「マンション相続・経営 経営ノウハウ」内の「マンション経営はこれくらい儲かる!収入シミュレーションと平均収入 」を解説したページです。利回りの基礎知識から簡単で分かり易いシュミレーション方法、一般的なオーナーの平均収入についてのデータ等を通じて説明していきます。「しっかり儲かるマンション経営」を実現するパートナーを選ぶためのポイントも紹介します。

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公開日
2019年10月10日
更新日
2022/05/18
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【徹底解説】マンション経営はこれくらい儲かる!収入シミュレーションと平均収入

【徹底解説】マンション経営はこれくらい儲かる!収入シミュレーションと平均収入

ここでは、「マンション経営をするとどれくらい儲かる」かについて、利回りの基礎知識から簡単で分かり易いシュミレーション方法、一般的なオーナーの平均収入についてのデータ等を通じて解説していきます。
マンションといっても規模が大きいだけで基本的にはアパート経営と同じ考え方になります。

この記事のポイント まとめ

表面利回りと実質利回り

利回りには「表面利回り」や「実質利回り(NOI利回り)」があります。

・表面利回りとは、家賃収入と建築費用(物件価格)だけを用いて計算する利回りのことです。
複数物件の利回りを比較する際に、簡易的な目安として用います。

年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格 = 表面利回り

・実質利回り(NOI利回り)とは、家賃収入と建築費用(物件価格)の他に、諸費用や税金、運営コストを考慮して計算する利回りです。
実際に経営の判断をする際にはこちらを用います。

(年間家賃収入 ー 諸経費 ÷ 実質物件価格) = 実質利回り(NOI利回り)
    (諸経費=管理費や税金)(実質物件価格=物件価格+購入時の初期費用)

一般的なオーナーの平均収入&利回り

・マンション経営の手取り収入の平均は「521万円/年」です。
※【出典】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査

・投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安といわれています。

・表面利回りの相場は、例えば東京都内であれば「9.0%」(2019年)であり、都市部の方が高くなる傾向です。
※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ

マンション経営にかかる費用&税金

実際に手元に残る金額は、諸経費・税金から借入返済額等、様々な支出を差し引いて、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。

利回りを上げるコツ

以下3つのコツがあります

  • 「ワンルーム」タイプにする
  • 一棟目は「小さくても収支を確実にプラス」にし、大きく狙うなら2棟目以降
  • 「周辺の立地とセットで」考える
マンション経営を成功させるには、複数の企業のプランから、自分に合ったものを見つけるのがカギです。
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1.表面利回りと実質利回りの基礎知識

最初にマンション経営における利回りに関する基礎知識について解説します。

1-1.表面利回りについて

表面利回りとは、家賃収入と建築費用(物件価格)だけを用いて計算する利回りのことです。

複数物件の利回りを比較する際に、簡易的な目安として用います。投資物件の広告等に表示されているのはこちらの利回りになります。

以下の数式で求められます

年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格 = 表面利回り

1-2.実質利回り(NOI利回り)について

実質利回り(NOI利回り)とは、家賃収入と建築費用(物件価格)の他に、諸費用や税金、運営コストを考慮して計算する利回りです。
またこの実質利回りは、「ネット利回り=NOI(Net Operating Income)利回り」とも呼ばれます。

実際に経営の判断をする際にはこちらを用います。

以下の数式で求められます

(年間家賃収入 ー 諸経費 ÷ 実質物件価格) = 実質利回り(NOI利回り)
    (諸経費=管理費や税金)(実質物件価格=物件価格+購入時の初期費用)

マンション建築費用についてはこちらの記事がおすすめです。

10階建てのマンションの建築費はいくら?見えない費用も解説

高利回りを実現したい方にはこちらの記事もおすすめです。

【徹底解説】アパート経営で高利回りを実現・確保するためのノウハウ解説

2.一般的なオーナーの平均収入&利回り

マンション経営の手取り収入の平均は「521万円/年」といわれています。
【出典】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査
不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

(不動産所得者の、所得金額別の分布割合)
所得 割合
~100万円 7.8%
100万円~200万円 19.8%
200万円~300万円 16.8%
300万円~500万円 23.2%
500万円~1000万円 21.9%
1000万円~2000万円 8.2%
2000万円~5000万円 2.3%
5000万円~1億円 0.1%
1億円~ 0.1%

【出典】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査

これは不動産所得全体を示す表であり、マンションだけでなくマンションやテナントビル、地代や区分所有マンションを貸している方の所得も含まれています。

また、投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安といわれています

都道府県別の表面利回りの相場は以下の通りです。

(都道府県別 家賃坪単価&表面利回り相場一覧)
都道府県 家賃坪単価(月額) 表面利回り
東京都 9,780円/月 9.0%
埼玉県 5,680円/月 5.2%
千葉県 5,880円/月 5.5%
神奈川県 7,150円/月 6.6%
京都府 6,730円/月 6.2%
大阪府 6,600円/月 6.1%
兵庫県 6,130円/月 5.7%

マンションの賃料出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート

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3.マンション経営にかかる費用・税金

マンション経営にかかる費用・税金は、「初期(マンション取得時)にかかる費用」「維持期(運営開始後)にかかる費用」「後期(耐用年数経過後)にかかる費用」と大きく3つに分かれています。

更に、どの費目が「経費化」(費用として計上できる)かどうかも重要なポイントになります。

(初期(マンション取得時)にかかる費用・税金一覧)
費用の名称 経費化の可否
1 不動産取得税
2 登記費用
3 印紙税
4 火災・地震保険料
5 (ローン関連の)事務手数料
6 (ローン関連の)保証料
7 物件の購入代金
8 (不動産購入の際の)仲介手数料
9 団体信用生命保険特約料
10 固定資産税清算金
(維持期(運営開始後)にかかる費用・税金一覧)
費用の名称 経費化の可否
1 租税公課
2 修繕費
3 管理委託料
4 (入居者募集のための)仲介手数料
5 広告宣伝費
6 青色事業専従者給与
7 給料・賃金
8 水道光熱費
9 通信費
10 交通費
11 接待交際費
12 新聞図書費
13 消耗品費
14 地代・家賃
15 ローン金利
16 減価償却費

後期(耐用年数経過後)にかかる費用

耐用年数経過後に「更地にするor建て直し」をする場合には、マンションの解体費用や立退き料が発生します。

マンション経営における初期費用についてはこちらの記事もおすすめです。

【徹底解説】一棟マンションの経営を始める!初期費用はいくら?

マンションの経営における経費についてはこちらの記事もおすすめです。

【基礎から解説】マンション経営にかかる費用・落とせる経費 全27種一覧&解説
【基礎から解説】アパート経営にかかる費用・落とせる経費 全27種一覧&解説

4.収入シミュレーション

実際に手元に残る金額は、諸経費・税金から借入返済額等、様々な支出を差し引いて、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。

具体的な計算例として、以下の条件のマンションを想定します。

(条件)
場所:東京23区
敷地面積:330平米
戸数:45戸
家賃収入:450万円/月
延床面積:500坪
専有床面積:350坪
建築費(物件価格):5億円

4-1.表面利回り

ではまず、表面利回りを計算してみます。

計算方法
年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格 = 表利回り
計算

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 表面利回り :5400万円÷5億円✕100=10.8%

4-2.実質利回り

次に、実質利回りを計算してみます。

計算方法
(年間家賃収入 ー 諸経費) ÷ 実質物件価格 = 実質利回り(NOI利回り)
    (諸経費=管理費や税金)(実質物件価格=物件価格+購入時の初期費用)

 諸経費:年間家賃収入の15%(810万円)
 初期費用:建築費の5%(2500万円)

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 表面利回り :5400万円÷5億円✕100=10.8%

計算

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 実質物件価格:5億円+2500万円=5億2500万円
  • 実質利回り:(5400万円ー810万円)÷5億2500万円=8.7%

4-3.手取り収入

実際の手取りは、所得税等の税金はもちろん、減価償却の影響やローンの返済等も加味するとケースバイケースになります。
ここでは最も簡単な目安の求め方で計算します。

計算方法
年間家賃収入 × 15% = 手取りの目安

計算

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 手取りの目安:5400万円×15%=810万円

5.利回りを上げるコツ

利回りを上げるコツには大きく以下3つのコツがあります

  • 「ワンルーム」タイプにする
  • 一棟目は「小さくても収支を確実にプラス」にし、大きく狙うなら2棟目以降
  • 「周辺の立地とセットで」考える

以下、説明していきます。

5-1.「ワンルーム」タイプにする

基本的に賃貸物件は、物件を細かく区分けして、多数に貸した方が賃料単価が上がる傾向があります。
最も高いのは1Kのようなワンルームタイプです。

賃料単価は高い順に1K、2DK、3LDKとなります。
また、同じ延べ床面積であれば、部屋数も3LDKよりも1Kの方が多く作ることができます。
同じ延べ床面積のマンションを建てた場合、賃料単価が高く部屋数が多い1Kを多く作った方が収入総額は高くなります。

部屋数が多いと満室にする難易度は上がりますが、一方で部屋数が多い方が1室あたりの空室の影響は小さくなるとも言えます。

ただ「立地条件に合ったタイプ・間取り」にする事が収益にとって最も重要な要素なので、場所によってはワンルームにこだわりすぎる事もリスクになります。

5-2.一棟目は「小さくても収支を確実にプラス」にし、大きく狙うなら2棟目以降

実質利回りを上げるには、「銀行から借りているローンの利息」もしっかり考慮する必要があります。

通常、初めて物件を借りるオーナーに対して銀行は「取引実績のない借り手」ということで、厳し目の評価を下します。
評価が厳しい分、金利面や融資額などの条件面は不利に設定されます。
しかし「一棟目の投資が成功する」と、二棟目以降の物件に対する融資条件が有利になり、二棟目への融資が下りやすくなるので、所有する物件の数を増やして収益を拡大する道が見えてきます。

さらに、金利も下がってくるので、物件毎の実質利回りも向上してきます。

従って、最初のマンション経営を開始するにあたっての最初の一棟目で大きな儲けを狙おうとせず、堅実に収益化、そして「成功」できる物件を選ぶことが、マンション経営の収益を拡大していく上でのカギだと言えるでしょう。

5-3.「周辺の立地とセットで」考える

マンション経営の初心者は、物件を選ぶにあたって「物件の築年数」や「利回り」など、物件単体で見た時のデータばかりに着目してしまいがちです。

一方で、着眼点の優れたオーナーは「物件の周囲にどのような施設があるか」「周辺のアクセス状況はどうか」というふうに、「物件を取り巻く環境」をセットと考える発想を持ち合わせています。

たとえ書面上での物件の条件がどれだけ優れていたとしても、アクセス・買い物の不便さのせいで入居者が決まらず空室が埋まらなければ、理論上の利回りなどは絵に描いた餅となってしまうでしょう。
物件のスペックを記した資料に目を通すだけでなく、実際の物件へ足を運んで周辺状況を確かめ、「周辺の立地とセットで収益化を考える」事が不動産投資の成功につながります。

6.「しっかり儲かるマンション経営」を実現するマンションを選ぶためのポイント

「しっかり儲かるマンション経営」を実現するパートナー(ハウスメーカー・マンションメーカー・土地活用会社 等)を選ぶポイントは、以下です。

6-1.自分のマンションの立地条件に似た状況での「マンション経営支援」の実績が豊富

マンション経営のパートナーになりうる会社は豊富に存在しますが、マンション経営は「建てる」事はあくまでスタートに過ぎず、いかに「その後」の経営を上手に行っていくかが重要です。
自分のマンションの立地条件に似た状況での「マンション経営支援」の実績があるハウスメーカーや土地活用会社であれば、様々な成功・失敗経験があるため、「建てる」時に立地条件に合ったプラン・仕様を提案してくれることはもちろん、「その後」に起こりうるトラブルやリスクを踏まえた工夫も教えてくれます。

継続的に儲けるためには、先を踏まえた準備をあらかじめしておくことが大事です。

6-2.自分で描く「マンション経営ビジョン」に合った強みを持っている

マンション建築及びその後の経営支援はメーカーや土地活用会社にとって主力である場合が多いため、各社特徴的な「強み」のある建築パッケージやプランを持っていることが多いです。
例えば「おしゃれな外装やロフトのある若い人向けのマンション」「女性向けにセキュリティがしっかりしたマンション」等です。

マンション経営は20年、30年続くビジネスです。市場の環境変化が予測しづらい「長期に渡っての経営」をする事になるので、オーナーが自ら先の時代を読んで「マンション経営ビジョン」を持ち、長期間の経営に耐えられる心づもりを抱く必要があるでしょう。

そして、そのビジョンに合った強みをもつ会社を選び、特徴・個性をしっかり確立した「長期に渡って価値を発揮できる・空き室の出ない=儲けを出し続ける」マンションを建てる事も大事です。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。

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