「マンション相続・経営 経営ノウハウ」内の「マンション経営はこれくらい儲かる!収入シミュレーションと平均収入 」を解説したページです。利回りの基礎知識から簡単で分かり易いシュミレーション方法、一般的なオーナーの平均収入についてのデータ等を通じて説明していきます。「しっかり儲かるマンション経営」を実現するパートナーを選ぶためのポイントも紹介します。

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記事

更新日
2022.12.02
カテゴリ
マンション経営, 記事

【徹底解説】マンション経営の平均収入とシミュレーション

【徹底解説】マンション経営の平均収入とシミュレーション

この記事では、「マンション経営をするとオーナーの収入はいくらか」について、以下のポイントに沿って解説します。

一般的なオーナーの平均収入や、簡単で分かりやすいシミュレーション方法や利回りの基礎知識など、データを通じて紹介しますので、ぜひご一読ください。また、手取り収入を上げるコツについてもあわせて解説します。

この記事のポイント まとめ

マンション経営の収入とは?

マンションオーナーの収入は以下のとおりです。

  • 家賃収入
  • 共益費・管理費
  • 礼金
  • 更新料
  • 駐車場代 など

項目としてはいくつかあるものの、収入のメインは家賃収入となります。

また、マンション経営の手取り収入の平均は「521万円/年」です。
※【出典】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査

それぞれの収入の目安など、詳しくは「マンション経営の収入」をご確認ください。

マンション経営にかかる費用&税金

マンション経営にかかる費用と税金は、主に以下の3種類に分かれます。

  • 初期(マンション取得時)にかかる費用:建築費、不動産取得税、登記費用など
  • 維持期(運営開始後)にかかる費用:管理委託料、修繕費など
  • 後期(耐用年数経過後)にかかる費用:解体費、立退料など

それぞれに該当する項目など、詳しくは「マンション経営にかかる費用・税金」をご確認ください。

マンション経営の手取り収入シミュレーション

マンション経営中に実際に手元に残る金額は、費用や税金を差し引いて、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。

  • 例1:45戸のマンション
    手取り収入の目安=450万円×12か月×15%=810万円
  • 例2:100戸のマンション
    手取り収入の目安=1000万円×12か月×15%=1,800万円

条件や計算方法など、詳しくは「収入シミュレーション」をご確認ください。

表面利回りと実質利回りの基礎知識

利回りには「表面利回り」や「実質利回り(NOI利回り)」があります。
表面利回りとは、家賃収入と建築費用(物件価格)だけを用いて計算する利回りのことです。
複数物件の利回りを比較する際に、簡易的な目安として用います。

表面利回り=年間家賃収入の総額÷物件価格

実質利回り(NOI利回り)とは、家賃収入と建築費用(物件価格)の他に、諸費用や税金、運営コストを考慮して計算する利回りです。
実際に経営の判断をする際にはこちらを用います。

実質利回り(NOI利回り)=(年間家賃収入ー諸経費÷実質物件価格)
※諸経費=管理費や税金
※実質物件価格=物件価格+購入時の初期費用

投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安といわれています。表面利回りの相場は、例えば東京都内であれば「9.0%」(2019年)であり、都市部の方が高くなる傾向です。
※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ

手取り収入を上げるコツ

マンション経営で手取り収入を上げるには、以下の6つのポイントを意識してみてください。

  • 「ワンルーム」タイプにする
  • 一棟目は「小さくても収支を確実にプラス」にする
  • 「周辺の立地とセットで」考える
  • 収益計画は慎重に立てる
  • 節税・経費削減に取り組む
  • リスクを考慮して対策する

詳しくは「手取り収入を上げるコツ」をご確認ください。

マンション経営を具体的に検討されている方は、以下のボタンから無料のプラン請求をしてみることをおすすめします。最大10社からその土地に合った土地活用方法・予想収益などが含まれた提案を受けることができます。

1.マンション経営の収入

まずは、マンション経営でオーナーが得られる収入にはどのようなものがあるか説明します。

1-1.主な収入は家賃収入

マンション経営における主な収入は家賃収入です。代表的な項目のうち、月々の収入となる項目は以下の表となります。

項目 内容
家賃 入居者が毎月支払う賃料
共益費・
管理費
入居者全員が使うエントランス・廊下・階段など共用部分に使う電気代や水道代などの費用。家賃の5~10%程度
駐車場代 駐車場の設置をした場合、利用契約者が支払う料金

そのほか、敷地内に自動販売機や看板(広告)を設置したときにはその収益もプラスすることができます。また、屋根などに太陽光発電装置を設置して売電し、収益を上げる方法もあります。

続いて、入居時や更新時などに収入となる項目は以下のとおりです。

項目 内容
礼金 入居時に入居者からオーナーへと支払われる謝礼金。家賃1~2か月分程度
更新料 期間の定めがある賃貸契約を更新するときに、オーナーが入居者に請求できる料金。家賃1~2か月分程度

ただし、更新のタイミングで退居する入居者も多いことから、空室リスクや家賃下落を考慮して、更新料0とする場合もあります。同様に、空室リスクを抑えるため、あえて礼金を0としている物件も近年では多くみられます。

以下の表は、全国賃貸情報の検索サイトに掲載中の家賃の平均相場を抜粋したものです。この平均相場は、アパート・マンションなど構造の違う集合住宅が含まれたものになります。

(都道府県ごとの家賃の平均相場)
1R/1K/1DKの家賃相場 1LDK/2K/2DKの家賃相場
東京都 91,000円 159,000円
千葉県 59,000円 78,000円
北海道 40,000円 53,000円
神奈川県 65,000円 95,000円
愛知県 56,000円 83,000円
大阪府 58,000円 92,000円
すべての都道府県の家賃の平均相場については、こちらをクリック
(都道府県ごとの家賃の平均相場)
1R/1K/1DKの家賃相場 1LDK/2K/2DKの家賃相場
北海道 40,000円 53,000円
青森県 40,000円 54,000円
岩手県 45,000円 55,000円
宮城県 55,000円 73,000円
秋田県 42,000円 50,000円
山形県 44,000円 52,000円
福島県 44,000円 54,000円
茨城県 47,000円 58,000円
栃木県 50,000円 58,000円
群馬県 42,000円 58,000円
埼玉県 57,000円 76,000円
千葉県 59,000円 78,000円
東京都 91,000円 159,000円
神奈川県 65,000円 95,000円
新潟県 43,000円 65,000円
富山県 42,000円 53,000円
石川県 44,000円 60,000円
福井県 44,000円 61,000円
山梨県 40,000円 61,000円
長野県 47,000円 62,000円
岐阜県 43,000円 58,000円
静岡県 47,000円 62,000円
愛知県 56,000円 83,000円
三重県 40,000円 55,000円
滋賀県 50,000円 63,000円
京都府 57,000円 90,000円
大阪府 58,000円 92,000円
兵庫県 55,000円 76,000円
奈良県 40,000円 62,000円
和歌山県 39,000円 56,000円
鳥取県 42,000円 55,000円
島根県 48,000円 58,000円
岡山県 46,000円 63,000円
広島県 53,000円 72,000円
山口県 40,000円 54,000円
徳島県 39,000円 49,000円
香川県 43,000円 53,000円
愛媛県 40,000円 55,000円
高知県 39,000円 55,000円
福岡県 46,000円 68,000円
佐賀県 40,000円 54,000円
長崎県 46,000円 66,000円
熊本県 41,000円 55,000円
大分県 39,000円 54,000円
宮崎県 39,000円 50,000円
鹿児島県 42,000円 57,000円
沖縄県 52,000円 89,000円

【参照:HOME’S 全国家賃相場

1-2.一般的なオーナーの平均収入

マンション経営の手取り収入の平均は「521万円/年」といわれています。
【出典】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査
不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

(不動産所得者の、所得金額別の分布割合)
所得 割合
~100万円 7.8%
100万円~200万円 19.8%
200万円~300万円 16.8%
300万円~500万円 23.2%
500万円~1000万円 21.9%
1000万円~2000万円 8.2%
2000万円~5000万円 2.3%
5000万円~1億円 0.1%
1億円~ 0.1%

【出典】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査

これは不動産所得全体を示す表であり、マンションだけでなくマンションやテナントビル、地代や区分所有マンションを貸している方の所得も含まれています。ただし、マンション経営は不動産所得が得られる事業として一般的であるため、この値に近い収入が平均と考えられます。

2.マンション経営にかかる費用・税金

マンション経営にかかる費用・税金は、「初期(マンション取得時)にかかる費用」「維持期(運営開始後)にかかる費用」「後期(耐用年数経過後)にかかる費用」と、大きく3つに分かれています。

更に、どの費目が「経費化」できる(費用として計上できる)のかも重要なポイントになります。

初期(マンション取得時)にかかる費用・税金一覧
費用の名称 経費化の可否
1 不動産取得税
2 登記費用
3 印紙税
4 火災・地震保険料
5 (ローン関連の)事務手数料
6 (ローン関連の)保証料
7 物件の購入代金
8 (不動産購入の際の)仲介手数料
9 団体信用生命保険特約料
10 固定資産税清算金
維持期(運営開始後)にかかる費用・税金一覧
費用の名称 経費化の可否
1 租税公課
2 修繕費
3 管理委託料
4 (入居者募集のための)仲介手数料
5 広告宣伝費
6 青色事業専従者給与
7 給料・賃金
8 水道光熱費
9 通信費
10 交通費
11 接待交際費
12 新聞図書費
13 消耗品費
14 地代・家賃
15 ローン金利
16 減価償却費
後期(耐用年数経過後)にかかる費用
費用の名称 経費化の可否
1 解体費、立退料

上記のように、マンション経営の初期費用のほか、維持管理の費用も必要です。収支を正しく把握し、適切な計画を立てるためには、マンションの建築費以外にどんな出費があるのか事前に把握しておく必要があります。

どの費用が経費算入できるかについては、マンション経営の経費の記事でも解説しています。

3. 収入シミュレーション

マンション経営は儲からない」という意見もありますが、実際にシミュレーションしてみるとどうなのでしょうか。マンション経営の手取り収入は、以下の式で求められます。

手取り収入=総収入ー総費用(経費や税金を含む)

実際の手取りは、所得税等の税金はもちろん、減価償却の影響やローンの返済等も加味するとケースバイケースになります。ただし、ローン返済費用や修繕費用は家賃収入の何%程度と相場が決まっているため、多くの場合で手取り収入は総収入の15%程度となりやすいです。

アパート経営の支出割合

上記の割合を用いて、手取り収入を最も簡単な目安の求め方で計算すると以下となります。

手取り収入の目安=年間家賃収入×15%

3-1.例1:45戸のマンション

例として、45戸のマンションで、オーナーの手取り収入の目安をシミュレーションしてみましょう。

(条件)

場所:東京23区
敷地面積:330平米
戸数:45戸
家賃収入:450万円/月

この場合、手取り収入の目安は以下となります。

手取り収入の目安=450万円×12か月×15%=810万円

3-2.例2:100戸のマンション

次に、100戸のマンションで、オーナーの手取り収入の目安を求めてみましょう。

(条件)

場所:東京23区
敷地面積:600平米
戸数:100戸
家賃収入:1000万円/月

この場合、手取り収入の目安は以下となります。

手取り収入の目安=1000万円×12か月×15%=1,800万円

4.表面利回りと実質利回りの基礎知識

収入のほか、マンション経営では利回りについても押さえておきたいポイントです。この章では、マンション経営における利回りに関する基礎知識について解説します。

4-1.表面利回りについて

表面利回りとは、家賃収入と建築費用(物件価格)だけを用いて計算する利回りのことです。複数物件の利回りを比較する際に、簡易的な目安として用います。投資物件の広告等に表示されているのはこちらの利回りになります。

以下の数式で求められます。

表面利回り=年間家賃収入の総額÷物件価格

4-2.実質利回り(NOI利回り)について

実質利回り(NOI利回り)とは、家賃収入と建築費用(物件価格)の他に、諸費用や税金、運営コストを考慮して計算する利回りです。またこの実質利回りは、「ネット利回り=NOI(Net Operating Income)利回り」とも呼ばれます。実際に経営の判断をする際にはこちらを用います。

以下の数式で求められます。

実質利回り(NOI利回り)=(年間家賃収入ー諸経費÷実質物件価格)
※諸経費=管理費や税金
※実質物件価格=物件価格+購入時の初期費用

高利回りを実現したい方は、アパート経営の高利回りの記事でも解説していますので、そちらもご覧ください。

4-3.利回りのシミュレーション

投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安といわれています

都道府県別の表面利回りの相場は以下の通りです。

(都道府県別 家賃坪単価&表面利回り相場一覧)
都道府県 家賃坪単価(月額) 表面利回り
東京都 9,780円/月 9.0%
埼玉県 5,680円/月 5.2%
千葉県 5,880円/月 5.5%
神奈川県 7,150円/月 6.6%
京都府 6,730円/月 6.2%
大阪府 6,600円/月 6.1%
兵庫県 6,130円/月 5.7%

マンションの賃料出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート

実際に手元に残る金額は、諸経費・税金から借入返済額等、様々な支出を差し引いて、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。具体的な計算例として、以下の条件のマンションを想定します。

(条件)

場所:東京23区
敷地面積:330平米
戸数:45戸
家賃収入:450万円/月
延床面積:500坪
専有床面積:350坪
建築費(物件価格):5億円

4-3-1.表面利回り

ではまず、表面利回りを計算してみます。

計算方法
年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格 = 表利回り

計算

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 表面利回り :5400万円÷5億円✕100=10.8%

4-3-2.実質利回り

次に、実質利回りを計算してみます。

計算方法
(年間家賃収入ー諸経費)÷実質物件価格=実質利回り(NOI利回り)
    (諸経費=管理費や税金)(実質物件価格=物件価格+購入時の初期費用)

諸経費:年間家賃収入の15%(810万円)
初期費用:建築費の5%(2500万円)

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 表面利回り :5400万円÷5億円✕100=10.8%

計算

  • 年間家賃収入 :450万円✕12ヵ月=5400万円
  • 実質物件価格:5億円+2500万円=5億2500万円
  • 実質利回り:(5400万円ー810万円)÷5億2500万円=8.7%

5.手取り収入を上げるコツ

利回りを上げるコツには大きく以下6つのコツがあります。

  • 「ワンルーム」タイプにする
  • 一棟目は「小さくても収支を確実にプラス」にし、大きく狙うなら2棟目以降
  • 「周辺の立地とセットで」考える
  • 収益計画は慎重に立てる
  • 節税・経費削減に取り組む
  • リスクを考慮して対策する

以下、説明していきます。

5-1.「ワンルーム」タイプにする

基本的に賃貸物件は、物件を細かく区分けして、多数に貸した方が賃料単価が上がる傾向があります。最も高いのは1Kのようなワンルームタイプです。

賃料単価は高い順に1K、2DK、3LDKとなります。また、同じ延べ床面積であれば、部屋数も3LDKよりも1Kの方が多く作ることができます。同じ延べ床面積のマンションを建てた場合、賃料単価が高く部屋数が多い1Kを多く作った方が収入総額は高くなります。

部屋数が多いと満室にする難易度は上がりますが、一方で部屋数が多い方が1室あたりの空室の影響は小さくなるとも言えます。ただ「立地条件に合ったタイプ・間取り」にする事が収益にとって最も重要な要素なので、場所によってはワンルームにこだわりすぎる事もリスクになります。

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5-2.一棟目は「小さくても収支を確実にプラス」にする

実質利回りを上げるには、「銀行から借りているローンの利息」もしっかり考慮する必要があります。

通常、初めて物件を借りるオーナーに対して銀行は「取引実績のない借り手」ということで、厳し目の評価を下します。評価が厳しい分、金利面や融資額などの条件面は不利に設定されます。

しかし「一棟目の投資が成功する」と、二棟目以降の物件に対する融資条件が有利になり、二棟目への融資が下りやすくなるので、所有する物件の数を増やして収益を拡大する道が見えてきます。

さらに、金利も下がってくるので、物件毎の実質利回りも向上してきます。
従って、最初のマンション経営を開始するにあたっての最初の一棟目で大きな儲けを狙おうとせず、堅実に収益化、そして「成功」できる物件を選ぶことが、マンション経営の収益を拡大していく上でのカギだと言えるでしょう。

5-3.「周辺の立地とセットで」考える

マンション経営の初心者は、物件を選ぶにあたって「物件の築年数」や「利回り」など、物件単体で見た時のデータばかりに着目してしまいがちです。

一方で、着眼点の優れたオーナーは「物件の周囲にどのような施設があるか」「周辺のアクセス状況はどうか」というふうに、「物件を取り巻く環境」をセットと考える発想を持ち合わせています。

たとえ書面上での物件の条件がどれだけ優れていたとしても、アクセス・買い物の不便さのせいで入居者が決まらず空室が埋まらなければ、理論上の利回りなどは絵に描いた餅となってしまうでしょう。

物件のスペックを記した資料に目を通すだけでなく、実際の物件へ足を運んで周辺状況を確かめ、「周辺の立地とセットで収益化を考える」事が不動産投資の成功につながります。

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5-4.収益計画は慎重に立てる

収支も大切ですが、アパート経営を堅実に進めるために大切なのはキャッシュフローです。

キャッシュフローとは、月々の収入から支出を引いて、手元に残るお金のことを指します。いくら家賃収入が高額であっても、ランニングコストや、ローン返済などの出費を考えると、全額が手元に残るわけではありません。

見た目の収支だけではなく手取り収入も考えたうえで計算し、キャッシュフローに余裕のある収益計画となるよう調整しましょう。そうすることで、突発的な空室やメンテナンスにも柔軟に対応することができます。

5-5.節税・経費削減に取り組む

手取り収入を上げるには、節税や経費削減に取り組むことも大切です。

例えば、所得税の節税を考えるなら、経費として計上できるものはもれなく計上するのが第一歩です。所得税は収入から支出(経費)を引いた額に対してかかるため、もれなく経費計上することで圧縮することができるのです。

また、確定申告の際は青色申告にしましょう。青色申告であればその年の事業が赤字になってしまっても翌年に繰越ができます。また、最大で65万円の特別控除が受けられる可能性があります。

5-6.リスクを考慮して対策する

マンション経営には多くのリスクがあるため、長期的に見て安定した手取り収入を確保するなら、適切にリスク対策をしておく必要があります。

上記はリスクの一例ですが、空室リスクを抑えるにはエリアのニーズを正しく見て物件づくりをすることが対策となります。また、空室による収益の悪化やローンの金利上昇のリスクを抑えるには、事前に自己資金を十分に用意するなどの対策が有効です。

6.「儲かるマンション経営」にはパートナー探しがポイント

「しっかり儲かるマンション経営」を実現するパートナー(ハウスメーカー・マンションメーカー・土地活用会社 等)を選ぶポイントは、以下です。

6-1.立地条件が似たマンションの経営支援の実績が豊富

マンション経営のパートナーになりうる会社は豊富に存在しますが、マンション経営は「建てる」事はあくまでスタートに過ぎず、いかに「その後」の経営を上手に行っていくかが重要です。

自分のマンションの立地条件に似た状況での「マンション経営支援」の実績があるハウスメーカーや土地活用会社であれば、様々な成功・失敗経験があるため、「建てる」時に立地条件に合ったプラン・仕様を提案してくれることはもちろん、「その後」に起こりうるトラブルやリスクを踏まえた工夫も教えてくれます。

継続的に儲けるためには、先を踏まえた準備をあらかじめしておくことが大事です。

6-2.自分の「マンション経営ビジョン」に合っている

マンション建築及びその後の経営支援はメーカーや土地活用会社にとって主力である場合が多いため、各社特徴的な「強み」のある建築パッケージやプランを持っていることが多いです。

例えば「おしゃれな外装やロフトのある若い人向けのマンション」「女性向けにセキュリティがしっかりしたマンション」等です。

マンション経営は20年、30年続くビジネスです。市場の環境変化が予測しづらい「長期にわたっての経営」をする事になるので、オーナーが自ら先の時代を読んで「マンション経営ビジョン」を持ち、長期間の経営に耐えられる心づもりを抱く必要があるでしょう。

そして、そのビジョンに合った強みをもつ会社を選び、特徴・個性をしっかり確立した「長期に渡って価値を発揮できる・空き室の出ない=儲けを出し続ける」マンションを建てる事も大事です。

信頼できるパートナーを選ぶには、まずは複数社へまとめて問い合わせをし、建築プランや経営プランを比較するのがおすすめです。

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