木造アパート建築のメリット・デメリットは？建築費やおすすめ建築会社も解説

この記事では 「木造アパートの建築費相場やメリット・デメリットを知って、アパート経営の参考にしたい」という土地オーナーのために、木造アパートの特徴と建築にかかる費用をくわしくお伝えしていきます。

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1.木造アパートのメリットとは

アパートといえば、一昔前は木造が一般的でした。
しかし、昨今では木造アパートは減少傾向にあります。国土交通省の「住宅・土地統計調査」によると1993年から2013年にかけての20年間で、木造以外の共同住宅が約13％増加しています。

出典：国土交通省「令和4年度　住宅経済関連データ」より作成

住宅ストックの推進により、住まいに耐震や断熱などの性能が求められるようになったことも木造アパートが減少している理由のひとつと考えられます。
しかし、木造だからといって必要な性能を満たしていないわけではなく、木造には木造ならではのよさがあります。
そんな木造アパートのメリットについてお伝えしていきます。

1-1.初期費用が割安

国土交通省の共同住宅着工統計をみると、木造アパートの1平米あたりの工事費予定額（平米単価）は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造のアパートに比べて3割ほど低くなっています。

出典：国土交通省「建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2019年調査）」より作成

ただし、デザインに凝りすぎたり内外装や設備を手当たり次第にグレードアップしたりすると、木造でも鉄骨や鉄筋コンクリートなみに工事費が上がってしまうこともあります。費用対効果を考えて計画しましょう。

1-2.維持管理がしやすい

どのような建物でも、外壁の塗装やコーキング（目地）の補修といった定期的なメンテナンスは必須です。年数がたてば、内装や設備のリフォームも必要になります。

ただし、構造や施工方法によっては壁の移動や配管位置の変更が難しく、そのような場合は自由にリフォームができません。
その点、木造であれば壁の移動も水まわりの移動も比較的容易なので、流行の間取りに合わせて自由にリフォームすることができます。
ただし、木造でもツーバイフォー（枠組壁工法）などのパネル工法は、在来工法（木造軸組工法）に比べて自由度は下がります。
長期的にみると、かかる修繕費用においては木造でも他の工法でも大きな違いはありません。
建て替えの際の解体費用に関しては木造がもっとも安くなります。

参考：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

1-3.節税効果が高い

木造住宅は、ほかの構造に比べて耐用年数が短く設定されています。

出典：減価償却資産の耐用年数等に関する省令（別表第一）より作成

木造と鉄骨造の減価償却費を比較してみましょう。
平成10年（1998年）4月1日以降に取得した建物（本体）は定額法で償却することが所得税法によって定められていますので、以下の計算式になります。

取得価額8,000万円の建物本体を償却します。

「木造アパート」

• 償却期間22年
• 償却率0.046

「鉄骨アパート」

• 償却期間34年
• 償却率0.030

木造アパートは368万円、鉄骨造アパートは240万円を毎年経費として計上できます。

木造の方が毎年の課税所得が小さくなるだけでなく、所得税は所得金額が大きいほど税率が高くなる累進課税なので、大きな金額を短い期間で償却する木造の方がトータルで納める税額も少なくなります。

2.木造アパートのデメリットとは

次に、木造アパートのデメリットについて説明していきます。

2-1.法定耐用年数が短い

法定耐用年数が短いということは、別の見方をするとデメリットにもなり得ます。

法定耐用年数を超えたアパートは減価償却ができません。それによって減価償却費を経費として計上できなくなり、税負担が一気に増えます。
大規模修繕の時期とも重なるため、このタイミングで売却を考えるオーナーも出てきますが、法定耐用年数を超えると銀行の融資が下りないため買い手がつきにくいのも難点です。

法定耐用年数が短いということは、このタイミングが早い時期に訪れるということです。できるだけキャッシュを残せるよう、長期的な視点で資金計画を立てるようにしてください。

2-2.耐久性・防音性など建物性能が低い

木造の建物は、鉄骨や鉄筋コンクリートの建物に比べて強度や耐久性が低いといわれています。

実際は現行の耐震基準で建てたアパートであれば耐震性には問題がなく、木造アパートの平均寿命は50年近いというデータもあります。適切なメンテナンスを行えば、耐久性はさらに延びるでしょう。

しかし、木造の建物はメンテナンスを怠ると、雨漏りやシロアリによる蟻害、木部の腐食といった劣化が進行しやすいのも事実です。耐火構造ではない木造アパートの場合、耐火性にも不安が残ります。
また、木造は通気性がよく湿気がたまりにくい反面、気密性が低いので冷暖房効率が悪くなる、防音性に欠けるという点もデメリットです。

2-3.古アパートのイメージが強い

資源の活用と環境への配慮として木材の利用が推進されるなど、昨今では木造のよさが見直されつつあります。

それにもかかわらず木造アパートが敬遠される理由として、築古アパートの多くが木造であることから、木造アパート自体に「古アパート」「安パート」というイメージが定着してしまっていることが考えられます。
そのようなイメージが根強い限り、木造アパートは今後も入居者獲得において苦戦を強いられるでしょう。

築年数が古くなるほど、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートとの人気の差は顕著になるので、適切な管理と定期的なメンテナンスで美観を保つ努力が必要です。

木造アパート建築を成功させるには、このようなメリット・デメリットを踏まえて提案できる建築会社に依頼するのが成功の近道です。プラン比較には「HOME4U オーナーズ」をご利用ください。

3.木造アパートの建築費用

木造アパートの建築には、以下の費用がかかります。

• 設計料
• 建築工事費
• 諸費用

これから土地を購入する場合は、土地代もプラスされます。

正確な建築費用を知るには、複数のハウスメーカーからプランを提案してもらうのが近道です。

3-1.設計料について

設計施工一貫方式のハウスメーカーでは、設計料は工事費に加算されていることが多いです。金額としては工事費の1～3％程度です。
設計施工分離方式の場合は、設計事務所の報酬として設計監理料が工事費と別に発生します。
建築費5,000万円程度のアパートであれば、工事費に対して10％前後です。
工事費が高額になるほど設計料率は低くなります。工事費1億円を超えるアパートであれば6～7％程度と考えておいてください。

設計料とは別に、確認申請料や構造計算料が別途発生することもあります。

3-2.建築工事費について

建築工事費は「本体工事費」と「付帯工事費」に分けることができます。

本体工事は木工事や内外装の仕上げ工事、設備工事など実際に建物をつくるための工事で、付帯工事は解体工事や地盤改良工事、電気・ガス・水道の引き込み工事など、本体に付随する工事を指します。
材料費や工賃のほか、人件費そのほかの経費も管理費として計上されています。

それでは、木造アパートの建築費はどれくらいになるのが見ていきましょう。

3-2-1.木造アパートの坪単価

国土交通省の住宅着工統計（2019年調査）によると、共同住宅の工事費予定額は以下のとおりです。

出典：国土交通省「建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2019年調査）」より作成

1平米あたりの工事費に0.3025を掛けると、坪単価に換算できます。

木造1坪あたりの工事費予定額は「17万円÷0.3025」で約56万円。同じように計算すると、鉄筋コンクリート造は約79万円、鉄骨造は約76万円です。

ただし、これはあくまでも予定額です。実際には、仕様変更などでもう少し金額はアップします。

下の表は「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の実績坪単価です。この坪単価を目安としてください。

3-2-2.木造アパートの工事費例

それでは、前述した実際の坪単価から木造アパートの工事費を算定してみましょう。
建物全体の床面積（坪数）に坪単価を掛けると工事費が出ます。

このように、木造の場合は構造上あまり大きなアパートになりませんので、だいたい1億円前後の工事費で建築できることがわかります。

3-3.諸費用について

建物を新築、または取得することで発生する費用が「諸費用」です。諸費用は、土地の状況やオーナーの事情によって金額が上下します。

例えば、敷地の測量には測量費がかかりますが、境界画定が必要な場合は土地家屋調査士への報酬も発生します。土地の形状や隣接地との関係性が複雑なほど、境界画定の費用は高額になります。

金融機関から借り入れをするのであれば、事務手数料や保証料、火災保険料などの費用が発生します。つなぎ融資を利用するのであれば、別途つなぎ融資の諸費用や金利が必要です。

そして、登記費用です。登記を司法書士へ依頼する場合は、司法書士報酬も必要となります。

建物を新築した場合には不動産取得税が課税され、翌年以降は固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。
このほか、地盤調査にかかる費用、契約書に課税される印紙税、建築確認や検査の手数料、上下水道の使用に必要な給水装置引込費や下水道分担金、地鎮祭などの式典費用が諸費用に含まれます。

総予算の1割程度を諸費用分として予算取りしておくことをおすすめします。

3-4.木造アパートの建築費を抑えるには

建築費を抑えて木造アパートを建てるには、できるだけ凹凸のないシンプルな形状にすることです。
建築費がもっとも安いのは、長方形や正方形の建物です。

予算オーバーの多くは、床材や壁材などの内装材、外壁材、設備などのグレードアップが原因です。費用対効果を考えて、コストをかける部分と抑える部分を検討してください。
また、プランは必ず複数の会社に依頼してください。1社だけではプランの妥当性が判断できませんが、複数社からプランの提案を受けることで、適正な金額も見えてきます。

4.木造アパートを建てる際のポイントとは

ここでは、木造アパートを建ててアパート経営するためのポイントをいくつかご紹介します。

4-1.土地・立地・資金などの条件を考慮する

土地活用で木造アパートを選択する理由としては、土地があまり広くない（＝大きな建物を建てられない）場合や、初期費用をできるだけ抑えたいという場合が考えられます。

しかし、先述したように性能面でのデメリットや先行するイメージにより、木造アパートは一部の層から敬遠される傾向にあります。
特に女性やファミリー層からの需要は多くないと考えられますので、ターゲット層を男性単身者に設定するなど、立地条件も含めて慎重に検討する必要があるでしょう。

4-2.条件によっては木造3階建ても可能

30坪以下の狭小地にアパートを建築する場合は、コンパクトな木造3階建てを視野に入れてもよいでしょう。

ただし、木造3階建ての建物は、高さに関する制限や消防活動のための代替進入口の設置、耐火構造に関する規定、確認申請時の構造計算書の添付など、2階建てでは必要のなかった基準（建築基準法）を満たす必要があります。

そのため、木造3階建てのアパートを建築するには、ある程度の経験とノウハウが求められます。建築会社選びに留意してください。

4-3.木造アパートのデメリットを解消する

入居者から選ばれるためには木造のデメリットを解消し、建物性能や外観・内装のデザインで印象をアップする必要があります。

4-3-1.性能向上に力を入れる

木造アパートは、在来工法（木造軸組工法）ではなくパネル工法（枠組壁工法）で建築することをおすすめします。

ツーバイフォーなどのパネル工法はオーナー目線では自由度が低くなるというデメリットにもなりますが、入居者に対して木造アパートでも性能面で見劣りしないという印象を与えることができます。
ただし、パネル工法は結露しやすいので換気などの対策は必要です。
予算的に可能であれば、防音対策も検討するとよいでしょう。

4-3-2.木のよさを生かしたデザインにする

木造アパートを建てるなら、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートとは一線を画した、木造らしいデザインにこだわってみるのも一案です。

無垢材や漆喰など自然素材を使ったナチュラルインテリアのほか、和風モダンな町家風やレトロな雰囲気のヴィンテージインテリアも、木造アパートのよさを最大限に引き出すことができます。

4-4.収益性の高いプランニングを心掛ける

コストの安さが、木造アパート最大のメリットです。計画の際にはメリハリのある予算配分で、建築費が高額になりすぎないよう注意してください。

築年数がたっても「築古」「老朽化」という印象を与えることのないよう、しっかりとした長期修繕計画を立てておくことも忘れてはいけません。
小まめなメンテナンスで、収益性の高い安定したアパート経営が可能になります。

5.木造アパート建築におすすめの建築会社7選

木造アパート建築を行うなら、信頼できる建築会社を選ぶことが重要です。「この建築会社にしてよかった」と思えるようなパートナーを見つけるために、以下におすすめの建築会社を7社ご紹介します。

5-1.木下工務店

木下工務店は、土地活用において三大都市圏に特化した賃貸事業のサポートをしている建築会社です。木造アパートを中心とした提案から建築はもちろんこと、物件管理や入居者の確保、建物のメンテナンス、 税務に関することまで、トータルでのサポートが強みです。

また、アパートだけでなく、介護施設や保育園、コインパーキングなど、幅広い土地活用の提案も受けられます。

5-2.住友不動産

住友不動産は、アパートなどの賃貸住宅をはじめとして、マンションの建設や管理、駐車場の運営などを手掛ける不動産会社です。

高層建築など鉄筋コンクリート造や鉄骨にも対応していますが、低層アパートで主に提案されるのは高性能の木造アパート。地震に強く、低コストである点が魅力です。狭小地や変形地など制限がある土地でも、有効活用できるノウハウ があります。

5-3.住友林業

住友林業は、国内に総面積約4.8万ha（国土面積の約800分の1）の社有林を持つ、良質な木材を使った注文住宅や賃貸住宅を提供しているハウスメーカーです。賃貸住宅ブランドでは「フォレストメゾン」という名で木造の魅力あふれる住宅を提供 しています。

フォレストメゾンでは、業界最高レベルの高い遮音性の床を使用するなど、賃貸住宅に求められる安全性・快適性・耐久性が重視されていることも魅力です。

5-4.大東建託

大東建託グループは、賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数1位を継続更新中の企業です。木造はもちろんのことさまざまな構造に対応し、豊富な実績と多彩な商品ラインナップで、ニーズや敷地条件に合った賃貸経営を提案しています。

また、アパートの企画から、建物の設計・施工、入居者の斡旋や建物管理までワンストップで賃貸経営を任せられることも特長。また「いい部屋ネット」ブランドを活用した入居斡旋など、高い仲介力を生かした入居者募集活動を展開しています。

5-5.東建コーポレーション

東建コーポレーションは全国47都道府県に拠点を持ち、広くアパート・賃貸住宅経営に対応している土地活用企業 です。木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなどさまざまな構造に対応し、都市部、田舎、ロードサイドなどエリアに応じた提案が可能です。

土地所有者向けのアパート・マンション経営代行サービスに加え、「ホームメイト」のブランド名で入居仲介サービスのチェーンも展開しているのも魅力です。

5-6.ミサワホーム

ミサワホームは戸建て住宅の実績が豊富なハウスメーカーです。戸建てで培ったノウハウを活かしたデザイン力や技術力を取り入れたアパート建築にも定評 があり、市場調査にもとづいた提案を行っています。

また、入居率にかかわらず一定の借り上げ家賃を確保できる「一括借り上げ」のシステムを用いた長期的なアパート経営のサポートも強みです。

5-7.三井ホーム

三井ホームは長年にわたる住宅建築の実績や賃貸住宅の管理実績から蓄積されたノウハウで、建物を建てるだけではなく、入居者募集や管理運営なども対応しているハウスメーカーです。

木造建築が主体で、 独自開発のツーバイフォー技術で、現在は木造4階建てまでの技術があります。木造であることに強いこだわりがあり、モクシオンという木造5階建てのマンション設計・建築を手掛け、すでに国内外で販売しています。

木造でも震度7まで耐える耐震性に加え、鉄よりも火に強い木材を使用。耐火性能のある木造住宅を作ることにも成功しており、今までの木造住宅では実現できなかった、マンションのように強い木造の家を実現しています。

6.信頼できる木造アパート建築会社の選び方

近年、減少傾向にある木造アパートですが、こうしてメリットとデメリットを比較していくと、決して悪い選択ではないことがわかります。特に初期費用の安さは、初めて土地活用を検討するオーナーにとっては大きな安心材料となるでしょう。

収益性の高い木造アパートを建築するためには、よりよいプランを提案できる建築会社を選ぶ必要があります。

アパート建築の経験が豊富な建築会社に相談すれば、土地の条件や予算から総合的に判断して適切なアドバイスをもらえるでしょう。もしかすると、木造以外の選択肢もあるかもしれません。

「HOME4U オーナーズ」なら、きっと最適なプランが見つかるはずです。