アパート経営を始めるには多額の資金を必要とします。この記事ではアパート経営に必要な金額の概算と、資金を調達する方法などがわかります。
以下のようにまとめました。
この記事では必要な金額の概算と、お金を用意する方法などがわかります。
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アパート経営に必要な自己資金割合は10～30％
アパートを建築して経営をスタートさせる際、経営資金総額の最低でも10～30％の自己資金を準備しておくことをおすすめします。最初にかかる資金の内訳は以下のような項目になります。
- 建築費（本体工事費＋帯工事費＋諸費用）
- 諸経費
詳しくは「アパート経営に必要な自己資金割合は10～30％」でご確認ください。
アパート経営時に必要となる資金は？
アパートを経営している最中に毎年必要となる資金の用途は以下の通りです。
経営時にいくらかかるかなど詳しくは「アパート経営に必要な費用内訳」で解説しています。
アパート経営の賢い資金調達方法は？
アパート経営のための資金調達先はアパートローンです。経営の目的によって借り方を変えます。
- 収益性を高めるなら自己資金多め
- 節税対策ならローン多め
アパートローンについては「アパートローンで資金を調達する方法」で詳しく解説しています。
目次
1.アパート経営に必要な自己資金割合は10～30％
アパートを建築して経営をスタートさせる際、経営資金総額の最低でも10～30％の自己資金を準備しておくことをおすすめします。1億円の経営資金が必要であれば、うち1,000万～3,000万円を自己資金から負担するかたちです。
多くのアパート経営や土地活用の指南サイトには、資金ゼロでもスタートできると謳っているところがありますが、現実問題として、金融機関は建物の法定耐用年数*以上の期間の貸し付けをしません。
法定耐用年数とは法的に価値が認められる期間のことで、これを過ぎた建物には資産価値がないとして金融機関も貸し付けを行わないのが一般的です。
【参照:国税庁 減価償却のあらまし】
家屋の法定耐用年数（減価償却までの期間）は国税法で以下のように決められています。
- 木造 22年
- 木造モルタル 20年
- 鉄筋コンクリート造 47年
【参照: 耐用年数】
法定耐用年数＝ローン期間が20～22年以内という比較的短めの返済期間となると、毎月の返済額が大きくなります。そのため、十分な自己資金の準備があれば、返済期間内の完済能力の証明になります。
また、年々アパートローンへの審査は厳しくなる傾向があるため、基本的には建築費満額（フルローン）は審査がおりない傾向です。自己資金の用意があれば、返済額はより小さくなり、金融機関からの審査にも通りやすくなります。
2.アパート経営に必要な費用内訳
アパート経営を始めるには、まずは賃貸用のアパートを用意しなければなりません。
アパート建築の初期費用の内訳を以下にまとめました。
2-1.建築費
建築費には、建物そのものの「本体工事費」と、上下水道、電気、ガス、外構などの「付帯工事費」、不動産取得税、火災保険料など経営を開始するためにかかる「諸費用」をまとめたものです。土地なしの場合は土地購入費用もかかります。
アパート経営を始めるには、賃貸するアパートを用意しなければなりません。アパート建築の初期費用の内訳を以下にまとめました。
| 費用 項目 |
概要 | |
|---|---|---|
| 建築 費用 |
本体 工事費 |
建物の建築にかかる費用。構造別の坪単価相場から概算できる。建築費＝坪単価×延床面積（坪）。 |
| 付帯 工事費 |
外構工事費、地盤改良工事費など。一部本体工事費に含まれる場合があるため、確認が必要。本体工事費の20％程度が相場。 | |
| 諸費用 | 現況測量費、水道分担金、登録免許税、不動産取得税、火災保険料、入居者募集費用など、経営を開始するためにかかる費用。本体工事費の10％が目安。 | |
| 土地購入費用 | 所有地がない場合。または所有地が賃貸経営に向かない場合は買い替えを行う。土地代だけでなく、登録免許税や不動産取得税もかかる。 | |
アパート建築費（本体工事費）の構造別坪単価相場
木造で坪77～97万円、鉄骨造で坪84～104万円程度が目安です。（ハウスメーカーによっては、「別途工事費」を含む場合もあります。）
本体工事費は、構造による差異と建築プランやメーカーによる違いが大きいです。また建物のグレードや規模などでも建築費は異なります。
| 木造 | 77万～100万円 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 軽量鉄骨：80万～100万円 重量鉄骨：90万円～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 90万～120万円 |
※HOME4U調べ
2-2.諸経費
建物建築以外に必要となる諸費用の総額は、 建築費のおよそ5％と考えておくとよいでしょう。
以下、諸経費の一部です。
- 測量費用
- アパートローン手数料
- 火災保険料
- 印紙代
- 登記費用
- 軽量鉄骨造2階建てアパート
- 建坪60坪・延床面積120坪
など
気を付けたいのが、通常では諸経費はローンの借入額には含まれないため自己資金で準備しなければいけないのが一般的です。その他にも建てた後の経営にも資金は必要となります。運営資金がどれくらいなのかも後に説明します。
3.経営を始めるための資金シミュレーション
土地ありでアパート経営を始める場合、土地代がいらない分、利回りは良くなります。アパート経営ができる立地、広さの所有地があれば経営に有利です。
100坪（建ぺい率60％・容積率150％）の土地を所有している場合で必要資金をシミュレーションします。
＜設定条件＞
＜必要資金シミュレーション＞
本体工事費：1億800万円＝90万円（坪単価）×120坪
付帯工事費：2,160万円＝1億800万円×20％
諸費用：1,080万円＝1億800万円×10％
合計：1億4,040万円
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4.アパート経営の維持費用と内訳
アパート建築後はいよいよ運営が始まります。運営のために必要な費用は以下の通りです。アパート経営の場合、基本的にこの支出は全て、家賃収入を資金として利用します。
管理費
入居募集～退去までの一連の作業にかかる費用が含まれます。不動産管理会社に委託するケースが多く、管理をお願いする部屋の家賃合計の5～8％が相場です。
•入居者募集
•入居案内
•契約と更新手続き
契約と更新手続き(初入居の際の契約と、更新手続き作業全般をします。)
•クレーム対応
クレーム対応をどこまでしてくれるかは、管理料設定で違ってきます。都度対応で、一回〇万円などのプランを持つ管理会社もあります。
•家賃徴収と督促
毎月の家賃をいったん不動産管理会社の口座に集めてから、オーナーに支払いをします。滞納などがある場合は督促と徴収をします。
メンテナンス費
小さな修繕を行うための費用です。基本的に、構造躯体とインフラ、部屋の外側に関することはアパートオーナーの責任でメンテナンスをする必要があります。定期点検をしつつ、突発的なトラブルがあった場合はその都度支払いが発生します。
修繕費
比較的大きな修繕のためのお金です。大きな修繕とは屋根の葺き替え工事、壁やベランダなどの塗装工事など、アパート本体の中の比較的大きな面積を占める部分を指します。だいたい建築後10年目くらいから、修繕が必要な部分が目立ってきますので、家賃収入から分けて用意をしておきます。
ローン返済
建築資金をローンで調達した場合は返済があります。借入金には元金（アパート建築工費）と、利息（金融機関に支払うお金）があり、両方を足したものが毎月の返済額です。経費計上では利息分のみを経費として取り扱えます。
一度借り入れたローンの金利が高くて気になる場合は、ローンを借り換えて、金利を低く抑える、という選択肢もあります。
その際は、INVASEの「オンライン型不動産投資ローン借り換えサービス」をおすすめします。
銀行の審査があるため、すべての方が借り換えできるものではありませんが、オンラインで瞬時に借り換え額が把握でき、本審査承認まで自宅で済ませることができます。
共用部分の水道光熱費・定期清掃費
共益費や管理費として貰っている金額から、アパート共用部分で使用している電気・水道代や清掃代を支払います。
税金
アパート経営では固定資産税・都市計画税の他に、所得税・住民税や事業税がかかります。所得税・住民税・事業税は、不動産所得に課税されるものです。
固定資産税・都市計画税は、土地と建物に対して課税されます。
5．「土地あり自己資金なし」でもアパート経営は可能？
土地があって資金はないケースでも、土地を担保にすることでアパートローンを利用することができなくはありません。
ただし、自己資金がなければ全額ローンを組むことになり、返済期間中大きな負担がのしかかり続けます。返済に追われ、不測の事態の時に対処できる体力を作り出すことも難しいでしょう。
アパート経営は他の投資に比べ元本（土地資産）を失うリスクは低いものの、空室リスクや災害リスクなどに備えて運用していかなければなりません。リスクに備えられる安定の経営を目指すなら自己資金を蓄えてからアパート経営を始めたほうが賢明です。
ちなみに、自己資金なしでアパート経営を始めることをフルローン不動産投資と言います。かつてはフルローンでアパート経営も無くはありませんでした。
借入金を作ることが税金対策になったり、土地に資産価値を見出してそれを担保にしたりできる背景から、アパート経営ではアパートローンを活用するのが一般的です。ローンを借りることでレバレッジ効果も期待できます。
自己資金が不足している場合
自己資金が心もとない場合、ハウスメーカーに相談するのもひとつの方法です。ハウスメーカーの中には金融機関と提携するローンを用意していることもあります。
ローンは審査に通らなければ、借り入れはできません。提携ローンであれば、審査でも配慮を受けられる可能性があります。
自己資金面も含めてアパート経営について相談したい方は「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社から借入金返済にも考慮した収支プランが手に入れられます。
6.アパートローンで資金を調達する方法
アパート経営の多くのケースで、資金調達にはアパートローンを活用します。本章では、アパートローンを使ったアパート経営の始め方を紹介します。
6-1.アパートローンとは
投資用不動産として、アパートを建築、取得する際に銀行から借りるローンのことを「アパートローン」と呼びます。
アパートを取得するには住宅ローンを利用できません。同じ建物を建てるためのローンであっても、調達した資金は事業に用いるからです。アパートローンは住宅ローンと異なり事業用のローンであるため、融資対象となる事業も審査対象となります。
また、住宅ローンより金利が高く、審査も厳しいという点で違いがあります。
| アパートローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 融資対象 | 事業運用資金（アパート建築費用） | 住宅（自用）購入資金 |
| 金利 | 高い | 低い |
| 借入期間 | 短い | 長い |
| 審査項目 | 事業の実現性 事業実績 個人の属性（個人経営） 資産額 |
個人の属性 個人資産額 |
アパートローンの種類
アパートローンには、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携をして作った「提携ローン」というものがあります。
提携ローンでは、不動産会社やハウスメーカーと金融機関がすでに提携済みなので、提携各社とアパート建築プランに対する審査が完了しています。
ただ、各社のアパート建築プランがパッケージ化されているなど、自由度が低くなることもあります。提携ローンについて詳しくはこちらもご覧ください。
6-2.ハウスメーカーの提携ローンを利用するメリット
ハウスメーカーでは顧客向けに提携ローンを用意していることがあります。金融機関と提携し、そのハウスメーカーでアパートなど賃貸物件を建築する条件で利用できるアパートローンです。
提携ローンでは、ハウスメーカーの信用がオーナーの実績に代わるものとして審査が有利に働きます。初めてアパート経営をする場合などには大きなメリットです。
6-3.目的別資金調達パターンは2つ
アパート経営はしっかり目的意識をもって始めることが大切です。資金調達でも目的によって借り入れ方を変えることが望ましいといえます。
6-2-1.収益性を高めたいなら自己資金多め
アパート建築の目的が収入にある場合は、収益性を高めるために自己資金割合を多くします。借入金額が少なければ、毎月の返済額も少ないため、家賃からの収益が多くなるからです。
今後のアパート経営以外のライフプランで大きな資金が必要なことがない場合であれば、余裕の範囲内で自己資金を多めにした方が、返済すべき利息金額が減る上に、返済期間も短めで済みます。
もともと活用できる土地がある方は、借入金額が担保価値内に収まるケースが大半です。自己資金の投入額はケースバイケースですが、資金に余裕がある場合は工事総額の60～70％くらいまでを用意することもあります。
6-2-2.節税対策に使いたいのであればローン多め
アパート経営を 相続税対策などの節税目的としている場合は、ローン多めにし、借入額の割合を高くします。ローンとはつまり借金ですので、相続財産に多額の債務があることになり、債務控除が可能です。
特にローンを元利均等返済にしている場合は元金が長期間残りますので（なかなか元本が減らない＝借金が減らない）、相続時に元金が多く残る分、相続税の圧縮に寄与します。
ただし、借入金額が多ければ、支払う利息も多くなります。家賃収入でローン返済を賄えない場合は、オーナーが自分でローン不足分を補填し続ける必要も出てきます。借入額の過多は、このような賃貸経営へのリスクにも繋がるため、無理の無い支払金額を設定します。
一方で、 不動産所得の赤字は、確定申告でほかの所得と損益通算が可能です。会社員の場合は、すでに会社で収めている所得税から還付され、住民税の支払いも減額されますので、一時的な節税対策になります。
【参照：国税庁 相続財産から控除できる債務】
【参照:国税庁 損益通算】
7.アパート経営を資金調達から相談できるハウスメーカーの選び方
アパート経営はある程度の自己資金をもって資金調達をすることが望ましいでしょう。
ただし、ローン返済が多くなるとリスク対策を講じられず、たちまち経営が傾くことも考えられます。アパート経営にはリスクはつきものです。自分ではしっかり経営できると考えていても、こうした対応を予測することは難しいでしょう。
どの程度の資金調達でアパート経営が始められるかを相談したいときは「HOME4U オーナーズ」で一括プラン請求がおすすめです。資金調達、返済計画を考慮した各社の収支プランを比較することができます。成功するアパート経営プラン探しにご利用ください。
この記事の監修者
INVASEメディア編集部INVASEメディア編集部では、「お客様の状況に合わせ、より最適な不動産投資の環境をご提供」をモットーに、不動産投資家にとって役立つコンテンツを提供しています。
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