アパート経営儲からないと感じている人がいるのは事実ですが、儲かるための対策を十分に取っていないことが大半です。この記事ではなぜ儲からないと感じるのか、儲かるためには何をしたら良いのか解説します。

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公開日
2021年06月17日
変更日
2021/06/17
カテゴリ
記事, 大家さん向け, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

「アパート経営は儲からない」は本当?儲かる秘策10選を解説

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「アパート経営は儲からない」は本当?儲かる秘策10選を解説

たまに「アパート経営は儲からないからやめた方が良い」という声を耳にします。
確かにアパート経営に失敗している人もいますので、「全員が確実に儲かるもの」ではないことは事実です。

一方で、アパート経営で儲かっている人は「儲かっています」とは公言せず、人知れず儲けています。

世間の声は「アパート経営は儲からない」という主張の方が多く、儲かっている人の声は完全にかき消されているといえるでしょう。

この記事では、これからアパート経営を始めようとしている方に向けて、

について紹介します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、儲かるアパート経営を実現するための足掛かりとしてください。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

お持ちの土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、大手ハウスメーカーのうち最大7社から「建築プラン」の提案が受けられます。
建築費だけでなく、収支計画や節税効果など、賃貸経営にまつわる様々な項目についても提案が受けられるので、複数社の提案をじっくり比べることであなたに最適な建築プランがどれなのか見えてきます。
賃貸住宅の建築を検討中の方は、まずは「HOME4U 土地活用」で複数社の建築プランの比較し、収益最大化のプランを見つけることから始めてください。


 

1.アパート経営が儲からないと感じる理由

最初に、「アパート経営が儲からない」と感じてしまう理由について、以下の3点を解説します。

(1)投資回収に時間がかかるから
(2)人口が減ってきているから
(3)建築費が高騰しているから

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.投資回収に時間がかかるから

投資回収に時間がかかるからという点が、儲からないと感じる大きな理由の一つです。

新築アパートの表面利回りの相場は全国平均で6.4%程度となります。
表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合のことです。

都道府県 2DK平均賃料 年額賃料坪単価 新築アパート利回り
北海道 54,596円 54,145円/坪・年 6.0%
宮城県 55,111円 54,656円/坪・年 6.1%
埼玉県 62,681円 62,163円/坪・年 6.9%
千葉県 59,074円 58,586円/坪・年 6.5%
東京都 86,868円 86,150円/坪・年 9.6%
神奈川県 74,726円 74,108円/坪・年 8.2%
愛知県 54,713円 54,261円/坪・年 6.0%
京都府 70,167円 69,587円/坪・年 7.7%
大阪府 68,524円 67,958円/坪・年 7.6%
兵庫県 60,393円 59,894円/坪・年 6.7%
広島県 60,477円 59,977円/坪・年 6.7%
福岡県 61,873円 61,362円/坪・年 6.8%
全国 57,659円 57,182円/坪・年 6.4%

家賃の出典:全国賃貸管理ビジネス協会(2021年03月の家賃動向)

【利回りの算出方法】

  • アパートの建築単価を坪90万円で想定
  • 2DKの広さを40平米で想定
  • 新築アパートの利回り = 年額賃料坪単価 ÷ 建築費相場(坪90万円)

表面利回りを6.4%と仮定すると、家賃収入で投資を回収しようとしても少なくとも16年(100%÷6.4%≒15.6年)程度の時間がかかります。

実際にはアパート経営の経費や借入金の返済もありますので、さらに多くの時間がかかることが一般的です。

アパートに限らず、賃貸経営は投資回収にかなりの時間がかかります。
回収を考えだすと、土地活用は儲かるようには感じにくいのです。

1-2.人口が減ってきているから

アパート経営が儲からないと感じる理由として、人口が減ってきているからという点が挙げられます。
全国の人口は、下図のように減少傾向が続いています。

全国の人口

出典:総務省統計局「第2章 人口・世帯」

人口が減少すればアパートを借りる人も減るため、儲かりにくくなります。

また、国内では単に人口が減少しているだけでなく、東京への一極集中といった人口移動現象も生じています。

地方においては人口の自然減少と移動による社会的減少の2つが生じていることから、加速度的に人口が減っています。そのため、特に地方におけるアパート経営は以前よりも儲かりにくくなっているのです。

1-3.建築費が高騰しているから

アパート経営が儲からないと感じる理由として、建築費が高騰しているからという点も挙げられます。

以下に、建築費の値動きを示す「建築工事費デフレーター」と家賃の動きを示す「家賃指数」の推移を示します。

出典:政府統計の総合窓口「建築費工事費デフレーター」
   「家賃指数」

家賃指数は、総じて減少傾向にありますが、建築費は上昇傾向が続いています。
建築費が上昇している理由は、職人が不足しているからです。

家賃は下がっているにもかかわらず、建築費は上がっているため、アパート経営は以前よりも儲かりにくくなっています。

2.アパート経営を行うメリットとは

「儲かる」と実感しにくい側面を1章で紹介しましたが、それでも儲けている多くのアパートオーナーがいます。

どのようなメリットがあって、彼らはアパート経営を続けているのでしょうか?
メリットは主に以下の3点です。

(1)資産運用としての収益性は高い
(2)相続税対策となる
(3)収益が安定している

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.資産運用としての収益性は高い

アパート経営は、資産運用としての収益性は高いというメリットがあります。
不動産投資をする人は、投資回収期間よりも資産運用の利回りの高さに注目しています。

アパートの利回りは、定期預金や国債よりは高いです。
現金を定期預金で預けておくよりは、アパートに変えて運用した方が収益性は高くなります。

また、アパート経営であれば株式投資のように全損するリスクはありません。
株式投資ほどのリスクはなく、かつ、定期預金や国債よりも利回りが高いため、安全で収益性の高い資産運用ができるのです。

2-2.相続税対策となる

アパート経営は、相続税対策となるというメリットがあります。
アパートのような収益物件は、相続税評価額が時価よりも低くなるため、実際に持っている資産の価値よりも低い価値の資産を持っているものとして相続税が計算されます。

例えば、1億円の現金を持っているよりも、時価1億円相当のアパートを持っている方が相続税は節税できます。

しかも、1億円の現金を定期預金で預けていても金利しか得られませんが、アパートであれば家賃収入も得ることができます。

相続税を大きく節税することができ、なおかつ、収入を増やすことができるアパートは、とても理にかなった相続税対策といえるのです。

2-3.収益が安定している

アパート経営は、収益が安定しているというメリットもあります。
家賃収入という固定収入があるため、毎月いくら稼げるか手堅く予想することができます。

銀行も株式投資には融資をしませんが、不動産投資に融資をする理由はこの「手堅さ」があるためです。

確かにアパート経営は大きく儲けることができませんが、手堅く儲けることに関してはかなり優秀なビジネスといえます。

「手堅さ」を物足りないと感じるか、安心できると感じるかは捉え方次第ですが、手堅さに着目すればアパート経営は儲かるビジネスといえるのです。

3.アパート経営で儲ける10個の方法

本章では、「アパート経営で儲ける方法」について、以下の10点を解説します。

(1)立地の良い場所でアパート経営を行う
(2)小さめ間取りとする
(3)複数のハウスメーカーのプランを比較する
(4)1階の空室対策を十分に行う
(5)自己資金を十分に用意する
(6)管理委託方式を選択する
(7)賃貸仲介に強い会社に管理を委託する
(8)戸数を10戸以上で計画する
(9)物件に付加価値を付ける
(10)しばらく運用したら買い替える

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.立地の良い場所でアパート経営を行う

アパート経営で儲けるには、立地の良い場所でアパート経営を行うことが基本中の基本です。
アパートの建築費は全国どこでもほぼ同じですが、賃料はエリアによって異なります。
同じ1LDKでも月10万円取れる場所もあれば、月5万円しか取れないエリアもあります。

都市部は賃料単価が高いだけではなく、空室率も低いです。
退去後も次の入居者がすぐに決まるため、ロスがほとんどありません。

一方で、地方は賃料単価が低いだけでなく、空室率も高いです。
退去後の次の入居者はなかなか決まらないため、ロスも大きくなります。

賃貸経営は都市部で行った方が儲かりますので、もし持っている土地の立地が悪ければ都市部の土地に買い替えてから始めることが適切です。

3-2.小さめ間取りとする

アパートで儲けるには、小さめ間取りとすることがコツです。
1Kや1LDKといった小さめの間取りの方が、3LDKのような大きめの間取りよりも儲かります。

例えば、「75平米の3LDKの1部屋」と「25平米の1Kの3部屋」と考えてみます。
75平米(3LDK)の物件の家賃が月20万円、25平米(1K)の家賃が月10万円だとします。

3LDKの場合、75平米という面積を使って月20万円しか稼げません。
一方で、1Kの場合、75平米という面積を使うと3部屋できるため、月30万円を稼ぐことができます。

アパートは小さめの間取りの方が賃料単価を上げることができるため、効率よく稼ぐことができるのです。

また、賃貸需要も小さめの間取りの方が大きめの間取りよりも強くなります。
1Kや1LDKといった小さめの間取りはターゲットが単身世帯です。
単身世帯は住宅ローンを組んで物件を購入する人が少なく、賃貸を選びます。

それに対して、3LDKといった大きめの間取りはターゲットがファミリー世帯です。
ファミリー世帯は住宅ローンを組んで物件を購入する人が多く、賃貸を選びません。

よって、大きめの間取りは賃料単価が低いだけでなく、賃貸需要も弱く空室も発生しやすいのです。

アパート経営で儲けたいのであれば、賃料単価が高く、かつ、賃貸需要も強い小さめの間取りとすることがポイントとなります。

3-3.建てる前に複数のハウスメーカーのプランを比較する

アパート経営で儲けるには、建てる前に複数のハウスメーカーのプランを比較することが重要です。
投資に対する利回りを上げるには、適正な建築費によって初期投資額を抑える必要があります。

建築費を抑えるには、複数のハウスメーカーから相見積もりを取ることが効果的な方法となります。

ただし、コストにこだわるあまり「安かろう・悪かろう」の建物を建ててしまうと、入居者が決まりにくくなり逆に儲からなくなってしまいます。

そのため、アパート経営で儲けるには、まずは「施工の質が高いハウスメーカーだけをピックアップ」し、その次に「建築費を比較する」という2段階ステップを踏むことが理想です。

しかしながら、一般の方は「施工の質が高いハウスメーカーだけをピックアップ」するという第一段階のステップが難しいといえます。
ハウスメーカーの施工の質もわかりにくいですし、ハウスメーカーの営業マンとのコネクションのない方がほとんどです。
「良い建物を適正価格で建てる」ということは、言うほど簡単ではありません。

そこでおススメなのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

最大7社のハウスメーカーから無料でアパートの建築費、図面、収益シミュレーションといったプラン提案を簡単に受けることができます。

運営会社であるNTTデータグループが施工実績からハウスメーカーを厳選しており、誰でも「施工の質が高いハウスメーカーだけをピックアップ」した状態で「建築費を比較する」ことができるようになります。

建築費を抑えつつ、将来の収益も見越しながら、入居者にも支持され続けるアパートを建てることができますので、ぜひご利用になってみてください。

3-4.1階の空室対策を十分に行う

アパート経営で儲けるには、1階の空室対策を十分に行うことがコツです。

アパートは、2階よりも1階の方が空室は発生しやすくなります。
理由としては、「泥棒に入られやすくセキュリティーが弱い」、「通行人から覗かれる気がする」等の不安要素があるためです。

1階の方が空室は生じやすいことから、1階の空室対策を意識して建てられたアパートは建物全体としての空室率を下げることができます。

例えば、1階の空室対策としては、以下のようなものがあります。

  • 専用庭を設ける
  • 物置き(トランクルーム)を設置する
  • ホームセキュリティーを導入する
  • 植栽等で道路からの目線を遮る
  • 建物を少し上げて道路からの視線を外す

専用庭や物置きは、1階住戸に提供できる付加価値ですので、1階を決めやすくなります。
また、ホームセキュリティーや、植栽や高低差で道路からの目線を外すことは1階の不安要素を取り除く対策です。

1階の空室が発生しにくくなると、収益性が上がるアパートにすることができますので、設計時にハウスメーカーに1階の空室対策を要望することがポイントとなります。

3-5.自己資金を十分に用意する

自己資金を十分に用意することも、儲かるアパート経営をするには大切です。

同じアパートに投資をするにしても、最終的な手残りは投資家によって異なります。
例えば、フルローンで行う投資家Aと、全額自己資金で行う投資家Bでは、借入金の返済が発生しない投資家Bの方が手残り(キャッシュフロー)は多くなります。

アパートから得られるキャッシュフローは、フルローンで投資したときが最小となり、全額自己資金で投資したときに最大化されます。

そのため、アパート経営で儲けるには、できるだけ借入金を少なくし、自己資金を多くした方が良いということになります。

ただし、全額自己資金というのは非現実的です。
一般的には自己資金は3割くらい用意し、借入金は7割程度に留めることが望ましいとされています。

過剰な借入は避け、なるべく自己資金を十分に用意してからアパート経営に着手することをおススメします。

3-6.管理委託方式を選択する

管理委託方式を選択する

アパート経営で儲けるには、管理委託方式を選択することが適切です。
アパートの管理方式は、大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。

管理委託とは、管理会社に管理の委託契約をする管理方式です。
アパート所有者は各戸の入居者と個別に賃貸借契約を締結し、管理会社とは管理委託契約を締結します。

管理委託では、管理会社に管理委託料を支払います。
管理委託料の相場は家賃収入の5%程度です。

一方で、サブリースとは、管理会社(サブリース会社ともいう)の転貸による管理方式です。
アパート所有者は管理会社と一棟全体の賃貸借契約を締結し、管理会社が各入居者と転貸借契約を締結します。

空室を保証するタイプのサブリースでは、管理会社の手数料相当分を差し引いた金額が賃料として支払われます。
手数料相当分の相場は、満室想定時の賃料の15%程度です。
空室を保証するタイプのサブリースは、「家賃保証型サブリース」とも呼ばれます。

管理委託と家賃保証型サブリースの違いは、空室が保証されるか否かという点です。
管理委託はアパート所有者が入居者と直接賃貸借契約を締結するため、空室状況に応じて賃料が変動します。

それに対して、家賃保証型サブリースは空室状況に関わらず、賃料が固定で変動しないことが特徴です。

ただし、管理会社が受領する手数料の違いから、収益性は管理委託方式の方が良くなります。
そのため、儲かるアパート経営をするのであれば、管理委託の方がおススメです。

尚、サブリースの中には「パススルー型サブリース」と呼ばれるものもあります。
パススルー型サブリースも転貸による管理方式ですが、空室状況に応じて賃料が変動するタイプの管理方式です。

管理会社が指し引く手数料相当分は家賃収入の5%程度ですので、収益性は管理委託と同じになります。
よって、パススルー型サブリースを選択することも収益性を上げる方法の一つです。

アパートの管理方式は、管理委託のような空室リスクを取る形式の方が収益性は高くなります。
立地の良い場所でアパート経営をすれば、家賃保証型サブリースを選択する必要はありません。

アパート経営で儲けるには、良い場所で行い、かつ、管理委託方式を選択することがポイントです。

3-7.賃貸仲介に強い会社に管理を委託する

アパート経営で儲けるには、賃貸仲介に強い会社に管理を委託することも重要です。
管理会社は、空室発生時に入居者を決める重要な役割を果たします。

そのため、賃貸仲介に強い会社に管理を委託すると空室がすぐに埋まるようになり、アパートの収益性が高まります。

アパートの収益性は、同じアパートに投資してもどこに管理を委託するかで収益性が大きく異なってくるのです。

ただし、賃貸仲介に強い会社に管理といっても、一般の方にはどの会社が賃貸仲介に強いのかがわかりません。

大手の不動産会社であっても、売買仲介に注力している場合は賃貸仲介が弱いこともあり、賃貸仲介に強い会社は簡単には見抜けないのです。

そこでおススメなのが「賃貸経営 HOME4U」になります。
賃貸経営 HOME4U」には賃貸仲介に強い管理会社が厳選されて登録されています。
力のある管理会社は空室対策リフォームに関しても適切なアドバイスもしてくれ、将来に渡って空室が改善されるようになりますので、良い管理会社を見つける際にはぜひご利用になってみてください。

3-8.戸数を10戸以上で計画する

アパートを建てる際に戸数を10戸以上で計画することも、アパート経営で儲ける方法です。
10戸以上からなるアパートは、事業的規模という取り扱いになり、「青色事業専従者給与」という費用を計上して節税することができるようになります。

青色事業専従者給与とは、青色申告者と生計を一緒にする15歳以上で控除対象配偶者・扶養親族以外の親族への給与のことです。

つまり、アパート収入の一部を親族に給料という形で分けながら節税することができるようになります。
家族経営で見た場合、手残りは事業的規模のアパートの方が大きくなります。

ただし、事業的規模のアパートでは、事業税という税金が別途生じます。
しかしながら、一般的には事業税の発生によるデメリットよりも青色事業専従者給与による節税メリットの方が効果は上回ります。

大きな間取りで8戸とするよりも、小さな間取りで10戸とした方が儲かりますので、戸数を意識しながら計画することをおススメします。

3-9.物件に付加価値を付ける

物件に付加価値を付けることも儲かるアパートのする方法の一つです。
付加価値の付いたアパートは、周辺のアパートよりも高い賃料を設定することができます。

アパートの付加価値の例としては、以下のようなものがあります。

  • デザイン性を高める
  • 無料のインターネットサービスを付ける
  • 収納量を増やす
  • 屋根付きガレージ(車庫)を付ける
  • 防音室を付ける(楽器演奏を可能とする)
  • ペット可能とする

付加価値のあるアパートは、地域の中でも競争力が高まりますので、周辺にアパートが増えても賃料が下がりにくくなります。

3-10.しばらく運用したら買い替える

アパート経営で儲けるには、しばらく運用したら買い替えるという方法もあります。
具体的には、新築後、12~13年目あたりで別の築浅物件に買い替えるのが効果的です。

アパートは、築15年を過ぎると設備の交換や修繕の時期を迎え、支出が多くなります。
外壁塗装が必要な時期も築15年程度です。
そのため、アパートは築年数が古くなると支出が増えます。

一方で、築年数が古くなると入居状況も徐々に悪くなっていきます。
空室がすぐに決まっていた物件でも、築15年を過ぎると徐々に決まりにくくなり、空室が増加します。
そのため、アパートは築年数が古くなると収入も減ります。

そこで、収益性が悪化する前に築浅物件に買い替えていくと高収益を維持することができます。
朽ち果てるまで持つ必要はないので、ドライに買い替えていくことが儲かる秘訣です。

~「買い替えはできないけれど、収益は改善したい」という方へ~

この記事をお読みの方の中には、すでにアパート経営を始めていて、問題や悩みを抱えている方もいらっしゃることでしょう。
もし相談する相手もなくお困りであれば、「HOME4Uの収益改善相談サービス」をご利用になってみてください。

このサービスは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に物件をお持ちの方が対象となりますが、土地活用のプロが電話やメールでアパート経営のお悩みの相談に無料でお答えするもので、自分で判断することに不安がある方の心強い味方になります。(無料のご相談は初回限りとなります。)

例えば「収益を改善するためリフォームをしたいが、どこをリフォームするのが効果的かわからない」というような簡単なご相談でも大丈夫です。
適切な判断をくだすために、ぜひご利用になってみてください。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営は「儲かるための対策をとる人」が、儲かることができるものです。

まずはアパートを建てる前に、「HOME4U 土地活用」を使って複数のハウスメーカーのプランを比較することから始めてみてください。
複数社の提案を比べれば、おのずとどういった物件を建てれば収益性が上がるのかが見えてきます。
「建築費が安い」というだけで選んでしまうと、あとからメンテナンス費用が膨れ、長期の空室にもつながることになるので、将来の収支も含めて判断することが重要です。

アパート経営はやり方次第で儲けることができますので、儲ける方法を意識しながら始めてみてください。

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