「アパート相続・経営 経営ノウハウ」内の「アパート経営のありがちな失敗事例13種 」です。アパート経営を失敗した理由・解説・回避策が事例ごとにまとまっており、一覧的に見ることができます。アパート経営に強いハウスメーカーを選ぶためのポイントも紹介します。

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公開日
2021年06月17日
更新日
2022/04/27
カテゴリ
記事, 大家さん向け, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【事例集】アパート経営のありがちな失敗事例13種

【事例集】アパート経営のありがちな失敗事例13種

アパート経営は比較的安全な投資であるものの、それでも基本から逸脱した投資を行えばやはり失敗します。

歴史の長いビジネスであるため、ほとんどの失敗は理由が明らかになっています。
アパート経営の失敗を防ぐには、まず失敗する理由を知り、適切な対策を取りながら進めていくことが肝心です。

そこでこの記事では、失敗してしまう理由とそれぞれの対策について紹介していきます。

これからアパート経営を始めようかと検討している方はもちろん、すでにアパート経営を始めていて雲行きが怪しくなってしまった方にも、参考にしていただける情報も盛り込んでいますので、ぜひ最後までお読みください。

この記事のポイント まとめ

アパート経営の失敗にはどんなものがある?

アパート経営の失敗には様々な要因がありますが、その中でも代表的なものは以下の13種類です。

  1. 空室が埋められない
  2. 賃料の下落を止められない
  3. 似たような物件が供給過剰となって入居者に選ばれなくなる
  4. ローン負担が重くなり、採算を割ってしまう
  5. アパートの老朽化により発生する種々の問題
  6. 入居者による家賃滞納
  7. マナーの悪い入居者が引き起こすトラブル
  8. (リフォームなどが必要なタイミングで)入居者が退去に応じない
  9. 自然災害による被害
  10. ローン金利の上昇
  11. アパートの資産価値の下落
  12. サブリース契約のトラブル
  13. 大規模修繕のタイミングで必要な資金を用意できない

それぞれの失敗要因の詳細と解決策については、「アパート経営・13個の失敗と対策」をお読みください。

アパート経営を成功させるには、複数の企業のプランから、自分に合ったものを見つけるのがカギです。
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1.アパート経営・13個の失敗と対策

アパート経営に失敗する理由は、以下の13点に集約されるといっても過言ではありません。
ここでは失敗につながる13個の要因と、それぞれの対策について説明します。

  1. 空室を埋められない
  2. 建てたアパートの賃料が下落してしまう
  3. 供給過剰な土地に物件を建ててしまう
  4. ローンの借り入れが過大になってしまう
  5. アパートの老朽化に適切な対処ができない
  6. 入居者に家賃滞納されてしまう
  7. 入居者によるトラブルの発生
  8. 建て替え工事など、入居者に退去してもらいたいタイミングで退去してもらえない
  9. 火災などの自然災害に対処できない
  10. 金利上昇でローンの支払いが苦しくなる
  11. アパートの資産価値が下がり、売るに売れなくなってしまう
  12. サブリース契約を過信し、突然「減額請求」などを突きつけられる
  13. 大規模修繕が必要なタイミングまでに資金を用意できない

それではひとつずつ見ていきましょう。

失敗例1.【空室での失敗】

「空室が埋められなくて家賃収入が得られず、ランニングコストばかりかかってしまう…」

失敗理由:多くのオーナーが空室対策に力を入れず、放置してしまいがち

(解説)

購入した物件に入居者が集まらず、空室を埋められないというのはアパート経営においてもっとも代表的なリスクの一つと言えるでしょう。

たとえ空室が埋まらずに家賃収入が得られなくとも、部屋を維持するためのランニングコストは必要となります。
固定資産税や修繕費用などといった直接的な費用の他、空室となった部屋を埋めるための仲介手数料なども発生してきます。

以上から、空室を埋められない物件を保有していることは、むしろお金を減らすことにつながってしまいかねません。

対策:入居者が決まりにくい「1階」を中心にした空室対策を行う

アパートの中でも最も空室となりやすいのはアパートの1階です。

1階の部分は、騒音の問題や防犯上の問題、害虫の問題など、入居者にとって不安を感じるポイントが揃っています。
したがって、これらの不安点を解消することは1階への入居を促すことにつながります。

1階の空室対策

  • 防音性の高い材料を使用し、防音性を高めていることをアピールする。
  • 監視カメラ(ダミーでも可)などを目立つ部分に取り付ける
  • 害虫の発生を防ぐため、こまめな草むしりなどで清潔な環境を保つ
  • ガーデニングやバーベキューができる専用庭を設ける
  • 1階の入居者が利用できる物置き(トランクルーム)を設置する
  • 歩行者から見えないよう、垣根などを設ける
  • 設計段階から1階の部屋数を少なくする

これらの対策は、アパートを建設したあとに実行するよりも、建設前から1階の空室対策を意識して建物を作り込むほうが簡単です。

設計プランを検討する際には、設計者に1階の空室対策アイディアを提案してもらうことをおすすめします。

また根本的な対策として、アパートを建てる際に良い立地を選ぶことや、ターゲットとする層のニーズにあった間取り(例:閑静な住宅街でファミリー層をターゲットにするならば、広めの間取りを用意するなど)も重視しましょう。

失敗例2.【賃料下落での失敗】

「5年前に建てたアパートの賃料(家賃収入)が下がってしまい、だんだん儲からなくなってきた…」

失敗理由: 築年数の古さをカバーできるだけの魅力を打ち出せていない

(解説)

アパートの経年劣化、そして入居者から「築後年数が経った物件」と思われることによって、アパートが築後年数を重ねるごとに、得られる賃料は下がってくる傾向があります。
これが、多くのアパートオーナーを悩ませる「賃料下落」の問題です。

特に、新築後の10年間は最も家賃の下落率が高く、築後20年を経過した時点で下落率が落ち着いてきます。

対策:築年数以外のアピールポイントを打ち出して、物件の古さをカバーする

賃料下落のスピードを緩やかにするために、物件自体の劣化を止めるよりも容易に実行できる手段は「アクセスの良さ」や「周囲の施設の充実性」などをアピールすることです。
物件の古さというウィークポイントを「アクセス」「利便性」などの魅力が上回っていれば、古い物件でも十分に勝負できます。

アパートの建設前の時点で、「立地が優れている土地を選ぶこと」が重要です。
目の肥えた不動産オーナーは、物件の価値を建物単体で測るのではなく、建物と周囲の環境とをセットにして測ります。

そもそも賃料の下落は空室が続いているタイミングで起こるものなので、空室が出てもすぐに次の入居者が埋まる状況であれば、建物自体が古くなっても賃料は下がりません。

したがって、空室が出たとしても魅力を打ち出して入居者を呼び込める物件であれば、家賃下落リスクを抑え込むことができます。

失敗例3.【供給過剰での失敗】

「アパートの周りに次々と物件が増えて、だんだんと入居者が集まらなくなってきた…」

失敗理由: 類似物件の中でその物件ならではの個性がなく、埋没してしまっている

(解説)

アパート経営に苦戦する理由の一つに「供給過剰リスク」があります。
同じエリアの中に、(家賃の面などで)同じような条件の物件が多すぎると、オーナーの持つ物件の希少価値が下がり、選ばれにくくなってしまいます。

供給過剰はライバル物件増加の他、当該エリアの中の人口減少によっても生じやすい現象です。

対策:「物件の個性」を打ち出し、他の物件との差別化を図る

家賃や広さ、アクセスなどの面で同じ物件がたくさんあったとしても、「周辺の類似物件とは異なる個性」を物件に持たせてアピールすることで、他の物件に埋もれてしまうリスクを軽減することができます。

例えば、「ペット可」の物件としたり、「女性限定」の物件として打ち出す、などのアイディアがあります。
上にあげたような施策は、物件のルールを変えるだけで、特段大きな改装を施したりしなくても実行することができるので、供給過剰に悩まされたらすぐにでも試してみるとよいかもしれません。

失敗例4.【ローンでの失敗】

「『自己資金がなくても大丈夫!』という広告をみてフルローンでアパートを建てたけど、毎月の返済がなかなかきつくて、一時的にでも空室が出るのが心配…」

失敗理由: アパートを建てる際に十分な自己資金を用意できず、ローンの借入額が過大になってしまっている

(解説)

アパートを建てる際に金融機関からのローンの割合が大きいと、借入金の返済が苦しくなってしまうリスクがあります。

家賃収入よりもローン返済額のほうが大きい状態、いわゆる「持ち出し」が続くと、その分を会社からもらった給料などで補填せざるをえなくなり、家計にとって負担となってしまいかねません。

対策:アパート建設時の資金は極力、自己資金でまかなう

「ローンを多く抱えるほどリスクが増える」と認識しておく必要があります。
もちろん、物件の購入費をすべて自己資金だけでまかなえる投資家は少ないので、ある程度の額を借りることは必要になってきますが、借入額はできるだけ少なくしておくのが無難です。

自己資金をどれだけ用意するべきかを考えるとき、まずは「これからアパートを建てる際にどれだけの初期費用がかかるか」を把握することが第一歩となります。

関連記事の『【徹底解説】アパート経営に必要な初期投資・費用、自己資金の試算シミュレーションと費用項目一覧』は、自分がアパートを建てる場合いくらかかるのか、いくらお金を用意する必要があるのかシミュレーションすることができます。

失敗例5.【老朽化での失敗】

「建物の外観が古くなって、入居者が昔のように寄りつかなくなってしまった…」

失敗理由: 老朽化対策のために資金を投入できていない

(解説)

アパート経営は数十年単位の長いスパンで運営していくものなので、(アパートを建てて間もない時期に売却する、等の例外を除いて)老朽化のリスクとは必ず向き合うこととなります。

対策:施工の質の高い建物を建てること、定期的なメンテナンスを実施すること

老朽化しやすいアパートかどうかは、建設時点である程度決まっています。
安普請の建物は老朽化が早いので、新築時に適切なコストをかけ、質の高いアパートを建てることが第一の対策です。

その上で、定期的に外壁塗装、排水管の高圧洗浄などの予防保全(建物が壊れる前に行うメンテナンス)を実施することで、老朽化をかなりの程度遅らせることができます。

失敗例6.【家賃滞納での失敗】

「入居者が家賃を払わないまま居座って、追い出そうにも追い出せない…」

失敗理由: マナーの悪い入居者が入って来る前の水際対策に失敗している

(解説)

たとえ入居者が家賃を滞納したとしても、オーナーはすぐに立ち退きを要求することはできません。

法律上は、滞納が3ヶ月以上連続しない限り、契約を解除することはできないとされています。
また、3ヶ月以上滞納すれば すぐに立ち退いてもらえるというわけではなく、そこから訴訟を起こして、実際に立ち退いてもらえるまでに半年から1年の時間がかかります。

このように、実際に入居者を立ち退かせるまでには長い時間を要するので、その間の家賃滞納期間はオーナー側が泣き寝入りをすることになりかねません。

対策:「入居時の審査を厳格にする」「敷金を預かる」「家賃保証会社との契約を入居条件とする」

家賃滞納への対策は、事前の対策が基本となります。

空室を埋めるためとはいえ、どんな入居者でも入居を認めるのは、トラブルメーカーを呼び込むことにつながります。
収入や職業などの基準を設けることで、家賃滞納をはじめとしたトラブルを起こしやすい入居者を事前にブロックすることも必要です。
オーナー自身が審査を行う自信がない場合は、管理会社へ任せるという手もあります。

「敷金を預かる」ことで、いざ入居者が家賃を滞納した時に、未払いの家賃に充てることができます。
預かる敷金の目安としては、2ヶ月分以上預かっておくことがベストです。

「家賃保証会社との契約を入居条件とする」ことで、いざ入居者が家賃を滞納した際に、保証会社が代わりに家賃を支払う形を作れます。
家賃保証会社との契約にあたっては、入居者がオーナーへ保証料を支払う形となります。

失敗例7.【入居者トラブルでの失敗】

「一部の入居者が毎晩大騒ぎして、他の入居者からクレームが出ている状況。注意しても改善の兆しが見えず…」

失敗理由: 入居時の審査を厳格に実施していない

(解説)

特に家賃を安く設定しているアパートでは、トラブルを起こしやすい入居者が入ってきてしまう可能性が高くなります。

入居者トラブルの例

  • ペットを飼う
  • ゴミを分別しない
  • 同居や同棲をする
  • 汚部屋にする
  • 夜間に騒ぐ
  • バルコニーでバーベキューをする
  • 落書きをする
  • 夜逃げする

対策:入居時の審査を厳格にする

実際にトラブルが発生する前の対策が基本となります。
悪質な入居者を見分けるために、審査基準を厳格にします。
もちろん、オーナー自身で審査を行う自信がなければ、管理会社へ代行してもらう手もあります。

管理会社へ審査を依頼する場合は、賃貸仲介に強い会社を選ぶとよいでしょう。
賃貸仲介に強い会社は入居審査もしっかりしており、おまけに空室もすぐに埋めてくれます。
管理会社に不安を感じたら、賃貸仲介に強い会社に切り替えることをおすすめします。

失敗例8.【退去での失敗】

「前から計画していたアパートの建て替えを実行しようとしたら、一部の入居者が立ち退きを嫌がって、できるようになるまでにあと何年かかるか…」

失敗理由: 立ち退き交渉のために十分な準備期間をとっていない

(解説)

アパートを運営していれば 、建物の老朽化などによって、建て替えを実行せざるを得ないタイミングがあります。
アパートの老朽化は外観の問題だけでなく、防災上の危険が増すなどにつながるため、しかるべきタイミングで対処が必要です。

入居者の都合に合わせて建て替えを延期していると、その間にも老朽化が進み、建物の倒壊をはじめとしたリスクが高まったり、アパートの資産価値の低下につながりかねません。

対策:立ち退きの交渉は6ヶ月以上前から実施するつもりで~場合によっては立ち退き料も準備~

入居者をオーナーの都合ですぐに追い出すことは法律上不可能(借地借家法による)です。

オーナーが入居者に立ち退いてもらいたい場合、立ち退きの通知は少なくとも6か月前には行わなければならないとされています。
また、立ち退き通知は時期の条件以外にも、立ち退きが正当な事由に基づいていること(老朽化に伴う防災対策等)が必須とされています。

仮に防災対策などの大義名分がなくとも、オーナーの都合で入居者に立ち退いてもらいたい場合は、入居者へ「立ち退き料」と呼ばれるお金を支払うことによって解決を図るケースもあります。

オーナーの都合で部屋を立ち退いてもらうための立ち退き料の相場について、入居者の引っ越し代などにあてる費用として、5~6ヶ月分を支払うのが相場とされています。
ただし 、上の例のような正当事由にあたる場合は、この相場よりも安い価格で済むケースが多いようです。

失敗例9.【自然災害での失敗】

「隣のアパートの火事からの燃え移りが原因で自分の家も焼け焦げてしまって 、アパート経営が続けられなくなり、ローンだけが残ることに…」

失敗理由: 保険料も割安で費用対効果の高い「火災保険」の重要性を見落としがち

(解説)

首都直下型地震や、南海トラフ地震のように、大規模な自然災害の発生可能性が高まる中で、アパート経営に火災などの災害が与える悪影響も懸念されています。

様々な災害の中でも、特に火災は、アパートの中で発生する可能性が高く、場合によってはアパートが存続不可能になるほどのダメージを与えることから、オーナーの大敵と言って過言ではありません。

さらに火災の場合、火元がオーナーのアパートでなくとも、隣の家などから燃え移る形で火災に巻き込まれるという可能性もあるため(このように炎症によって損害を受けたケースでも、火元になった相手に損害賠償を求めるのは非常に難しい)、火災の発生自体に気をつけるのはもちろんのこと、いざ火災が起こってしまった時のために備えておく必要があります。

対策:火災保険への加入は必須

火災保険は火災のみならず、水害や暴風雨によるダメージも補償対象としています。
そのため、火災保険一つに入っておくだけで、火災を含めた様々な災害に対する備えとすることができます。

また、火災保険のオプションとして地震保険を付加できる場合もありますが、地震保険に加入するべきかどうかは、アパートが建っているエリアの地震発生可能性や地盤の固さ次第です。

というのも、地震により住宅が倒壊する可能性というのは一般にイメージされているよりも低く、近年の自然災害の中で最大の被害をもたらした東日本大震災の時でさえ、被害地域におけるマンションの98%以上の被害程度が軽微あるいは損傷なしだったとされています。
(参照:平成23年 社団法人高層住宅管理業協会『東日本大震災 被災状況調査報告』)

地震保険への加入はアパートのあるエリア次第で判断するとして、火災は地域を問わずあらゆるエリアで起こりうるので、火災以外の災害に備えるためにも入っておくほうが無難でしょう。

失敗例10.【金利上昇での失敗】

「ローンを組んだ時と比べて金利が上がって、最初の想定よりも銀行に払う利息が上がってしまい、毎月の支払いで家計が苦しい…」

失敗理由: ローン契約時に「変動金利」と「固定金利」を意識せずに契約してしまっている

(解説)

アパート経営のためにローンを「変動金利」で組んでいる場合、月々返済するローンの利息額が上がってしまう可能性があります。

このような金利の上昇は、どれだけアパートの運営自体がうまくいっていたとしても、社会経済の変化によって影響を受けてしまう要素です。

対策:金利上昇のリスクに備えて契約時に「固定金利」を選択する

金利上昇のリスクを受ける可能性があるのは、ローンを受ける際に結ぶ金融機関との契約で「変動金利」を選択していた場合です。

一方で「固定金利」を選択した場合、世の中の金利上昇の影響を受けず、契約時に決めた金利を固定的に払い続ける形になります。
固定金利は、変動金利と比較して金利が高いですが、金利上昇のリスクヘッジとして機能するので、ある種の保険のような役割を果たしてくれます。

失敗例11.【資産価値下落での失敗】

「長年経営してきたアパートの価値がすっかり下がってしまって、これから売ろうにもローンを完済できない状態に…」

失敗理由: 資産価値向上につながるリフォームを行う機会を逃しがち

(解説)

通常、アパートにリフォームを施さないまま放置していると、築年数が経過するにつれて価値が下がっていきます。
さらに建物自体が古くなるという要因以外にも、人口動態の変化などにより土地の価値が下がってしまう影響でアパートの価値が下がってしまうことがあります。

アパートを半永久的に使用する場合であればともかく、どこかのタイミングで売却して売却益を出すことを狙う場合、資産価値はオーナーにとって切実な問題です。

アパートを売却するより前にアパートの資産価値が下がってしまうと、場合によっては売却によって得られる金額がローンの残額を下回ってしまい、売却のタイミングを逃してしまうことになります。

対策:入居者にとって好印象となるリフォームを行う(事前にハウスメーカーと相談)

築年数が古くなるからといって、必ずしもアパートの資産価値が下がっていく一方、というわけでありません。
もちろん放置していれば、一般的には次第に価値が下がっていきますが、適切なタイミングで適切なリフォームをすることによって物件としての価値を維持・向上させることは可能です。

実際に、古い建物でありながら新築物件に負けず劣らずの資産価値を保っている建物も少なくありません。
(昔ながらの街並みが広がる京都などを思い浮かべていただくと理解しやすいのではないでしょうか?)

ただし、資産価値を上げるためのリフォームは、入居者にとって価値の感じられるものである必要があります。
価値の向上につながらないリフォームを行うことは、リフォームにかかる費用を無駄にすることになりかねません。

リフォームをするにあたっては、オーナーのフィーリングで行うのではなく、ノウハウも豊富なハウスメーカー等へ事前に依頼した上で実施するべきでしょう。

失敗例12.【サブリース契約の失敗】

「ある日突然、サブリース会社から賃料の減額の要求が。もしも受け入れたら、当初見込んでいた利回りを下回ることになるかも…」

失敗理由: サブリース契約の効力を過信してしまっている

(解説)

空室時にも一定の賃料を確保するために、サブリース会社へアパートを転貸(又貸し)する「サブリース契約」ですが、サブリース業者との間でトラブルが生じるケースがしばしば発生しています。

サブリース会社の中には、契約から一定期間が経ったタイミングで「賃料の減額請求(オーナーへ支払う賃料の値下げ請求)」をしてくる場合があります。
このような例もあることから、サブリース契約の効力を過信して「家賃が永久保証される」と考えるのは禁物です。

対策:サブリース会社の要求に納得できない場合は、すぐに応じずに話し合いの機会を持つ

サブリース会社からの要求に対しては必ず応えなければならないというわけではありません。
理不尽な要求だと感じた場合にはすぐに応じず、まずはサブリース会社と交渉してみることをおすすめします。

話し合いで解決することができなかった場合には、裁判所に仲介を依頼することも可能なので、オーナー自身で全て背負い込まず、第三者の力を借りながら対処するとよいでしょう。

関連記事『【徹底解説】サブリース契約でよくあるトラブル事例集&回避策』では。サブリース契約で起こりうるトラブルと回避策についてより詳しく解説しています。
あわせてお読みください。

失敗例13.【大規模修繕の失敗】

「大規模修繕が必要なタイミングで資金を用意できず、このままだと建物の老朽化を防げない…」

(解説)

アパートの場合、築10年が過ぎた段階でさまざまな箇所で修繕が必要となってきます。
修繕は、防災や資産価値の維持などのため、定期的に必要な工事です。
一定のスパンごとに大規模修繕を実施しないと、災害時に被害が拡大するリスクが高まったり、資産価値が下落して経営に悪影響を及ぼすことになりかねません。

対策:定期預金なども活用しつつ、時間をかけて資金を積み立てる

積み立てなどの準備をせず、修繕費用をポンと出せるだけの資金力を持つオーナーはほとんどいません。

資金を貯めることに苦手意識がある場合は、定期預金など外部の力を借りる形で資金を用意していくことで、修繕を要するタイミングに備えることができます。

2.失敗を防ぐ!アパート経営に強いハウスメーカーを選ぶためのポイント

ここまでご紹介してきた13種類の失敗の中には、ノウハウの豊富なハウスメーカーに相談することによって未然に防止したり、発生後でも解決できるものがいくつもあります。

ゆえに、「安心して相談できるハウスメーカーを味方につけること」自体がアパート経営の失敗を防ぐことにつながるといって過言ではありません。

ここからは、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

2-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパート・マンションを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「アパート経営」に強いハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。複数のハウスメーカーの経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

2-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカー・設計事務所のアパート・マンションはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカー・設計事務所で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカー・設計事務所も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカー・設計事務所に建ててもらうのが安心です。

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2-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

2-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカー・設計事務所があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を活用し、「アパート経営」に強い管理会社・ハウスメーカーを選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

今回の記事で扱ったアパート経営の失敗に関するトピック以外にも、アパート経営について多くのオーナーの方々が知りたがっている情報についてアパート経営に関する記事一覧』にまとめています。
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