【徹底解説】アパートが老朽化した際にやれること

木造や軽量鉄骨造のアパートは、築30年を超えると相当に老朽化が進み、収益性も低下してきます。

アパートの老朽化には、主に以下の3つの対策があります。

1. 継続利用
2. 買い替え
3. 建て替え

どれを選択するかは、残っている入居者の数等を勘案し、状況に応じて決定します。

この記事で、３つの対策の特徴を掴んで頂き、ぜひ老朽化アパートの対策に役立ててください。

1.継続利用

【継続利用が向いている人】
老朽化は進んでいるものの、入居率がまだ5～6割くらいあるようなアパートを保有している人。

有効な空室対策を施すことで、入居率を上げ、今の建物をできるだけ長く活かします。
継続利用は最もコストがかからず、リスクが低い点もメリットです。

1-1.管理会社の切り替え

継続利用の場合、まず試してみたいのが管理会社の切り替えです。
実際、管理会社を切り替えることで収益が改善することは良くあります。

管理会社の切り替えは、コストもかからず、効果が発揮されるのも早いので、老朽化アパートを相続した人の間で最もよく実施されます。

切り替えることで収益がどのように改善されるか、複数の管理会社からプランを提出してもらいつつ、プランの具体性や対応の丁寧さなどを通して優良な管理会社を選ぶとよいでしょう。

管理会社を比較する際のコツについては記事の後半でお伝えします。

1-2.募集条件の緩和

老朽化アパートでお金をかけずに空室対策をするには、募集条件の緩和という手段もあります。

募集条件の緩和には「人の要件を緩和する」と「お金の要件を緩和する」という2つの方向性があります。
老朽化アパートは空室対策の効果がなかなか出ないため、2つの対策をミックスし、できるだけ多く盛り込んで実行します。

人の要件緩和

入居する人の条件を緩和することです。
例えば、「ペット可能」「事務所利用可能」「ルームシェア可能」「単身高齢者可能」「DIY可能」「楽器可能」などです。

お金の要件緩和

一時金の免除や支払い方法の緩和などです。
例えば、「敷金・礼金なし」「更新料なし」「管理費・共益費込み」「駐車場代込み」「クレジットカード決済可」「フリーレント」等があります。

2.買い替え

【買い替えが向いている人】
30年前とは周辺環境が変わり、同じエリアでアパート経営を続けるのは厳しいと思われる状況の人。

環境変化としては、周辺人口の減少や競合アパートの乱立等があります。
10年後はさらに厳しい環境が予想されるエリアであれば、別のエリアに買い替える方が有効な対策となります。

2-1.都心部の収益物件への買い替え

買い替えは、一度、「保有している物件を売却し、新たな不動産を購入すること」です。

都心部の物件への買い替えは有力な選択肢の一つです。
都心部の物件であれば、空室リスクも低く、賃料も高めです。
また賃貸物件である以上、相続税の節税効果も見込めます。
土地や建物に適用される評価減のルールは、都心部も地方と同じです。

2-2.特定事業用資産の買換え特例の活用

要件は、個人が事業用の土地や建物を譲渡した後、原則として、「譲渡した年またはその前年もしくは翌年に事業用資産を取得」し、取得の日から1年以内に事業の用に供することが必要になります。

特定事業用資産の買換え特例では、適用するために譲渡資産と買換え資産の組合せが決まっています。中でも一番活用しやすい組み合わせは、以下の組み合わせです。
10種類ある組み合わせの中で9番目の組み合わせであるため、通称「9号買換え」と呼ばれています。

通常、個人が不動産を売却した際、譲渡所得が発生すると所得税が発生します。

譲渡価額とは、老朽化アパートを売却したときの価格です。
取得費とは、老朽化アパートを取得した当初の価格になります。
譲渡費用は売却に要した仲介手数料等の費用です。

課税割合とは、買換え資産の場所によって以下のように定義されます。

（場所ごとの課税割合）

(1) 地方（東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域）から東京23区への買換え	30％
(2) 地方（東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域）から首都圏近郊整備地帯等（東京23区を除く首都圏既成市街地、首都圏金庫整備地域、近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部）への買換え	25％
(3) 上記(1)及び(2)以外の買換え	20％

例えば、地方の老朽化アパートを東京23区内のワンルームマンションへ買い替えたとします。この場合、課税割合は30％です。
譲渡所得は以下のように計算されます。

特定事業用資産の買換え特例を使えば、譲渡所得が発生したとしても、所得税は通常の売却の30％で良いことになります。

ここでも「課税される収入金額」を計算する上で、課税割合が登場します。
ここで使う課税割合も、上述した譲渡資産と買換え資産の場所で決まる数値と同じです。

買い替えを検討するのであれば、特定事業用資産の買換え特例を上手く活用しながら買い替えをするのが良いでしょう。

2-3.老朽化アパートを高く売却するポイント

前者については老朽化している状況のアパートでは実施することが難しいため、後者の「入居者を空にする」という選択肢のほうが現実的でしょう。

老朽化したアパートでも、購入者がすぐに取り壊せるような状態であれば、高く売却することは可能です。

とはいえ、今いる入居者に立退きを要求する必要はありません。
代わりの方法として、現在入居している入居者の賃貸借契約を定期借家契約に切り替えておくという方法があります。

定期借家契約とは、契約期間満了時に更新できず、必ず退去しなければならない賃貸借契約です。
入居者の賃貸借契約が、全て定期借家に切り替わっていれば、買主は購入後、しばらくしたら建物を取り壊すことができます。

定期借家契約に切り替える際は、家賃を安くしてあげる等の交換条件も必要となります。

3.建て替え

【建て替えが向いている人】
入居者が数戸たらずで、かつ資金的に余力のある人

建て替えには入居者の立退きや取壊しといったコストも発生しますが、今の土地を守ることもできることが最大のメリットです。

3-1.建て替え後のプラン検討

建て替えに着手する前に、建て替え後のプランをしっかりと検討することが重要です。

建て替え後のプランが、投資採算性が合うのであれば、建て替えを実行できますし、投資採算性が合わなければ断念せざるを得ません。

30年前とは建築費も、周辺の競合物件の状況も異なります。
経験や直感だけに頼らず、改めて建て替え後のプランがどのようなものになるのか、収支計画を立てることが重要です。

30年以上前にアパートの建築を経験した人は、特に建築費には要注意です。
30年前の建築費と今の建築費では単価が大きく異なります。利回りは昔よりも感覚的に低くなっています。

建て替えの場合、今のアパートの元施工のハウスメーカーに声をかけるオーナーの方もいらっしゃいますが、建築費などのコストを最小化するためには複数のハウスメーカーを相見積もりするのがベストです。

アパート経営の目的はあくまでも、「オーナー自身の生活を豊かにすること」です。
長年の関係があるからといって必ずしも元施工を選ぶ必要はなく、経営者として収益の最大化につながる選択を選ぶべきでしょう。

3-2.建て替えの資金計画を立てよう

建て替えにおいては、今のアパートを取壊して更地にするまでにお金がかかります。
更地化するまでに必要な大きな支出は「立退料」と「建物取壊し費用」です。これらはローンを組むことはできないので、自己資金で対応する必要があります。

また、最近は新築工事のアパートローンを組む際も、頭金を求められることが多くなりました。銀行が求めてくる頭金は、最低でも新築工事費の10％程度です。
アパートローンもフルローンで借りることは難しくなってきています。
よって新築工事費の「頭金」に関しても、資金を用意しておく必要があります。

アパートの立退料と建物取壊し費用の目安は以下のようになります。

立退料の目安

一戸当たり高くても100万円弱が相場です。
内訳としては、「引越代、新しい入居先の敷金・礼金＋アルファ」となります。

取壊し費用の目安

解体工事費としては、木造アパートなら坪4～5万円、鉄骨造のアパートなら坪6～7万円が一つの目安です。

3-3.立退きの手順

今のアパートに入居者が残っている場合、入居者と普通借家契約を締結している場合には、入居者の立退きが必要になります。

立退き交渉は、自分で行うか、弁護士に依頼するかのどちらかになります。
弁護士法により弁護士以外の第三者である、管理会社や不動産会社等へは立退きを依頼することができないため注意が必要です。

そもそも、普通借家契約とは、「更新」のある契約形態です。
過去に一度でも更新をしているようであれば、それは普通借家契約になります。

アパートの賃貸借契約では、多くの場合、普通借家契約が採用されています。
普通借家契約の立退きに関しては、借地借家法第28条にルールが規定されています。
賃貸人（建物所有者）から契約を一方的に解除するには、正当事由と立ち退き料が必要となります。

立退料は法律上のルールとして定められていますが、金額については明確なルールがなく、あくまでも本人同士の話し合いによります。

借地借家法では借主の立場が強く守られています。
そのため借主が強烈に抵抗すると立退料は高くなりますが、借主があっさりと立ち退きに応じれば、立退料は全く発生しない場合もあります。

立退きにあたっては、まず賃貸借契約書の見直しから行います。
更新拒絶や契約解除の規定がある場合には、その規定に従い書面にて申出をします。
賃貸人からの解除規定がない場合、通常は契約期間満了の半年前から更新拒絶通知を出すことになります。

なお、次の更新時期までの期間があまりにも長すぎる場合は、期間内解約の申入れをする手があります。
（期間内解約の場合も半年以上先に解約したい旨を書面にて通知します。）

立退きは、時間に余裕をもって行うことが重要です。
最低でも6ヶ月以上前に通知を行い、その間に交渉の妥結をし、退去してもらいます。

また、立退きには「正当事由」と呼ばれる正当な理由が必要です。
単純に「古くなったから建替えたい」という理由だけでは正当事由として認められず、「立退料」を合わせて支払うことで、はじめて確固たる正当事由になります。
もし立退きで揉めてしまったら、早めに弁護士に相談するようにして下さい。
裁判にしてしまうと非常に長期化するため、まずは裁判に持ち込まない形で解決するにはどうしたら良いかを相談することをお勧めします。

借地借家法は借手の立場を守る法律のため、裁判をすると賃貸人(建物オーナー)が不利になりやすいということを知っておきましょう。

3-4.取壊しの注意点

立退きが終われば次は取壊しです。

取壊し工事は解体現場の施工条件によって、見積もりの金額がかなり異なります。
重機が入りにくい狭い土地や、頭上に架線が通っているため作業しにくいようなアパート等であれば、解体工事費は高くなります。

また工事現場に配置するガードマンの人数も解体工事費に影響します。狭い道路をクネクネと曲がった先にあるような現場であれば、ガードマンの人数が増えるため解体工事費が上がります。

新築工事業者と取壊し業者とは別ですが、管理の手間等を考えると、新築工事業者へ発注することが通常です。
解体工事を安くするためには、新築工事業者に十分に相見積もりを取ってもらうことです。

新築工事業者に取壊しを依頼すると、新築工事業者のマージンが上乗せされますが、そのまま新築工事にスムーズに移行することができるというメリットもあります。

3-5.一棟貸しの注意点

建て替え後にアパートの運営を続けず、老人ホームや保育園等に一棟貸し（1つのテナントに建物を全て貸すような貸し方）をする場合の注意点について見ていきます。
アパートを取り壊した後にテナントに逃げられないようにするために、建物を取り壊す前に、賃貸借の予約契約を締結しておくことが重要です。
ポイントは、竣工前に契約を解除された場合の違約条項を入れておくことです。竣工前にテナントの一方的な都合で契約が解除された場合には、建物オーナーが今まで発生した費用をテナントに請求できるようにしておきます。

また、予約契約の中には本契約と同じ賃料や賃貸借契約期間も記載しておきます。
テナントが後から「賃料を下げてほしい」と要求してくるのを防ぐためです。

取り壊しから建物竣工までには、1年近く時間が空きます。
その間に、相手の気持ちが変わらないようにするために、取り壊し前に全ての契約条件を固め、予約契約に残しておく必要があります。
建物が竣工すれば、本契約を締結します。

なお、一棟貸しでは「資産区分」と「修繕区分」をしっかりと決めておく必要があります。
資産区分とは、建物オーナーとテナントのどちらの資産かという区分です。
修繕区分は、建物オーナーとテナントのどちらが修繕するかという区分になります。

一棟貸しの場合、テナントが持ち込む内装工事部分や家具等を除くと、ほとんどが建物オーナーの資産になります。
しかしながら、建物はテナントが独占的に使用するため、日常的な小修繕はテナントに任せてしまった方が管理は楽になります。

後で資産区分と修繕区分を混同してしまうことがないよう、ルールを明確にしておくことがポイントです。

4.アパートの老朽化問題に強い土地活用会社を選ぶためのポイント

アパートの老朽化対策としては、ご紹介してきたように継続利用や建て替えなど複数のオプションがあるので、専門的なノウハウを豊富に備えた土地活用会社のサポートを受けることをおすすめします。

以下、「安心して相談できる土地活用会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えしていきます。

4-1.土地活用会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーは物件を建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各企業が提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる、アパートの老朽化問題に強い土地活用会社を選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

4-2.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください！」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

4-3.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

4-4.アパート老朽化の対策で実績のある会社

アパート老朽化の対策で実績・経験のある会社を選べば、「どんな立地・どんな活用法を適用すれば、収益・費用はどれぐらいとなるか」「どのようなリスクが生じうるか」というように、さまざまな観点から情報を提供してくれます。

専門家が提供してくれるこのような情報は、事業計画を立てる上で非常に役立ちます。
この計画とずれがなければ、活用に失敗する事はありません。

「成功・失敗した経験と実績」を豊富に備え、つつみ隠さず共有してくれる会社を選ぶと後悔する事もなくなるでしょう。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、「アパートの老朽化対策」に強い土地活用会社を選んで複数ご紹介できます。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。
大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

アパートの老朽化をめぐる対策以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっている土地活用関連の情報について『アパートを相続・経営をされる方向けの、アパートの相続・経営に関するお悩み解決記事ランキング』にまとめています。

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