アパート経営は儲かるとは限りません。だからこそ、「儲からないアパート経営」の原因から“成功のコツ”をつかむ事が重要です。この記事では儲かる仕組みや成功のためのコツを紹介します。

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公開日
2020年07月30日
変更日
2020/07/30
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 収益改善

アパート経営はなぜ儲かるのか?収益のしくみとコツを徹底解説

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アパート経営はなぜ儲かるのか?収益のしくみとコツを徹底解説

アパート経営は利回りが高く、節税効果も高いのが魅力です。
でも、「アパート経営は本当に儲かるのだろうか?」と半信半疑の方もいらっしゃると思います。

結論から申し上げると、残念ながら、すべてのアパートが儲かるわけではありません
空室問題や家賃下落に悩まされるアパートも、もちろん存在します。
一方で、築年数が経過しても長期的に安定収益が得られるアパートも存在します。
この違いは一体どこから生まれるのでしょうか?

この記事では、アパート経営が儲かるしくみを「収益面」「節税面」に分けて、詳細に解説していきます。
儲かるアパート経営を実現するためには、まずはその仕組みをしっかり理解することが重要です。
そして、「儲からないアパート」の原因を知ることが大切です。
ぜひ最後までお読みいただき、「儲かるアパート」を実現するためにお役立てください。

1.アパート経営が儲かるしくみ【収益面】

アパート経営が儲かる理由は、「家賃収入が得られる」「節税できる」という2つに大別できます。
まずは、アパート経営が儲かるしくみのうち、「収益面=家賃収入」についてじっくり解説します。
アパート経営でしっかり利益を出していくには、「会計上の利益」「減価償却」「キャッシュフロー」などのしくみを理解しておくことが大切です。

少し難しそうな話に感じられるかもしれませんが、できるだけやさしい言葉で説明していきます。

1-1.アパート経営の「会計上の利益」

アパート経営では、次のように「利益」を計算します。
そして、この「会計上の利益」に対して、所得税が課税されます。

利益=家賃-固定資産税等・火災保険料・管理費・修繕費・減価償却費・ローンの利子など

アパート経営ではほとんどの場合、「会計上の利益」はプラスになります。
この意味では、アパート経営は一般的に「儲かる」といっても間違いではありません。
(含みのある表現をしている理由は、次の「会計上の利益とキャッシュフローの違い」で詳しく解説します。)

なお、会計上、赤字になっても、実は節税メリットが生まれることがあるので、これについては2章で解説します。

1-2.「会計上の利益」とキャッシュフローのちがい

アパート経営では、「会計上の利益」と「キャッシュフローがプラスになるか」をそれぞれ意識する必要があります。
会計上の利益の計算を再掲します。

利益=家賃-固定資産税・火災保険料・管理費・修繕費・減価償却費・ローンの利子など

一方、キャッシュフローとは、最終的に手元に残る現金を指します。

キャッシュフロー=利益-税金+減価償却費-借入金返済額

キャッシュフローは、会計上の利益から税金とローン返済額を差し引き、現金の出費のない経費である「減価償却費」を足したものになります。

先ほども触れましたが、ほとんどのアパート経営では、「会計上の利益」はしっかりプラスになります。
一方で、キャッシュフローはプラスになるかどうかギリギリのところだったり、場合によってはマイナスになってしまうこともあります。

土地と建物を両方購入した場合に自己資金が少ないと、返済額の負担が大きく、キャッシュフローには余裕がないことがほとんどです。
逆に言うと、土地をすでに持っている方や、自己資金が多い方は、キャッシュフローに余裕のある「儲かるアパート」が実現しやすいというわけです。

1-3.減価償却のしくみ

アパート経営をする上で、ぜひとも知っておきたいのが「減価償却」です。
減価償却費は、会計上の利益を計算するときに、経費として計上できます。
減価償却は、アパートの建物部分の資産価値が、毎年少しずつ減っていくものと見なして経費に計上する考え方です。
実際に現金の出費を伴わない経費を計上し、利益を圧縮できるので、大きな節税効果があります

減価償却できる期間は、建物の構造によって決まっており、これを「法定耐用年数」といいます。
建物本体の法定耐用年数は、木造なら22年、軽量鉄骨なら厚みに応じて19年または27年、重量鉄骨は34年、鉄筋コンクリートなら47年です。
木造アパートは、1年に計上できる減価償却費が大きくなるため、大きな節税が可能というメリットがあります。

減価償却費は築年数が浅いうちに大きく費用計上でき、築年数が古くなると減価償却費が減って節税効果が減ってきます。

そのため、アパート経営では、新築時には余裕のある経営ができるのが普通です。
なぜかというと、築年数が浅ければ賃料水準が高い上に、減価償却による節税効果が大きく、大きな修繕費もまだそれほど発生しないからです。
安定したアパート経営のためには、余裕のある新築時から将来に備えて、収入の一部を積み立てていくことをおすすめします。

1-4.アパート経営の「利回り」とは

アパート経営の「利回り」とは、収益性を示す指標です。
投資額に対して、どれだけの収益が得られるのかを表します。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があることはぜひ知っておいてください。
表面利回り」は、家賃収入だけを見て計算するので、経費を考慮しません。
実質利回り」の場合は、家賃収入から経費を差し引いて計算します。

例えば、土地・建物合わせて8,000万円で購入したアパートから得られる家賃が年間600万円、経費が90万円であれば、次のようになります。

表面利回り=600万円÷8,000万円=7.5%

実質利回り=(600万円-90万円)÷8,000万円=約6.3%

アパート経営をはじめるときには、必ず実質利回りも考慮して意思決定するようにしてください。

所有している土地にアパートを建てる場合、利回りを高くして投資効率を上げるためには、できるだけ建築費を抑えつつ、高い家賃が得られる建築プランを選ぶことが大切です。

なお、新しく土地から購入してアパート経営を始める場合には、有利な立地を選ぶほど家賃収入も上がりますが、土地の値段も高くなります。
そのため、「郊外の不便な土地よりも都心の有利な立地のほうが、利回りが低くなる」という関係になります。
また、中古のアパートのほうが新築よりも安く買えるので、中古の方が利回りは高くなります。

1-5.アパート経営の「レバレッジ効果」とは

ここからは、少し話が変わります。
アパート経営は、「投資」として見た場合、非常に効率の良い資産運用が可能です。
その秘密は「レバレッジ効果」にあります。
レバレッジ効果は、小さな資金で高い収益性を上げられることを指します。

例えば、借入せずに自己資金のみで1,000万円の中古ワンルームマンションを購入し、利回りが6%なら、得られる利益は60万円です。

次にレバレッジを利かせて、自己資金とローンを合わせてアパートを購入した場合を見てみます。
自己資金1,000万円+借入4,000万円=5,000万円でアパートを購入し、利回りが6%なら、得られる利益は300万円です。
ローンの金利が3%として、初年度約120万円の利息を差し引くと、実質の利益は180万円となります。
自己資金1,000万円に対して180万円の利益なので、利回りは18%となり、投資効率は非常に高くなります。

アパート経営では、自己資金と借入金を合わせて投資することで、資産を効率よく運用できます。

2.アパート経営が儲かるしくみ【節税面】

アパート経営が儲かる理由は、家賃収入そのものだけではありません。
アパート経営を行うと、様々な種類の節税ができることを押さえておいてください。
具体的には、相続税、固定資産税、都市計画税、所得税の節税が可能です。

中でも、相続税の節税目的でアパートを建てる人が最も多いです。
場合によっては、相続税が数百万円以上節税できることがあるため、「家賃収入の面ではそれほど利益が出なくてもかまわない」と考える方もいらっしゃいます。

でも、本来のアパート経営がうまくいかず、資産が目減りするようなことにならないよう、収益性の高いアパートを建てることもぜひ忘れないでください。

2-1.相続税の節税

アパート経営は相続税対策に有利です。
相続税は一定以上の財産を持っている場合にだけ課税され、財産が多ければ課税額も増えてしまいます。
そこで、相続税の「評価額」を下げることが節税になります

例えば、土地・建物の時価1億円相当のアパートは5千万円前後まで評価額を下げられることがあります。
まず、アパートの土地部分についてみていきます。
土地の相続税評価額は時価の8割前後となり、そこから「貸家建付地」のため2割減額され、さらに「小規模宅地等の特例」という制度で200平米まで5割減額されます。
アパートの建物部分については、建築費の5~6割程度で評価される「固定資産税評価額」から、さらに「貸家の評価減」によって3割程度下がります。
その上、アパートローンの借り入れ残高があれば、資産の総額から借入額を差し引くことで、さらに相続税評価額を下げられます。

相続税の税率は10%~55%と大変高額ですので、アパート経営による相続税節税効果は大きいものになります。
なお、全ての人に相続税が課税されるわけではなく、資産の総額が基礎控除額(法定相続人の数×600万円+3,000万円)を超える場合に課税対象となるため、対象になりそうな方は相続税対策のためのアパート経営を検討してみるのもいいかもしれません。
なお、アパート経営をスタートしてから3年以内に相続が発生してしまうと、「小規宅地等の特例」が適用されず、節税効果が弱まってしまう場合があるため、できるだけ早めに検討することをおすすめします。

2-2.固定資産税・都市計画税の節税

固定資産税・都市計画税は、毎年、1月1日時点の不動産の所有者に課税される税金です。
アパートの土地部分には、「住宅地の減額制度」があります。
そのため、更地にアパートを建てると、敷地のうち200平米まで固定資産税評価額は6分の1、都市計画税評価額は3分の1になります

利便性の高い場所で駐車場などを経営している場合は特に、高い固定資産税・都市計画税を毎年支払っているはずですので、大きな節税効果が見込めます。

2-3.所得税の還付(損益通算)

アパート経営は、会計上「赤字」になった場合でもメリットがあります
このケースでは、赤字ですので当然、アパート経営そのものには課税されません。
そして、給与所得などの他の所得に課税された「所得税」が還付されます。
例えば、アパート経営で100万円の「赤字」なら、給与所得が100万円少なかったと見なして、所得税が返還されます。

とはいえ、「赤字」では困ると思うかもしれませんが、これは会計上の話なので、「現金は増えているけれど、減価償却費を差し引くと会計上は赤字になる」というケースでも節税できるのが魅力です。

3.「儲からないアパート」の原因

世の中の「儲からないアパート」の原因は次の3つに分けられます。

(1)アパートの競争力が足りない

(2)自己資金が少ない

(3)稼働後にほったらかし

詳しく解説していきます。

3-1. アパートの競争力が足りない

最も避けたいのが、競争力のない「儲からないアパート」を建ててしまうことです。
間取り、設備、デザイン性などが入居者のニーズに合っていないと、空室がなかなか埋まりません。
新築のときは、どんなアパートでも一定の需要があるのでそれほど苦労しないかもしれません。
でも、築年数が経過するにつれて、競争力のないアパートはどんどん空室率が増え、賃料の下落も止まらなくなって収益性が悪化していきます。
アパート経営は長丁場になりますので、長期的に競争力の維持できるアパートを建てることが大切です。

3-2. 自己資金が少ない

資金計画に余裕がないと、「儲からないアパート」になりやすいので注意が必要です。
借入金が多いと、金利の負担が大きくなるため、会計上の利益が減ります。
そして、返済額の負担も重いため、キャッシュフローに余裕がなくなります。

ただし、土地を持っている人の場合は、建築費だけ投資すればよいので、自己資金の割合が少なくても余裕のある経営が可能な場合が多いです。

3-3.稼働後にほったらかし

アパート経営は、株式運用などと比べれば労力が少ないのは事実です。
とはいえ、アパートは建てたら終わりではありません。
どんなに素敵なアパートでも、管理が悪ければ、高稼働・高賃料を維持できません。
そして、こまめなメンテナンスをしないと、後で割高な修繕が必要になって、利益を減らしてしまいます。

管理の悪い「儲からないアパート」にしないためには、管理会社の選定が重要です。
アパートの建築会社が紹介してくれる管理会社を選ぶこともできますし、建物管理の専門企業を別途探すこともできるので、良質な企業をしっかり選ぶ必要があります。
なお、「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」なら、しっかり実績のある管理会社が揃っているので、すでにアパート経営を始めていて管理会社選びでお困りの方は、ぜひご利用になってみてください。

4.「儲かるアパート経営」を実現するための3つのコツ

「儲かるアパート経営」のためには、ぜひ次の3つのコツを強く意識して、建築会社を選んでください。

儲かるアパート経営を実現するための3つのコツ

  • 建築費をおさえつつ、長期的な競争力を維持できるアパートを建てること。
  • 無理のない資金プランによること。
  • 管理会社の紹介、修繕計画の提案など、稼働後のフォローも重視すること。

「儲かるアパート経営」を無理なく実現するためには、アパート経営のノウハウを持った、良心的で質の高い施工ができる建築会社を見つけることが重要です。
建築会社選びで失敗しないためには、1社だけの意見ではなく、複数の企業の意見を聞いてみることが最も大切です。
比べてみることで、各社のアパートの特徴、建築費、収益性などの違いがわかり、自分の予算、目的、目指す収益の規模にどの企業の提案がぴったりなのかを見極めることができます。

複数の企業を比較するなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。
品質の高いアパートを建ててくれる建築会社が揃っており、建築費や将来の収支計画などをまとめた「経営プラン」の提案を、手間なく取り寄せることができます。

HOME4U 土地活用

複数の建築会社から提案を受けたら、内容をじっくり吟味してください。

これらの違いをじっくり比較検討すれば、あなたにピッタリの頼れるパートナーが見つかるはずです!

まとめ

家の模型と鍵を持つビジネスマン

それではおさらいです。
アパート経営では、「会計上の利益」と「キャッシュフロー」の違いを意識してください。
減価償却は、現金の支出を伴わない経費なので、利益を圧縮して節税を可能にします。

保有している土地にアパートを建てる場合には、できるだけ建築費を抑えつつ、高い家賃収入が得られるプランを選べば利回りが高くなります。
ただし、建築費を抑えすぎて質の悪い物件にしてしまうと、入居者が集まりにくくなる点、注意してください。

「儲からないアパート」の原因は、「競争力不足」「自己資金が少ない」「稼働後にほったらかし」といった理由が挙げられます。

「儲かるアパート」を実現するためには、アパート経営のノウハウを持った良心的な建築会社でアパートを建てる必要があります。
HOME4U 土地活用」をうまく使って、確実にベストパートナーを見つけてください!

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