【マンション売却の費用】税金・仲介手数料・売却後に戻るお金を解説

不動産は、売却する際に「費用」がかかります。マンションの売却も同様で、仲介手数料（不動産会社に仲介を依頼した場合）、税金、諸費用が必要です。
そこで今回は、マンション売却で「必ずかかる費用」と、「場合によっては必要になる可能性がある費用」を解説します。

「マンションを売却したいが、マンション売却の費用はいくらかかるのか？」
「マンションを売却するとき、どんな種類の税金や手数料が発生するのか？」
「支払った費用を補填できる特例や税金控除などはあるのだろうか？」
といった疑問をお持ちのかたに向けて詳しく解説いたします。
また、マンション取得価格と売却価格の差額がプラスでもマイナスであっても、かかった費用をあとでカバーできる可能性がある「税金控除」。その適用される条件や活用方法についてもわかりやすく紹介します。マンション売却を検討している方はぜひお役立てください。

1.マンション売却時に必ず売主が負担する5つの費用

本章では、マンションを売却したときに必ずかかる5つの費用について説明します。

費用の名目	何に使うのか	金額の目安
1-1.仲介手数料	不動産会社に支払う仲介料	不動産会社の指定する％＋消費税
1-2.譲渡所得税／住民税／復興特別所得税	マンション売却で得た利益にかかる税金の支払い	※利益の金額に応じて算出
1-3.印紙税	書類に使う印紙代	※本文表参照
1-4.公的証明書類費用	書類に添付する	一種につき300～500円
1-5.司法書士費用	名義変更などの手続き	1～3万円前後

1-1.仲介手数料

マンションの売却費用の中で、最も大きいのが仲介手数料です。仲介手数料には、マンション売却で不動産会社が行うすべての必要経費と報酬が含まれています。

仲介手数料は一回の売却完了までの取引に対して支払われる成功報酬タイプの代金なので、売却までに時間がかかっても追加の料金などは発生しません。

ただし、マンションオーナーからの依頼で、通常の営業内容以外の活動、例えば、マンションオーナーからの依頼で遠隔地の購入希望者に交渉に行くための交通費などの実費は都度清算があります。

1-1-1.仲介手数料の内訳

不動産会社がマンション売却で行う必要経費とは以下のようなものを指します。

●広告活動全般

・不動産流通サイト・自社サイト・その他不動産売買関連サイトネットワークへの掲載
・売買物件の画像や紹介テキスト作成
・配布チラシなどの作成

●営業担当者の人件費

・購買希望者の案内や説明
・営業用資料作成
・問い合わせ対応
・売主への報告業務

●売却するマンションの調査費用

●契約書などの作成費用

報酬額（仲介手数料）の上限は、宅地建物取引業法に則り、国土交通省告示によって以下の表のように定められています。ただし、上限が決められているだけですので、不動産会社によって％には違いがあります。

取引した金額	報酬額【仲介手数料（税込）】
200万円以下の部分	取引額の5.5％以内
200万円を超え400万円以下の部分	取引額の4.4％以内
400万円を超える部分	取引額の3.3％以内

【参照:国土交通省　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 最終改正令和元年8/30】

上記の表を参考に、例をあげて計算をしてみましょう。

400万円のマンションを売却する場合の仲介手数料として不動産会社に支払う報奨金額（手数料）の上限は、合計198,000円（税込）となります。

また、仲介手数料の計算方法には、より簡単に計算できる「速算式」という算出方法もあります。売買する金額からすぐに算出することができるため、とても便利です。以下の表をもとに、先ほどの例を使って計算してみましょう。

● 速算式 算出方法

売買した金額	報酬額（仲介手数料）
200万円以下	売買額×5％（＋消費税）
200万円を超えて400万円未満	売買額の4％＋2万円（＋消費税）
400万円以上	売買額の3％＋6万円（＋消費税）

（例）400万円のマンションを売却する場合

1-1-2仲介手数料はいつ支払うのか

不動産売買の手数料は、売買が完了してから支払いをしますが、どのタイミングで払うかは不動産会社によって少しずつ異なります。一般的には、以下のいずれかのタイミングで支払いを行うケースが多く見られるでしょう。

• 契約締結時点に50％　引き渡し完了後に50％
• 契約締結時点で100％
• 引き渡し完了確認後に100％

トラブルを避けるため、不動産会社と仲介契約をする前に「仲介手数料をいつ支払うのか」を確認するようにしましょう。

1-2. 譲渡所得税／住民税／復興特別所得税

費用の名目	何に使うのか
譲渡所得税	土地や建物の売却で利益（所得）を得た場合に発生する税金の支払い
住民税
復興特別所得税

 

マンションの売却で利益が出た場合は所得が発生するため、翌年以降に「所得税」と「住民税」が発生します。逆に、マンション売却でマイナスが生じた場合には税金は発生しません（マンション売却と費用に関した控除は、「4.自宅マンション売却で使える特例控除5種」で詳しく解説をしています）。

マンション売却で得た利益は「譲渡所得」といいます。まず、計算式に用いる各用語説明をしましょう。

●収入金額：マンションの売却金額

●取得費：売却したマンションの購入時また購入後にかかった費用の合計

• マンションの購入代金
• 購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• リフォーム費用
• 住宅ローンの借り入れから入居までにかかった利子

（※「減価償却費」を差し引くものとする）

●譲渡費用：マンションを売るために使った費用のことです。

• 仲介手数料
• 売買契約時の印紙税
• 入居者に退去してもらうための退去費用など
• 借地上のマンション売却で地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

●特別控除額：マンションを売却した際に特例として控除を受けた金額

参考：国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

上記の金額から、以下の計算式で「譲渡所得」を算出することができます。

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

また、譲渡所得は、不動産の所有期間の長さに5年を超えるかどうかによって、かかる税率が以下のように変わっていきます。なお、所有期間については売却した年の1月1日現在の期間を指します。実際に売却した日時とは異なるため、注意しましょう。

	所有期間 （売却した年の1月1日時点の期間）	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物	所得税 30.63 % 、住民税 9%
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物	所得税 15.315% 、住民税 5%

※所得税には「復興特別所得税」として所得税の2.1%相当が加算されています。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
　　　国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

例として、以下のようなケースで税金がいくらになるのかを計算してみましょう。今回はマンションを購入したときと同じ金額で売れ、さらに特別控除は発生していないケースを想定します。

収入金額：マンションの売却代金	4,000万円
取得費：マンションの取得費用 （購入するときにかかった費用の合計）	マンション代：4,000万＋諸経費200万円 ＝合計4,200万円
譲渡費用：マンションを売却するためにかかった費用	200万円
譲渡所得	4,000万円 －4,200万円－200万円 ＝ マイナス400万円
所有期間	10年（→長期譲渡所得）

 

上記のケースのように、マイナス利益になると税金は発生しません。譲渡取得および所得税、住民税などの詳細な計算はインターネット上で簡単にシミュレーションできるツールがあります。マンションの売却金額を決める前に試算をしておきましょう。それによってマンションの値段を最低でもいくらに設定すれば良いのかもわかります。

参考：カシオ計算機 マイホームの不動産譲渡所得税計算

1-3.印紙税

費用の名目	何に使うのか
印紙税	課税文書（契約書）にかかる税金の支払い

 

印紙税とは、契約書などを作るときに国におさめる必要がある税金のことです。マンション売買契約書に使う収入印紙という切手のようなもので支払うこととなります。

また、租税特別措置法により、2014年（平成26年）4月1日から2022年（令和4年）3月31日までの間に作成される売買契約書には軽減税率が適用されます。

中古マンション売却額として一般的な金額範囲を抜粋しましたので、以下の表から印紙税額と印紙の軽減税率を確認しましょう。

契約書に記載した金額	本則税率	軽減税率
100万円～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円～１千万円以下	10,000円	5,000円
１千万円～5千万円以下	20,000円	10,000円
5千万円～１億円以下	60,000円	30,000円
1億円～5億円以下	100,000円	60,000円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

印紙税は、契約書1通につき1枚必要です。契約書は売主と買主で2枚作りますので、印紙は2枚分必要です。ただし、ほとんどの場合、不動産会社がこの印紙を用意してくれるので、自分で購入するケースが少ないでしょう。

1-4.公的証明書類費用

費用の名目	何に使うのか	だいたいの目安
公的証明書類費用	書類に添付する	一種につき300～500円

 

公的証明書類とは、契約や名義変更の際に使う以下の文書のことをいいます。契約で必要な枚数分の費用がかかります。不動産会社から「○○を1枚」など必要な書類と枚数の指定があるでしょう。

以下は、主に必要とされる書類の発行費用の目安です。金額は市区町村によって異なります。

1-5.司法書士費用

費用の名目	何に使うのか	だいたいの目安
司法書士費用	抵当権抹消・売渡書類	10,000円～ ※地域や事務所によって異なる

 

売却するマンションにローン残債がある場合は、売却前に完済して抵当権の抹消*を行う必要があります。また、契約書とは別に、売渡書類という「このマンションの売買が終わりました」という証明のために、売主と買主がサインをして登記所に提出する書類が必要になります。

*マンションの抵当権は売買するときにかならず抹消されていなければならないわけではありません。しかし、売買契約が成立して引き渡しをするときまでには抹消をしなくてはなりません。

そして、抵当権抹消と売渡書類の作成を司法書士に依頼する際に費用がかかります。これらの費用は、地域や事務所によって値段は異なります。費用の目安は以下の通りです。

◆登録免許税　抵当権抹消登録にかかる費用

不動産1件につき1,000円
マンションの場合、土地の上にマンション建物があるため、土地と建物で2件分が必要です。

◆売渡書類の作成

◆司法書士事務所で作成。費用目安1,000～3,000円

◆司法書士費用

司法書士に支払う報酬額は作業1件10,000円～で、地域や司法書士事務所によって多少の違いがあります。

参考：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

2.マンション売却でかかる可能性があるその他の費用5種

本章では、「1.マンション売却時に必ず売主が負担する5つの費用」で説明したもの以外にも、発生する可能性がある費用をまとめました。なお、以下の費用はマンション売却をするすべての方に発生するわけではありません。ご自身の状況に合わせて計算をしましょう。

2-1.引っ越し費用	近県に引っ越しの場合、 単身：3万～6万、2～3人家族：7～20万円
2-2.住んでいたマンションの清算金	なし～数万円
2-3.売却前の修理修繕費用	修繕箇所による
2-4.住宅ローン返済手数料	ローンの残期間による

2-1.引っ越し費用

まず、売却するマンションに住んでいた場合は、売却と引き渡し前に引っ越しをすませておく必要があるため、引っ越し費用がかかります。

費用詳細は各引っ越し会社で見積もりをする必要がありますが、おおよその目安として近県に引っ越しで、簡単な梱包作業のみ手伝うタイプの引っ越しサービスの場合、以下の価格が相場のようです。

• 単身 3～6万円程度
• 2人家族 7～8万円程度
• 3人家族 10～20万円程度

※選択するオプション・時期・距離によって金額は異なります

参考:アート引っ越しセンター

参考:サカイ引越センター

2-2.住んでいたマンションの清算金

売却するマンションに住んでいた場合は、売却完了日時までの管理費・修繕積立金ほかを日割り／月割り（管理組合による）をして清算をします。年払いでまとめて支払っていた場合は、退去の日から後の分を清算できます。逆に、滞納などがあった場合は、売却日までの金額を支払う必要があります。

2-3.売却前の修理・修繕費用

簡単な修理修繕を行うことで、マンション売却でなるべく値段を下げないで売る方法があります。
以下の項目を確認しておき、修理修繕を行ってみましょう。

• ドアノブが壊れてガタガタいう
• ふすまが破れていて、中身が見えている
• 壁紙が剥がれてコンクリートがむき出しになっている
• お風呂がカビだらけ
• ガラスにひびが入っている

基本的に生活による経年劣化で、ご自分がホームセンターなどで買ってきて簡単に直せるレベルのものは修繕しておいた方がよいでしょう。売買サイトの画像や内覧の際のイメージが良くなり、成約しやすくなる傾向があります。

人と同様、やはり第一印象はとても大事です。ずっと住んでいる方にとっては見慣れたものでも、初めて見る方にとってはマイナスイメージとなることもあります。

ただし、直すのはパっと見たときに目に入る箇所だけにして、大きなお金がかかる修繕はしないようにしましょう。中古マンション購入を検討するかたの多くは、「こういう住居にしたい！」とご自身の理想を持っており、売却後には自分たちの希望に沿った新たなリフォームをかけることが多くあります。

リフォームにかけた費用が無駄にならないように、大きな修繕は控えておきましょう。

2-4.住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている場合は、売却した金額でローンを完済するのが一般的です。その際に、金融機関と保証会社に手数料を支払う必要があります。全額返済申し込みの手数料は、ネット申し込みなどを行うことで金融機関によっては安価となる場合もあります。ご自身の契約している金融機関で確認してみましょう。

銀行名	ネット申し込み	店頭申し込み
りそな銀行	取り扱い不可	変動金利　11,000円 固定金利　33,000円 保証会社への手数料　11,000円
三井住友銀行	5,500円 ※SMBCダイレクトでの取り扱い	店頭　22,000円 店頭パソコン　11,000円
イオン銀行	55,000円 ※イオン銀行ダイレクトでの取り扱い	55,000円

3.自宅マンション売却後に戻ってくる3つの費用

3-1.火災保険料

銀行ローンを組んだ時に、火災保険に入っている方は多いかと思います。火災保険は、マンションを購入したときからローンの借り入れ年数に合わせた長期契約をしているケースがほとんどです。マンションの売却をすると火災保険の途中解約をすることになり、残りの期間分の金額が戻ってきます。

火災保険料の返金は、自分で保険会社に請求する必要があります。購入時の契約書と一緒に保管しておいた火災保険契約書を確認し、解約手続きをしましょう。また、火災保険契約書はローンを組んだ金融機関側で保管をしている場合もあるため、手元にない場合は金融担当者に確認をしましょう。

3-2.銀行保証料

住宅ローンを組んだ際に、金融機関から「保証会社」に入ることを依頼されたと思います。上記の火災保険同様に、ローン期間に合わせた長期契約がされているケースが多く、マンション売却によって途中解約するため、残りの期間分の保証料が戻ってきます。

ただし、この銀行保証料の計算や請求は自分でする必要はありません。金融機関でローン抹消手続きをした際に、返金される金額について説明されるでしょう。

3-3.先払いしていた固定資産税や修繕積立金

固定資産税はその年の1月1日不動産を所有していた方に課されるのですが、不動産業界の慣習上、売買が成立した日から後の固定資産税は「買主」が支払います。そのため、1期から全額を支払っていた場合は、日割り計算で払い戻しされます。

払い戻しは、不動産会社が計算をして買主に請求し、ほとんどの場合、売買契約のときに一緒に清算をする形をとります。

また同様に、売却するマンションの修繕積立金や管理費を月払いではなく年払いしていた場合は、退去後の分が払い戻しされます。日割り計算になるか月割計算になるかは、管理組合または管理会社によって異なるため、確認しましょう。

4.自宅マンション売却で使える特例控除5種

マンションの売却では、買った時よりも高く売れて利益が出るケースと、買った時よりも安くしか売れずにマイナスになるケースがあります。それぞれのケースに使える特例控除をまとめました。

4-1.マンション売却で「利益」が出た場合の特例3つ

まず、マンションを売却して「利益」が出た場合に受けることができる控除は3つあります。

4-1-1.「3,000万円特別控除」

マイホーム売却した場合、所有期間の長い短い（5年以下・5年以上）に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。通称ですが、「3,000万控除」と呼ばれるものです。

ただし、以下の要件などを満たしていることが条件です。条件はかなり多いのですが、マンション売却をする方に当てはまる条件を以下に記載します。

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

また、自分が使う目的のマンションでも、別荘や一時的な住処として利用していた場合も適用外です。

譲渡所得は、「1-2. 譲渡所得税／住民税／復興特別所得税」でも開設した通り、以下の計算式から算出されます。

参考：国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

「3,000万控除」は特別控除額に当たるため、以下のような計算式となります。

上記の計算で、譲渡所得が0またはマイナスの場合は、課税する対象の金額がないため、このマンション売却に対する所得税・住民税・復興税は発生しないということになります。

4-1-2.課税長期譲渡所得金額への軽減税率

マイホームとして10年以上所有していたマンションを売却した場合、譲渡所得の金額に応じた軽減税率が適用されます。先に説明をした3,000万控除（3,000万円特別控除の特例）と併用できますので、マンション売却のタイミングが10年以上場合は、利益があっても税率負担がかなり軽減されます。

課税長期譲渡所得金額	所得税	住民税
6,000万円以下の部分	10.21%	4%
6,000万円を超える部分	15.315% ＋600万円	5%

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

※所得税には「復興特別所得税」として所得税の2.1%相当が加算されています。

4-1-3.特定居住用財産の買換え特例（売却後に家を買い替える予定がある場合の特例）

現時点で、マンションを令和3年年末までに売却して、次のマイホームを買おうとお考えの方は、ある特定の条件を満たしている場合に以下の特例が適用できます。

特例を適用すると、仮に利益が出たとしても、その分の課税は、次に家を買い替える時までずっと先延ばしにすることが出来ます。（非課税にはなりません）

売却するマンションに関する条件	次に買う家またはマンションに関する条件
・売った年の1月1日の時点で所有期間が10年以上 ・マイホームとして住んだ期間が合算すれば10年以上ある ・令和3年12月31までに引き渡しを完了できる ・譲渡資産の譲渡の対価の額が1億円以下 ・売却相手が生計を共にする親しい親族や内縁関係ではない	・床面積が50平米以上である ・築年数25年以内または耐震基準に適合している ・土地面積が500平米以下 ・売却年の前年1月1日～翌年12月31日までの3年間に新しいマイホームを買うこと ・売却年の翌年12月31日までに住み始める

【参照:詳細確認先　特定のマイホームを買い替えたときの特例】

上記の条件は、普通に「マイホームを買い替えよう」と考える方にとってさほど難しくはないように感じられます。しかし日程が限られた中で、売却・引き渡し・仮住まい探し・新居探し・購入・引っ越しをする必要があるため、人によってはかなり忙しい特例に感じるかもしれません。

この特例の特色として、マイホームを今の家の条件よりも良いところを買い替えるという背景があります。より大きな不動産の買い物をすることを前提に、多額の税金による将来の生活やローン負担を軽くすることで、マイホーム購入のハードルを下げ、不動産市場を活性化させることが目的です。

そのため、対象はマイホームに限定されています。ただし、この特例は、先に説明した3,000万円控除・課税長期譲渡所得金額への軽減税率と組み合わせて適用することはできません。どちらが得になるのかを良く検討してから申請しましょう。

4-2.マンション売却で「損」が出た場合の特例2つ

マイホームとして住んでいるマンション売却をした際に、マイナスを出したときに使える2つの特例です。

4-2-1.居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームとして使っていたマンションを売却し、新しくマイホームを購入したときに損が出た分を、その年から給与所得や他の所得と合算し、翌年以降3年間（譲渡年を含めて4年）まで繰り越して控除できる制度です。この控除を適用すると、具体的にどんなメリットが得られるのでしょうか？

まず、「1-2. 譲渡所得税／住民税／復興特別所得税」でもお伝えした通り、控除額を決める譲渡取得（この場合、マイナスのため、譲渡損失金額）は、下記の計算式で算出されます。

例えば、15年前にマイホームとして4,600万円で買ったファミリー向けマンションを半額の2,500万円で売却して、同じ年に売却額2,500万円と住宅ローンで新居を購入した場合について考えていきましょう。

収入金額：マンションの売却金額	2,500万円
取得費：マンションの購入にかかった金額	4,600万円
譲渡費用：売却にかかった金額	200万円

※特別控除額はないものとする

上記の場合、譲渡損失金額である2300万円分の控除を受けることができます。控除は翌年以降の3年間（売却した年度を含めて合計4年間）の間、繰り越しの形で適用されます。

本控除の適用によって給与所得などの所得金額が打ち消されるため、会社の給与明細で引かれていた源泉徴収分は還付金として戻ってきます。また、翌年も繰り越された控除金額が適用され、還付金として戻ります。

先ほどの例のように、譲渡損失金額が2,300万円で、所得が750万円（その他の収入はなし）の場合について考えていきましょう。

なお、住民税は前年所得によって納税金額が決まるため、売却した年度の翌年から合計4年間、控除が適用されます。思わぬ出費につながらないように気を付けましょう。

	売却した年度	翌年度	翌2年度	翌3年度	翌4年度
譲渡損失金額	▲2,300万円	▲約1,550万円	▲約800万円	▲約50万円	0円
所得金額 【給与所得など】	750万円 ⇒合算後0円	750万円 ⇒合算後0円	750万円 ⇒合算後0円	750万円 ⇒合算後700万円	750万円
所得税	⇒0円	⇒0円	⇒0円	相殺後、残額にかかる税金を支払う	控除の適用なし
住民税 ※翌年度から適用	控除の適用なし	⇒0円	⇒0円	⇒0円	前年の相殺後の残額にかかる税金を支払う
繰り越しとなる控除金額	約1,550万円	約800万円	約50万円	⇒0円	⇒0円

 

住民税は前年所得によって納税金額が決まるため、売却した年度の翌年から合計4年間、控除が適用されます。思わぬ出費につながらないように気を付けましょう。

この特例が適用される条件は以下の通りです。

売却するマンションに関する条件	次に買う家またはマンションに関する条件
・売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているマイホームである ・繰越控除する所得金額の合計が3,000万円以下 ・売却相手が生計を共にする親しい親族や内縁関係ではない ・売却した年を含めて3年以内に、本特例やほかの居住用財産の譲渡に関する特例の適用を受けていない	売った年の前年～翌年までに新しくマイホームを購入／建築する ・マイホームを購入した年の翌年12月31日までに住み始める ・居住用部分（マンションの場合は専有部分） の登記上の床面積が50平米以上ある ・10年以上の住宅ローンを使い、マイホームを買った年および本控除を受ける各年の12月31日時点でローン残債があること

【参照:詳細確認先　国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき】

4-2-2.特定居住用財産の譲渡損失損益通算及び繰越控除

マイホームだったマンションを売却して損が出たときに次のマイホーム買い替えをしなくても使える控除があります。控除を受けることができる条件は以下の通りです。

このような条件下でマンション売却をしたとき、以下、AとBのうち、より低い方の金額を「損失額」として控除され、税務上の所得が給与などと通算されます。その結果、この年の源泉徴収は全額還付となります。

A：（購入金額 － 減価償却費）－　売却金額 ＋ 譲渡費用
B： 住宅ローンの残高 － 譲渡価格

ただし、2年目から控除額が低くなり、3年目から控除対象額がなくなってしまうため、税金還付がなくなります。家の買い替えをしない場合のみ、検討しましょう。

【参照:詳細確認先　国税庁　No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき】

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却にかかる費用についてまとめました。マンションの売却には必要な費用が多くあります。しかし、控除などがより多く適用できるような条件に沿ったマンション売却や購入を行うことで、最終的には大きなメリットを得ることが可能です

本記事で紹介したマンション売却でかかる費用を算出するには、まずはマンションの売価がいくらになるかを知る必要があります。

不動産一括査定サービス「HOME4U」は情報業界最大手であるNTTデータグループが運営しています。19年の実績があるサイトで一括査定を始めるところからスタートしてください。