土地売却の解体費用はいくら？安くするコツと節税方法を解説

古家付きの土地を売却する場合、建物を解体した方が土地は高く売れます。
これから土地を売却したい人の中には、解体費用がどの程度かかるか知りたいと思っている方も多いのではないでしょうか。

物件にもよりますが、一般的な戸建ての場合、解体費用は150万円前後となることが多いです。
また、解体費用は地下埋設物や残置物がある場合は、さらに費用が発生します。

この記事では「土地売却のための解体費用」について解説します。
解体費用の相場や、解体すべきかどうかの判断ポイント、解体工事を安くする方法、解体と節税について解説します。
ぜひ最後までご覧ください。

この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.解体費用の相場

解体費用の相場について以下の6点を解説します。

(1)建物解体費用
(2)コンクリートガラ
(3)浄化槽撤去費用
(4)基礎撤去費用
(5)植栽撤去費用
(6)残置物除去費用

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.建物解体費用

建物の解体費用には、ある程度の相場が存在します。
構造別にみる解体工事費用の坪単価は下表の通りです。

一戸建ては35坪前後のものが多いため、35坪を前提に総額も表示します。

※総額は建物を35坪とした場合で計算

戸建ては木造が多いことから、一般的に解体費用の総額は150万円前後となります。

1-2.コンクリートガラ

土地には従前にコンクリートガラを埋め戻してしまっている物件があります。
コンクリートガラが埋まっている土地は、撤去工事が必要となるケースがあります。

一般的な戸建が建つ広さの土地におけるコンクリートガラの撤去工事費用の相場は以下の通りです。

※総額は10t～20tで想定

1-3.浄化槽撤去費用

公共下水道が整備される前に建物が建っていた土地には、地下に浄化槽が残っていることがあります。
一般的な戸建が建つ広さの土地における浄化槽の撤去工事費用の相場は以下の通りです。

※総額は4t～8t で想定

1-4.基礎撤去費用

土地の中には、従前の建物の基礎が残っているケースもあります。
一般的な戸建が建つ広さの土地における基礎の撤去工事費用の相場は以下の通りです。

※総額は12t～32tで想定

1-5.植栽撤去費用

植栽の撤去が必要な場合は、別途、植栽撤去費用が発生します。
一般的な戸建が建つ広さの土地における植栽の撤去工事費用の相場は以下の通りです。

※総額は8t前後で想定

1-6.残置物除去費用

解体する家に家具や家庭ゴミ等の残置物がある場合は、残地物撤去費用がかかります。
残地物は解体で発生する産業廃棄物とは異なるため、別の処理を行う必要があります。

一般的な戸建の広さにおける植栽の撤去工事費用の相場は以下の通りです。

※総額は4t～20tで想定

残地物に関しては、解体工事会社によっては取り扱ってくれない会社も多いため、事前に自分で処分することをおススメします。

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2.解体すべきかどうかの判断ポイント

この章では、解体すべきかどうかの判断ポイントについて解説します。

建物が古くても、買主が利用できる建物であれば、無理に取り壊す必要はありません。
築年数で一概に区切ることはできませんが、昨今の建物であれば築40年以内の建物であれば十分に利用することができます。

ただし、建物価値は一般的には築25年を超えるとゼロ円となるため、築25年から築40年くらいまでの建物が残っている物件は、ほぼ土地価格のみで取引されます。

戸建ての価格の考え方は、以下の3パターンで考えられるのが一般的です。

【戸建ての価格の考え方】

建物価値も利用価値もない場合においては、買主が取り壊し費用を負担することから、売却価格は更地価格よりも安くなります。

理論上の売却価格は土地価格から取り壊し費用を控除したものになりますが、取り壊し費用を負担してまで購入しようとする人は少ないことから、実際の売却価格は上記の理論価格よりもさらに低くなります。
よって、建物価値も利用価値もない場合には、売主側で取壊して売却した方が良いのです。

ただし、利用価値がないかどうかは、実際に不動産を見てみないと判断はできません。
最近では、築40年程度の住宅でも古民家として売却できている事例もあるため、取り壊すかどうかはプロに見てもらったうえで判断した方が無駄に壊すことを防げます。

そこで、解体を行う前に、現状のまま一度複数の不動産会社に査定を依頼します。
取り壊すべきかどうかは不動産会社によっても判断が異なる場合があるため、必ず複数の不動産会社の意見を聞くことがポイントです。

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古家の売却が得意な不動産会社が多く登録されていますので、査定依頼をすると適切な判断を提示してくれます。仮に不動産会社の意見が分かれてしまった場合は、多数決で決めれば大丈夫です。

査定を取ってから判断した方が無駄に取り壊さなくて済みますので、解体前に一度プロの意見を聞いてから決めるようにしてください。

3.解体工事を安くする方法

解体工事を安くする方法は以下の4点です。

(1)残置物は自分で撤去する
(2)相見積もりを取る
(3)地下埋設物の物量を明確にしておく
(4)補助金を利用する

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.残置物は自分で撤去する

解体を依頼する前は、家具やゴミ等の残置物は自分で撤去することがポイントです。
解体はガランドウの状態で依頼するのが、解体費用は最も安くなります。

基本的に、多くの解体工事会社は家庭ゴミの残置物を処分してくれません。
理由としては、家庭ゴミを運搬できる免許を持っていないためです。

解体工事で生じる廃材は、産業廃棄物に分類されます。
それに対して、家庭ゴミは一般廃棄物に分類されます。

多くの解体工事会社は産業廃棄物収集運搬業の許可は取っていますが、一般廃棄物収集運搬業の許可を取ってないという状況です。

一般廃棄物が残置されている現場では、一般廃棄物収集運搬業者に場外搬出を外注することが多いため、解体費用が割高となってしまいます。

希に一般廃棄物収集運搬業の免許を持っている解体工事会社もありますが、外部からはなかなか判断できないため、基本的には残置物は自分で処分してから解体を依頼することをおススメします。

3-2.相見積もりを取る

解体費用を抑えるには相見積もりを取ることが非常に効果的となります。
解体費用の見積もりは、会社によってかなり異なるからです。

新築工事などは、そもそも建築資材に相場があるため、施工会社を変えてみても大きく金額が下がらないといったことがよくあります。

一方で、解体費用の見積もりは建築資材の積上げで構成されているものではなく、ほぼ工賃です。

工賃は、例えば重機を保有している会社であれば、重機をリースしている会社よりも安くできます。
職人も外国人労働者を積極的に採用している会社の方が、工賃は安いです。

「重機保有の有無」や「職人の体制」は解体工事会社によって異なります。
解体費用はほぼ工賃で構成されていることから、解体工事会社を変えることで見積もりが大きく下がる可能性があるのです。

尚、不動産会社は自ら解体工事を発注することもあるため、安く請け負ってくれる解体工事会社をよく知っています。

よって、解体工事会社の相見積もりを取りたい場合には、不動産会社に紹介してもらうことをおススメします。

3-3.地下埋設物の物量を明確にしておく

浄化槽等の地下埋設物が残っている可能性がある場合、できる限り物量を明確にしておくことがポイントです。

浄化槽等は昔の設計図面に位置や大きさが残っている場合があります。
図面が残っていると物量が把握できるため、解体工事会社も精緻な見積もりを出すことができます。

例えば、「この辺に浄化槽が埋まっているかもしれない」というようなあいまいな伝え方をすると、解体工事会社としては物量を想定することになります。

想定される物量は多めに見積もられることが多いので、物量が分からないと解体費用は高くなってしまうのです。

尚、地下埋設物の物量が分からない場合には、追加工事費用として事後精算をするという方法もあります。

事後生産方式は、依頼時にいくらかかるかわからないというデメリットがありますが、地下埋設物が出てきた分だけ支払えば良いので無駄がなくなるという点がメリットです。

そのため、地下埋設物の物量が分からない場合には、事後精算方式を取るということも結果的に解体費用を安くする方法となります。

3-4.補助金を利用する

解体費用を安くするのであれば、自治体の補助金を利用するという方法もあります。
解体費用の補助金は、国ではなく自治体が行っているケースがあります。

以前は解体費用の補助金を出している自治体は少なかったですが、2015年から空き家特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法の略)が制定されたことで、解体補助金を出す自治体が増えてきました、

補助金の内容は自治他によって様々ですが、典型的なものとしては空き家特別措置法に基づく「特定空き家」に指定された空き家に対し補助金を出すものが多いです。

特定空き家とは、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態等の一定の要件を満たす危険な空き家のことです。
特定空き家は自治体が指定します。

例えば、石川県金沢市には以下のような補助金制度があります。

【石川県金沢市】

金沢市で対象となる空き家に対しては、解体費用の2分の1(上限50万円)までの補助金を出す制度を設けています。

建物の存在する自治体に、要件に合致する補助金制度があれば利用できる可能性がありますので、積極的に検討することをおススメします。

尚、自治体によっては、建物本体ではなくブロック塀等の解体補助金を出している市区町村もあります。

建物本体の補助金がない場合には、他に利用できそうな補助金が自治体にないか確認してみることもポイントです。

4.解体と節税

解体と節税の解説点は以下の2点です。

(1)売却で所得税を節税できる
(2)取り壊しのタイミングで固定資産税を節税できる

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.売却で所得税を節税できる

不動産の売却では、譲渡所得が生じると税金が発生します。
解体費用は売却時に譲渡所得を計算する上で費用として計上できるため、所得税を節税することが可能です。

譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費、解体費用など、売却に要した費用のことを指します。

土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの解体費用は譲渡費用の中に含めることができますので、解体費用によって大きく節税することができます。

解体費用を譲渡費用に含めた結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円)となれば税金は生じないことになります。

また、解体した建物がマイホームであった場合、さらに3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例も利用できます。

3,000万円特別控除を用いると、譲渡所得は以下のように計算されます。

ただし、マイホームを解体して3,000万円特別控除を利用するには、売却までの期限があります。

【3,000万円特別控除を利用できる期限】

元マイホームを解体して売却する場合には、3,000万円特別控除を使って大幅に節税ができますので、売却期限を意識するようにしてください。

4-2.取り壊しのタイミングで固定資産税を節税できる

取り壊しのタイミングを意識することで固定資産税も節税できます。
住宅を解体して売る場合には、取り壊しは1月1日以降に行うことがポイントです。

土地の上に住宅が建っていると、その土地には住宅用地の軽減と呼ばれる固定資産税の特例が適用されているため、土地の固定資産税が安くなります。

住宅は1月1日に建っていればその年の1年間は住宅用地としてみなされるため、住宅用地の軽減が適用されます。

例えば1月2日から解体に着手し、その年の12月31日までに土地を売却すれば、土地の固定資産税を低く抑えたまま売却することが可能です。

そのため、解体が必要な建物は、取り壊しと売却のタイミングを意識して調整することをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
土地売却のための解体費用について解説してきました。

解体費用は木造建物なら坪4～5万円、総額で150万円前後です。
解体すべきか否かは、査定を依頼して不動産会社の意見を聞いてから決めると無駄がありません。
複数の不動産会社に査定を依頼するなら「不動産売却 HOME4U」がおススメです。

解体工事費を安くするには、「残置物は自分で撤去する」、「相見積もりを取る」等の方法があります。

解体費用は譲渡所得を計算する上での譲渡費用となり、売却時の所得税および住民税を節税することが可能です。
また、1月1日以降に取り壊せば固定資産税を低く抑えた状態で売却することができます。
解体費用の概要が分かったら、早速に土地売却の準備に入ってみてください。