【徹底解説】アパート経営が儲からない理由と儲かるための10の方法

「アパート経営は儲からないからやめた方が良い」という声を耳にします。
確かにアパート経営に失敗している人もいますので、「全員が確実に儲かるもの」ではないことは事実です。

一方、アパート経営で収益をあげている人は「儲かっています」とは公言せず、人知れず儲けています。

この記事では、これからアパート経営を始めようとしている方に向けて、

• アパート経営が儲からないと感じる理由
• アパート経営のメリット
• アパート経営で利益を出す方法

について紹介します。

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「いくらでアパートが建つの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.アパート経営が儲からないと感じる理由

最初に、「アパート経営が儲からない」と感じてしまう理由について、以下の4点を解説します。

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.投資回収に時間がかかるから

儲からないと感じる理由の一つとして、「投資回収に時間がかかるから」というものがあります。

新築アパートの表面利回りの相場は全国平均で6.4％程度となります。
表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合のことです。

家賃の出典：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年03月の家賃動向)

【利回りの算出方法例】

表面利回りを6.4％と仮定すると、家賃収入で投資を回収しようとしても少なくとも16年(100％÷6.4％≒15.6年)程度の時間がかかります。

実際にはアパート経営の経費や借入金の返済もありますので、さらに多くの時間がかかることが一般的です。
アパートに限らず、賃貸経営は投資回収にかなりの時間がかかります。

1-2.人口が減ってきているから

アパート経営が儲からないと感じる理由として、人口が減ってきているからという点が挙げられます。
全国の人口は、下図のように減少傾向が続いています。

出典：総務省統計局「第2章　人口・世帯」

人口が減少すればアパートを借りる人も減るため、儲かりにくくなります。

また、国内では単に人口が減少しているだけでなく、東京への一極集中といった人口移動現象も生じています。

地方においては人口の自然減少と移動による社会的減少の2つが生じていることから、加速度的に人口が減っています。
そのため、特に地方におけるアパート経営は以前よりも儲かりにくくなっているのです。

1-3.“素人には難しい”イメージがあるから

株式や為替などの金融商品に比べて、実物資産である不動産投資は物件ごとに個性があるため差が非常に大きく、素人目には「その物件が儲かる物件なのかどうか」が判断しにくい面があります。

さらに、「利回り」の概念や「耐用年数」「減価償却」と、さまざまな要素が絡むアパート経営は、慣れていない投資家にとっては難しいものだというイメージがあるでしょう。

実際に、アパートを経営するためには知っておくべきことがいくつもあるため、「素人が下手に手を出すと、儲からないどころか損失を負ってしまう」というイメージもあります。

1-4.多額のローンを背負うことになるから

多くの投資家がアパート経営に及び腰になる理由の一つに、「多額のローンを背負うことになるので、いざ失敗した時が怖い」というものがあります。

実際に、アパートを経営するとなると数千万円単位の投資となることが一般的です。

それだけの金額を自己資金だけでカバーできるだけの視力を有している投資家は稀で、ほとんどのアパートオーナーは金融機関からの融資を受けて資金をまかなうことになります。

一般的な生活を送っている人にとって、数千万円単位のローンを背負う状況はなかなかないので、こうした面もアパート経営のハードルが高く感じられる要因の一つとなっているようです。

2.アパート経営で利益を出す10の方法

本章では、「アパート経営で利益を出す方法」について、以下の10点を解説します。

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.立地の良い場所でアパート経営を行う

アパート経営で収益をあげるには、立地の良い場所でアパート経営を行うことが基本中の基本です。

アパートの建築費は全国どこでもほぼ同じですが、賃料はエリアによって異なり、同じ1LDKでも月10万円取れる場所もあれば、月5万円しか取れないエリアもあります。

都市部は賃料単価が高いだけではなく、空室率も低いのが特徴で、退去後も次の入居者がすぐに決まるため、ロスがほとんどありません。

一方で、地方は賃料単価が低いだけでなく、空室率も高めです。
退去後の次の入居者はなかなか決まらないため、ロスも大きくなります。

賃貸経営は都市部で実施したほうが収益があがりやすいので、もし持っている土地の立地が悪ければ、都市部の土地に買い替えた上でスタートするとよいでしょう。

2-2.間取りを小さめにする

アパート経営で利益を出すには、間取りを小さめにするのがコツです。

例えば、「75平米の3LDKの1部屋」と「25平米の1Kの3部屋」を例にして考えてみましょう。
75平米(3LDK)の物件の家賃が月20万円、25平米(1K)の家賃が月10万円だとします。
3LDKの場合、75平米という面積を使って得られる家賃は月20万円です。

一方で、1Kの場合では同じ75平米で3つの部屋を運営できるため、得られる家賃は1.5倍の月30万円となります。

アパートは小さめの間取りの方が賃料単価を上げることができるため、効率よく利益を得ることができるのです。

また、賃貸需要も小さめの間取りの方が大きめの間取りよりも強くなります。
1Kや1LDKといった小さめの間取りはターゲットが単身世帯です。単身世帯は住宅ローンを組んで物件を購入する人が少なく、賃貸を選びます。

それに対して、3LDKといった大きめの間取りはターゲットがファミリー世帯です。ファミリー世帯は住宅ローンを組んで物件を購入する人が多く、賃貸を選びません。

よって、大きめの間取りは賃料単価が低いだけでなく、賃貸需要も弱く空室も発生しやすいのです。

アパート経営で収益を上げたいのであれば、賃料単価が高く、かつ賃貸需要も強い小さめの間取りとすることがポイントとなります。

2-3.戸数を10戸以上で計画する

アパートを建てる際に戸数を10戸以上で計画することも、アパート経営で利益を出す方法です。

10戸以上からなるアパートは、事業的規模という扱いになり、「青色事業専従者給与」という費用を計上して節税することができます。

大きな間取りで8戸とするよりも、小さな間取りで10戸としたほうがより大きな収益をあげられます。
ぜひ、戸数を意識しながら計画しましょう。

2-4.物件に付加価値を付ける

物件に付加価値を付けることもアパート経営の収益をアップさせる方法の一つです。

付加価値の付いたアパートは、周辺のアパートよりも高い賃料を設定することができます。
アパートの付加価値の例としては、以下のようなものがあります。

付加価値のあるアパートは、地域の中でも競争力が高まりますので、周辺にアパートが増えても賃料が下がりにくくなります。

2-5.しばらく運用したら買い替える

アパート経営で利益を出すには、しばらく運用したら買い替えるという方法もあります。

具体的には、新築後、12～13年目あたりで別の築浅物件に買い替えるのが効果的です。

アパートは、築15年を過ぎると設備の交換や修繕の時期を迎え、支出が多くなります。
外壁塗装が必要な時期も築15年程度です。
そのため、アパートは築年数が古くなると支出が増えます。

一方で、築年数が古くなると入居状況も徐々に悪くなっていきます。
空室がすぐに決まっていた物件でも、築15年を過ぎると徐々に決まりにくくなり、空室が増加します。
そのため、アパートは築年数が古くなると収入も減ります。

そこで、収益性が悪化する前に築浅物件に買い替えていくと高収益を維持することができます。

朽ち果てるまで持つ必要はないので、ドライに買い替えていくことが収益をあげる秘訣です。

2-6.1階の空室対策を十分に行う

アパート経営で利益を出すには、1階の空室対策を十分に行うことがコツです。

アパートは、2階よりも1階の方が空室は発生しやすくなります。
理由としては、「泥棒に入られやすくセキュリティーが弱い」「通行人から覗かれる気がする」等の不安要素があるためです。
1階の方が空室は生じやすいことから、1階の空室対策を意識して建てられたアパートは建物全体としての空室率を下げることができます。

例えば、1階の空室対策としては、以下のようなものがあります。

専用庭や物置は、1階住戸に提供できる付加価値ですので、1階を決めやすくなります。
また、ホームセキュリティーや、植栽や高低差で道路からの目線を外すことは1階の不安要素を取り除く対策です。

1階の空室が発生しにくくなると、収益性が上がるアパートにすることができますので、設計時にハウスメーカーに1階の空室対策を要望することがポイントとなります。

2-7.建てる前に複数のハウスメーカーのプランを比較する

さまざまな要素が絡む不動産投資ですが、必ずしもオーナー自身がすべての要素を理解していなくても、不動産投資のノウハウが豊富な専門家（不動産管理会社、ハウスメーカー等）を味方につけてサポートを受けることで、大抵の問題は解決できます。

特に、「これからアパートを建てる」という段階であれば、ハウスメーカー選びは重要です。
これから建てる予定の物件の建築費を抑えるには、複数のハウスメーカーから相見積もりを取ることが効果的だからです。

優良なハウスメーカーに出会うためのポイントとしては、相見積もりの段階でまずは「施工の質が高いハウスメーカー」をピックアップし、その中から「建築費を比較する」という2段階のステップを踏むことが理想です。

しかしながら、アパート経営に慣れていない初心者にとっては、「施工の質が高いハウスメーカーだけをピックアップ」するという第一段階のステップ自体が高いハードルのように感じられるかもしれません。

しかし、実際にハウスメーカー同士を比較して良いメーカーを見つけることは、実際に思われているほど難しいものではありません。
ハウスメーカー選びの具体的なコツについては、記事の後半でご説明します。

2-8.管理委託方式を選択する

アパート経営を軌道に載せるには、オーナー自身が全ての事に対応しようとするよりも、管理会社のサポートを受けるほうが無難です。

アパートの管理方式には、大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。
そして、アパート経営を管理会社に任せる際には、「管理委託方式」を選ぶとよいでしょう。

管理委託

管理委託とは管理会社に管理の委託契約をする管理方式です。
アパート所有者は各戸の入居者と個別に賃貸借契約を締結し、管理会社とは管理委託契約を締結します。

管理委託では、管理会社に管理委託料を支払います。
管理委託料の相場は家賃収入の5％程度です。

サブリース

一方で、サブリースとは、管理会社(サブリース会社ともいう)の転貸による管理方式です。
アパート所有者は管理会社と一棟全体の賃貸借契約を締結し、管理会社が各入居者と転貸借契約を締結します。

サブリースでは、管理会社の手数料相当分を差し引いた金額が賃料として支払われます。

管理委託はアパート所有者が入居者と直接賃貸借契約を締結するため、空室状況に応じて賃料が変動するのに対して、家賃保証型サブリースは空室状況に関わらず、賃料が固定で変動しないことが特徴です。

ただし、管理会社が受領する手数料の違いから、管理委託方式のほうが収益性の面で上回っていますので、特段の理由がない限り管理委託方式を選びましょう。

2-9.賃貸仲介に強い会社に管理を委託する

アパート経営で利益をあげるためには、賃貸仲介に強い会社に管理を委託することも重要です。

管理会社は、空室発生時に入居者を決める重要な役割を果たします。

そのため、賃貸仲介に強い会社に管理を委託すると空室がすぐに埋まるようになり、アパートの収益性が高まります。

2-10.自己資金を十分に用意する

自己資金を十分に用意することも、アパート経営で得られる利益を最大化するうえで非常に大切です。

同じアパートに投資をするにしても、最終的な手残りは投資家によって異なります。

例えば、フルローンで行う投資家Aと、全額自己資金で行う投資家Bでは、借入金の返済が発生しない投資家Bの方が手残り(キャッシュフロー)は多くなります。
アパートから得られるキャッシュフローは、フルローンで投資したときが最小となり、全額自己資金で投資したときに最大化されます。

そのため、アパート経営で利益をあげるにはできるだけ借入金を少なくし、自己資金を多くした方が良いということになります。

ただし、全額自己資金というのは非現実的です。
一般的には自己資金は3割くらい用意し、借入金は7割程度に留めることが望ましい水準とされています。

過剰な借入は避け、なるべく自己資金を十分に用意してからアパート経営に着手することをおすすめします。

3.「儲からない！」を回避できる、アパート経営に強い管理会社・ハウスメーカーを選ぶためのポイント

アパート経営で収益をあげられるかどうかは、関わる管理会社やハウスメーカーによっても大きく左右されます。

ここからは、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

3-1.評判・口コミ

管理会社・ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

3-2.経営プランも比較検討

多くの大家さんはアパート・マンションを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。

3-3.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパート・マンションはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

3-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる管理会社・ハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。