【事例集】アパート経営のありがちな失敗事例13種

（解説）

購入した物件に入居者が集まらず、空室を埋められないというのはアパート経営においてもっとも代表的なリスクの一つと言えるでしょう。

たとえ空室が埋まらずに家賃収入が得られなくとも、部屋を維持するためのランニングコストは必要となります。
固定資産税や修繕費用などといった直接的な費用の他、空室となった部屋を埋めるための仲介手数料なども発生してきます。

以上から、空室を埋められない物件を保有していることは、むしろお金を減らすことにつながってしまいかねません。

アパートの中でも最も空室となりやすいのはアパートの1階です。

1階の部分は、騒音の問題や防犯上の問題、害虫の問題など、入居者にとって不安を感じるポイントが揃っています。
したがって、これらの不安点を解消することは1階への入居を促すことにつながります。

これらの対策は、アパートを建設したあとに実行するよりも、建設前から1階の空室対策を意識して建物を作り込むほうが簡単です。

設計プランを検討する際には、設計者に1階の空室対策アイディアを提案してもらうことをおすすめします。

また根本的な対策として、アパートを建てる際に良い立地を選ぶことや、ターゲットとする層のニーズにあった間取り（例：閑静な住宅街でファミリー層をターゲットにするならば、広めの間取りを用意するなど）も重視しましょう。

（解説）

アパートの経年劣化、そして入居者から「築後年数が経った物件」と思われることによって、アパートが築後年数を重ねるごとに、得られる賃料は下がってくる傾向があります。
これが、多くのアパートオーナーを悩ませる「賃料下落」の問題です。

特に、新築後の10年間は最も家賃の下落率が高く、築後20年を経過した時点で下落率が落ち着いてきます。

賃料下落のスピードを緩やかにするために、物件自体の劣化を止めるよりも容易に実行できる手段は「アクセスの良さ」や「周囲の施設の充実性」などをアピールすることです。
物件の古さというウィークポイントを「アクセス」「利便性」などの魅力が上回っていれば、古い物件でも十分に勝負できます。

アパートの建設前の時点で、「立地が優れている土地を選ぶこと」が重要です。
目の肥えた不動産オーナーは、物件の価値を建物単体で測るのではなく、建物と周囲の環境とをセットにして測ります。

そもそも賃料の下落は空室が続いているタイミングで起こるものなので、空室が出てもすぐに次の入居者が埋まる状況であれば、建物自体が古くなっても賃料は下がりません。

したがって、空室が出たとしても魅力を打ち出して入居者を呼び込める物件であれば、家賃下落リスクを抑え込むことができます。

（解説）

アパート経営に苦戦する理由の一つに「供給過剰リスク」があります。
同じエリアの中に、（家賃の面などで）同じような条件の物件が多すぎると、オーナーの持つ物件の希少価値が下がり、選ばれにくくなってしまいます。

供給過剰はライバル物件増加の他、当該エリアの中の人口減少によっても生じやすい現象です。

家賃や広さ、アクセスなどの面で同じ物件がたくさんあったとしても、「周辺の類似物件とは異なる個性」を物件に持たせてアピールすることで、他の物件に埋もれてしまうリスクを軽減することができます。

例えば、「ペット可」の物件としたり、「女性限定」の物件として打ち出す、などのアイディアがあります。
上にあげたような施策は、物件のルールを変えるだけで、特段大きな改装を施したりしなくても実行することができるので、供給過剰に悩まされたらすぐにでも試してみるとよいかもしれません。

（解説）

アパートを建てる際に金融機関からのローンの割合が大きいと、借入金の返済が苦しくなってしまうリスクがあります。

家賃収入よりもローン返済額のほうが大きい状態、いわゆる「持ち出し」が続くと、その分を会社からもらった給料などで補填せざるをえなくなり、家計にとって負担となってしまいかねません。

「ローンを多く抱えるほどリスクが増える」と認識しておく必要があります。
もちろん、物件の購入費をすべて自己資金だけでまかなえる投資家は少ないので、ある程度の額を借りることは必要になってきますが、借入額はできるだけ少なくしておくのが無難です。

自己資金をどれだけ用意するべきかを考えるとき、まずは「これからアパートを建てる際にどれだけの初期費用がかかるか」を把握することが第一歩となります。

（解説）

アパート経営は数十年単位の長いスパンで運営していくものなので、（アパートを建てて間もない時期に売却する、等の例外を除いて）老朽化のリスクとは必ず向き合うこととなります。

老朽化しやすいアパートかどうかは、建設時点である程度決まっています。
安普請の建物は老朽化が早いので、新築時に適切なコストをかけ、質の高いアパートを建てることが第一の対策です。

その上で、定期的に外壁塗装、排水管の高圧洗浄などの予防保全（建物が壊れる前に行うメンテナンス）を実施することで、老朽化をかなりの程度遅らせることができます。

（解説）

たとえ入居者が家賃を滞納したとしても、オーナーはすぐに立ち退きを要求することはできません。

法律上は、滞納が3ヶ月以上連続しない限り、契約を解除することはできないとされています。
また、3ヶ月以上滞納すれば すぐに立ち退いてもらえるというわけではなく、そこから訴訟を起こして、実際に立ち退いてもらえるまでに半年から1年の時間がかかります。

このように、実際に入居者を立ち退かせるまでには長い時間を要するので、その間の家賃滞納期間はオーナー側が泣き寝入りをすることになりかねません。

家賃滞納への対策は、事前の対策が基本となります。

空室を埋めるためとはいえ、どんな入居者でも入居を認めるのは、トラブルメーカーを呼び込むことにつながります。
収入や職業などの基準を設けることで、家賃滞納をはじめとしたトラブルを起こしやすい入居者を事前にブロックすることも必要です。
オーナー自身が審査を行う自信がない場合は、管理会社へ任せるという手もあります。

「敷金を預かる」ことで、いざ入居者が家賃を滞納した時に、未払いの家賃に充てることができます。
預かる敷金の目安としては、2ヶ月分以上預かっておくことがベストです。

「家賃保証会社との契約を入居条件とする」ことで、いざ入居者が家賃を滞納した際に、保証会社が代わりに家賃を支払う形を作れます。
家賃保証会社との契約にあたっては、入居者がオーナーへ保証料を支払う形となります。

（解説）

特に家賃を安く設定しているアパートでは、トラブルを起こしやすい入居者が入ってきてしまう可能性が高くなります。

実際にトラブルが発生する前の対策が基本となります。
悪質な入居者を見分けるために、審査基準を厳格にします。
もちろん、オーナー自身で審査を行う自信がなければ、管理会社へ代行してもらう手もあります。

管理会社へ審査を依頼する場合は、賃貸仲介に強い会社を選ぶとよいでしょう。
賃貸仲介に強い会社は入居審査もしっかりしており、おまけに空室もすぐに埋めてくれます。
管理会社に不安を感じたら、賃貸仲介に強い会社に切り替えることをおすすめします。

（解説）

アパートを運営していれば 、建物の老朽化などによって、建て替えを実行せざるを得ないタイミングがあります。
アパートの老朽化は外観の問題だけでなく、防災上の危険が増すなどにつながるため、しかるべきタイミングで対処が必要です。

入居者の都合に合わせて建て替えを延期していると、その間にも老朽化が進み、建物の倒壊をはじめとしたリスクが高まったり、アパートの資産価値の低下につながりかねません。

入居者をオーナーの都合ですぐに追い出すことは法律上不可能（借地借家法による）です。

オーナーが入居者に立ち退いてもらいたい場合、立ち退きの通知は少なくとも6か月前には行わなければならないとされています。
また、立ち退き通知は時期の条件以外にも、立ち退きが正当な事由に基づいていること（老朽化に伴う防災対策等）が必須とされています。

仮に防災対策などの大義名分がなくとも、オーナーの都合で入居者に立ち退いてもらいたい場合は、入居者へ「立ち退き料」と呼ばれるお金を支払うことによって解決を図るケースもあります。

オーナーの都合で部屋を立ち退いてもらうための立ち退き料の相場について、入居者の引っ越し代などにあてる費用として、5～6ヶ月分を支払うのが相場とされています。
ただし 、上の例のような正当事由にあたる場合は、この相場よりも安い価格で済むケースが多いようです。

（解説）

首都直下型地震や、南海トラフ地震のように、大規模な自然災害の発生可能性が高まる中で、アパート経営に火災などの災害が与える悪影響も懸念されています。

様々な災害の中でも、特に火災は、アパートの中で発生する可能性が高く、場合によってはアパートが存続不可能になるほどのダメージを与えることから、オーナーの大敵と言って過言ではありません。

さらに火災の場合、火元がオーナーのアパートでなくとも、隣の家などから燃え移る形で火災に巻き込まれるという可能性もあるため（このように炎症によって損害を受けたケースでも、火元になった相手に損害賠償を求めるのは非常に難しい）、火災の発生自体に気をつけるのはもちろんのこと、いざ火災が起こってしまった時のために備えておく必要があります。

火災保険は火災のみならず、水害や暴風雨によるダメージも補償対象としています。
そのため、火災保険一つに入っておくだけで、火災を含めた様々な災害に対する備えとすることができます。

また、火災保険のオプションとして地震保険を付加できる場合もありますが、地震保険に加入するべきかどうかは、アパートが建っているエリアの地震発生可能性や地盤の固さ次第です。

というのも、地震により住宅が倒壊する可能性というのは一般にイメージされているよりも低く、近年の自然災害の中で最大の被害をもたらした東日本大震災の時でさえ、被害地域におけるマンションの98%以上の被害程度が軽微あるいは損傷なしだったとされています。
（参照：平成23年 社団法人高層住宅管理業協会『東日本大震災 被災状況調査報告』）

地震保険への加入はアパートのあるエリア次第で判断するとして、火災は地域を問わずあらゆるエリアで起こりうるので、火災以外の災害に備えるためにも入っておくほうが無難でしょう。

（解説）

アパート経営のためにローンを「変動金利」で組んでいる場合、月々返済するローンの利息額が上がってしまう可能性があります。

このような金利の上昇は、どれだけアパートの運営自体がうまくいっていたとしても、社会経済の変化によって影響を受けてしまう要素です。

金利上昇のリスクを受ける可能性があるのは、ローンを受ける際に結ぶ金融機関との契約で「変動金利」を選択していた場合です。

一方で「固定金利」を選択した場合、世の中の金利上昇の影響を受けず、契約時に決めた金利を固定的に払い続ける形になります。
固定金利は、変動金利と比較して金利が高いですが、金利上昇のリスクヘッジとして機能するので、ある種の保険のような役割を果たしてくれます。

（解説）

通常、アパートにリフォームを施さないまま放置していると、築年数が経過するにつれて価値が下がっていきます。
さらに建物自体が古くなるという要因以外にも、人口動態の変化などにより土地の価値が下がってしまう影響でアパートの価値が下がってしまうことがあります。

アパートを半永久的に使用する場合であればともかく、どこかのタイミングで売却して売却益を出すことを狙う場合、資産価値はオーナーにとって切実な問題です。

アパートを売却するより前にアパートの資産価値が下がってしまうと、場合によっては売却によって得られる金額がローンの残額を下回ってしまい、売却のタイミングを逃してしまうことになります。

築年数が古くなるからといって、必ずしもアパートの資産価値が下がっていく一方、というわけでありません。
もちろん放置していれば、一般的には次第に価値が下がっていきますが、適切なタイミングで適切なリフォームをすることによって物件としての価値を維持・向上させることは可能です。

実際に、古い建物でありながら新築物件に負けず劣らずの資産価値を保っている建物も少なくありません。
（昔ながらの街並みが広がる京都などを思い浮かべていただくと理解しやすいのではないでしょうか？）

ただし、資産価値を上げるためのリフォームは、入居者にとって価値の感じられるものである必要があります。
価値の向上につながらないリフォームを行うことは、リフォームにかかる費用を無駄にすることになりかねません。

リフォームをするにあたっては、オーナーのフィーリングで行うのではなく、ノウハウも豊富なハウスメーカー等へ事前に依頼した上で実施するべきでしょう。

（解説）

空室時にも一定の賃料を確保するために、サブリース会社へアパートを転貸（又貸し）する「サブリース契約」ですが、サブリース業者との間でトラブルが生じるケースがしばしば発生しています。

サブリース会社の中には、契約から一定期間が経ったタイミングで「賃料の減額請求（オーナーへ支払う賃料の値下げ請求）」をしてくる場合があります。
このような例もあることから、サブリース契約の効力を過信して「家賃が永久保証される」と考えるのは禁物です。

サブリース会社からの要求に対しては必ず応えなければならないというわけではありません。
理不尽な要求だと感じた場合にはすぐに応じず、まずはサブリース会社と交渉してみることをおすすめします。

話し合いで解決することができなかった場合には、裁判所に仲介を依頼することも可能なので、オーナー自身で全て背負い込まず、第三者の力を借りながら対処するとよいでしょう。

（解説）

アパートの場合、築10年が過ぎた段階でさまざまな箇所で修繕が必要となってきます。
修繕は、防災や資産価値の維持などのため、定期的に必要な工事です。
一定のスパンごとに大規模修繕を実施しないと、災害時に被害が拡大するリスクが高まったり、資産価値が下落して経営に悪影響を及ぼすことになりかねません。

積み立てなどの準備をせず、修繕費用をポンと出せるだけの資金力を持つオーナーはほとんどいません。

資金を貯めることに苦手意識がある場合は、定期預金など外部の力を借りる形で資金を用意していくことで、修繕を要するタイミングに備えることができます。