アパート経営をお考えの際、全部でどのくらいのお金が必要なのか気になりますね。建築から運営までアパート経営をするために、どのくらいの資金が必要なのかを調べました。

  1. HOME4Uオーナーズ
  2. お役立ち情報
  3. 賃貸住宅の新規建築
  4. アパート経営資金の必要額と資金ゼロからでも始められる方法

記事

公開日
2021年04月22日
変更日
2021/05/11
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営資金の必要額と資金ゼロからでも始められる方法

お気に入り
このページをシェアする
アパート経営資金の必要額と資金ゼロからでも始められる方法

アパートの経営を検討する場合、その資金はどのくらい必要なのか気になりますね。仮に今お持ちの土地に、アパートを建築した場合は、総額いくらになるのだろうか?その計算はどうすればわかるのか?など、アパート経営に関したお金の問題は大きなお金が動くだけに慎重になります。

そこで今回は、アパートの経営と資金に関して以下のようにまとめました。

1章 アパートの経営資金にはぜんぶでいくら必要か
2章 アパート経営資金の2大調達方法
3章 アパート経営資金とお金の収支

最後までお読みいただければ、必要な金額の概算と、お金を用意する方法、経営が始まったら何に気を付けるべきかなどがわかり、安心してアパート経営への第一歩が踏み出せます。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

お持ちの土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、大手ハウスメーカーのうち最大7社から「建築プラン」の提案が受けられます。
建築費だけでなく、収支計画や節税効果など、賃貸経営にまつわる様々な項目についても提案が受けられるので、複数社の提案をじっくり比べることであなたに最適な建築プランがどれなのか見えてきます。
賃貸住宅の建築を検討中の方は、まずは「HOME4U 土地活用」で複数社の建築プランの比較し、収益最大化のプランを見つけることから始めてください。

1.アパートの経営資金にはぜんぶでいくら必要か

アパート経営の資金にはどのくらいの金額が必要なのかは、アパートの入手方法と運営方針などの計画によってよって変わってきます。本章では、アパート経営資金の内訳を明らかにし、アパート経営をスタートするにあたり、どのくらいの資金を用意しておくのかの参考にします。

本記事でいうアパートとは、以下のような条件の集合住宅のことを指しています。

  • 構造:木造・プレハブ・軽量鉄骨造
  • エレベーター設置なし
  • 管理人室・管理人なし
  • オートロック機能などなし

1-1.アパートの経営資金の内訳

本章では、すでに土地をお持ちの方が、これからアパートを建てて経営することを前提に、

の3つに分けて、それぞれにかかるおおよその金額をまとめました。3つの費用の合計が、おおまかな経営資金ということになります。

1-1-1.アパートの建築費

アパート建築費(本体工事)には、構造体・内外装・水まわりの設備などアパート本体に関する工事費用が含まれます。
お持ちの土地面積と容積率がわかれば、ざっくりとですがアパートの建築費がわかります。容積率とは「土地面積に対して建築できる建物の最大面積(延床面積)」のことです。例えば、2階建ての場合は、1階の面積全部と、2階の面積全部を足したものが延床面積です。

容積率は100%で示されていることが多いのですが、中には160%、300%などの場合があり、容積率が多いと、同じ土地面積でも、より大きな面積があるアパートを建てられます。例えば、一つの部屋を10坪(33平米くらい)で作る場合

となりますので、容積率が大きいほうが部屋数の確保はできますが、その分、建築資金もかかります。アパートの建築費用の計算方法は

延床面積(坪数)× 坪単価

という計算式で算出します。坪単価とは、1坪あたりに換算した建築費のことで、この中には建設工事に直接関係する様々な作業などが含まれている値段です。

坪単価はアパートの構造によっても値段が変わります。国税庁による地域別・構造別の工事費用表(1m2当たり)【令和2年分用】をもとに計算すると現在の坪単価の全国平均*は以下のようになります。

アパートの構造 全国平均(平米当たり) 坪単価の全国平均
木造 171,000円 約564,000円
鉄骨造(軽量鉄骨含) 243,000円 約802,000円
鉄筋コンクリート造(RC) 254,000円 約838,000円

*一坪3.3平米計算で編集部が計算したものです。

例を出して計算をしてみましょう。容積率100%の100坪の土地に100坪の延べ床面積の木造アパートを建てる場合の建築費は、全国平均だと

  • 容積率100%
  • 土地面積 100坪
  • 延床面積=100坪
  • 木造アパート建築
  • 計算式 延べ床面積100坪×木造坪単価564,000円=56,400,000円

となります。上記の坪単価は全国平均ですので、具体的な坪単価と建築資金額は、実際の金額は地域や施工会社の建築プランによって変わります。
坪単価は安ければよいというわけでもなく、建築するアパートの完成度や仕様なども含めて、総合的に収益を得やすい建物にするためにはどのようにすべきか、という目線も必要です。そのためには、信頼できる会社に現地調査に来てもらい、土地とその周辺地域の環境なども含めて総合的に収益性が高くなるプランを確認したうえで坪単価を判断すれば、よりはっきりとした経営資金額がわかります。

コラム ~木造は安価で安定調達しやすい~

工事費や坪単価は、国の政策方針や大掛かりなイベントの有無によって変化することがあります。以下の表は平成30年時点での坪単価です。

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
戸数 70,948戸 82,767戸 101,907戸
床面積の合計 2,366,884平米 3,806,006平米 4,658,191平米
工事費予定額 39,968,627万円 87,205,526万円 105,524,640万円
平米あたり工事費予定額 16.8万円 22.9万円 22.6万円
坪単価 55.8万円 75.7万円 74.8万円

おおがかりな国際的イベントなどによって建築ラッシュがある期間は、特に鉄系資材の調達が困難になり、材料費などが一時的に高騰することがあります。しかし、木材は通年で安定供給されるため、比較的坪単価も安定していますので、できるだけ建築資金を抑えたい方は木造アパートの運営がおすすめできます。

また、このような時期は作業員も不足するために、かなり人件費を上乗せしておかないと人の確保が難しくなるため、資材以外の理由でも、坪単価が上がってしまう傾向があります。アパートの建築を計画する場合は、経営資金の調達も含め、タイミングの良い時期に取り掛かることも重要です。

1-1-2.アパート本体建築以外の諸費用

◆工事に関したもの:

敷地内への給排水・ガス管などの引き込み工事、地盤補強工事、外構工事・電気設備工事などが別途かかります。立地条件などによって費用が異なります。多くの場合、アパート建築資金全体の20%程度がこの工事費として、プランの中に組み込まれています。

◆諸費用ほか

アパートの本体・本体以外の資金とは別に、税金や登記関連で費用が発生します。主な手続きは以下になりますが、必要な合計金額は100~200万で、すべて現金で支払います。ただし、以下の手続きを司法書士・または施工会社経由で司法書士にお願いする場合は、別途、司法書士報酬※を支払う必要があります。

・建築確認申請料
新しく建物を建てたときにする不動産登記です。
・登記申請料
不動産登記に必要な登録免許税などがかかります。
・証明書類など
住民票・印鑑証明などが不動産の数だけ必要になります。
・火災保険料
新しく建てたアパートへの火災保険(地震保険付帯)の年間費用
・印紙税
各申請書に貼る収入印紙
※司法書士報酬
全体でかかった上記諸費用に加え、交通費と報酬を支払います。報酬設定は事務所によって違いますが、おおむね総額の10~20%程度です。
・ローン手数料
金融機関でローンを組む場合は、ローン手続きの手数料を支払います。

1-1-3.アパート経営の維持管理費

アパート建築後、運営のために必要な費用です。

・管理費
アパート全体の管理に必要な費用で、入居募集~退去までの一連の作業が含まれます。不動産管理会社に委託するケースが多く、管理をお願いする部屋の家賃合計の5~8%が相場です。アパートの場合は管理人常駐などがないケースが多いので、入居募集~退去、賃料徴収、督促などが主な仕事内容になります。
・メンテナンス費
小さな修繕を行うための費用です。基本的に、構造躯体とインフラ、部屋の外側に関することはアパートオーナーの責任でメンテナンスをする必要があります。定期点検をしつつ、突発的なトラブル、例えば水道蛇口の取り換え、ガラスが壊れた、などがあった場合はその都度支払いが発生します。
・修繕費
比較的大きな修繕のためのお金です。アパート家賃の中に組み込むタイプと、別途で管理費または修繕費として毎月徴収する場合があります。大きな修繕とは屋根の葺き替え工事、壁やベランダなどの塗装工事など、アパート本体の中の比較的大きな面積を占める部分を指します。だいたい建築後10年目くらいから、建物の一部に修繕が必要な部分が目立ってきますので、運営開始から何年かかけて、家賃収入から分けて用意をしておきます。

1-2.アパート経営には最低いくらの自己資金があればいいのか

アパートを建築して経営をスタートさせる際、自己資金は1章で把握したおおよその経営資金総額の最低でも10~20%の自己資金を準備しておくことをおすすめします

多くのアパート経営や土地活用の指南サイトには、資金ゼロでもスタートできると謳っているところがありますが、現実問題として、金融機関は建物の耐用年数*以上の期間の貸し付けをしてくれません。

◆耐用年数*と減価償却

耐用年数とは、ものの資産価値を測る指標として、いつから使い始め、いつになればその価値が0円になるのかを表す年月のことです。

例えば、100,000円のちょっと高い時計を買った場合、普通は、その時計は来年も再来年もずっと使います。その時計が壊れて使えなくなるまで合計で10年間使ったとすると、その時計の耐用年数は10年ということになります。

その間はずっと使っていて時計としての価値があったわけですから、買った時の値段は100,000円でも、その100,000円という金銭的価値を1年で一片に使い切ってしまったのではなく、実際には買った年ら何年もかけて、徐々に価値が減っていったものだと、税務や会計では考えます。

ただし、ものの使い方は人に寄って違い、乱暴に扱えば早く壊れますし、大切に扱えば長持ちします。しかし、これだと、同じ物でも人に寄ってその耐用年数が違ってしまうことになります。そのため、長い年月をかけて新品の状態から価値が少しずつ減っていくものが、最後に0円になるまでのだいたいの期間を耐用年数と呼ぶことにし、そのものの価値が減っていくことを減価償却、減っていく期間を減価償却期間と決めて、同じようなものを使う人たちが平等に”今”の価値をお金に換算できるようにしてあります。減価償却期間が残っている=まだ金銭に換算できる価値があることになります。

銀行が耐用年数以内でしかお金を貸さないのは、銀行は価値がゼロのものにお金を貸し付ける(投資)ことが出来ないからです。

【参照:国税庁 減価償却のあらまし

家屋の耐用年数(減価償却までの期間)は国税法で以下のように決められています。

【参照:耐用年数

本章でいうアパートは木造または木造モルタル造のアパートを指しますので、耐用年数は20または22年となり、金融機関はこの年月の範囲でしかローンを組ませてくれません。また、金融機関は、長い年月をかけて毎月必ずローンの返済をし続ける能力があるかどうかも審査しています。

耐用年数=ローン期間が20~22年以内という比較的短めの返済期間となると、毎月の返済額が大きくなります。そのため、十分な自己資金の準備があれば、返済期間内の完済能力の証明になり、同時に、万が一のアクシデント(空室・退去・金利の変動など)があった場合でも、過不足なくローンを支払い続ける能力があることの証明にもなります。

また、年々アパートローンへの審査は厳しくなる傾向があるため、基本的には建築費満額(フルローン)は審査がおりない傾向があります。自己資金の用意があれば、返済額はより小さくなり、金融機関からの審査にも通りやすくなることから、最低でも建築費の10~20%程度は用意することをおすすめします。

2.アパート経営資金の2大調達方法

アパート経営資金の2大調達方法 積み重なったコインとビジネスマン

本章では、アパート経営資金の調達方法を2つまとめました。まずは、資金調達の要になる金融機関が何を基準にして融資額を決めるのかをみてみましょう。

2-1.金融機関は何を見て融資を決定するのか

金融機関は、まずはアパート本体と土地の担保価値を見ます。金融機関における担保価値とは、今の市場価値ではなく、不況に陥った時の市場価値を想定して判断します。

金融機関によって判断の幅はかなりの違いがあり、金融機関ごとに独特です。おおむね、土地は路線価より低め、新築の場合は建築総工費の6割程度で見ていることが多いようです。例えば、お持ちの土地に建てたアパートが新築物件の場合は以下のようになります。

例)持っている土地に建てた新築アパートの場合

という計算が成り立ちます。実際には、さらに、この融資する金額をアパートの経営計画(キャッシュフロー)から逆算し、本当に支払い続けることが出来るのかを査定します。

特に、建物の耐用年数以内に支払いが完了できるかどうかが、とても重要です。建物の立地条件などを含め運用計画を長期的に見ても収益性が乏しく、期間内に支払いが完了できないと判断された場合は、さらに融資額が少なくなります。

2-2.資金調達方法1 アパート経営の収益性を高めたい場合は自己資金多め

アパート建築の目的がアパートから上がってくる収入にある場合は、収益性を高めるために自己資金割合を多くします。借入金額が少なければ、毎月の返済額も少ないため、家賃からの収益が多くなるからです。

今後のアパート経営以外のライフプランで大きな資金が必要なことがない場合であれば、余裕の範囲内で自己資金を多めにした方が、返済すべき利息金額が減る上に、返済期間も短めで済みます。

もともと活用できる土地がある方は、アパートの建築費だけを調達すればよいわけですから、借入金額が担保価値内に収まるケースが多いので、ご自身のライフプランに沿ったスムーズなスタートができます。自己資金の投入額はケースバイケースですが、資金に余裕がある場合は工事総額の60~70%くらいまでを用意することもあります。

2-3.資金調達方法2 アパート経営を節税対策に使いたいのであればローン多め

アパート建築と運営を、相続税対策などの節税を目的としている場合は、ローン多めにし、借入額の割合を高くします。ローンとはつまり借金ですので、相続財産に多額の債務があることになり、債務控除ができます。特にローンを元利均等返済にしている場合は元金が長期間残りますので(なかなか元本が減らない=借金が減らない)、長期間の節税効果が期待できます。

ただし、借入金額が多ければ、家賃収入からローン返済をするとしても、毎月の経営収益は不安定になります。アパート経営で空室や退去などの運営トラブルが続いて収入が安定しなくても、ローン返済は待ってはくれませんので、家賃収入でローン返済を賄えない場合は、オーナーが自分でローン不足分を補填し続ける必要も出てきます。借入額は、このような不動産リスクの可能性も含めて、支払いが出来る金額を設定します。

ただし、不動産所得の赤字は、確定申告でほかの所得と損益通算ができますので、例えば会社員の場合は、すでに会社で収めている所得税から還付され、住民税の支払いも減額されますので、一時的な節税対策になります。

【参照:国税庁 相続財産から控除できる債務
【参照:国税庁 損益通算

3.アパート経営資金とお金の収支

本章では、アパート経営における収入と支出に関したことをまとめてあります。アパート経営をするにあたり、収益が出るかどうかは収入と支出のバランスが保てているかが大切です。

当たり前なことのようですが、アパート経営は入居した方が長く気持ちよく住み続けてくれることにより経営が安定するため、オーナーにやる気があっても、空室・退去・家賃下落や大きな修繕が必要なトラブルなどが起きると、一気に収支バランスが崩れて経営が難しくなります。

アパート経営資金とお金の収支

3-1.アパート経営での収入

アパート経営における収入とは、以下のことを指します。

◆家賃

入居者が支払ってくれる賃料のことです。
家賃設定はローン返済を計画する段階で設定し、そのキャッシュフロー計画をもとに金融機関に打診をします。家賃は後から変更も可能ですが、例えば同じアパート内でそう設備も変わらないのに家賃に差があると入居者トラブルの原因になります。家賃はアパート経営開始前に、周辺相場のバランスを見ながら、プロとよく相談のうえで決定します。

◆共益費または管理費

廊下や階段などの共有部分の光熱費や清掃・維持管理の費用として入居者から毎月徴収します。アパート全体にインターネット環境などを整備している場合はその料金も含まれます。

◆礼金

礼金は慣習なため、地域によってある・なしがあります。基本は家賃1~2か月分ですが、最近はなしになっているところもあります。返還義務がないので、収入になります。

◆敷金(一時預かりの保証金)

家賃や修繕費の担保として、入居者から預かる一時金なので、厳密には収入ではなく「預かり金」です。オーナーが預かるケースと、管理会社が預かるケースがあります。敷金は、何もない場合は退去時に返還しますが、滞納や、部屋が現状復帰不可能なほど汚れて修理や修繕が必要な場合はその代金が敷金から差し引かれます。また、退去時にクリーニング代1~3万円が敷金から差し引かれることがあります。

3-2.アパート経営での支出

アパート経営における支出をまとめました。アパート経営の場合、基本的にこの支出は全て、アパート収入から支払います

◆ローン返済

金融機関からローンを組んだ場合は、返済があります。アパート収入の家賃合計から支払いをします。借入金には元金(アパート建築工費)と、利息(金融機関に支払うお金)があり、両方を足したものが毎月の返済額になります。このローンが完済しない限り、アパート経営者の肩書があっても、実際には収入が100%自分の収益にはなりません。

◆管理委託費

不動産管理会社に支払うお金です。アパート経営における不動産管理会社への委託内容は以下になります。管理費は会社によって違いますが、管理する賃料合計の5~8%ほどです。

初入居の際の契約と、更新手続き作業全般をします。

◆共用部分の水道光熱費・定期清掃費

共益費や管理費として貰っている金額から、アパート共用部分で使用している電気・水道代や清掃代を支払います。光熱費代金はオーナーの名前で請求が直接来ます。

◆小さな修繕費

窓ガラスが割れた、蛇口がガタつく、などの小さな修繕費用です。起きたら都度、対応します。基本的に室内で起きたインフラ以外のトラブルは、入居者の自己負担です。部屋数が多いアパートは、一斉定期点検などをすることもあります。

◆大きな修繕費

比較的大きな修繕のためのお金です。毎月徴収している管理費や共益費の中から残金を留保し、必要な場合は、追加の金額を入居者に請求することもあります。ただし、マンションと違いアパートには組合などがないため、修繕積み立て計画などはないことが多く、また設定してしまうと入居者離れの原因ともなることから、設定がない物件がほとんどです。

◆税金

固定資産税・都市計画税の他に、所得税や住民税と事業税があります。所得税・住民税・事業税は、アパート経営で不動産所得が発生した場合のみ課税されます。ただし、本項にある支出項目は全て経営のための経費として計上できます。
減価償却費もこの項目に入り、支出項目に計上します。事業税は10室以上の部屋数があるアパートからが対象です。

3-3.ローン返済額は無理のない範囲で設定する

ローンの返済は、本章の収入の部分から支払いをしますので、支出が多くなると収入があってもローン返済が難しくなることがあります。そのため、ローン返済額は、万が一のケースを考えて、収入の半額程度で計画をしておきます。

多くの建築プランや経営プランは、満室が前提の数字を出してきますが、実際のアパート経営には、空室・退去・入居者トラブル・自然災害などが起きる可能性が常にあります。

また、入念に調べたつもりでも、実際に稼働させてみるまではどういう変化が起きるかは分かりません。好立地だと思って建てたアパートの周辺に、

など周辺環境に変化が起きることもあります。また逆に、そこまで大きな収益を見込まないで建てたアパートの地域が

など、プラスの要素が加わり、家賃設定を高くできることもあります。このように、特に経済サイクルの激しい昨今では、想定していた設定が変わってしまうこともあり、アパート経営は計画当初のままでいられることの方が稀なのです。

計画外のマイナスなことが起きたとき、最もオーナーにとって負担となるのが毎月のローン返済です。家賃収入総額が返済額に足りない場合は、オーナーが自腹で追加をして返済を続けることになり、これが長期になるとオーナーのライフプランそのものが崩れてしまう可能性があります。さらに、今までの支出分もオーナー負担となり、オーナーとしてはダブルパンチのマイナスになります。

このようなリスク回避としては、収益が悪化した最悪のケースを想定し、毎月の返済額は家賃収入の半額に近い金額で設定をしておきます。満室経営などで順調になったらある程度まとめた資金を繰り上げ返済で支払うこともできますので、最初に返済期金額を低めにしていても、期間前に完済させることも可能です。このような返済計画に関しては、融資申請の段階で経営計画(キャッシュフロー計画)の説明をします。

基本的、収支計画に無理がある、返済計画に無理がある場合は審査自体がおりませんので、特に多くの借り入れをアパート経営資金として希望している場合は、無理のない範囲での計画シミュレーションすることを強くおすすめします。

まとめ

アパート経営と資金について、以下のようにまとめました。

1章 アパートの経営資金にはぜんぶでいくら必要か
2章 アパート経営資金の2大調達方法
3章 アパート経営資金とお金の収支

自分が今お持ちの土地に、どのようなスケールのアパートが建てられるのか、そのために資金はどのくらい準備すればいいかなどがご理解いただけたかと思います。本記事での資金プランは、基本的に全国平均をもとにしたものですので、もっと地元の情報に沿った具体的なプランや、必要な資金や計画が知りたい場合は、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用下さい。

お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、一流ハウスメーカーや地元で信頼と実績のある建築会社の中から、ぴったりな建築プランを提示できる企業に最大7社まで一括プラン請求が可能です。アパート建築資金の具体的な金額や、どのようなアパートを建てるべきかなどの土地活用プランは、提案する会社によって少しずつ違いがあります。気になった会社には現地調査に来てもらい、納得いくまで相談し、土地活用のパートナーを見つけましょう。

お気に入り
このページをシェアする

おすすめサービス

この記事のカテゴリトップへ

ご意見・ご要望

当サービスについてご意見・ご感想などお寄せください。サービス改善に役立ててまいります。

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.