アパート経営で失敗したくないなら必読! 4つのリスクと対処法、初期投資、利回り、収入と経費、税金など。、らかじめ知っておきたい知識を網羅しながら、やさしく解説します。

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更新日
2022.12.05
カテゴリ
アパート経営, 記事

【基礎から解説】アパート経営の基本|リスク対策と必要資金

【基礎から解説】アパート経営の基本|リスク対策と必要資金

土地活用や不動産投資としてアパート経営を検討している方の中には、アパート経営は具体的にはどのようなことをして、どのくらい儲かるかなどの情報を集めたい方も多いのではないでしょうか。

アパート経営は、不動産投資の中でも最も安定して高収益を上げられる方法のひとつです。
ただし、始めるには事前に知っておきたいリスクもあります。

そこで本記事では、アパート経営の特徴や収入の仕組み、リスク対策、初期費用についての情報をまとめました。よりスムーズなアパート経営始動への足掛かりとしてご活用ください。

また、アパート経営について直接プロに相談したい方は、以下のボタンから簡単に経営プランを入手できます。ぜひご利用ください。

Contents

1.アパート経営とは

アパート経営とは、アパートなどの賃貸住宅を一棟丸ごと建て、それを人に貸し出すことによって家賃収入を得るタイプの不動産経営です。

アパート経営の目的は

など人それぞれです。ここでは、まず、アパート経営の仕組みを解説します。

1-1.アパート経営が儲かる仕組み

不動産を使った投資ですのでアパート経営は不動産投資でもあります。
金融機関から大きな金額を借り入れて不動産に投資をするところからスタートし、長期にわたって運用を続けて収益を上げていきます。つまり、賃料収入が運用利益となる、管理や経費をかけて運用する事業です。

事業利益は利回りで示されます。アパート経営の場合、理想の利回りは5%前後とされるのが一般的です。

1-2.アパート経営に向いている条件

アパート経営など土地活用は典型的な立地商売です。それぞれに向いている人、向いている土地などの条件があります。

アパート経営に向いている人は以下のような目的意識がはっきりしている人です。

アパート経営は税金対策に最適な資産運用といわれています。

もうひとつの大切な条件、アパート経営に向いている土地とは、以下の要素が揃っている土地です。

60坪以下の土地でもアパート経営をすることは可能ですが、収益を最大化させるためには60坪くらいあるのが理想だとされています。

2.アパート経営のメリット

アパート経営は、長期的な安定収入が得られるなど、経営をスタートするとさまざまな利益を享受できます。
アパート経営のメリットには以下のようなものが挙げられます。

アパート経営のメリット
  1. 安定収入が得られる
  2. 相続対策になる
  3. 老後の蓄えとなる
  4. 固定資産税の節税効果がある
  5. 比較的建てやすい

それぞれのメリットについて、どのようなリターンが見込めるか解説します。

2-1.【メリット1】安定収入が得られる

アパート経営をする最大のメリットともいえるのが、長期的に安定した収入が得られるという点です。アパートは住居用の物件ですので、一度入居者が決まると、更新の時期までは、一定期間決まった収入が見込めます。

アパートは生活の場として借りるため、安定性が高いのが特徴です。例えば、コロナ禍のようなことが起きた場合、ビジネス利用では経営縮小があるとすぐに退去につながる一方で、生活の場としての賃貸住宅はそう簡単には退去とはなりません。

また、アパート経営の不安を解消するために、家賃保証型サブリースなどの長期的に経営サポートをするプランも数多くあります。

2-2.【メリット2】相続対策になる

土地をお持ちの方はアパート経営をすることで、課税対象額が減額できる特別措置などが適用されるため、相続税負担を軽くできます。

例えば、アパートを建てる時に組んだローンの借入金は、相続の際にはマイナスの資産として課税額自体を減額可能です。

また、人に貸している建物には「借家権割合」、人に貸している建物が建っている土地には「貸家建付地」など、不動産評価が減額される評価が適用されます。

そのため、資産を土地や現金のままで相続するよりも、アパート経営を節税対策として取り入れることで、将来、大きな節税が期待できます。

【参照:相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
【参照:国税庁 貸家建付地の評価

2-3.【メリット3】老後の備えとなる

家賃収入は、アパートローンを完済してしまえば必要経費を差し引いた分が全額、毎月の現金収入になります。

定年のタイミングなどに合わせて完済するように経営計画を立てれば、老後資金や年金代わりとして、セカンドライフの強力なサポートになるでしょう。

また、急にお金が必要になった場合には、土地と建物を売却して、まとまった金額を作ることもできます。

2-4.【メリット4】固定資産税の節税効果がある

土地には、住居を建てると評価額が下がるという特例措置があります。住宅用地の特例が適用されるもので、固定資産税と都市計画税の課税標準が以下のように減額されます。

固定資産税 小規模住宅用地 住宅用に供する土地で、1戸につき200平米までの分 課税標準額
が6分の1
一般住宅用地 住宅用に供する土地で、小規模住宅用地の敷地分を超え、延床面積の10倍までの分 課税標準額
が3分の1
都市計画税 小規模住宅用地 住宅用に供する土地で、1戸につき200平米までの分 課税標準額
が3分の1
一般住宅用地 住宅用に供する土地で、小規模住宅用地の敷地分を超え、延床面積の10倍までの分 課税標準額
が3分の2

固定資産税は土地をただ所有しているだけでも毎年課税されます。
アパートは複数戸を有する建物であるため、極端に広い土地でなければおおむね小規模住宅用地の特例措置が適用されるでしょう。

2-5.【メリット5】比較的建てやすい

アパートは1~3階建てくらいまでの低層階が多く、比較的、どこにでも建てられます。しかし、マンションの場合は、4階以上の高層な建物になることが多いため、エリアによっては希望する大きさ・高さの建物を建てられないことがあります。

また、低層になるアパートで多く採用される構造が木造と軽量鉄骨造です。以下の表は、構造別の坪単価目安で、木造と軽量鉄骨造の坪単価が低いことがわかります。

構造 坪単価目安
木造 77~100万円
軽量鉄骨造 80~100万円
重量鉄骨造 90~120万円
鉄筋コンクリート造 90~120万円

重量鉄骨造以上の建築費は高額になることが多く、階数が増えればその分建築費はかさむことになります。
そのため、初期費用が抑えられるうえ、建築規制にも適合させやすいことからアパートは比較的建てやすいといえます。

3.アパート経営に多いリスク・失敗と各対策

本章ではアパート経営に多い失敗と失敗を招くリスク、その対策について解説します。

  1. 空室・滞納リスクがある
  2. 金利変動の影響がある
  3. 長期運用が前提である
  4. 資産価値が落ちる
  5. 災害リスクがある

3-1.【リスク1】空室・滞納リスクがある

アパート経営には空室や滞納という「家賃が発生しなくなる」リスクがあります。

条件の良いアパートであっても、満室になるという保証はなく、空室が発生してしまうことがあります。毎月の賃料収入がローン返済額に満たない場合は、オーナーが自腹で補填しなければなりません。

また、家賃滞納では、賃料が入ってこないのに次の入居者を探すことができないという、オーナーにとってはダブルパンチになります。

対策

空室リスクは、アパート建築前にエリアマーケティングをしっかりとする、滞納リスクは入居前の人物審査を厳しくするか、保証会社を入れることで回避できます。

3-2.【リスク2】金利変動の影響がある

アパート経営のためのローンを、変動金利で借りた場合にのみ起きるリスクです。変動金利で金融機関からお金を借りた場合、ローン返済中に金利が上昇すると、毎月のローン返済額が増えてしまいます。

家賃収入から返済に回している金額よりも金利上昇により支払額が増えてしまった場合は、不足分をオーナーが自腹で補填をするという失敗に陥ります。

対策

金利上昇リスクを回避するには「元金均等払いの固定金利」を選ぶのが効果的ですが、アパートローンの多くは変動金利の金融商品です。金利が上昇した際でも対応できるだけのシミュレーションをもとにローン設定することが重要です。

3-3.【リスク3】資産価値が下落する

アパートの資産価値が落ちる主な理由は2つです。

地価下落によるリスクは、売却したいときに地価が下降トレンドにあると、本来の物件価値よりも低い金額でしか売買できないことで失敗に陥ります。
建物が劣化したことによって起きるリスクは、見た目や設備の古さから入居者が付きにくくなり、空室リスク・家賃下落リスクが起きやすくなることが挙げられます。

対策

地価下落に対しての対処方法は個人の力では対応しきれませんが、経年劣化は、適宜なメンテナンスをすることで築年よりも状態の良い建物を維持することができます。

3-4.【リスク4】災害リスクがある

アパートは不動産であり住居ですので、災害の中でも特に、火事と地震に弱いというデメリットがあります。

地震・台風・大雨・大雪などにより、建物が大きなダメージを受ける可能性があります。ダメージを受けた建物には多額の修繕費用がかかり、最悪のケースでは、アパート経営が続けられなくなることもあります。

対策

地震には耐震免振のしっかりした建物を建てることと、地盤が弱い場合は地盤強化を施すか、土地の買い替えも検討します。水害に関してはハザードマップなどで浸水区域に入っていないかを確認の上、風雨に強い外壁材などを使い、適切なメンテナンスをすることで回避できます。

3-5.【リスク5】入居者トラブルが発生する

複数の住民が同じ建物で住まう性質上、入居者によるトラブル発生はリスクとして認識しておかなければなりません。

騒音やゴミなどの問題で入居者間トラブルが起きると、退去が増え収入が減って経営悪化の失敗に陥る可能性があります。適切に対処できないと家賃が入らなくなる期間が長期化することもあるでしょう。

対策

管理会社と相談して入居者選定の基準をしっかり設けることが対策となります。
また、管理会社自体もトラブル対応に定評のある会社という基準で選定すると安心です。

リスクに対応できる経営プランを立てたい方は「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使えば、最大10社から安心の収支プランを手に入れられます。

4.アパート経営を始める前に!知っておきたいQ&A

本章では、アパート経営を始める前の段階で知っておきたいポイントをQ&Aとしてまとめています。
アパート経営の基本のハテナにお答えします。

4-1.アパートは何坪から建てられる?

法的な基準や自治体のルールをクリアできていれば、何坪からでもアパートは建てられます。

ただし、小さな土地で収益を最大化させるためには、階数を高くするなどで部屋数を確保する必要があります。ご所有の土地の建ぺい率や容積率などから、採算に合う建物が建てられるかどうかを確認しておいてください。

4-2.アパート経営に必要な資金はいくら?

土地ありの場合、アパート経営を始めるときに必要な資金は建坪60坪で1億4,000万円ほどが目安です。土地がない場合、土地の購入資金がこれに上乗せされます。

アパート経営を始める際はアパートローンなどの融資を利用するのが一般的です。しかし、自己資金を用意しなければ、融資を組めないこともしばしばあります。自己資金割合は初期費用総額の3割程度が理想です。

アパート経営の資金についてはこちらの記事も併せてご一読ください。

4-3.アパート経営の年収はいくら?

国税庁調査による不動産所得者の平均所得は「520.8万円」です。(令和元年調べ)
例えば、10室のワンルームをもつアパートを経営する場合、地域にもよりますが年収は700万円程度が見込めます。

アパート経営の年収について詳しくはこちらの記事でも解説しています。ぜひご一読ください。

4-4.アパート経営は儲からないってホント?

アパート経営が儲からないと言われるのには理由があります。

アパート経営の必要経費は20%前後、不動産にかかる税金は住民税と都市計画税を合わせて10.3%(個人経営の場合)となり、不動産収入の3割程度が必要経費として出ていく目安となります。
これらの経費を差し引いた所得から長期間かけてローンを返済していかなければなりません。また、初期費用の回収に時間がかかるため純粋な儲けがわかりづらいことからこのようなことが言われていますが、実際は儲けを出しているアパート経営者は多くいます。

4-5.アパート経営は何年で黒字になる?

アパート経営は、10~20年くらいの中長期スパンで健全経営をして、ゆっくりと資産形成をするのが主流です。そのため、完全に黒字経営とするにも同様の期間が必要になってきます。
アパート経営は長期の経営をすることが前提ですので、短期経営では利益を得にくいと認識しておくとよいでしょう。

アパートは、不動産という現物資産のため、同じ「投資」であっても、株やFXなどといった金融商品のように、短期間で売買をして現金化をするのには向いていません。

4-6.アパート経営はなぜ「地獄」と言われる?

アパート経営に関して検索をしていると、「アパート経営は地獄だ」というタイトルの記事がいくつか見つかります。なぜ、地獄になってしまっているのでしょうか。

などの理由が考えられます。

アパート経営を検討し始めたら、まずはハウスメーカーや工務店などの建築プランを複数用意して、ご所有の土地、自己資金、今後の運営や管理に対して、どのような事前準備や対策が必要なのかを、比較してみることからスタートしてください。

無理のない資金計画で、入居者ニーズの高いエリアに、リーズナブルで品質の良いアパートを建て、適宜な管理をしてくれる管理会社に管理をしてもらえば、よほどのことがない限り、アパート経営で地獄を見るようなことにはなりません。

4-7.アパート経営は「土地あり」が断然有利?

土地をお持ちでなくても、アパート経営をスタートさせることは可能です。しかし、土地の購入額は高く、それだけ多額な資金が必要になります。借入金が多くなると、リスクに備えることができません。より綿密な返済計画、経営計画が必要となるでしょう。

一方、土地があれば初期費用が少なく済む分、利回りが高くなります。経営を安定させやすく、土地の価格分だけアドバンテージがあると考えてよいでしょう。

「土地なし」でスタートする場合は、まずはアパート経営にかけられる総予算を決めてしまいます。

総予算は準備できる自己資金額を基準にし、最低でも自己資金と借入金の割合が2:8~3:7の間に収まるようにします。この総予算の範囲内で、土地を探します。土地とアパートの費用比率は3:7~4:6に収まるように、バランスをとります。

土地ありのアパート経営についてはこちらで詳しく解説しています。

5.アパート経営にかかる初期費用

本章では、スタート時にかかるお金、アパート経営の初期費用をまとめました。
多くの不動産投資はレバレッジ効果を期待してアパートローンを活用します。初期費用の調達についても紹介します。

5-1.アパート建築時にかかる費用内訳

アパート建築時には、アパートの本他工事費や付帯工事費、諸費用がかかります。これらの相場割合は以下のようになっています。

(予算配分のイメージ図)
予算配分のイメージ図

付帯工事費は、本体工事費の約2割とされています。付帯工事費に含まれる工事内容は、外構工事や排水配管等引き込み工事、地盤改良工事などです。
諸費用は本体工事費の約1割と見積もります。こちらには、不動産取得税や登録免許税など各種税や火災保険料や水道負担金などが含まれます。

5-2.アパート建築費シミュレーション

アパート建築費は構造によって坪単価相場が違ってきます。(2-5.【メリット5】比較的建てやすいを参照)

これをもとに、ハウスメーカーでよく見られる軽量鉄骨造2階建てアパートで建築費をシミュレーションしてみます。

<設定条件>

  • 軽量鉄骨造2階建て
  • 建坪:50坪、延床面積100坪

<建築費シミュレーション>
建築費:8,500万円=85万円×100坪
付帯工事費:1,700万円=8,500万円×2割

実際のアパート建築費について具体的に知りたい方は「HOME4U オーナーズ」を使えば、建築費シミュレーションを含む建築プランが最大10社から手に入れられます。

5-3.アパートローンの賢い活用法

アパートローンは以下の2点に注意をして借入れ計画を立てます。

A 返済額を減価償却費以内に設定する
B 返済期間は耐用年数以内に設定する

減価償却とは、アパート建築にかかった費用を法定耐用年数で分割して経費計上する方法です。木造アパートは22年、軽量鉄骨構造は27年と、構造によって年数が決まっています。

Aは、実際には支出はない状態で、税務上で費用として計上できる仕組みを使った節税法です。年間の返済額を減価償却費以内に設定すれば、返済額と減価償却費が相殺され、手残りを増やすことができます。

また、Bについては返済期間を建物の法定耐用年数と同期間にすることで、逆レバレッジを引き起こすリスクを減らすことができます。

6.アパート経営を始めるまでの流れ

アパート経営を始めるまでの流れを6つに分けて解説します。経営が整うまでのフローは以下のとおりです。

アパート経営開始までの手順
アパート経営開始までの手順

6-1.経営プランの選定・見積もりの依頼

どのようなアパートを建てるかは、複数のハウスメーカーに建築プランを依頼して、内容をよく比較します。各社から、自社建材や工法などを駆使した独自の建築プランと、返済計画・賃料収入めやすなどを含めた、経営プランを同時に入手できます。

建築・経営プランとも、入手した時点では簡易的なものが多いので、訪問査定をしてもらい、オーナーの意向なども含めて相談すると、より具体的なプランを作ってもらえます。

プラン策定時には情報量が取捨選択の役に立ちます。多くのプランを比較検討し、納得のいくプランを練るとよいでしょう。

6-2.契約・着工

気に入った建築・経営プランが決まったら、ハウスメーカーと請負工事契約(工事をお願いする契約)をして、工事着工になります。

工期目安は、2階建で3ヶ月ほど、3階建てで4ヶ月ほどです。ただし、凝ったプランにすると、工期が長くなる可能性があります。

契約時に、今後のアパート管理や入居者募集などをお願いする不動産会社を、ハウスメーカーから紹介されることがあります。関連企業の管理会社の場合、着工と同時に入居者募集をスタートすることがあります。

6-3.建物・土地の登記

アパートの建築が進み、行政機関の審査を通過したら、建物の登記をします。土地活用の方は建物のみ、土地を購入して始めた方は土地と建物の両方を登記します。
登記には費用がかかります。間違いがあってはならない書類ですので、司法書士に手続きをしてもらうのが一般的です。

6-4.開業届など各種書類の準備・提出

アパート経営をスタートさせるまでの間に、納税者の住所地を所轄する税務署へ「個人事業の開廃業等届出書」を提出しておきます。

すぐ必要な書類ではありませんが、確定申告時に必要な書類なども、国税庁ホームページなどからダウンロードしておき、目を通しておきます。

確定申告は、最初から青色申告にする必要はなく、はじめは白色でスタートし、アパート経営の様子を見てから判断するのでも問題ありません。

6-5.管理会社との契約と入居者の募集

入居者の募集は管理会社を通すことが一般的です。入居希望者の審査等はプロに任せたほうが安心できます。実績をもとに管理会社を選んだり、ハウスメーカーから紹介してもらったりして、信頼できる管理会社と契約を結びます。

その後入居者募集を開始します。ハウスメーカーから紹介された関連企業の場合は、着工と同時に入居者募集をしていますので、完成と同時に入居者が引っ越してくることもあります。

一般の不動産管理会社にお願いしている場合は、工事着工時から逆算して、入居者募集の計画を練っておきます。入居者は内覧を希望しますので、建物が完成、または内覧ができる状態になったらすぐに案内ができるように、募集のタイミングをはかります。

6-6.竣工

アパートが竣工し、建物の細かな点検などを済ませ、検査済証が発行されたらアパートの完成です。竣工のタイミングはとても大事で、可能であれば、引っ越しシーズンなどの移動マーケットが拡大する2~3月頃までに竣工がぴったり合うようにするよいでしょう。

移動マーケットは2~3月のほかにも、ゴールデンウイークから夏休み前の5~7月、秋口の転勤シーズン10~11月など、複数回あります。

7.アパート経営を始めるなら、まずはプランの選定から

これからアパート経営をスタートする方が「最初にするべきこと」とは、複数のアパートプランを入手し、

などをしっかりと比較して、納得のいく建築プランが出せるハウスメーカーを選び出すことです。

各社、外観・構造・経営プランに独自の建築プラン・経営プランを持っていますので、オーナーの意向と、土地との相性の両面から、慎重に選ぶようにしてください。

アパート経営をする最大の目的は、土地から最大の収益を得ることですので、建築プランを比較する時には、必ずアパートの建築予定地に現地訪問をしてもらい、土地に対して最適なプランを出してもらうようにします。

比較をするには最低でも3社以上の見積もりが必要ですので「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求などを活用し、複数の建築プランを入手して、じっくりと比較検討してください。

収支プランの検討は、アパート経営の命運を分けると言っても過言ではないほど、重要な作業です。信頼できるパートナーを見つけ出すなら「HOME4U オーナーズ」をぜひご利用ください。

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