【徹底解説】アパート建築をローコストにする手法10種！収益性を下げずにコストカット

成功するアパート経営のためには、適切なコストでアパート建築を行うことは欠かせません。実際に検討中の方の中には、なるべくローコストで建てたいという方も多いのではないでしょうか。

この記事では、そんな方に向けて、以下の内容をご紹介します。

• 収益性を下げずにローコストでアパート建築をする手法
• 良い建築会社を選ぶポイント

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「アパートはいくらで建つの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパート建築費のコストカットの考え方

ローコストでのアパート建築を考えるなら、まずはアパート建築費の内訳や計算方法を知っておきましょう。
そのうえで、どこをどうコストカットをするべきか考えるのが近道となります。

1-1.アパート建築費の内訳

アパート全体の建築費は以下のような内訳・割合で構成されています。

躯体が約40％、仕上げが約40％、設備が約20％です。

躯体

木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の柱や梁(柱と柱を繋ぐ横架材)、壁、屋根等の主要な構造部分のコストになります。

仕上げ

内外装の仕上げ材のことです。

内装ならフローリングやクロス、外装ならサイディングボードやALC(軽量気泡コンクリート)等の外壁材等が該当します。

設備

電気、給排水衛生、空調等の工事です。
給湯器やユニットバス、ウォシュレット、エアコン等が該当します。

ローコストでアパート建築を行うには、この内訳をしっかり意識することが重要です。

例えば設備は、全体の20％しかないので、設備を一生懸命グレードダウンしてもなかなかコストカットできませんが、躯体は全体の40％を占めるので、コストカットには効果的です。
具体的には、構造や工法を見直す、建物の形や間取りをシンプルにするといった工夫が考えられます。

また、仕上げも全体の40％を占めるため、こだわりすぎずにスタンダードなグレードにとどめるといった工夫の仕方もあります。

ただし、仕上げは入居者から直接見える部分であり、グレードを落とし過ぎると建物の見た目も悪くなっていきます。入居者の心象に悪影響を与えるようなコストカットは避けるべきです。

収益に影響を与えない範囲でコストカットを行うには、まずは躯体を中心に費用を下げていくことが効果的です。

1-2.アパート建築費の計算方法

コストカットを検討するにあたり、建築費の相場や、簡単な計算方法を知っておくことも大切です。

アパートの建築費を概算するには、以下の計算式を利用します。

アパート建築費＝坪単価×坪数（延床面積の広さ）

坪単価

上記の「坪単価」は、構造別の坪単価を使って概算します。

アパート建築には鉄筋コンクリート造や鉄骨造、木造などさまざまな構造が用いられますが、どの構造を選択するかによって費用は異なるため、構造別の坪単価で計算することがポイントです。

HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した坪単価が以下の表となります。

【構造別　アパート建築費の坪単価平均】

	坪単価の平均
木造	77～100万円
鉄骨造	80～120万円 （軽量）80～100万円 （重量）90～120万円
鉄筋コンクリート造	90～120万円

一般的に、鉄筋コンクリートや重量鉄骨造は強度や耐震性が高い分コストも高くなるのが特徴です。

一方で、木造や軽量鉄骨造は比較的リーズナブルに建築が可能です。

坪数（延床面積の広さ）

延床面積は、土地の広さと容積率が分かれば概算することが可能です。

例えば100坪の土地がある場合、その容積率が100％であれば、延床面積が100坪までのアパート（ワンフロア50坪の2階建てなど）が建てられます。容積率が150％であれば、延床面積150坪のアパート（ワンフロア50坪の3階建てなど）が建てられます。

このように、土地の広さと容積率が分かれば、おおまかな建物の規模をつかむことができ、アパートの建築費を概算することができます。

• 【基礎から解説】アパート建築費はいくら？相場・シミュレーション、建築会社の選び方も解説
• アパート建築費の地域別・構造別坪単価相場は？建築費を計算する要素について解説

2.収益性を下げずにローコストでアパート建築をする手法

この章では、収益性を下げずにローコストでアパート建築をするための10の方法について解説します。

2-1.構造・工法を変える

同じ規模の建物であっても、構造によって建築費は数千万円単位で違ってくるものです。

例えば、鉄骨造でも重量と軽量では坪単価に30万円ほどの差があります。
つまり、同じ150坪のアパートでも、重量鉄骨造のアパートと軽量鉄骨造のアパートでは4,500万円のコスト差が出てくるということです。

このように、鉄筋コンクリートや重量鉄骨では初期費用が高くなりすぎるため、最近では軽量鉄骨を選択するオーナーが増えているようです。
木造も工事費は安いのですが、耐震性や耐久性といった面で不安を感じるオーナーや入居者も少なくないため、同じようなコストでプラスアルファの性能を備えた軽量鉄骨に人気が集まっているのでしょう。

初期費用に加えてランニングコストも非常に重要です。
維持管理や将来的なリノベーション、建て替えの計画なども含め、長期的な視点でローコストになる構造は何か、慎重に選択してください。
建築会社によっても得意な構造、対応していない構造があり、どの建築会社を選ぶかによって構造も変わります。

2-2.配棟計画を見直して建物形状を変える

地型が悪い土地の上にアパートを建てる場合、配棟計画を見直して建物形状を変えることもコスト削減に繋がります。

例えば、以下のような三角形の土地で不整形な形（ギザギザな形状）のアパートを建てると、余計な壁面が増えるため、建築費が高くなる傾向にあります。

建物価格は、シンプルな長方形の形が一番安いので、配棟計画を見直してシンプルにするだけでもコストを削減することができるのです。
ただし、シンプルな形状にすることで、部屋数が減り、収益性が落ちてしまうことがあります。

そのような場合、デッドスペースとなった土地は「売却」するか「戸建て賃貸」として利用する方法をおすすめします。

広い不整形な土地の場合には、売却や戸建て賃貸も選択肢に入れながら、配棟計画を見直してみましょう。

2-3.間取りを広めに、シンプルにする

間取りを広めにすることも建築費をローコストに保つには有効になります。

例えば同じ75平米でも、1戸の3LDKにすればバスやキッチン、トイレ等の住設機器は1つで済みますが、25平米ずつの3戸の1Kを詰め込めば住設機器は全部で3つ必要です。
そのため、単純にコストカットを考えるなら、1Kよりも3LDKの方が優れています。

しかしながら、3LDKにすると1Kよりも賃料単価が下がり賃貸需要も減るため、収益性は落ちます。

収益性を考えるなら、間取りは基本的には1Kを中心に考えるべきです。

ただし、郊外では単身者に広めの部屋を借りたいというニーズがありますので、2DK前後も検討するのも一つの方法です。
建築コストを抑えつつ、底堅い賃貸需要を拾えるサイズを検討しましょう。

また、間取りをシンプルにすることも、コストカットにつながります。
細かく部屋を仕切ったり、複雑な形の間取りにしたりすると、そのぶん壁の量が増え、材料費も仕上工事の手間も増えてしまいます。
過度な間仕切りをせずシンプルな間取りにすると、壁の面積が少なくなり、結果的に工事金額が安く済む可能性があります。

2-4.過剰な設備は取り止める

通常、計画段階では「標準的な仕様が選択」されているため、「よいものを取り入れたい」と思うあまりあれも取り付けよう、あれも導入しよう…というふうにしていると、どうしても収益化にそれほど貢献しないコストがかさんでしまうのです。

例えば、「1Kのバスに追い焚き機能が付いている」というような、単身者ならほとんど使わない機能は削減します。
空調やウォシュレットもいずれ交換が必要になりますので、シンプルな機能のものを入れることで節約をすることができます。

入居者が不満を抱く水準まで削りすぎるのはやりすぎとなってしまいますが、入居者の層を鑑みて「この設備は過剰なスペックだな」と感じる部分についてはカットしてしまったほうが良いでしょう。

2-5.内外装の仕上げ材をグレードダウンする

ローコストでアパート建築を行うなら、内外装の仕上げ材についても、ハイスペックなものは使用せずにグレードを抑えることを考えましょう。

内装のクロスや床材については、長い目で見れば貼り替えが発生しますので、なるべくオーソドックスなものを選ぶことで将来的なコストカットにもつながります。
下手に高価なものやユニークなものにすると、数年後には廃盤となってしまい、メーカーから同じ品番のものを手に入れることができなくなる場合があります。

外装については建築会社から何種類か提案を受けた上で、ある程度見た目も重視しつつも、コストの安いものを選定するのがコツです。

2-6.建物の規模を縮小する（適切な戸数を検討する）

規模の縮小は、減額方法としてはもっとも手っ取り早く、効果的なコストカットの方法です。

規模の大きな建物になると、1千万円単位で予算オーバーしてしまうことも珍しくありません。あまりにもオーバーしてしまう予算の額が大きいと、仕様のグレードを下げただけでは予算に合わせることが困難となってしまいがちです。

仕上げや設備にこだわりたいのであれば、思い切って計画を縮小する（戸数を減らす）ことを検討します。

例として、単身者向け16戸（4階建て）の軽量鉄骨アパートを計画するとします。
家賃は6万円と仮定します。

この物件の建築費を計算してみましょう。

9坪×16戸×84万円/坪＝144坪×84万円/坪＝1億2,096万円

この物件の表面利回りを計算してみましょう。

6万円×16戸×12カ月/1億2,096万円＝1,152万円/1億2,096万円＝9.52％

建築費を1億円以内に収めたいのであれば、12戸（3階建て）に計画を修正します。

9坪×12戸×84万円/坪＝108坪×84万円/坪＝9,072万円

表面利回りは以下のとおりです。

6万円×12戸×12カ月/9,072万円＝864万円/9,072万円＝9.52％

このように階数を減らすことによって、およそ3,000万円減額できます。
収益が悪化してしまうこともありません。

2-7.設計と施工を同じ会社に依頼する

アパートを建築する場合、設計から施工まで同じ建築会社が行う「一貫方式（デザインビルド方式）」と、設計は設計会社が行う「分離方式」の2つの方式に分かれます。

設計から施工まで対応してくれる建築会社に依頼することで、建築費を抑えられます。

2-8.規格化された商品を検討する

大手のハウスメーカーなどでは、規格化された商品が展開されていることが少なくありません。

外装から内装の部材の仕様や標準の設備が決まっているような、規格化された商品の建築費用は、総じてリーズナブルな傾向があります。

これは建築に使う部材や設備を統一することで大量発注を可能にし、スケールメリットを使ってローコストを実現しているからです。

選択肢は限られていても複数種類からの組み合わせが可能であったり、カラーバリエーションがあったりすることがほとんどで、ある程度の好みや個性を反映することもできます。

2-9.建築会社の相見積もりをとる

建築会社の間でも、施工費用には差があるものです。

そこで、最初から一つの会社に絞って検討するのではなく、複数の建築会社と接触して相見積もりを取るのがローコストを実現するためのコツです。

建築会社選びにおいて相見積もりを取ることは一般的であり、罪悪感を感じて躊躇する必要はありません。
相見積もりはコストカットを実現する上での強力な手段ですが、一方で「最も建築費用が安い会社を選べばいい」というものではありません。

いわゆる「安かろう悪かろう」の選択を避ける必要があるので、コスト以外の品質面にもある程度目を向けて比較するべきです。

2-10.建築費以外の費用を減らす

アパート建築にかかる費用は、建築費だけではありません。

アパートをローコストで建築したいと思うなら、建築費だけでなく、それ以外の費用も減らすことが大切です。

たとえば、アパートを建築するときにはすべて自己資金で賄うのではなく、アパートローンを利用する方も多いでしょう。
このアパートローンもなるべく低金利のものを利用することで、最終的な金額を減らすことができます。

なるべく条件の良いローンを選ぶには、複数の金融機関に相談して、金利が低く、長期間借りられるローンを利用するのが良いでしょう。

3.高収益を生むアパートを建てる建築会社を選ぶためのポイント

収益性の高いアパートをローコストで建てるには、信頼できる建築会社を選ぶことが重要です。

そのためには、まず複数の建築会社からプランを提示してもらって比較することから始めましょう。

オーナーのこだわりを理解した上で、収益を最大化できるプランを提示してくれる会社が見つかれば、長く安定したアパート経営が可能になります。

この章では、信頼できる建築会社を選ぶためのポイントについてお伝えします。

3-1.建築会社の提示する経営プラン

多くのオーナーの方々はアパートを建築するタイミングで、建築費や工法、出来上がる物件のことばかりを気にかけがちですが、安定したアパート経営のためにはローコストで建てるだけではなく、出来上がった後の経営プランも非常に重要です。

各建築会社が提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。

3-2.得意とする構造・工法

建築会社にはそれぞれ得意な構造・工法があります。会社によっては、「木造3階建てを得意としています」といったように、特定の構造・工法に特化した会社もあります。

建築会社に相見積もりを依頼する前の段階で、かけられる予算などを目安にしてあらかじめ「どの構造・工法を選ぶか」について大まかに目星をつけておくとよいでしょう。

「建築費用を抑えたいので木造を選びたい」というのであれば、木造建築の実績が豊富な建築会社を選ぶのが無難です。
とにかく予算を抑えるのであれば木造が最も安いですが、自己資金に余裕があり、より丈夫かつ防音性の高い工法を選びたいのであれば鉄骨造などを視野に入れるのも良い方法です。

3-3.提示する建築プランの基本性能

高収益を生むアパートを建築するポイントとして大切なのが、コストカットを狙うあまり、相場に比べて“安すぎる”会社を選んでしまうのを避けることです。

ローコストで建てたはいいものの、結果的にメンテナンス費や修繕費が高くついてしまえば本末転倒です。

ローコストアパートを選ぶことによる大きなリスクの一つが、基礎性能の低さです。
一般的に、耐震性・耐火性・断熱性などの基本的な性能は、価格の高いアパートの方が優れています。
使用する建材や設備でコストカットを行えば、どうしても大手ハウスメーカーが手掛けるアパートのような品質は期待できません。

複数社から建築プランを提案してもらったら、建物の性能と価格のバランスを見ながら、ローコストにこだわりすぎず、ある程度の範囲内で検討することが大切です。

3-4.建築会社の規模

大手建築会社のアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年にわたり建物のコンディションを維持することができます。

大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手の建築会社に建ててもらうのが安心です。

大手建築会社で見積もりを取ると現実的に高額になる場合が多いですが、将来的な収支を考えると、必ずしも「ローコストで建築するのがいい」とはならない場合も多いものです。

そのため、自己資金に余裕があるなら大手も考える、もしくは大手の規格商品を検討するなどの方法も考えてみましょう。

3-5.評判・口コミ

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっています。

ローコストをうたっているハウスメーカーでも「実際に建ててみたら高くついた」というケースも多くあります。

3-6.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社を選べば、実際に取引を開始した後に不誠実な対応をされるリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

気になる会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのもひとつの手段です。

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