【徹底解説】プロが教える！東京のマンション投資の探し方・選び方５選

個人投資家が投資をするのであれば、規模的にはワンルームマンションがお勧めです。
そこで今回の記事では、東京のマンション投資について詳しくご紹介します。これから東京のマンションに投資をする人は、ぜひご参考にしてください。

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1-1. 需要が増えている

総務省の統計による2015年の人口移動報告では、47都道府県のうち、40道府県が転出超過しており、転入超過はわずか7都府県しかありません。

転入超過については、東京がずば抜けて多いです。東京圏への転入超過は21年連続で発生しています。
狭い土地に人口が多いということは土地価格が上がり家賃も高くなります。

そして人口が増え続けている東京は、家賃も下がりにくい、土地価格も下がりにくい安定したエリアと言えます。

東京は投資のリスクが非常に低く、初心者でも安全な投資ができるエリアと言えます。

1-2. 供給量が少ない

需要が多くても、それ以上にマンション供給が多いのではあまり意味がありません。

しかしながら、東京はワンルームマンションの建築規制が厳しいため、供給量が非常に抑えられているというのが特徴です。

全国で一律に適用される建築基準法とは別に、各区の事情に即して規制を設けられていて、特にワンルームマンションに関する規制が多いです。
23区内においては、条例の規制によって、ワンルームマンションは建築コストに見合わない建物になっています。

建築コストに見合わないとなると、ワンルームマンションを建てる人が減ります。その結果、ワンルームマンションの供給量が抑制されています。

しかしながら、需要が多いのに供給量が制限されているということは、投資対象としては、東京のワンルームマンションは最適な物件と言えます。

では、東京の中でもどのような物件に投資すれば良いのでしょうか。
そこで次に東京のワンルームマンションの探し方5つのポイントについて見ていきます。

2. 東京のワンルームマンションの探し方5つのポイント

2-1. 人気の沿線

不動産投資の成否は立地で大半が決まります。

立地と言うとぼんやりとした表現ですが、尖がった表現をすれば、立地の良し悪しとは、最寄り駅の良し悪しと言っても過言ではありません。

良い立地を探すには、まず良い駅を見極めるということがポイントです。

良い駅は、人気の沿線上にあります。良い駅を知る前に、人気の沿線を知ることが重要です。

東京の人気の沿線は、なんと言ってもJR中央線です。

「吉祥寺のワンルームを持っています」と聞くだけでも、良い立地の物件であると想像することができます。
都心から少し遠いですが、立川までは投資対象として考えることが可能です。

他に人気のある沿線としては、私鉄なら「東急東横線」、「東急田園都市線」、「京王井の頭線」の渋谷を起点とする私鉄があります。

地下鉄については、東京メトロの方が都営地下鉄よりも人気が高いです。東京メトロの中では、銀座線、丸ノ内線、日比谷線、東西線、千代田線あたりが人気です。

東京は、個別に見ていくと、人気の駅もたくさんあります。良い駅を選ぶ観点としては、乗換駅や快速停車駅、始発駅等を選択することがポイントです。

また、東京には「戸越銀座」や「谷中銀座」、「ハッピーロード大山」といった元気な商店街も顕在しています。このような元気な商店街のある明るい街も人気です。

良い立地の物件を選ぶために、人気の路線上にある良い最寄り駅の物件を選ぶようにしましょう。

では、区単位で見た場合はどこが良いのでしょうか。そこで次に人気の区についてご紹介します。

2-2. 人気の区

東京の「千代田区」、「中央区」、「港区」は都心三区と呼ばれるビジネスの中心地です。

都心三区に「渋谷区」と「新宿区」を加えたものを都心五区と呼びます。
近年は「品川区」もビジネス拠点として急速に発展しているため、品川区も加えて都心六区と表現することもあります。

都心六区は、ビジネス街であるため、その中にあるワンルームマンションはもちろん人気です。
また、ワンルームマンションは社会人の単身者が住むため、都心五区に通勤しやすい周辺の区も人気です。

中でも目黒区は渋谷区と品川区に挟まれた好立地に存在し、区の中央にはイメージの良い目黒川も流れていることから、若者には絶大な人気があります。

中目黒や自由が丘、祐天寺などは目黒区になります。また品川区になりますが、JR目黒駅から一駅の不動前のワンルームマンションも人気です。

東京には山手線が走っていますが、山手線で言うと、東京駅から新宿駅までの下半分のエリアにワンルームマンションの高い賃貸需要が存在します。

一方で、投資家目線で考えると、台東区も良い区です。台東区は千代田区と中央区の東側に隣接しています。千代田区と中央区に西側に隣接している区は港区です。

台東区は港区よりも、地価が安いという特徴があります。ただ、都心部からすると台東区は港区と同じような距離関係にあるため、ワンルームマンションの賃料は港区とほぼ同じです。

賃料が高いのに地価が安いという特徴を持っている台東区は、都内の物件にしては高い利回りが期待されます。台東区は投資家にとっては狙い目です。

以上、ここまで人気の区について見てきました。ワンルームマンションを選ぶ際は、賃料帯も気にする必要があります。

そこで次に狙い目の賃料帯について解説します。

2-3. 狙い目の賃料帯

東京のワンルームマンション投資では、月額賃料を意識する必要があります。投資対象として狙い目の賃料は、ズバリ「10万円以下」の物件です。

東京のワンルームマンションのターゲットは20～30代の社会人がメインになり、家賃が10万円を超えると、かなり痛い出費になります。

23区内においては、家賃が10万円を切る物件は、空室になってもすぐに次の入居者が決まります。一方で、10万円を超える物件は、反応が悪いです。

この事実を知っているかどうかで、物件を選ぶ目が大きく変わります。家賃が10万円以下の物件に投資すると、空室はほとんど発生しませんが、10万円超の物件に投資すると、都内であっても空室に苦しむことが増えます。

物件選びで立地や建物スペックを重視する人は多いですが、賃料帯を気にする人は少ないです。賃料帯を気にするだけでも、物件選びはかなり上手になります。

物件を選ぶ際は、月額賃料はいくらかという点をきちんと確認するようにしましょう。

以上、ここまで狙い目の賃料帯について見てきました。賃料帯と同時に確認すべき点がもう1つあります。それは部屋の広さです。

そこで次に狙い目の広さについて見ていきます。

2-4. 狙い目の広さ

23区内の中高層建築物の条例では、最低住戸面積を25㎡以上としている区がほとんどです。区によっては、最低住戸面積を28㎡や20㎡にしている区もありますが、基本は25㎡です。

自分がワンルームマンションに住む場合、「狭い部屋が嫌い」という理由から28㎡を好む人がいます。
しかしながら、この感覚で28㎡のような広めの部屋を選択してしまうのは危険です。

28㎡となると、25㎡よりも家賃が高くなります。やはり家賃の高い物件は敬遠されがちです。
そのため、25㎡を投資対象の最大面積とし、基本的には25㎡以下の物件を選ぶことがポイントになります。

広さを確認したら、同時に賃料帯も確認するようにして下さい。25㎡以下で家賃も10万円以下の物件であれば、その物件は入居者を非常に獲得しやすい物件です。

広さは家賃に関係します。家賃を抑えるためにも、あまり広過ぎない物件を選ぶように意識しましょう。

以上、ここまで狙い目の広さについて見てきました。

ワンルームマンションの新築供給の少ない23区では、中古のワンルームマンションも十分に投資の価値があります。

そこで次に狙い目の中古マンションについてご紹介します。

2-5. 狙い目の中古マンション

東京に人口集中が続く中、各区が定める中高層建築物条例は年々厳しくなる方向になっています。

今ではほとんどの区が最低住戸面積を25㎡以上としています。
一方で全国の自治体が定めている建築条例では、ワンルームマンションの最低住戸面積を18㎡以上としているところが多いです。

東京23区のワンルームマンションは全国のワンルームマンションに比較しても広いことになります。
東京の場合、この広さ故に家賃も高くなり、空室を発生させる要因にもなっています。

ところが、23区内の物件でも、昔から全部の区が最低住戸面積を25㎡以上と定めていたわけではありません。

各区の中高層建築物条例は、2008年以降あたりから厳しくなってきた傾向があり、以前は最低住戸面積が18㎡でも建てられる時代もありました。

都内の中古物件の中には、18㎡時代に合法的に建てられた「お宝物件」というのが今でも残っています。18㎡台の物件となると、家賃は7～8万円となるため、空室が発生してもすぐに埋まるという特徴を兼ね備えています。

建築に関する法律や条令というのは、時代とともに変化していきます。このような建物を「既存不適格建物」と呼びます。
既存不適格建物は、たまたま今の法律に照らし合わせるとあっていないだけであり、特に違法な建物というわけではありません。

古い建物ほど既存不適格建物が多くなります。例えば、奈良の五重塔などは、今の建築基準法では建てることはできません。

東京でのワンルームマンション投資を考えた場合、最低住戸面積が小さかった時代に建てられた既存不適格建物は狙い目です。18㎡台のようなワンルームマンションは、もう供給されることはありません。

23区では新築にこだわる必要はなく、18㎡台の低い賃料設定ができるワンルームマンションで勝負するというのもアリなのです。

以上、ここまで東京のワンルームマンションの探し方5つのポイントについて見てきました。

東京と言っても、選んではいけない物件というものが存在します。そこで、次に選んじゃいけない東京のワンルームマンション5つの事例についてご紹介します。

3. 選んじゃいけない東京のワンルームマンション5つの事例

3-1. 外国人向け高級賃貸物件

東京には外国人や芸能人が住むような超高級賃貸物件も存在します。家賃が月200万円を越す意味不明な物件もあります。

このような物件は、金額だけ見ると儲かりそうな気がします。しかしながら、外国人向け高級賃貸物件はリスクが高すぎるため手を出してはいけません。

リーマンショック前もこのような物件は一時もてはやされました。ところが、リーマンショックによって外資系企業が日本から大量に撤退したことで、超高級賃貸物件が一気に値崩れした時期がありました。

このような超高級物件は特殊な賃貸マーケットであるため、何かの要因で一気に値崩れすることも珍しくありません。

一方で、リーマンショックによっても、社会人の単身世帯向けのワンルームマンションは、賃料の下落などの影響をほとんど受けませんでした。

外国人向け高級賃貸物件は借手が限られた人であるため、一度退去されると次の入居者を見つけるのが大変です。借手が見つからないと、大幅に賃料を下げる対応も取らざるを得ません。

外国人向け高級賃貸物件は非常にリスクが高いので、避けた方が良いでしょう。

3-2. 広めの部屋の物件

東京のワンルームマンションは、家賃10万円がひとつの目安です。借りる単身者にとっては、毎月10万円の家賃は正直高いと思っている人が多いです。

都内では、25㎡で10万円というのが、相場というよりも1つの限界点となっており、このラインを意識する必要があります。

ところが、都内には30㎡台の中途半端な広さのワンルームマンションが存在します。30㎡台のワンルームマンションとなると、家賃は10万円を軽く越してしまいます。

30㎡台のマンションは、まず2人で住むには狭すぎます。一方で、1人で住むには家賃が高過ぎます。

そのため、30㎡のような広めの物件を購入してしまうと、入居者募集に苦戦してしまいます。広めの部屋で家賃が高くなるような物件は避けるようにしましょう。

3-3. 形の悪い物件

ワンルームマンションは狭いため、形の悪い物件を購入してはいけません。形の悪さというのは、狭いほど悪影響が大きくなります。

ワンルームマンションは25㎡しかないため、L字型や台形などの不整形な形をしていると、ベッドなどの大型家具の配置がしにくくなります。

ワンルームマンションの場合、形の悪い部屋は入居者に敬遠されやすいです。

また、形に関してはリフォームのしようがないということも知っておく必要があります。
設備等に関してはお金をかければ改善ができますが、形に関しては改善ができません。

3-4. 繁華性が高過ぎる物件

駅から近くても、居酒屋や風俗店が建ち並ぶような繁華性が高すぎるエリアの物件の購入もNGです。

このようなエリアは治安も悪く、近くにスーパーなどもないことから、住環境としては劣ります。特に女性の単身者は好みませんし、男性も住みたくないと思う人は多いです。

またオフィスビルしか建ち並んでいないようなオフィス街の物件も避けるべきです。
オフィス街はスーパー等の生活利便施設もなく、土日は閑散としているため、住みにくいです。

ワンルームマンションは、ある程度、住環境を重視して選ぶ必要があります。

3-5. バルコニーのない物件

都内のワンルームマンションは、狭い敷地に目いっぱい面積を確保するように建てられることが多いため、バルコニー（ベランダ）が無い物件が存在します。バルコニーのない物件もNGです。

単身者にとって、バルコニーは洗濯物を干すために存在するものではありません。単身者は洗濯物を部屋の中に干す人が多いです。

ではバルコニーがなぜ必要かというと、「ゴミ」置き場として必要です。

単身者はゴミを出し忘れることがよくあります。バルコニーがあれば、数日溜めたゴミを部屋の外に置くことができますが、バルコニーがないと部屋の中にゴミを溜め込むしかありません。

そのため、バルコニーのない部屋は単身者には不人気であり、バルコニーがないことが理由で入居希望者が部屋を選ばなくなることも少なくありません。

またデザイナーズマンションでも、斬新でカッコ良いマンションだと思ったら、実はバルコニーがなかったということもあります。バルコニーの有無については、注意して確認するようにして下さい。

4. 東京の投資マンションのリスク

東京は人口密度も高く、ワンルームマンションの供給量も抑えられているため、不動産投資には最適な環境にあります。

しかしながら、「投資すべき場所を間違える」リスクが存在します。

例えば、同じ港区でも「六本木一丁目」と「芝大門」には違いがあります。
地方の人は、この違いがすぐには分かりません。

このような微妙な差というのは、実際に東京に詳しい人でないとなかなか分かりません。

特に、地方の人が都内の物件に投資する場合、「港区ならどこでも一緒だろう」という感覚で行うと失敗するケースが多いです。

逆に東京の人が札幌の物件を投資する場合でも、同じような失敗はします。

不動産は、地元の人でないと本当に良いところが分からないという難しさがあります。「あそこは昔からの一等地」という場所も、外部の人から見ると分からないことも多いです。

物件選びを間違わないようにするには、東京に精通した不動産会社の意見を聞きながら、慎重に物件を選ぶ必要があります。

5. 東京の投資マンションの空室対策

5-1. 募集条件の緩和

都内は人口も増えていますが、その中でも高齢者の単身者が急増しています。
都内のワンルームマンションでは、まだまだ高齢者の単身者の入居を認める物件が少ないです。

単身高齢者の入居を認める物件は圧倒的に少ないため、募集条件の緩和は十分に空室対策となります。

ただ高齢者を入居させた場合、問題となるのが孤独死です。家賃の不払は息子たちを契約者とすることで回避できますが、孤独死を懸念して高齢者の賃貸を拒むオーナーは多いです。

高齢者を入居させる場合には、管理会社に定期巡回を頼むなど別途対策を取る必要もあります。

その他、募集条件の緩和には、「ペット飼育を可能にする」、「外国人を入居可能にする」等があります。

5-2. クレジットカード払い

クレジットカードを利用する特典としては、ポイントが貯まるという点です。

しかし、家賃に関してはまだまだクレジットカード払いではない物件が多いです。
もし10万円の家賃を毎月カードで支払うことができたら、結構なポイントが貯まるためカード払いを希望する人は多いです。

家賃をクレジットカード払いできる物件は希少性があるため、空室対策として有効です。

家賃のクレジットカード払いはニーズが高いにもかかわらず、なかなか浸透しません。
その理由としてはカード払いとすると、約5％のカード手数料を取られてしまうからです。手数料はカード会社によって異なります。

この5％の減額をどう捉えるかはオーナーとしての判断になります。

5-3. ターゲット絞ったリフォーム

東京は人も多いですが、物件の数も多いです。そのため、ワンルームマンションが他の物件から選ばれるような特徴を持たせる必要があります。

他の物件から目立つ存在となるには、ターゲットの絞り込むことが効果的です。

例えば、一棟物のマンションであれば、女性にターゲットを絞り込み、全戸女性専用にしてしまうというのも一つです。

ターゲットを絞り込んでしまったら、需要が減るのではないかと心配もありますが、東京の場合、元々の需要数が多いため、ターゲットを絞っても悪い影響は出てきません。

むしろターゲットを絞ることで、差別化を図り、他の物件から突出するができます。

一戸のワンルームマンションであっても、内装に特徴を出すことでターゲットを絞ることはできます。

例えば、男性向けに西部劇風のアメリカンティストにする、もしくは女性向けにお姫様調にするなどがあります。

まとめ

いかがでしたか？東京のマンション投資について見てきました。

東京は人口密度も高く、ワンルームマンションの供給量も抑えられていることから、投資には最適なエリアです。

東京のワンルームマンションでは、月10万円の賃料帯や部屋の形等を意識することがポイントです。場合によっては、面積の狭い既存不適格物件を狙った投資も可能です。

ただ、東京であっても場所を間違えてしまえば、失敗するリスクも含んでいます。東京でマンション投資をするのであれば、東京の事情に精通した不動産会社とともに物件を選んでいくことが重要です。

この記事を参考にして頂き、東京のワンルームマンション投資を成功させましょう。