アパート建て替え時には入居者の立ち退きが問題となりやすいです。立ち退きの流れや費用の相場、スムーズに進めるための交渉のポイントを分かりやすく説明します。

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公開日
2020年04月02日
変更日
2020/04/02
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 空室改善

アパート立ち退きでお悩みのオーナー必見!流れ・立ち退き料・交渉術がわかります

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アパート立ち退きでお悩みのオーナー必見!流れ・立ち退き料・交渉術がわかります

アパートの建て替えに際しては、入居者の立ち退きが非常に重要なポイントとなることをご存じでしょうか。入居者の立ち退きでトラブルが生じた結果、スケジュールや費用面など建て替えに影響が出てしまうことがあります。

そこで本記事では、アパートの建て替えを考えている方に向けて、立ち退きの手順や費用を具体的に説明します。入居者の立ち退きをスムーズに進めるためのポイント万が一トラブルに発展したときの対処法も紹介しますので、最後までお読みくださり、アパート建て替えの際の参考にしてください。

1.アパートの立ち退きは大変?

最初に、アパートの建て替えの流れを図にすると以下のようになります。

アパートの建て替えの際は、建て替えの設計プラン、解体、新築、ローンの選定など様々なことを進めていく必要がありますが、その中でも入居者の立ち退きは、手続きが非常に大変です。
まずは、アパートの立ち退きがどのようなものか説明していきましょう。

1-1.アパート解約には正当事由が必要

入居者と大家さんとの間で締結される賃貸借契約では、大家さんの都合で勝手に解約されてしまい入居者の住居がなくなることを防ぐため、借地借家法において入居者の権利が保護されています。
具体的には、大家さんから入居者に対して退去の申し入れをする場合は、原則として期間満了の6カ月前までに借家人に対して解約の申し入れをする必要があり、また申し入れには正当な事由が必要とされています。

正当な事由とは一般社会の常識的な範囲で認められる事由のことで、例えば「建物の耐震基準が現行の新耐震基準を満たしておらず、危険なため建て替えをする」といったものです。
具体的にどのような事由が正当な事由として認められるかについては、最終的には裁判をしてみないと分かりません。しかし、もちろんその前の段階で入居者が納得できるものであれば何ら問題ありません。

1-2.アパート解約には立退料が必要

アパート建て替え時に入居者に退去してもらうのは大家さんの都合によるアパート解約になりますので、入居者に納得してもらうため、立退料を支払うことがあります。

立退料に明確な規定はありませんが、新居を探して引っ越すための引っ越し費用や敷金・礼金などのことを考え、家賃の6カ月程度が相場となっています。

なお、立退料は入居者に大家さん側の都合を聞き入れてもらうための費用であり、入居者が納得しない場合、立退料を積み増しして納得してもらうといったこともあります。
この場合、1人の入居者に対して立退料を積み増ししたことが他の入居者にばれてしまうと、他の入居者の立退料も積み増さなければならなくなる可能性があるため、秘密にしてもらうといったことにも注意しなければなりません。

普段から入居者との関係を密にしていれば、余分な立退料を支払わずに手続きを進められる可能性が高くなるといえます。

2.アパート立ち退きの流れ

アパート立ち退きは、立ち退きの日の1年~6カ月前に、以下のような流れで手続きを進めていきます。

  • 立ち退きの経緯を書面で伝える
  • 口頭で立ち退きの説明を行う
  • 立退料の交渉
  • 退去手続き

それぞれについて見ていきましょう。

2-1.立ち退きの経緯を書面で伝える

まずは立ち退きの経緯を書面で伝えるようにします。
書面の作成については不動産会社や弁護士など専門家に任せてもよいですし、自分で作成したものを投函しても構いません。

2-2.口頭で立ち退きの説明を行う

書面で伝えた後、それぞれの入居者と日程を調整し、口頭で立ち退きの説明を行っていきます。
この段階で入居者側の了承を得られれば問題はありません。場合によっては立退料を支払わずに済むこともありますが、ほとんどの場合、立退料を支払ったうえで納得してもらうことになります。

なお、あらかじめ近隣の物件で価格帯が近い物件をピックアップしておき、代替物件として提案できるとスムーズです。この辺りは不動産会社に相談しておくとよいでしょう。

2-3.立退料の交渉

入居者との間で立退料の交渉を行います。
引っ越し費用や新居の敷金・礼金などにどのくらいの費用がかかるかを計算し、立退料の額を提示します。
建て替えの正当事由として満足な理由がない場合には、立退料の額を増やすことで納得してもらうといったことも考えられるでしょう。

2-4.退去手続き

立退料の交渉が終わったら退去手続きを取ります。
なお、立退料を提示しても退去の交渉が調わない場合、最終的には裁判で争うことになります。裁判では退去理由の正当性などが争われることになり、オーナー側の申し出が認められれば最終的には退去の強制執行となります。

3.立退料はどのくらい支払うの?

立退料の相場についておおよそ家賃6カ月分が一般的である旨をお伝えしましたが、ここで改めて立退料の内訳や相場を見ていきましょう。

3-1.立退料の内訳と相場

立ち退きは大家さん側の都合で行うものであり、立退料はそのために入居者に対して穴埋めするものという性格を持ちます。
入居者が立ち退きにより負担しなければならない費用としては、以下のようなものが考えられるでしょう。

  • 引っ越し代
  • 新居の敷金、礼金
  • 不動産会社への仲介手数料

上記に加え、立ち退きにあたっての迷惑料もここに含まれます。

上記それぞれについて具体的にいくらの費用がかかり、その合計として家賃の5~6カ月分程度を立退料として支払うことを伝えると交渉しやすくなるでしょう。

なお、これらは自宅として利用しているケースであり、店舗やオフィスとして利用している場合には、立ち退きにより生じる営業利益の減少分などを支払わなければならないこともあります。
場合によっては数百万~数千万円の立退料が必要になることもあるため注意が必要です。

3-2.入居者に落ち度がある場合は立退料を軽くできる

大家さんが入居者に対して立退料を支払うのは、通常は継続を前提とした賃貸借契約に対して、大家さん側の都合で退去の申し入れをするからです。

そもそも入居者が家賃を数カ月にわたり滞納しているようなケースでは、入居者側の契約違反を理由として契約解除できることもあり、この場合は立退料を支払わずに合意を得られるでしょう。

4.アパート立ち退き交渉をスムーズに進めるポイント

アパートの立ち退き交渉は大家さん側の都合で入居者にお願いすることであり、立退料を支払ったとしても必ずしも合意できるとは限りません。

余計な手間や負担をかけないためにも、事前にさまざまな手を尽くし、立ち退きをスムーズに進める準備をしておくことが大切です。

ここでは、アパートの立ち退き交渉をスムーズに進めるためのポイントとして以下の3つをお伝えします。

  • 引っ越し先の情報を提供する
  • 立ち退き理由を明確にする
  • 立ち退きの期間を設ける

それぞれについて見ていきましょう。

4-1.引っ越し先の情報を提供する

まずは、すでにお伝えしましたが立ち退きにあたり引っ越し先の情報を提供するということです。
実は、入居者が立ち退きにあたり困ることのひとつに「同じくらいの条件で新居を見つけることができるか」という問題があります。

建て替えを考えるような老朽化したアパートだと、古くから入居していて家賃が低く設定されているという方が多いです。そのため、高齢者や所得の低い方を中心に、近隣で同程度の家賃の物件を見つけられるか心配に思う方が多いのです。

この問題を解消するため、あらかじめ不動産会社に相談して物件をピックアップしてもらっておき、事前に部屋を確認しておくと万全でしょう。
自分の所有物件で条件の似た物件を紹介したり、知り合いの大家さんに相談したりするのもおすすめです。

4-2.立ち退き理由を明確にする

立ち退き交渉においては立ち退きの理由が重要で、その内容を明確にしておくことが大切です。
立ち退きは大家さんの都合で行われるもののため、入居者としてもなかなか納得しづらい部分があります。

しかし、例えば立ち退き理由が「建物の耐震性が悪く解体せざるを得ない」といったものであれば、自分がそこに住み続けることで損害を被る可能性もありますし、大家さん側にも一定の理由があることが理解されやすく、前向きに検討してもらいやすくなります。

4-3.立ち退きの期間を設ける

立ち退きの申し入れがあってから数カ月もたたないうちに退去しなければならないとなると、入居者にとってもばたばたと手続きを進めなければならずストレスを感じやすくなります。

一方、1年間などある程度余裕があれば、その間に新居を探すことができますし、人によっては立退料ももらうことができてラッキーだったと思ってもらえることもあるでしょう。

立ち退きの期間はオーナー側にとってもシビアな問題となるため、建て替えをすることが決まったら、できるだけ早いタイミングで入居者と交渉を行うようにしてください。

この通り、入居者にとってオーナー側の都合で引っ越しを強いられるのは大変な労力のかかることです。入居者の引っ越しの負担を少しでも軽くできるようオーナー側でしっかりフォローしていくことが、スムーズに立ち退きを進めるうえで大切なことだといえます。

5.アパート立ち退きでトラブルに発展したらどうする?

アパートの立ち退きの際は、立退料を支払うことを前提に交渉を進めたとしても、残念ながら交渉がまとまらずトラブルに発展してしまうことがあります。
この場合、オーナーはどのように対応していく必要があるのでしょうか。

5-1.入居者が立ち退きに応じないこともある

たとえ順序を追って手続きを進めていっても、入居者の中には立ち退きに応じない方が出てくることもあります。
立退料を多めに支払うといった交渉も可能ですが、それでも納得しない場合は最終的に裁判ということになります。

裁判では主に「立ち退きの正当事由の有無」や「それを補完するための立退料の額」が見られることになります。
これらの内容を裁判官が見たうえで下される判決は、「○○万円と引き換えに当該不動産を引き渡すこと」といったものか、もしくはそもそも明け渡し請求が棄却されるのかのどちらかとなります。

仮に前者の判決が出ても入居者が立ち退かない場合には、強制執行をすることができます。
もっとも、判決が出ればほとんどの場合、その内容に従ってくれるはずです。

5-2.最終的には弁護士を頼ろう

立ち退きの交渉は大家さんが自分で手続きを進めることもできますが、入居者の中に立ち退きに応じない方がいるようであれば、早い段階で弁護士に相談しておくとよいでしょう。

裁判までいかずとも弁護士から法的なアドバイスを受けることもできますし、弁護士が間に入ることで意外とすんなり話がまとまることも珍しくありません。

6.アパート建て替えならHOME4U(ホームフォーユー) 土地活用を利用しよう

アパート建て替えでは立ち退き請求が大変なことをお伝えしました。

立ち退きにおいては、立退料の交渉ひとつとっても、その伝え方で入居者側の印象が変わることも珍しくありません。オーナーだけで行うのではなく、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」では、土地についての情報を入力するだけで土地活用の専門家の紹介を受けることができます。

HOME4U 土地活用

複数社の紹介を受けられるため、立ち退きについて具体的なアドバイスをくれるかどうかを見て、依頼する会社を絞っていくのもよいでしょう。
厳選された提携会社の中から依頼する会社を選ぶことができるため、優秀なパートナーを見つけることができるはずです。

まとめ

アパート建て替え時の立ち退き交渉について、費用の相場や手続きの流れ、スムーズに進めるためのコツなどお伝えしました。

立ち退き交渉にあたってはただ立退料を支払えばよいというわけでもないため、専門家の意見を聞きながら慎重に進めていくことが大切です。
HOME4U 土地活用」を活用して優秀なパートナーを見つけたうえで、アパート建て替えの計画を進めていくことをおすすめします。

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