【徹底解説】マンションを高収益経営するノウハウ

マンションはアパートに比べ耐震性、断熱性、遮音性に優れることから賃貸住宅としても人気があり、高稼働が期待できます。

しかも、マンションは建物が長寿命で資産価値が高く、出口戦略にも有利です。

この記事では、建築費・資金計画・収支と、マンション経営を成功させる3つのポイントについて解説します。

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詳しい解説は以下

1.マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営とアパート経営には共通点と相違点があります。
まずは、構造の違いと、耐用年数の違いについてみていきます。

1-1.マンションとアパートの構造の違い

実は、マンションとアパートという呼び方に、法律上の明確な区分はありません。

一般的に、「マンション」とは、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の3階建て以上の共同住宅を指すことが多いです。

「アパート」は、木造や鉄骨造の共同住宅で2階建てが多く、マンションよりも建築コストは低くなります。

次に、違いが出やすい「建物性能」「床面積」「グレード」の３点について解説していきます。

1-1-1.マンションは建物性能が優れている

鉄筋コンクリートのマンションは、木造アパートと比べると、耐震性、耐火性、断熱性、遮音性などの建物性能が各段に優れます。
このような高品質な暮らしとなるため、賃料を高く設定できます。

また、マンションは競合物件と差別化できるため、空室率も低くなると言われています。加えて築年数が経過したときの家賃の下落幅も小さいという利点があります。

1-1-2.マンションは床面積が増やせる

鉄筋コンクリート造や鉄骨造は、木造よりも高層の建築物を建てることができるので、限られた敷地内で、上方向に空間を利用して最大限に床面積を増やし、最大の賃料収入を得られます。

建てられる建物の大きさは法律でエリアごとに制限がありますが、特に都心や駅の近くでは、中高層の建物を建築可能なエリアが多いので、マンションの優位性が大きく発揮されます。

1-1-3.マンションはグレードを高められる

マンションは優れた建物性能に加えて、デザイン性・内装・設備を充実させてグレード感を演出し、高い家賃収入を得ることが可能です。

マンションは付加価値を付けることで入居者に対する訴求力があり、高い家賃水準と稼働率が実現します。

1-2.マンションとアパートの耐用年数の違い

建物は構造に応じて「法定耐用年数」が定められています。
住宅の法定耐用年数は次のとおりです。

【住宅構造別の法定耐用年数】

構造	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造（4ｍｍ超）	34年
鉄骨造（3ｍｍ超、４mm以下）	27年
鉄筋コンクリート造	47年

国税庁ホームページより

なお、法定耐用年数は「実際に利用できる年数」という意味ではないので、しっかりメンテナンスを行えば実際はもっと長く賃貸経営が可能です。

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、木造アパートの場合は22年と、大きな差があります。

このような法定耐用年数の違いにより、ローンの返済期間と減価償却（税務計算）に違いが出ます。

1-2-1.マンションは返済期間を長くできる

ローンの返済期間は法定耐用年数が上限と規定している金融機関が多いため、マンションではアパートよりも長く返済期間を設定できます。

長い返済期間で、毎年の返済額を少なく抑えれば、キャッシュフローに余裕のある賃貸経営が可能になります。

1-2-2.マンションは毎年の減価償却が小さくなってしまう

法定耐用年数で減価償却を行うと、耐用年数の短い木造アパートのほうが、マンションよりも毎年の減価償却費が大きくなります。

減価償却費は経費として計上できるため、額が大きいほど節税効果が高くなります。

マンションの場合期間が長いためトータルでは変わりませんが、アパートは短期間で節税して早く資金を回収し、次の投資に回すこともできます。

2.マンション経営の建築費と収支

次に、マンション経営を始める前に必ず押さえておきたい、建築費と資金計画、収支について解説します。

2-1.建築費

マンションの建築費は、アパートの建築費よりも基本的に高めになります。
当サイトを運営している不動産情報サービス「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」による調査結果は次のとおりでした（給排水工事費なども一部含まれた費用です）。

【構造別のマンションの建築費】

構造	建築費（坪単価）
マンション （鉄筋コンクリート造・3～5階建）	92～120万円程度
アパート（木造・2階建）	77～97万円程度
アパート（鉄骨造・2階建）	84～104万円程度

建築費は設計内容しだいでケースバイケースです。
そのため、コストと競争力のバランスを取りながら計画していくことが大切です。

アパートやマンションを建てるときには、「建物本体の純粋な建築費用」の他に、「その他工事費（外構、地盤改良、給排水工事など）」と「諸費用（税金、手数料、火災保険料など）」が発生します。

これらの費用は、敷地の形状、地盤の強さなどの各種条件によって左右されます。

建築費の見積もりでは、建築費以外の費用がどこまで計上されているのか、内訳までしっかり確認するようにしてください。

2-2.資金計画

マンションを建てるときには、「アパートローン」や「事業用ローン」を利用する方がほとんどです。

総額の2～3割の自己資金を準備できると理想的ですが、融資基準は金融機関によって異なります。

上記で説明した、建築費以外に発生するコストもあらかじめ想定の上、無理のない資金計画を立てましょう。

融資の審査では、勤務先や年収などの個人属性も考慮されますが、銀行が必ずチェックするのは「物件の収益性と担保価値」です。

また建築プランと事業計画を金融機関にも提出するので、充分に収益性の見込める事業計画をしっかりと練り上げる必要があります。

2-3.収支

次に、マンション経営の収支について解説します。
マンション経営では、収支項目は次のようになります。

【マンション経営における主な収支項目】

収入	支出・経費
家賃収入、礼金収入など	ローン返済額、管理費、修繕費、入居者募集費用、火災保険料、税金、減価償却費、水道光熱費（共用部分）

マンション経営を始めたら、確定申告を毎年行う必要があります。
上記の収入から経費を引き、さらに「基礎控除」等を差し引いた額に対して、所得税や住民税がかかります。

マンションを建てるときには、あらかじめ長期の収支計画プランを立てておきます。
建築を相談したときにハウスメーカー等が作成してくれる収支計画をもとに、検討してください。

収支計画を見るときの注意点は次のとおりです。

• 築年数が経過して新築時の家賃が下がることを見込んでいるか
• 空室率の想定が甘すぎないか
• 大規模修繕費用を織り込んでいるか（10～15年に一度発生する、外壁塗装などの費用）

楽観的な収支予測を立てるよりも、将来見込まれる要素は厳しく織り込んでおいたほうが、不安なくマンション経営が始められます。

3.一棟マンション経営のメリット・デメリット

次に、一棟マンション経営のメリットとデメリットについて見ていきます。

一棟マンション経営は、アパート経営やマンション一室経営と比較した時、いくつかの利点があります。

3-1.一棟マンション経営のメリット

一棟マンション経営のメリットは次の6つです。

• 建物性能が高いので高稼働高収益
• 空室リスクが分散される
• 土地を最大限に活用
• 耐用年数が長い
• 資産価値が高い
• 相続税や固定資産税の節税対策になる

それぞれ見ていきます。

●建物性能が高いので高稼働高収益

マンションはアパートよりも建物性能が高いため、高い家賃水準、稼働率が期待できます。
長期的に安定した高収益が見込まれることが、マンション経営の最大のメリットです。

●空室リスクが分散される

マンション一室経営の場合、たまたまその部屋が空室になると収入がゼロになるリスクがあります。
一棟経営なら部屋数が多いので、同時に全てが空室になることは考えにくく、空室リスクが分散されます。

●土地を最大限に活用

法律上の規制の範囲内で、床面積を最大に増やせば、家賃収入を増やすことができます。

マンションなら高層の建物も建てることができるので、土地の可能性を最大限に使って床面積を増やし、収益最大化を図れます。

●耐用年数が長い

鉄筋コンクリート造のマンションは、耐用年数が長いため、ローンを長く借りることができます。
その結果、余裕のある返済計画となり、息の長い資産運用が可能です。

中古で売却することになっても、長期ローンに惹かれた買い手がつきやすいです。

●資産価値が高い

長期安定収入が得られるマンションは資産価値が高く、次の世代に受け継いでも長く収入を得ることができる有利な資産です。

マンションはアパートに比べて資産価値が落ちにくいため、相続だけでなく一定期間保有後の売却も想定でき、出口戦略が幅広いのもメリットです。

●相続税や固定資産税の節税対策になる

アパート経営と共通するメリットですが、所有している土地を更地にしておくよりも、マンション経営に活用したほうが相続税・固定資産税等が抑えられます。

住宅の敷地は、税金の評価額が大幅に軽減される各種の制度があるためです。

さらに、マンションを建てるための借り入れがあれば、相続財産から借入金を差し引けるので、相続税の節税効果が高まります。

3-2.マンション経営のデメリット

マンション経営のデメリットは「建築費が高め」「減価償却が小さめ」という2点です。

●建築費が高め

一棟マンション経営は、アパート建築やマンションの一戸を購入するのに比べて初期投資が多くなります。

ただしその分、収入も多いので、トータルした収益性で投資判断を行う必要があります。

●減価償却が小さめ

マンションはアパートよりも法定耐用年数が長く、毎年の減価償却費が小さくなります。
そうすると、計上できる経費が少なくなり、節税効果が小さくなってしまうのが弱点です。

4.マンション経営を成功させる3つのポイント

マンション経営を成功させるポイントは次の3つです。

• 立地と競合の見極め
• 費用対効果を考えた設計
• 適切な管理と計画的なメンテナンス

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1.立地と競合の見極め

マンション経営ではメリットを加味しつつ、立地や競合アパート・マンションの状況に応じた判断が必要です。

競合物件の数と家賃動向、稼働状況によって、最適な土地活用は異なります。

一般的に言うと、マンションに向いているのは、駅から比較的近いエリアや高級住宅街です。

場合によっては、できるだけ建築費を抑えて、低家賃のアパートを建てるほうが投資効率が良いかもしれません。

マンションを建てるかアパートを建てるか、あるいは駐車場等の他の選択肢が向いているのかについては、経験豊富な不動産会社による綿密な市場分析を踏まえた判断が必要です。

4-2.費用対効果を考えた設計

マンションを建てる時には、建築費をなるべく抑えることも重要ですが、あまり安すぎると入居者が集まらなかったり、将来の修繕費用が割高になってしまう可能性があります。

理想のマンションを建てるには、初期投資を抑えつつ、家賃収入を増やすための積極的な投資とのバランスが大切です。

以下、理想の建物に近づけるためのおおまかな手順を、3つに分けて説明していきます。

1.敷地条件・費用共にバランスの取れた設計を考える
まず、限られた敷地にどれくらいの高さ・床面積の建物を建てることができるのか、建築基準法等の各種法令を踏まえた設計を考えます。

建物をできるだけ高く、大きく建てて床面積を増やせば、それだけ家賃収入は増えます。
ところが、建物が大きくなれば当然、建築費も増えます。

そのため、最適なボリューム（床面積）を判断してマンションを設計する必要があります。

2.最適な間取りを考える
間取りについては、シングルタイプのほうが1坪あたりの賃料単価は高くなることが多いので、総収入を増やせる可能性が高くなります。

ところが、全てをシングルタイプにすると、ファミリータイプに比べて全体の設備や建具の数が多くなるため、コストが増えます。

そこで、賃料単価と建築費を考慮しつつ、エリアの賃貸需要やライバル物件を踏まえて、最適な間取りを選択しなければなりません。

3.ターゲットに合わせたオプションを考える
また、設備を充実させたり、高級感のある建材を採用してデザイン性を高めたりすれば、入居者への訴求力は確実に上がりますがコストも上昇します。

建物グレードを上げれば家賃は高めに設定できますが、地域の相場もあるため青天井に家賃を上げられるわけではありません。

このように、費用対効果を考えながら、ターゲットとなる入居者層のニーズに合わせて物件を計画することが大切です。

4-3.適切な管理と計画的なメンテナンス

マンション経営を成功させるためには、稼働後も大切です。
適切な管理と計画的なメンテナンスを心がけることで、高い資産価値を維持できます。

管理状態やメンテナンスが悪いと、家賃水準が下がったり稼働率が落ちるリスクがあります。

また、計画的なメンテナンスを行わなければ、防水機能の低下などによって、建物の寿命が短くなってしまう可能性もあります。

利益の一部を計画的に積立てし、計画的にメンテナンスすることをおすすめします。

手間をかけたくない場合には、稼働率にかかわらず一定賃料が得られる「一括借り上げ」を選ぶ方法もあります。
建物管理だけ別会社に依頼することもできるので、良質な管理会社をよく見極めて依頼することが大切です。

4-4.成功するためのコツ

では、ここまでご紹介してきた3つの成功ポイントは、どうしたらクリアできるのでしょうか？

マンション経営に精通した企業の知恵を借りるのは当然ですが、その企業の提案内容が本当に優れているのかどうか判断するのは、初めてのマンション経営ではとても難しいです。

そこで、必ず実行していただきたいのが、複数の企業に相談し、それぞれの企業の提案プランを比較してみること。

複数の企業の提案プランを比較すれば、優れた建築プランを見極めやすくなり、建築費の妥当性についても自信をもって判断できます。

まとめ

それではおさらいです。

マンションとアパートでは構造が異なります。
鉄筋コンクリート造のマンションは、木造アパートよりも断熱性、遮音性などが優れているので賃料を高めに設定でき、入居者に訴求力があるため稼働率も良好になりやすいです。

マンションは法定耐用年数が長いため、ローンの返済期間を長く組むことができる一方で、毎年の減価償却費が小さくなるため節税しにくいデメリットがあります。

マンション経営のメリットは、「建物性能が高いので高稼働高収益」「空室リスクを分散」「土地を最大限に活用」「耐用年数が長い」「資産価値が高い」「節税対策ができる」ということ。

デメリットは、「建築費が高め」「減価償却が小さく節税しにくい」ということです。

マンションの建築費は鉄筋コンクリート造なら、坪あたり92～120万円程度が相場です。
外構工事費や諸費用も発生することに注意して、無理のない資金計画を立ててください。
将来の収支予測を堅実に行って、長期の収支プランを見ながら建築プランを選ぶことが大切です。

マンション経営を成功させるポイントは、次のとおりでした。

• 立地と競合の見極め
• 費用対効果を考えた設計
• 適切な管理と計画的なメンテナンス

これらのポイントをクリアするには、マンション経営に精通した企業の知恵を借りる必要があります。
本当に優れた提案をしてくれる建築会社を選ぶには、複数の企業の提案プランをしっかりと比較検討するのがコツです。