【徹底解説】40坪の土地に建てるアパートの建築費用はいくら？初期費用相場と収益の見込みは？

40坪の土地は、平均的な戸建て住宅より広めの家が建つような広さです。しかし、形状や土地の条件によっては、40坪の土地にアパートを建築して、収益性を上げることもできます。

ただし、40坪では建てられる規模が限られるため、建築プランと経営プランをしっかり組み立てておくことが重要です。
そこで本記事では、40坪のアパートの建築費用と収支について解説します。

40坪のアパート経営で収益性を高めるポイントにも触れている内容です。所有地の有効活用への第一歩の知識としてご活用ください。

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「うちの土地にアパートが建つの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.40坪の土地に建てるアパートの建築費用

アパートの建築費用の算出では以下の計算式を用います。

アパート建築費用＝構造別坪単価×延床坪数

さらに建築時にはこの他にも諸費用や税金がかかり、一つの目安として建築費用の10％と言われています。つまり、アパート経営を始めるトータルの初期費用は以下のような計算式で算出が可能です。

アパート経営の初期費用＝アパート建築費用+諸費用（アパート建築費用の10％）

40坪の土地で容積率100％で木造アパートを建てた場合は、おおよそ3,388～4,400万円がかかる計算です。以下で詳しく解説します。

1-1.構造別アパート建築坪単価

40坪の土地に建てるアパートの構造は多くの場合、木造か軽量鉄骨造となります。そのほかにも重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造がありますが、規模的に採用はまれと考えてよいでしょう。

アパート建築費用は、坪単価で計算します。アパート建築の構造別の坪単価は以下の通りです。

※HOME4U調べ

建築費用には本体工事費の他にも、付帯工事費や設計料を含むのが一般的です。ただし、メーカーによってどこまで含むかは変わるため、見積もり確認の際は質問してみるとよいでしょう。

ハウスメーカーに依頼する場合の建築費用の内訳としては、以下のような割合が目安です。

1-2.トータルの初期費用

アパート建築には、建築費用の他にも諸費用として以下のような費用や税金がかかります。

• 水道分担金
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬等）
• ローン手数料
• 火災保険料
• 不動産取得税や印紙税

これらを建築費用と合計するとアパート経営の初期費用が算出できます。諸費用は初期費用のうち10％程度を占めるのが一般的です。

ここで40坪の土地に建てる規模を想定して、40坪の土地に建てるアパートの建築費用と初期費用を表にまとめました。

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2.40坪の土地に建てられるアパートの規模と建築規制

40坪の土地でのアパート経営は、いわゆる狭小アパートに分類されます。土地によっては、希望の規模を確保できないこともあるため、前もって建築規制を確認しておいたほうがよいでしょう。
ここでは、土地の建築規制についてと40坪の土地で建築可能な規模について解説します。

2-1.アパートの規模にかかわる建築規制

土地には立地や形状によってさまざまな建築規制がかかります。特に狭小地の場合、思いのほか規模が小さいために初期費用に対して十分な収益性が確保できないこともあるため、建築規制の事前の確認は重要です。

建築規制には以下のようなものがあります。

• 建ぺい率・容積率
• 摂動義務
• 高さ制限
• 用途地域

より詳しいアパートの建築基準法について解説している記事もあります。下記の記事もぜひご一読ください。

2-1-1.建ぺい率・容積率

建ぺい率や容積率は土地ごとに設定されており、建築可能規模に最も影響のある規制項目です。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建築可能な面積（建坪）のことです。宅地では60％に設定されていることが多く、80％や40％に設定されていることもあります。

容積率は敷地面積に対して可能な延床面積のパーセンテージです。50～500％と設定はさまざまで、この容積率が高いほど高層建築が可能になります。

建ぺい率と容積率が60％・150％に設定されている40坪の土地にアパートを建築する場合、最大で24坪の建築面積、延床面積は60坪のアパートが建築可能です。

2-1-2.接道義務

建物を作る場合、敷地に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」があります。奥まった敷地の場合でも、公道につながる路地部分で2メートルの接道義務が生じます。

また、接道義務を果たしていても前面道路の幅員が4メートルに満たない場合には、セットバックしなければなりません。セットバックとは、道路の中心から2メートルになるラインより道路側の敷地には建築規制がかかるという仕組みです。

2-1-3.高さ制限

敷地の状況によっては高さに制限を設けられることもあります。高さ制限には大きく4種の規制があり、以下のようになっています。

このほかに日照時間を確保するために設けられている日影規制もあります。

高さ制限は、40坪規模の土地の場合、3階建てを建てられる容積率となる100％を超えていると建物の形状に工夫が必要になる可能性が高まります。

2-1-4.用途地域

用途地域は、都市計画法に基づいて土地の用途を細かく分類したものです。その土地の使い道を定めたもので、中にはアパートを建てられない地域もあります。

都市計画法ではまず、都市計画区域と都市計画区域外に2分し、さらに都市計画区域を市街化区域や市街化調整区域など3種に分けます。市街化区域では13の用途地域があり、このうち工業専用地域ではアパート経営はできません。
加えて、都市計画区域外、市街化調整区域でもアパート経営は原則的にできないため、土地活用の検討を始めるときは、どの区分に所有地が当てはまるのかの確認が必要です。

2-2.40坪の土地に建てられるアパートの規模目安

40坪の土地に最大何部屋のアパートが建築できるかを以下でシミュレーションします。

セットバックのある土地の場合、ワンルームタイプの部屋が5部屋確保できることになります。ワンルームは1戸おおよそ8坪での計算です。
1戸を配す3階部分のみ北側に傾斜をつけることで北側斜線制限もクリアできます。

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3.40坪の土地に建てるアパート建築事例と収支

ここでは40坪の土地に建てるアパートの建築間取り例を3つ紹介します。
また、それぞれの規模での年間収入と建築費用についても併せてシミュレーションします。

3-1.木造2階建てアパート

「40坪規模の敷地に建てるアパートでは収益性に不安がある」という場合は、建築費を抑える工夫が必要です。木造2階建てであれば、3,700万円程度の建築費に抑えられる可能性があります。

• 木造2階建て
• 1K6室（3室×2階）
• 建ぺい率・容積率　60％・120％

この場合の建築費をシミュレーションすると以下の通りです。

年間収入は満室想定で以下の通りです。

狭小地に建てるアパートの場合、ワンルームタイプにして戸数を多くすることで空室リスクを減らし、収益を上げることが可能です。

3-2.木造3階建てアパート

木造3階建てのアパートは「木造3階建て共同住宅（木3共）」と呼ばれます。
3階建ての共同住宅は本来、耐火建築物としての基準を満たす必要がありますが、木3共は一定の条件を満たせば準耐火建築物の性能で建築できるため、コスト面でメリットがあります。

• 木造3階建て
• ワンルーム6室、1LDK2室
• 建ぺい率・容積率　80％・200％
• 木3共基準で建築

この場合の建築費をシミュレーションすると以下の通りです。

年間収入は満室想定で以下の通りです。

木3共は建物の外に3ｍの通路を配することを求められるため、本来の建ぺい率いっぱいで作ると基準を満たせない可能性があります。

3-3.鉄骨造3階建てアパート

40坪規模の土地のアパートでよく見られるのは、軽量鉄骨造です。ハウスメーカーでも軽量鉄骨造の規格アパートブランドが多く存在します。

• 軽量鉄骨造3階建て
• ワンルーム9室
• 建ぺい率・容積率　80％・200％

この場合の建築費をシミュレーションすると以下の通りです。

年間収入は満室想定で以下の通りです。

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4.40坪の土地のアパートで収益性を高める4つのポイント

40坪の土地でアパート経営をするには、建築計画の段階から対策を練っておく必要があります。この章では、40坪の土地のアパート経営の収益性を高めるポイントを4つ紹介します。

4-1.エリアのニーズに合った間取りにする

アパート経営の大敵は空室リスクです。ニーズに合っていない間取りの部屋に設定してしまうと空室率が上がり、建築費用の返済が滞りかねません。
狭小地で空室リスクを軽減させるにはワンルームタイプを採用して、戸数を稼ぐことが有効ですが、学生や単身者のニーズがないエリアでは入居者を集めるのも一苦労です。

建築プラン検討の際にはエリアのニーズをしっかり把握し、需要のある間取りタイプにする必要があります。ハウスメーカーに相談すれば、プロの目で需要を見出してくれるため安心です。

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4-2.オリジナリティを出すポイントを絞る

アパートはエリアによって競合が多いケースもあります。新築する場合、初期は「新築」というポテンシャルがありますが、長くは続きません。長期的に安定したアパート経営を望むなら、競合との差別化、オリジナリティを出すことが必要になってきます。

物件にオリジナリティを出すには、さまざまな方法があります。ペット可物件にするなど、費用をかけずとも実現できることもあるでしょう。
そのほかにも建築時に取り入れられるセキュリティ面を強化する、宅配ボックスを設けるなどといった工夫も入居者へのアピールポイントになります。

4-3.施工技術の高いメーカーで建てる

収益性に不安がある狭小地のアパート経営では、なるべく初期費用を抑えたいと考えるかもしれません。しかし、建物の質を落としてしまうと、のちのち修繕費が通常より多くのしかかります。

特に木造3階建て共同住宅の建築では条件を満たすように注意すべき点が多くなるため、施工技術だけでなく実績が豊富なメーカーに依頼するのが安心です。

大手ハウスメーカーの場合、規格化アパートのブランドラインアップもあり、コストダウンを図りながら安定した施工技術で建てられます。建築費用を抑えたい場合でも、施工技術面が担保できるメーカーを選ぶことは可能です。

4-4.ハウスメーカーの建築プランを比較検討する

狭小地にアパートを建てるとなると、建築プラン作成の難易度は上がります。しかし、ハウスメーカーによって得意とする構造や方向性は異なるため、難易度が上がればそれだけハウスメーカーの「得意」がプランに反映されるでしょう。

一方、オーナーそれぞれで目的とするところも変わるため、誰かのベストが自分のベストになるとは限りません。提案された建築プランが自分のベストであるかを見極める必要があります。
そこで重要なのが、複数のメーカーから建築プランを取り寄せ、比較検討することです。比較することで、違いが見えてきて疑問も生まれます。疑問への対応力も併せて確認できるため、比較検討がおススメです。

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