【徹底解説】アパートの修繕費はいくら？相場・実施時期・安く抑える方法を解説

アパートの修繕費は工夫次第で負担を抑えることができます。
また、修繕費は20万円以上になると一括で費用として落とせないことから、会計的な知識を持っておくと工夫の幅が広がります。

そこでこの記事では、「アパートの修繕費」に関する知識について解説します。
この記事を読むことで、修繕費と資本的支出との違いや、オーナーが負担すべき修繕部分、主な修繕費の目安、修繕費を安く抑える方法など、基本的で有益な知識を得ることができます。

1.修繕費の種類(費用と資本的支出)

アパート経営をする上で、修繕費の種類を知っておくことが重要です。
修繕費には、会計上の経費になる「費用」と、会計上の資産になる「資本的支出」の2種類があります。

両者の違いは、一度に要する工事の支出が20万円未満のものなら「費用」であり、20万円以上のものなら「資本的支出」という点です。

費用とは、その年の不動産所得を求めるに当たり、必要経費になる支出です。
それに対して、資本的支出とは、建物に新たな資産を作ったとみなされる支出になります。

個人が行うアパート経営では、確定申告のために不動産所得を計算します。
不動産所得の求め方は以下の通りです。

費用に分類される修繕費は、その期の不動産所得を求めるに当たり、必要経費の中に含むことができます。

一方で、資本的支出は、支出した期に全額が必要経費にはなりません。
資本的支出は、一旦、建物のような資産として扱われますので、減価償却の対象となります。

減価償却とは、建物や設備等の固定資産の価値を減少させていく会計上の手続きのことです。

資本的支出となった資産は、減価償却という形で一定の年数をかけて少しずつ費用となっていきます。
そのため、修繕費が資本的支出に該当してしまうと、その期は全額費用にはならないため、大きな節税効果は得られません。

アパート経営では、修繕費を費用として落としたい場合は、20万円未満の工事内容にすることを意識することがポイントです。

尚、例外的に外壁塗装(グレードアップを伴わないもの)については20万円以上の支出であっても資本的支出ではなく費用となります。
外壁塗装なら仮に100万円かかったとしても、その年に全額費用で落とすことが可能です。

2.オーナーが負担すべき修繕部分

この章ではオーナーが負担すべき修繕部分の考え方について解説します。

2-1.室内の経年劣化・自然損耗

室内の経年劣化や自然損耗については、アパートオーナーが修繕すべきものになります。

経年劣化とは畳の日焼けのようなもの、自然損耗とは画鋲の穴跡のような通常使用によるもののことです。

室内の修繕に関しては、借主が行う原状回復もあります。
原状回復とは、借主が入居した当時のものに直して部屋を返すことです。

ただし、借主が行う原状回復には経年劣化や自然損耗を修繕する義務はありません。

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(以下、「ガイドライン」と略）」では、原状回復を以下のように定めています。

つまり借主による原状回復とは、故意(わざと)・過失(うっかり)等によって壊したものを元に戻す修繕ということになります。
借主は経年変化や通常損耗まで原状回復を負う義務はないとされていますので、経年変化や通常損耗についてはアパートオーナーが修繕しなければならないものなのです。

貸主(アパートオーナー)が修繕すべきものと、借主が修繕すべきものの具体例を例示すると以下のようになります。

【貸主と借主が修繕すべきもの一覧】

貸主が修繕すべきもの	借主が修繕すべきもの
・壁に貼ったポスターや絵画の後 ・家具の設置によるカーペットのへこみ ・日照等のよる畳やクロスの変色	・タバコによる畳の焼け焦げ ・引越作業で生じた傷 ・結露を放置したために生じたシミやカビ

「経年劣化や自然損耗」は貸主負担、「借主が故意・過失等によって壊したもの」は借主負担で修繕することになります。

2-2.古くなった設備の交換・大規模修繕費

古くなった設備の交換や大規模修繕は、アパートオーナーが負担すべき修繕となります。

建築当初から設置されていた給湯器やウォシュレット、エアコン等はオーナーの資産ですので、オーナーの費用負担で修繕することが必要です。

大規模修繕には、外壁塗装や屋上の防水等の工事があります。
大規模修繕は、壊れていなくても建物価値を維持するために定期的に行うものです。

3.主な修繕の費用平均目安と実施の時期

3-1.クロスや床の貼り替え

クロスや床材は経年劣化していきますので、オーナーの費用負担で定期的に貼り替えることが必要です。

クロスなら平米あたり1,000円～1,500円程度、クッションフロアの平米あたり3,000円～5,000円程度となります。
実施の目安としてはクロスなら6年～8年、クッションフロアなら8年～12年に1度のペースです。

3-2.ウォシュレットやエアコンの交換

部屋の設備にオーナー側でウォシュレットやエアコンをつけている場合は、交換が必要となります。

ウォシュレットやエアコンは電化製品ですので、入居者が普通に使っていても寿命で壊れてしまうことも多いです。
入居者がわざと壊したものでなければ、オーナー側で交換します。

また、古くなってきたウォシュレットやエアコンに関しては、入居者が退去したあと、しっかり動作確認をしたうえで貸すようにしてください。

最初から壊れていると、クレームに繋がりますので、正常に動くことを確認してから貸し出すことがポイントです。

ウォシュレットなら1台あたり2万円～4万円程度、エアコンの1台あたり3万円～6万円程度かかると考えます。
実施の目安としてはウォシュレットなら7年～10年、エアコンなら10年～15年に1度のペースです。

3-3.外壁塗装

外壁塗装はアパートオーナーが行うべき大規模修繕の1つです。
外壁塗装を行うと、アパートの見た目がかなり綺麗になるため、入居者募集効果もアップします。

外壁塗装工事を実施した後は、かならずインターネットの広告写真も塗替え後の写真に切り替えるようにしてください。

外壁塗装の費用目安は平米あたり5,000円～10,000円程度となります。
実施の時期としては10年～15年に1度のペースです。

3-4.給湯器の交換

アパートでは各室に給湯器が設置されています。
お湯が出なくなるというのは入居者トラブルの元なので、給湯器は壊れる前に古くなったら定期的に交換するのが一般的です。

給湯器の交換は1台あたり10万円～15万円となります。
実施の目安としては10年～12年に1度のペースです。
交換するときは、全部屋の分を一度に交換していきます。

3-5.屋根

鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造でアパートを建てた場合、屋根が陸屋根(ろくやね)になると定期的な屋上防水工事が発生します。
陸屋根とは、傾斜のない平坦な屋根のことです。

屋上防水工事の相場は平米あたり8,000円～10,000円程度となります。
実施の目安としては10年～15年に1度のペースです。

最後に、主な修繕費の目安と実施の時期をリスト化しましたので、参考になさってください。

【修繕箇所ごとの費用の目安と修繕の実施時期一覧】

修繕箇所	費用の目安	実施の時期
クロス	1,000円～1,500円／平米	6年～8年
クッションフロア	3,000円～5,000円／平米	8年～12年
ウォシュレット	2万円～4万円／台	7年～10年
エアコン	3万円～6万円／台	10年～15年
外壁塗装	5,000円～10,000円／平米	10年～15年
給湯器	10万円～15万円／台	10年～12年
屋上防水工事	8,000円～10,000円／平米	10年～15年

4.修繕費の負担を抑える方法

この章では修繕費の負担を軽くする方法について解説します。
3点ありますので、しっかり確認ながら読み進めてください。

4-1.修繕費も含めて建築プランを検討する

アパートの修繕費を抑えるには、まず建築する前に、「修繕費も含めてどのようなアパートにするのか」という「建築プラン」を検討することが重要です。

アパート建築を始める際は、つい目の前の建築費だけが気になってしまいますが、修繕費が今後どの程度発生するのかしっかりと注視して決めることがポイントとなります。

アパートの修繕費を抑えるには、複数のハウスメーカーの建築プランを比較することが最も効果的です。

建築プランの中には、建築費だけでなく、修繕費の長期シミュレーションも加味されますので、各社の提案の違いをしっかり比較するようにしてください。

4-2.定期的に修繕を実施する

アパートの修繕費を抑えるには、定期的に修繕を実施することが重要です。
大規模修繕のようなメンテナンスは、特に激しい損傷がなくても建物を維持するために行います。

大規模修繕は、どれもまだ使える状態で交換や補修をするため、一見すると修繕を実施せずに放っておきたくなります。
しかしながら、定期的な修繕を実施しないと、後でもっと大きな修繕費用が生じてしまいます。

例えば、外壁塗装などは放っておくと、将来、下地補修工事まで必要となってしまって外壁塗装の倍額に近い工事費用が発生することもあります。
そのため、大規模修繕はしかるべきときにきちんと実施することがトータルの修繕費を抑えることに繋がります。

また、定期的に大規模修繕を実施してきた物件は仮に売却するようなことがあっても買主に高く評価してもらえます。

まさに資産価値を維持する行為に繋がりますので、大規模修繕は必要な支出だと思って定期的に実施するようにしてください。

4-3.入居審査をしっかり行う

入居審査をしっかり行うことも修繕費を抑える重要なコツです。
アパート経営の中ではマナーの悪い入居者を入居させてしまったことにより、多くの修繕費が発生することがあります。

典型的な例として、部屋をものすごく汚く使う入居者が入ってきた場合などは余計に修繕費が生じます。

中には、クロスや床を全部貼り替えないと次の入居者に貸せないくらい汚く部屋を使う借主もいます。
また、マナーの悪い入居者はろくに掃除もしませんのでカビの発生もひどくなります。
ニオイも残ってしまうため消臭のための工事も必要です。

一方で、マナーの良い真面目な入居者は部屋を丁寧に使ってくれるため、退去時もきれいな状態で部屋を返してくれます。
掃除もマメに行ってくれますので、カビやシミ等が放置されるようなこともありません。

マナーの良い入居者を選ぶと、自然と修繕費の発生を抑えることができるのです。

管理会社には、マナーの悪そうな人は入居させないで欲しいときちんと伝え、緊張感をもって入居者を選んでもらうことが効果的な対策となります。

まとめ

修繕費は、20万円未満のものなら費用となり、20万円以上のものは資本的支出となります。
アパートオーナーが修繕すべき部分は、「室内の経年劣化・自然損耗」と「大規模修繕費」の2つです。
借主とのトラブルにならないよう、しっかり認識しておくことをおススメします。

また、修繕費の負担を軽くする方法は、「修繕費も含めて建物プランを検討する」、「定期的に修繕を実施する」、「入居審査をしっかり行う」の3つでした