【基礎から解説】デザイナーズアパート経営大百科 メリット・デメリットや建築費の相場について

アパート経営で成功するためには、エリア周辺のライバル物件との差別化が欠かせません。
お洒落でこだわりのつまった「デザイナーズアパート」なら、ライバル物件と差を付けることができ、安定経営も見込めるでしょう。

「デザイナーズ」と一口に言っても内容は多種多様なので、建築費は、建物の構造・材質・デザインによって大きく変わります。また、設計をハウスメーカーと設計事務所のどちらに頼むかでも違いが出てきます。

大切なのは、建築費をかけすぎず、費用対効果を見極めること。
この記事では、「デザイナーズアパートを建てるときに何に注意すればよいのか」など、デザイナーズアパート経営を成功させるために知っておきたい知識を基礎から解説していきます。

1.建物としてのデザイナーズアパートの特徴

一口に「デザイナーズアパート」といっても、明確な定義があるわけではありません。
例えば、次のような物件が「デザイナーズアパート」と呼ばれます。

「デザイナーがこだわりを込めて設計・建築した、コンセプトの詰まったアパート」とイメージすれば理解しやすいのではないでしょうか。

2.デザイナーズアパートの建築にかかる費用

デザイナーズアパートの建築には以下の費用がかかります。

以下、それぞれについて詳しく説明します。

2-1.設計料について

設計事務所には「設計監理料」を支払い、建築会社には「建築費」を支払います。
「設計監理料」の水準は、建築費の10％前後が相場です。

設計事務所に依頼した場合、概略プランの相談は無料で、詳細なプランの設計を行う段階から有料になることが多いので、料金の発生するタイミングを確認しておく必要があります。

2-2.建築費・その他の諸費用について

デザイナーズアパートの建築費は、普通のアパートよりも高額になる可能性があります。

アパートを建てる際、一般的な構造別の建築費の坪単価の目安は次のとおりです。

※「別途工事費用」や「設計費用」が含まれる場合と含まれない場合があります。

以上のように、アパートの建築費は坪単価で80万円から120万円と幅があります。
ここで示した坪単価は、建物の「本体工事費」の値段で、デザイナーズアパートの場合は、さらにプラスで費用が発生するイメージで検討されるとよいでしょう。

その他に「別途工事費」がかかる場合もあり、さらに「諸費用」がかかります。
それぞれの内容と目安を表にまとめました。

（アパートの初期費用）

	内容	目安
本体工事費	柱・屋根・外壁・内装・仕上などの工事、仮設工事、基礎工事など	坪単価×延べ床面積
別途工事費	上下水道・ガス工事、外構工事、地盤改良工事など	「本体工事費」の20％前後
諸費用	ローンの手数料、火災保険料、印紙税、不動産取得税、登記費用など	「本体工事費」の5％前後

例えば、坪単価80万円で延べ床面積60坪のアパートを建てる場合であれば、下記のように目安が計算できます。デザイナーズアパートの場合、さらに設計費用やデザイナーズならではの建材費用・工事費用などが上乗せされるイメージで予算を組むことができます。

（デザイナーズアパートの建築費シミュレーション）

本体工事費	80万円×60坪＝4,800万円
別途工事費	4,800万円×20％＝960万円
諸費用	4,800万円×5％＝240万円
合計	6,000万円＋α（デザイナーズならではの建材費用・工事費用など）

ただし、地盤の強さや、大型の工事車両が利用できる立地かどうか、といった各種の要素によっても左右されるので、実際の建築費は建築会社などに具体的な建築プランを相談してみるまでわかりません。

なお、少なくとも諸費用分についてはアパートローンで借入できないのが一般的なので、自己資金で準備する必要があります。

2-3.デザイナーズアパートの建築費が高めになる理由

デザイナーズアパートの建築費は、一般的なアパートよりも高めになりやすいです。
それは「工法・建材へのこだわり」と「規格化していない」ことが大きな理由です。

工法・建材へのこだわり

コストよりもデザイン性を優先し、一般的によく使われる材質よりも高い建材を使えば、当然ながら建築コストは上がります。
また、大空間や、複雑な建物形状などを採用すると、建築費が割高になります。

ただし、「デザイナーズアパート」といっても内容は様々なので、必ずしも建築費が上がるとは限りません。
それほど高い材質を使わずにデザイン性を高めることも可能なので、コスト意識を持って設計してくれるかどうか、注意が必要です。

規格化されていない

大手ハウスメーカーの規格化されたアパートでは、建材や設備をまとめて仕入れたり、資材の加工を工場で効率的に行うことでコストダウンが図られています。

デザイナーズアパートでは、大量仕入れによるメリットが得られず、結果的に建築費が割高になりがちです。

2-4.デザイナーズアパートの構造

建築費の解説では、「木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造」の3種類に触れました。

鉄筋コンクリート造は、一般的には「アパート」ではなく「マンション」と呼ばれます。
鉄筋コンクリート造は、木造や鉄骨造と比べると、遮音性や耐久性などの建物性能が高い構造です。

そのため、建築コストも割高ですが賃料も高めに設定できます。

「デザイナーズ物件」と聞くと、コンクリート打放しの外壁をイメージすることが多いかもしれませんが、このタイプの外壁は、鉄筋コンクリート造の場合に採用可能です。

でも、デザイナーズ物件を建てるには、鉄筋コンクリート造を選び、コンクリート外壁にしなければならないということはありません。
木造や鉄骨造でも、デザイン性にこだわった物件づくりは十分に可能です。

「できるだけコストを抑えつつデザイン性を高めたアパートを建てる」という方向性なら、木造か鉄骨造が第一候補となります。

3.デザイナーズアパートのメリット・デメリット

デザイナーズアパートは上記の通り、一般的なアパートよりも建築費が高めになりやすいですが、デザイナーズアパートならではのメリットも多々あります。
以下、デザイナーズアパートのメリットとデメリットを解説します。

3-1.メリット

デザイナーズアパートのメリットは次のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきます。

高めの賃料を設定できる

デザイナーズアパートは、周辺相場よりも高めの賃料を設定できるのが大きなメリットです。
デザイナーズ賃貸に住みたいと考えて、デザイナーズだけに絞って賃貸物件を探す入居者もいます。

ただし、上乗せできる賃料には限度もあるので、計画段階で賃料を適切に予測してシミュレーションすることが大切です。
その地域でデザイナーズアパートのニーズがどれだけあるか、入念な市場調査が必要です。

賃料水準を維持しやすい

築年数が経過すれば新築時よりも賃料が下落するのは当然ですが、デザイナーズアパートは、長期にわたって競争力を維持しやすい物件です。

建築費を抑えることだけを優先してアパートを建てると、その後の賃料下落に悩まされることは多いもの。
デザイナーズアパートで初期投資をいくらか上乗せし、長期的な安定収入を得るのも賢いやり方です。

入居者のターゲットを絞って差別化できる

「おしゃれさとセキュリティを求める女性向け」など、ターゲットを絞って差別化することも可能です。
賃貸ニーズについて詳細な市場調査を踏まえた設計が求められます。

資産価値を維持しやすい

デザイナーズアパートは、将来売却する場合にも有利です。
投資用の一棟物件は、収益性に応じて価格が決まるので、高めの賃料を維持しやすいデザイナーズアパートは資産価値が下がりにくいというメリットがあります。

3-2.デメリット

「デザイナーズアパート」には次のようなデメリットがあります。

以下、それぞれ解説します。

建築費が割高になる場合がある

デザイナーズアパートの建築費が高くなる理由として、デザインを優先するために一般的にあまり使わない素材やコストの高い素材を使ったり、大空間や複雑な建物形状が採用される、といったところがあります。

コストを抑えるための一手として、コスト意識の高い企業に依頼することも大切です。

メンテナンス費用が割高になる場合がある

デザインを優先してアパートを設計すると、建築費はそれほど割高にならなくてもメンテナンス費用が高くなる場合があります。
アパートは約10～15年ごとに、外壁や屋根の塗装などの大規模修繕が必要なので、メンテナンス費用についても注意が必要です。

ただし、デザイン性とメンテナンスコストが両立するものもあるので、メンテナンスについても知識のある企業に相談すると安心です。

例えばコンクリート打放しの外壁は、頻繁な塗装が必要です。
しっかりメンテナンスしないと、ひび割れにより防水機能が落ちて建物寿命を縮め、汚れも目立ちます。

デザイン優先で住みにくい場合がある

世の中の「デザイナーズアパート」の中には、デザインを優先するために暮らしやすさが犠牲になっている物件もあります。
例えば、外壁も内壁もコンクリート打放しでは、断熱性が足りずに寒いかもしれません。

とはいえ、「快適性よりも、とにかくオシャレな物件に住みたい」という入居者が多い立地なら、それでもかまわないでしょう。

4.デザイナーズアパートのデメリットをカバーするために注意したい3つのポイント

デザイナーズアパートのデメリットをカバーするために、次の3つの点に注意して計画することが大切です。

4-1. 立地と費用対効果を見極めること

デザイナーズアパートを建てるときに大切なのは、立地と費用対効果を見極めることです。
どんな需要者がいるか？どの程度のデザイン性のニーズがあるか？デザイナーズアパートに向いている立地か？

しっかり見極めた上で、立地に応じた物件を計画し、どのくらい建築費を投資するか決めます。
デザイナーズ物件は高めの賃料設定が可能とはいえ、限度はあるので、高めの建築費を吸収できるかどうかが重要です。

それほど賃料を上乗せできない立地の場合には、先進的なデザインを追求するのではなく、できるだけ建築費が高くならずにデザイン性を高めてくれる建築プランを選ぶのがベストです。

4-2. コスト意識を持って設計してくれる企業に依頼すること

マイホームであれば、とことんこだわるのも1つの選択肢です。
でも、アパート経営ではあくまでも事業として、収益性を最大化することが大切です。

設計事務所に依頼する場合では、コストよりもデザイン優先で設計してしまう可能性があります。
できるだけ建築費を抑えながらデザイン性の高い物件を実現できるように、コスト意識を持って設計してくれる企業を選ぶことが大切です。

4-3. 「デザイン性」「建築費」「家賃収入」「メンテナンス費用」を比較すること

「デザイナーズアパート」といっても中身は様々なので、実態をしっかりと比較することが大切です。
1つの企業の提案を聞くだけでは、「もっとよいデザインがあるかもしれない」「建築費が高すぎないか」「家賃の想定に無理があるのでは」といった心配が出てくるかもしれません。

デザイナーズアパートは一般的なアパートよりも実態が様々で、振れ幅が大きいので、必ず複数の企業の提案を比較してから決断することをおすすめします。

5.設計事務所とハウスメーカーどちらに頼む？

ハウスメーカーと設計事務所、それぞれの特徴と注意点を見ていきます。

5-1.ハウスメーカーの特徴

設計、施工から管理までワンストップで頼める

ハウスメーカーは、どんな建物を建てるか決めるための市場調査に始まり、設計プランの作成、施工まで行います。
さらに、多くの企業では、系列会社などに管理業務も依頼できるので、建物が竣工したらアパート経営をスムーズに開始できます。

管理業務は別の専門企業などに依頼することもできるので、どこまでハウスメーカーに依頼するのか、契約内容についてしっかりと説明を受けて判断することが大切です。

品質に安心感がある

ハウスメーカーは、建物の強度、断熱性などの性能やデザイン性にこだわった商品開発をしています。
品質チェックや保証制度も充実しているので、全国どこでも一定の品質が確保される安心感があります。

コストを抑える工夫がある

ハウスメーカーは施工する棟数が多いので、使用する建材、建具、設備などをまとめて仕入れることでコストダウンを図っています。
工場で建材の加工をできる限り行い、現場の作業を減らしていることもコストダウンの理由です。

1棟ずつ完全オリジナルの設計をしてくれるメーカーもありますが、デザインを重視した商品シリーズが用意されている企業なら、コストを抑えながらデザイナーズアパートが建てられます。

施工の実績が豊富

ハウスメーカーはアパートの施工実績が多く、ノウハウを豊富に持っています。
そのため、市場ニーズを的確に調査した上で、地域に適したプランを練ることを得意とする企業が多いです。

賃料の予測や、長期のメンテナンス費用などを織り込んだ収支計画の作成も得意です。

提携金融機関とのパイプ

多くのハウスメーカーでは提携金融機関を紹介してもらうことができます。
場合によっては提携ローンを利用し、優遇金利での借入が可能です。

5-2.設計事務所の特徴

世界に一つだけのアパートが建てられる

完全オリジナルで設計してもらえるので、世界に1つだけのアパートを建てることができるのが大きなメリットです。
オーナーのこだわりをふんだんに盛り込んでもらうことも可能です。

施工と管理業務は別の会社に依頼する必要がある

設計事務所の業務は建物の設計までなので、建築工事や、完成後の管理業務は別の会社に依頼することになります。
すばらしい設計だとしても、高品質な施工をしてもらえるかどうかは別の問題なので、信頼できる施工会社を見つけられるかどうか注意が必要です。

アパートの実績の多い設計事務所では、複数の建築会社を紹介してもらって、建築費の見積もりを比較してから決めることができます。

アパートの実績が多いとは限らない

設計事務所の業務内容は様々なので、中には戸建住宅の設計がほとんどという場合もあります。
アパートの設計実績が多い企業を選んでください。

「設計の前提となる市場調査を十分に行ってくれるか」「金融機関の紹介は可能か」「長期の収支プランニングを作成してもらえるか」等について確認することをおすすめします。

6.デザイナーズアパートに強いハウスメーカー・設計事務所を選ぶためのポイント

デザイナーズアパートはコスト面が高額ではあるものの、こだわりのあるデザインを魅力的に感じる入居者は非常に多いため、うまくアピールすることによって有利に集客を進めることが可能です。

ポイントは、「信頼できるハウスメーカー・設計事務所へ依頼すること」です。
設計や建築の上手さはもちろん、建設完了後の運用についても相談できるハウスメーカー・設計事務所であることが望ましいです。

以下、「安心して相談できるハウスメーカー・設計事務所」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.ハウスメーカー・設計事務所の提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパート・マンションを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「デザイナーズアパート経営」に強いハウスメーカー・設計事務所を選んで複数ご紹介できます。複数のハウスメーカー・設計事務所の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

6-2.ハウスメーカー・設計事務所の規模

大手ハウスメーカー・設計事務所のアパート・マンションはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカー・設計事務所で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカー・設計事務所も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカー・設計事務所に建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

ハウスメーカー・設計事務所の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカー・設計事務所があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を活用し、「デザイナーズアパート経営」に強いハウスメーカー・設計事務所を選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

デザイナーズアパートについての情報以外にも、アパート経営について多くのオーナーの方々が知りたがっている情報について『アパート経営に関する記事一覧』にまとめています。
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