が「はじめからこういう家だった」かのような変更ができます。

工場である程度まで組み立てておいた躯体を、現地に移動させて構築するプレキャスト製法を採用しているため、戸建であっても、着工から完成までが非常に早いという点も特徴的です。
【参照：セキスイハイム】

4-3.三井ホーム

デザインが美しいことで有名なハウスメーカーです。耐震性が高く、火に強い木材を使った、鉄筋コンクリート造よりも強い木造建築が得意で、独自開発技術により、現在は木造4階建てまで対応しています。

木造の家づくりに強いこだわりがあるため、「モクシオン」という木造5階建てのマンション設計・建築を手掛けて国内外で販売していますので、このモクシオンを見学すると、三井ホームの住宅の方向性がかなり把握できます。

戸建賃貸にも複数のプラン対応があり、広い土地を持ちの場合は、区画全体を戸建賃貸で一つのエリアとしてデザインするという、ライフスタイルと街づくり提案にも長けています。
【参照：三井ホーム】

4-4.ミサワホーム

ミサワホームの独自開発した木質パネルの組み合わせにより、高度な耐震・制震・耐火・耐水・耐久性がある自然災害に強い戸建賃貸になります。

自然災害に強い建築技術の基礎には、1956年に請け負った、南極昭和基地の建設があります。政府からの注文は、気温がマイナス60℃超、風速80mのブリザードの条件下でも、中にいる人が安全で快適な建物であることでした。それらの条件に沿い、なおかつ、南極の地で迅速に組み立てができるものとして、あらゆる温度・湿度に対応できる、ミサワ独自の木質パネルが生まれました。

戸建賃貸スタイルとしてBelle lead「Cassiya」、HYBRID「Bシリーズ F.C.RENTOO」など、複数のベースプランが揃っています。プランはセミオーダースタイルですが、用意されているパネルは、常時12万種もありますので、どのような設計でも対応してもらえます。
【参照：ミサワホーム】

4-5.トヨタホーム

トヨタグループが運営している100％注文住宅のハウスメーカーです。構造が鉄骨ですが、プランと設計ができてから資材を工場で用意するフルオーダー制をとっています。車製造で培ったトヨタグループ独自の鉄柱の裁断・溶接技術で、頑丈な戸建を得意としています。

完全フルオーダーですので、どのような変形地や狭小地であっても、納得のいくものをゼロから作成してくれます。さらに、グループ企業から集めたエリアマーケティング資料による、複数の土地活用プランの提案などもありますので、想像もしていなかった、戸建賃貸以外の有益な土地活用情報が得られることがあります。

全国区の大企業の中でも、日本で1.2を争う大きな会社ですので、賃貸管理に関するサポートも万全で、長期経営をする上でも非常に安心感があります。
【参照：トヨタホーム】

4-6.パナソニックホームズ

鉄骨ベースで9階建てまで可能な、パナソニック独自の技術を持つハウスメーカーです。今回紹介した中では、最も狭小住宅に強いハウスメーカーです。

戸建賃貸であっても、建物を上に上に伸ばしていく発想で、延べ床面積を確保していきます。例えば、1階を駐車スペースとし、屋上やパティオのようなオープンな空間を作ることで庭の代わりとし、家族が増えても広々と暮らせるための提案が得意です。

先進のIoT技術導入提案をしており、スマホアプリを使ったエアコン・給湯・家電管理や、スマホ鍵の導入など、働く子育て世代が快適に暮らせるような、新しい生活利便性を上げるプランも得意としています。

敷地が30坪以下の場合は、都心部・郊外に関わらず、収益性が高く、建物の用途転向がしやすい、5階建て以上を推奨する傾向があります。
【参照：パナソニック ホームズ】

5.戸建賃貸のハウスメーカー選びに役立つ5つの視点

本章では、戸建賃貸のハウスメーカーや建築会社選びに役立つ視点を、5つにまとめています。

5-1.エリアマーケティングに強いこと

エリアマーケティングに強い会社を選びます。土地活用ですので、ご所有の土地があるエリアに戸建賃貸の需要がないと、賃貸経営として成立しません。

エリアマーケティングとは、ご所有の土地があるエリアで求められている潜在的なニーズや、ニーズの特徴などを調査・分析して、エリアに適したアプローチ方法や販売方法を決める時の、指針の一つです。

例えば、戸建賃貸を建てるエリアの人口分布・商圏・ライバル物件などのビジネスデータ以外にも、そのエリアの住民の性質・生活環境などのライフスタイル全般を調査して、そのエリアに最もふさわしい戸建がどのようなものなのかを導き出します。

このエリアマーケティングをもとにして、ハウスメーカーは、自社で想定したターゲット（入居者）が求める戸建賃貸のプラン・経営プランを考え出します。別の言い方をすれば、このエリアマーケティングの精度が悪ければ、どれほど素晴らしい戸建賃貸を建てても、入居者がなかなかつかず、賃貸経営が難しくなる可能性が高くなります。

同じエリアを同じように現地調査してもらっても、建築プランと経営プランの内容が、少しずつ違うのは、このエリアマーケティングの仕方やデータの切り取り方が、各ハウスメーカーや建築会社によって違うためです。

建築プランを比較する際には、詳細で綿密な調査をしているハウスメーカーや建築会社を選び、マーケティングをしない会社は、どれほど素敵なデザインをしてきても、賃貸経営の成功のためには除外したほうが良いと言えます。

5-2.地元工務店でも戸建賃貸の建築はできる

実は、地元の工務店でも戸建賃貸を建てることはできます。大手のハウスメーカーや建築会社に注文を依頼しても、実際の施工は、エリアの工務店が請け負いをしていることが多いため、地元の工務店でも、戸建の取り扱いがあれば、個人からの戸建賃貸の依頼を受けてくれます。

大手ハウスメーカーや建築会社は、会社のブランド代・デザイン代・特殊建材に加え、テレビやネットでの莫大な広告料などが上乗せされた金額になりますので、予算に制限があるのでしたら、地元の工務店を当たってみると、似たような建築プランで、もっと手ごろに戸建賃貸を建築することも可能です。

地元の工務店に頼むと、ハウスメーカーや建築会社のような規定の工法・構造・材料にとらわれず、柔軟な設計と建築をしてくれます。また地元の工務店は地元の戸建をたくさん取り扱ってきていますので、もっとも適切なエリアマーケティングができている可能性が高くなります。

ただし、賃貸経営は10～20年以上の息の長い経営期間であるため、小さな工務店の場合は、メンテナンスや修繕などを依頼しようとしたときに、10年後、20年後にはお店自体がなくなっている可能性もあります。これらのことを総合的に比較したうえで、ハウスメーカーにするか、地元の工務店にするかを比較してください。

5-3.デザインを気にするなら大手ハウスメーカーにしておく

家のデザイン性を気にするのであれば、依頼先は大手ハウスメーカーにしておくことをおすすめします。

家のデザインは、各ハウスメーカーが競っているポイントのひとつです。大手ハウスメーカーや有名な建築会社では一流の建築士やデザイナーを雇い、大金を払ってブランド化に成功しています。

これらの一目でわかるようなデザインを敬遠して、小さい会社に頼んでしまった場合、一流の設計やデザインベースがない状態での設計になりますので、出来上がった建物が、ブランド化された戸建賃貸物件よりも見劣りしてしまう可能性があります。

ご自分の家であれば愛着もわきますので「ま、これでもいいか」と納得できますが、戸建賃貸として土地活用をし、土地からの利益を最大化することが前提であれば、多くの入居希望者が「ステキ！」と思って長期間借りてくれる家を建てるほうが、最終的には土地活用はうまく行きます。

ブランドデザインを取るか、そこにはこだわらないかは、ご所有の土地のエリアニーズと合わせ、最終的にはオーナーが判断していくことになります。

5-4.入居者はハウスメーカーで決めているわけではない

たくさんの建築プランをそろえて比較をして情報が増えてくると、どうしてもハウスメーカーの名前や知名度も気になってきます。例えば、「A社のデザインが好きだけど、Ｂ社の方がテレビＣＭ多いなあ」など、ハウスメーカーの企業力やブランド力などが気になってしまうことがあります。

しかし、入居者が入居を決める時には、ハウスメーカーで選んでいるわけではなく、その戸建全体の雰囲気や設備の充実度、エリアと賃料との兼ね合い、外観デザインや間取りなどを含め、総合的に住み心地がよさそうかどうかで決めていきます。

これは、戸建賃貸を提供する側の意外な盲点なのですが、土地活用で成功するためには、かなり重要な要素と言えます。建築プランを比較していくうちにハウスメーカー選びに迷ってしまったら、一度、入居者としての視点で、建築プランをもう一度見なおしてみる必要があります。

5-5.複数の建築プランと収益プランを比較してから決める

戸建賃貸で土地活用をはじめる際には、かならず複数の建築プランと収益プランを請求し、数多くの候補の中から比較をして、じっくりと選ぶようにします。

自分の家を建てるのとは違い、人に貸すための家ですので、自分の好みを反映させる必要ありませんが、人に好かれる家である必要はあります。

しかし、多くの人が良いと思う家がどんな家なのかは、ほとんどの方は考えたこともありませんので、最初に見た建築プランで、比較もせずに依頼先を決めてしまうのは良い選択とは言えません。

戸建賃貸の土地活用を検討しはじめたら、複数のプランを比較してから動くようにしてください。その際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用ください。

厳しい審査をクリアした、日本全国で戸建賃貸に信頼と実績のある会社の中から、ご所有の土地と相性の良いハウスメーカーや建築会社を、最大10社までに絞り込んで紹介しています。会社情報を見て、気になるところにチェックをすると、一度に複数の簡易的な建築プランの提案が集まってきます。

複数社の比較をしていくうちに、気になるプランがあれば、現地調査に来てもらうと、より具体的な建築プランと収益プランが手に入ります。本記事で紹介した内容を参考に、複数社を比較しながら、納得のいく1社を選び出してください。

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