新型コロナ禍で新しい生活様式に移行する中、空室リスクコンサルタントの石川龍明先生にアパート経営を失敗しないためにやっておくべきことについて執筆していただきました。今回は、市場環境リサーチにおける、マーケット情報サマリーと、周辺情報サマリーについて、語っていただきました。

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専門家コラム

公開日
2020年09月04日
変更日
2020/09/11
カテゴリ
専門家コラム, 新築(専門家コラム), 賃貸住宅の新規建築
タグ
石川 龍明

JAZZYな横濱の夜に 本音のアパートメントTweets(つぶやき)002 ~失敗しない土地活用の為の市場環境リサーチとは!?~

石川 龍明

この記事を書いた専門家

空室リスクコンサルタント石川 龍明

土地活用プレーイングマネージャー、賃貸に特価した上級コンサルを通して、資産の有効活用を多数手がけたノウハウを活かし、個人の資産形成に関する相談業務やセミナー等を全国で開催している。新賃貸の預言者HPにて情報発信中。

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JAZZYな横濱の夜に 本音のアパートメントTweets(つぶやき)002 ~失敗しない土地活用の為の市場環境リサーチとは!?~

これからアパート経営を始めようとしているあなた、既にアパート経営をしているあなた、市場環境リサーチを行うことで、新しい(ポストコロナ)時代の賃貸経営が見えてくるはずだ。

色々な喜びも苦労も共存する不動産資産を、先代から、いずれ資産継承と事業継承を必ず受ける。
何処かの機会に、不動産の事について家族で話し合いをしなくてはいけない時期が訪れ、その後、遅かれ早かれ自分が家長になる日がやってくる。
そんな次世代家主・次世代地主の方々にも、是非読んでもらいたい。

今回のコラムでは、市場環境リサーチにおける、マーケット情報サマリーと、周辺情報サマリーについて、読み取る事にしよう。

マーケット情報サマリー

マーケット情報リサーチを読み取る事で、あなたの土地のこれらの事が分かるようになる。

つまり、この場所でアパートメント経営が成り立つかを見る最初のリサーチだ。

その鍵となる5枚のカードは、以下の通りだ。

マーケット情報サマリーの5枚のカード
この5枚のカードを1枚ずつわかりやすく説明することにしよう。

1.対象物件の売買物件想定価格

調査対象範囲内(半径1 km)に、30㎡前後の築10年位の区分所有のマンション。
一部屋あたりの売買物件の想定価格をリサーチしたデータ。

対象物件の売買物件想定価格のサンプル
出典:FIVES・リングアンドリンク

2.対象物件の賃貸物件想定価格

調査対象範囲内(半径1 km)に、30㎡前後の築10年位の賃貸マンション。
ひと部屋あたりの賃貸物件の想定家賃をリサーチしたデータ。

対象物件の賃貸物件想定価格のサンプル
出典:FIVES・リングアンドリンク

3.賃貸想定単価

調査対象範囲内(半径1 km)の賃貸物件から、平均賃貸単価を算出した賃貸相場レポート。

賃貸想定単価
出典:FIVES・リングアンドリンク

4.国土交通省地価公示

調査対象地の地価公示価格をリサーチしたもの。

地価公示価格
出典:FIVES・リングアンドリンク

*地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(令和2年地価公示では、26,000地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっている。

5.用途地域

調査対象地の用途地域をリサーチしたもの。

用途地域
出典:FIVES・リングアンドリンク

*用途地域
住みよい街づくりのために、計画的な街づくりをする区域のことを都市計画区域と呼ぶが、この都市計画区域内では、土地の利用制限を設けている。たとえば、住宅街に工場が建っては、騒音や安全性が確保されない。住居の良好な環境を乱さぬよう、法律で規制している。

マーケット情報リサーチ5枚のカードから読み取るもの

この土地でアパートメントが法的規制となる建ぺい率・容積率・斜線などを考慮してどのくらいのヴォリュームの建物が建ち、どのくらいの大きさの部屋がいくつ取れるか。

また、その部屋の家賃がいくら取れるかが分かれば、概算の事業計画が読み取れ、将来に渡り安定したアパートメント経営が成り立つか想定できる。

周辺情報サマリー

周辺情報リサーチを読み取とる事で、あなたの土地のこれらの事が分かるようになる。

つまり、利便性の良い土地であるかを考える事が重要である。

その鍵となる5枚のカードは、以下の通りである。
周辺情報サマリーの5枚のカード

この5枚のカードを1枚ずつわかりやすく説明することにしよう。

6.周辺施設

調査対象範囲近辺の施設情報をレポートする。
調査対象から一番近い施設や店舗等をピックアップする。

周辺施設
出典:FIVES・リングアンドリンク

7.ショッピング環境

7-1.日常的に利用する
■スーパー ■コンビニ ■食料店 ■ドラッグストアー ■子供用品店
等をリサーチする。

7-2近くにあると便利な
■デパート・百貨店 ■100円ショップ・ディスカウントストアー ■家電量販店・ホームセンター ■インテリアショップ・家具屋
等をリサーチする。

ショッピング環境1
出典:FIVES・リングアンドリンク

ショッピング環境2
出典:FIVES・リングアンドリンク

8.医療環境

8-1緊急度が高く、受診頻度が高い
■総合病院 ■小児科 ■耳鼻咽喉科 ■眼科 ■歯科
等をリサーチする。

8-2受診頻度がやや低い
■皮膚科 ■整形外科 ■産婦人科 ■動物病院 ■介護サービス・施設
等をリサーチする。

子育て世帯だったら総合病院はそばに欲しく、単身社会人女性だったら皮膚科・整形外科などが近くにあると喜ばれる情報となる。


出典:FIVES・リングアンドリンク


出典:FIVES・リングアンドリンク

9.教育施設

■幼稚園・保育園 ■小学校 ■中学校 ■高校 ■大学・専門学校
等をリサーチする。

子育て世帯であれば学区の指定校や保育園は気になるところだ。大学や専門学校があれば単身の学生の需要がある。

教育施設の情報
出典:FIVES・リングアンドリンク

10.都市公園

調査対象物件の所在地及び周辺エリアに所在する、都市公園の情報をレポートする。
子育て世帯には絶対ほしい環境だといえる。
また、ジョギングやウォーキング等は広い年齢層にわたりニーズがあり1000㎡を超える公園があれば興味のエリアとなる。

都市公園
出典:FIVES・リングアンドリンク

周辺情報リサーチ5枚のカードから読み取るもの

この土地でアパートメントを建てたり、事業再生リノベーションを企画する場合、どんな人に住んでもらって(ペルソナ・ターゲット)、どんな生活をしてもらいたいか(ニーズ・ウォンツ)が読み取れる。

それによって先ほどのマーケットリサーチで出た相場家賃(平均家賃)から、創造家賃にランクアップさせる差別性を打ち出す客観的事実の情報が取れる。
世の中で空いているアパートメントのほとんどがこの調査をしていないので家賃の下落戦争に巻き込まれる。

創造家賃はHOME4Uオーナーズの動画で話しているのでこちらの動画記事を参考にしてほしい。

古いアパートメントを持つ次世代家主のペイン(痛み・問題点)

最後に、今回から3回に分けて、以下の若者たちをモデルを書くことにする。

今回は一人目の古いアパートメントを持った次世代家主について話をしよう。

“私自身のことを振り返ってみても、家族で話し合ったことは自宅を建て替えた時と父が亡くなり母の相続税の二次対策のためにアパートメントを建てた時だった”

要するに家族でしっかり話しあう時は常に不動産の組み換えがなされるときだった。

私は3代目のアパートメントオーナーだ。
日本の賃貸市場を振り返ると、バブルが起こりバブルは崩壊してその後に IT バブルが始まり、そしてその7年後にはリーマンショックなどが起きた。
尊敬する爺ちゃんがアパートメントを建てたころは高度経済時代だったので入居者は絶えず市場に溢れていて、いつも満室経営だった。
 
そして親父の代になっても、そこそこの経営が続くのだが、20年前くらいから入居を希望している人たちよりアパートメントの空いている部屋の方が多くなってきたので必然と空室が問題となる。
何となくアパートメント経営は大変だなと息子ながら思うのだった。
賃貸市場は優良な入居者の奪い合いになっていったのだ。

アパートメントオーナーの次世代家主は大変だ。

今、このコラムで話している市場環境リサーチはこの変わりゆく市場を多方面にわたりリサーチして次の家主が、次の一手を打つ、海図と羅針盤の役をする。

バブル時代には全国で毎年70万世帯のアパートメントが創られ、バブル崩壊からリーマンショックの間でも40万~50万世帯のアパートメントが供給され続け、リーマンショック時には30万世帯を切った。
これからは新築のアパートメント供給は減っていくのだなと思っていた。
しかし、国の政策で相続税の計算方法が変わり、今まで相続税がかからなかった人たちまで相続対策が必要となり、アパートメントは年間40万世帯を超える供給量となっている。

昔と違い4部屋に1部屋空いている時代に、相続対策というニーズだけで建てられる新築アパートメント…
どのようなことを受け止め、この空室問題スパイラルに入り込まないように、生き残っていくために何を考えるべきかをコラムを読みながら考えてほしい。

結論から言うと、このように古いアパートメントを所有している家族は大きく二つの問題を考えなくてはいけない。
一つ目は空室問題と家賃下落問題だ。
部屋に入居者が入らなくなったので、家賃を下げて、まだ入らないのでもう一度家賃をさげる。

当たり前だと思う人もいると思うが、これが賃貸経営のダブルパンチと言って空室で家賃が入らない、家賃を下げて入れる。
この繰り返しは負のスパイラルが止まらなくなる始まりなのだ。
一度ここに入るとなかなか抜けられなくなるので用心してもらいたい。

二つ目は建物が古くなっていくので建替えなくてはいけないという現実とそれに伴う入居者の立ち退き問題だ。
建物が古くなれば、新築時から住んでくれていた入居者さんたちも高齢化が進んでくる。

10世帯のうち5世帯空いている。
そして住まわれている入居者も高齢者が増え、中には家賃の遅滞延滞問題もでてくる。

このようなアパートメントを渡される次世代家主は本当に大変だ。
息子の代になる前に、何とかしておかなくては… というニーズは確かに多い。
そうなってくると、この古いアパートメントはもう出口は3つしかない。

この三つの選択肢をひとつずつ情報収集などして結論を出していかなくてはいけない 。
それにはこの市場環境リサーチをしっかりやることなのだ。

自分の代で、自分の好きなようにアパートメントを建てられれば一番いいのだが、やはり先代から引き継いでいるものなので、経営も入居者も全部止めるというわけにはいかない。
つまり、非常に脳みそに汗をかいて考える必要がでてくる。
なぜなら、アパートメント経営は相続時に資産継承と事業継承が一緒に来るので、それなりの予備知識は持っていないと対応が難しくなる。
今までのなんとなく建てて、なんとなく経営していた時代はこのニューノーマル時代に終わりを告げる。

新しい時代は決して人から説得されるのではなくいろいろなものを自分なりに見て、聞いて、触れて 信頼できるビジネスパートナーを探し、そこに委ねるものだと思う。
その情報源としてこの専門家コラムを読んで頂きたい。

次回は市場環境リサーチの統計情報サマリーとハザード関連サマリー
そして駐車場を持つ次世代地主の方の話をすることにする。

まとめ

今回ご紹介した市場環境リサーチの2つのサマリーを見ても、あらゆる角度から分析をしなければ、「あなたの土地」を具体的に把握する事は難しい。
あなただけで行う事は非常に骨の折れる作業なのだ。

そんな時は信頼できるパートナーが必要だ。
複数社より提案を頂ける、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」といったサービスもある。

こういったサービスも利用し、あなたの信頼できるパートナーを見つける事も一つの手だ。

「yosoro!」

この記事を書いた専門家

この記事を書いた専門家

石川 龍明

所属 横濱快適住環境研究所
職業 空室リスクコンサルタント

建設会社で土地活用プレーイングマネージャーとして、販売戸数を300戸から1800戸に伸ばす。その後、コンサルティング会社で賃貸に特価した上級コンサルを務め、賃貸市場を実践の現場で体感する。その期間を通して、長期にわたり資産の有効活用を多数手がけ、そこで蓄積されたノウハウを活かし、個人の資産形成に関する相談業務やセミナー等を全国で開催している。新賃貸の預言者HPにて情報発信中。

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3つのポイント

POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4Uだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

提携企業の一例


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