アパートを建てる費用はいくらくらいかかるか、目安と概算の計算方法について解説します。入居者目線に立った、収益性を下げずに建築費を削る方法もご紹介!

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公開日
2020年03月12日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパートを建てる費用はいくら?5つの賢いコストカット方法を伝授!

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アパートを建てる費用はいくら?5つの賢いコストカット方法を伝授!

これからアパートを建てる方は、「アパートを建てる費用はいくらくらいだろう?」と思っている人も多いと思います。

アパートはできるだけ安く建てたいと思う一方、安普請で建ててしまえば、今後30年以上に渡る稼ぐ力を落としてしまいます。
稼ぐアパートを建てるには、収益に影響を与えない範囲でコストを削減し、相応のスペックで建てることが必要です。

この記事では、「アパートを建てる費用」について、そして、どのような着眼点でコストダウンを図るべきかについて解説します。
ぜひ最後までご覧ください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.アパート建築費の相場

アパートの建築費の相場は、以下の通りです。
慣れないと思いますが、不動産の世界は未だに相場が「坪」で把握されることが多いため、坪単価で示します。

木造 坪77~97万円
鉄骨造 坪84~104万円
鉄筋コンクリート造 坪92~120万円

アパートの延床面積に上記の坪単価を乗じると、建築費の総額を算出することができます。
延床面積とは、各階の合計床面積となります。
平米から坪に換算する方法は、「坪=平米×0.3025」です。

例えば、延床面積が200平米で、坪80万円の木造アパートを建てる場合は以下のように計算します。

延床面積の坪換算 200平米 × 0.3025 = 60.5坪
建築費 = 60.5坪 × 80万円
    = 4,840万円

上記はアパート全体の建築費ですが、その内訳はざっくり言うと以下のような割合で構成されています。
アパート全体の建築費は、躯体が約40%、仕上げが約40%、設備が約20%です。

躯体とは、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の柱や梁(柱と柱を繋ぐ横架材)、壁、屋根等の主要な構造部分のコストになります。
仕上げとは、内外装の仕上げ材のことです。
内装ならフローリングやクロス、外装ならサイディングボードやALC(軽量気泡コンクリート)等の外壁材等が該当します。
設備とは、電気、給排水衛生、空調等の工事です。
給湯器やユニットバス、ウォシュレット、エアコン等が該当します。

アパート建築費をコストダウンする際は、この内訳をしっかり意識することが重要です。
例えば設備は、全体の20%しかないので、設備を一生懸命グレードダウンしてもなかなかコストダウンできませんが、躯体や仕上げは全体の40%ずつを占めるので、躯体や仕上げに着目すると減額ができます。

ただし、仕上げは入居者から直接見える部分であり、グレードを落とし過ぎると建物の見た目も悪くなっていきます。
入居者の心象に悪影響を与えるようなコストダウンは避けるべきです。

収益に影響を与えない範囲でコストダウンを行うには、まずは躯体を中心に費用を下げていくことが効果的です。

2.土地の広さでわかる建築費の計算方法

この章では、土地の広さからわかる建築費のざっくりとした計算方法について解説します。
建築費を計算するには、延床面積を把握する必要があります。

延床面積の算出の仕方は、以下の通りです。

2階建てアパート 延床面積 = 土地面積 × 1.0倍
3階建てアパート 延床面積 = 土地面積 × 1.5倍

※上記の概算式は延床面積と容積対象床面積がほぼ等しいアパートでしか使えません。賃貸マンションやオフィスビルでは、結果が大きくずれますのでこの計算方法は使用しないでください。

土地には、容積率が定められています。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合です。

建物の建築制限が一番厳しいエリアとして、第一種低層住居専用地域という用途地域があります。
第一種低層住居専用地域では、アパートも建築できます。
第一種低層住居専用地域は、容積率が100%または150%で定められていることが一般的です。
通常、アパートの建築では、容積率を全て消化しますので、2階建てアパートのときは土地面積の100%、3階建てアパートのときは土地面積の150%が延べ床面積です。

例えば、50坪の土地で3階建てアパートを建てる場合を考えます。
建てるアパートは鉄骨造で、建築費は坪90万円とすると、土地から想定されるアパート建築費は以下の通りです。

延床面積 = 土地面積 × 1.5倍
     = 50坪 × 1.5倍
     = 75坪

建築費 = 延床面積 × 坪単価
    = 75坪 × 90万円
    = 6,750万円

尚、郊外のアパートでは、駐車場等も確保しながら広い土地にゆったりとアパートを建てることが良くあります。その場合、延床面積は土地の面積よりも小さくなっているケースが多いため、広い土地の場合は上記の計算方法は使えません。
郊外の広い土地でアパートを建てる場合には、土地活用の建築プラン提案を受けた上で建築費を判断するようにしてください。

3.収益性を下げずに建築費を削る方法

この章では、収益性を下げずに建築費を削る方5つの方法について解説します。

3-1.構造・工法を変える

第1章「1.アパート建築費の相場」でも紹介しましたが、収益性を維持しながらコストダウンを行うには、躯体を中心に費用を下げていくことがコツです。

躯体のコストダウンを行うには、構造や工法を変えて比較するのが1つ目の方法です。
構造や工法は、各ハウスメーカーがそれぞれ得意分野を持っていますので、ハウスメーカーを比較することが最も効果的に躯体部分のコスト圧縮をすることができるのです。

1社のハウスメーカーの設計を何度も変更してもらうのは限界がありますので、建築プランは必ず複数のハウスメーカーを比較するようにしてください。
ハウスメーカーを比較するなら「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」がおススメです。
HOME4U オーナーズ」には、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造等の構造や、ツーバイフォーやプレハブ工法といったさまざまな工法を得意とするハウスメーカーがバランス良くラインナップされています。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

HOME4U オーナーズ」でハウスメーカーを比較すれば、躯体部分のコストダウンをすることができますので、ぜひご利用ください。

3-2.配棟計画を見直して建物形状を変える

2つ目に、地型が悪い土地の上にアパートを建てる場合、配棟計画を見直して建物形状を変えることもコスト削減に繋がります。

例えば、以下のような三角形の土地で不整形な形のアパートを建てると、余計な壁面が増えるため、建築費が高くなる傾向にあります。

建物価格は、シンプルな長方形の形が一番安いので、配棟計画を見直して整形な建物を建てるとコスト削減効果があります。

ただし、整形な形にすることで、部屋数が減り収益性が落ちてしまうことがあります。
そのような場合、デッドスペースとなった土地は「売却」するか「戸建て賃貸」として利用する方法がおススメです。

広い不整形な土地の場合には、売却や戸建て賃貸も選択肢に入れながら、配棟計画を見直してみてください。

3-3.間取りを広めにする

3つ目に、建築費は間取りを広めにする方が下がります。
例えば同じ75平米でも、1戸の3LDKにすればバスやキッチン、トイレ等の住設機器は1つで済みますが、25平米ずつの3戸の1Kを詰め込めば住設機器は全部で3つ必要です。

そのため、建築費の坪単価は、3LDKよりも1Kの方が高いです。
しかしながら、3LDKにすると1Kよりも賃料単価が下がり賃貸需要も減るため、収益性は落ちます。

収益性を考えるなら、間取りは基本的には1Kを中心に考えるべきです。
ただし、郊外では単身者に広めの部屋を借りたいというニーズがありますので、2DKでも安定的な賃貸需要があります。
建築コストを抑えて、なおかつ、底堅い賃貸需要を拾うには、2DKあたりがおススメです。

3-4.過剰な設備は取り止める

4つ目に、設備に関しては過剰なスペックは取り止めることがコストダウンに繋がります。
例えば、1Kのバスに追い焚き機能が付いているような単身者ならほとんど使わない機能は削減します。
空調やウォシュレットもいずれ交換が必要になりますので、シンプルな機能のものを入れることで節約をすることができます。

3-5.内外装の仕上げ材をグレードダウンする

5つ目に、内外装の仕上げ材もハイスペックなものは使用せずグレードダウンすることで節約が可能です。
内装のクロスや床材についても、将来、貼り替えが発生しますので、なるべくオーソドックスなものを選ぶことで値段が抑えられます。下手に高価なものにすると、将来、廃盤となってメーカーから同じ品番のものを手に入れることができない場合があります。

外装については、ハウスメーカーから何種類か提案を受け、ある程度見た目も重視しつつ、コストの安いものを選定するのがコツです。

4.その他の初期費用

この章ではアパートを建てる際に発生するその他の初期費用について解説します。
アパートの初期費用の目安は、「建築費の5%程度」です。

費用項目と目安は以下のようになります。

支出のタイミング 費用項目 目安
計画時に必要な費用 (1) 現況測量費 30万円程度
(2) 地盤調査費用 1ポイント50万円程度
請負契約・着工時に必要な費用 (3) 印紙代 ※金額は2020年3月末まで 5,000万円超1億円以下なら3万円
1億円超5億円以下なら6万円
(4) 設計料 工事費の1~3%
(5) 水道分担金 100万円~300万円
竣工時に必要な費用 (6)火災・地震保険料 1年分は請負工事金額の0.05%程度
(7) 新築建物登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
(8) 抵当権設定登録免許税 債権金額×0.4%
(9) 司法書士手数料 6~7万円程度
(10) 新築建物不動産取得税 固定資産税評価額×3%が基本
(11) 融資関連費用 事務手数料だけなら5~10万円
(12) 入居者募集費用 家賃保証型ではない場合 賃料の1ヶ月
家賃保証型の場合 賃料の3~6ヶ月
(1)現況測量費

アパートの設計には、敷地の真北や高低差の情報が必要です。
このような設計に必要な測量のことを現況測量と呼びます。
現況測量図がない場合には、設計者の指示の下、現況測量を行うことが必要です。

(2)地盤調査費用

建物構造と地盤の状況によっては、アパートでも杭工事が必要となることがあります。
例えば、地盤の弱いところに重量鉄骨でアパートを建てるようなケースでは、2階建てでも杭工事が行われます。

杭が必要な場合には、支持地盤の深さを知るための地盤調査(ボーリング調査)が必要です。
ボーリング調査も設計者の指示に基づき行うことになります。

(3)印紙代

請負工事契約書は印紙税が発生する課税文書なので印紙代が発生します。
印紙代は、請負工事金額によって異なります。

アパートの建築費は5,000万円~1.5億円程度ですので、その価格帯の印紙税は以下の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率※
1千万円超5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

※2014年4月1日~2020年3月31日まで

(4)設計料

建物を建築する場合には、設計料がかかります。
ハウスメーカーの設計料は、一般の設計事務所の設計料よりも格段に安く、設計料は工事費に対して1~3%程度です。

(5)水道分担金

水道分担金は、水道の利用申込に際して自治体の水道局に納付する金銭です。
水道分担金は戸数が多いほど、金額が大きくなります。

水道分担金は、事前にハウスメーカーがいくらになるか調べてくれており、提案書の中に記載されていることが通常です。

(6)火災・地震保険料

火災保険は、本来は毎年発生する費用ですが、一括で長期契約した方が安くなるため、竣工時に長期一括契約をする方が多いです。

(7)新築建物登録免許税

建物を新築すると、保存登記のための登録免許税が生じます。
所有権保存登記とは、新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記のことです。

建物保存登記の登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

登録免許税 = 課税標準額(固定資産税評価額) × 0.4%

課税標準額である建物の固定資産税評価額は、新築工事費の概ね50~60%程度です。
例えばアパートの新築請負工事金額が1億円の場合、固定資産税評価額は5,000万円~6,000万円になります。

(8)抵当権設定登録免許税

アパートローンを組む場合、土地と建物に抵当権の設定登記を行います。
抵当権とは、ローンを返済できなくなった場合、銀行が優先的に弁済を受けることができるための権利です。

抵当権設定登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

登録免許税 = 課税標準額(債権金額) × 0.4%

(9)司法書士手数料

建物の保存登記と抵当権の設定登記は司法書士に依頼するのが通常です。
司法書士手数料は、保存登記と抵当権設定登記を合わせて6~7万円程度となります。

(10)新築建物不動産取得税

建物を新築すると、不動産取得税が生じます。
アパートのような住宅建物の不動産取得税の計算式は以下の通りです。

不動産取得税 = 課税標準額(固定資産税評価額) × 3%

なお、戸建以外の貸家(アパート等)については、一戸あたり、以下の床面積を満たすと不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

住宅の床面積:40平米以上240平米以下

上記の面積を満たす住戸は、1戸あたりの固定資産税評価額から1,200万円を控除した金額に税率を乗じたものが不動産取得税となります。

1戸あたりの不動産取得税
不動産取得税 = (1戸あたりの固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%

40平米以上となると、間取りとしては2DKや広めの1LDKが該当します。
2DK等の間取りを作る場合は、40平米を意識すると不動産取得税を安く抑えることができます。

(11)融資関連費用

アパートローンを組む場合、「事務手数料」や「保証料」といった融資関連費用が発生します。

事務手数料とは、融資の際、銀行に対して支払う手数料です。
事務手数料は、5万円や10万円といった金額が相場となります。

保証料は借入金額や借入年数によって異なります。
保証料としては、例えば貸出期間が20年で、貸出金額100万円あたり1.5万円程度の金額が発生する銀行もあります。

(12)入居者募集費用

アパートが竣工すると、仲介手数料等の入居者募集費用が必要です。
管理委託方式で管理を委託している場合には、家賃の1ヶ月分が仲介手数料です。

一方で、家賃保証型サブリースにように、空室保証の管理方式を採用している場合には、賃料の免責期間という形でアパートオーナーが入居者募集費用を負担します。
賃料の免責期間は、3~6ヶ月程度です。

まとめ

いかがでしたか。
アパートを建てる費用について解説してきました。

アパートを建てる費用は、木造なら坪77~97万円、鉄骨造なら坪84~104万円、鉄筋コンクリート造なら坪92~120万円程度です。

収益性を下げずにコストダウンするには、「構造・工法を変える」、「配棟計画を見直して建物形状を変える」、「間取りを広めにする」、「過剰な設備は取り止める」、「内外装の仕上げ材をグレードダウンする」などの方法がありました。

特に、構造・工法を変える検討には「HOME4U オーナーズ」の利用が効果的です。
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