アパート経営で失敗した人たちのありがちな10の理由と5つの対策

不動産投資家の中には、残念ながらアパート経営に失敗したという方もいます。
アパート経営は比較的安全な投資であるものの、それでも基本から逸脱した投資を行えばやはり失敗します。

不動産賃貸業は江戸時代からある歴史の長いビジネスであるため、ほとんどの失敗は理由が明らかになっています。

アパート経営の失敗を防ぐには、まず失敗する理由を知り、適切な対策を取りながら進めていくことが肝心です。

そこでこの記事では、これからアパート経営を始めようかと検討している方に向けて、失敗してしまう理由とそれぞれの対策について紹介していきます。

なお、すでにアパート経営を始めていて雲行きが怪しくなってしまった方についても、参考にしていただける情報も盛り込んでいますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、順調なアパート経営を行う礎としてください。

　

1.アパート経営に失敗する10個の理由

アパート経営に失敗する理由は、以下の10点に集約されるといっても過言ではありません。
まずは一つ一つをきちんと掘り下げて、解釈していきましょう。

(1)高い利回りを求めてしまう
(2)土地を借入金で購入してしまう
(3)立地が悪い場所に建ててしまう
(4)プランを十分に検討せずに建ててしまう
(5)借入金を過剰に借りてしまう
(6)耐用年数を超えた返済期間で借入金を借りてしまう
(7)サブリースを過信してしまう
(8)不適切な管理会社を選んでしまう
(9)大規模修繕費を積立てられない
(10)資産規模を急拡大しようとする

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.高い利回りを求めてしまう

高い利回りを求めてしまうことは、失敗の主要因になります。
アパート経営は、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係があるため、高い利回り(ハイリターン)を求めるということは、ハイリスクな投資をするということです。

例えば、地方の築古アパートなどはハイリターンの物件ですが、失敗しやすい典型的なハイリスク物件となります。

また、新築アパートを建てる際も、利回りにこだわり過ぎて「安かろう・悪かろう」の資産を建ててしまうとすぐに空室が発生し、修繕費も膨れ上がってしまいます。

アパートはお金を生み出す大切な資産ですので、適正価格で建てて優良な資産を築くという発想が重要です。

1-2.土地を借入金で購入してしまう

土地を借入金で購入してしまうと、アパート経営に失敗する確率がグッとあがってしまいます。
アパート経営は、土地の借入金を返済できるほど収益性は高くないので、土地まで借入金を使って購入してしまうと、手残りがマイナスとなる可能性があります。

アパート経営で成功する最低限の条件としては、「元々土地を持っている人が行う」か、もしくは「土地は全額自己資金で買える人が行う」かのいずれかです。

アパートは、建築費については借入金を返済できる収益性があります。
ただし、それでも建築費に関しても失敗しないためには一定の自己資金が必要です。

元々土地を持っていない人がアパート経営を始めるのであれば、少なくとも土地は全額自己資金で買うことが条件となります。

1-3.立地が悪い場所に建ててしまう

アパート経営では、立地が悪い場所に建ててしまうという失敗があります。
立地が悪い場所に建ててしまう失敗の原因は、たいていは今持っている土地にこだわってしまうという点が挙げられます。

アパート経営者は資産家が多いので、先祖から引き継いでいる土地の上にアパートを建てるケースが多いです。

先祖から引き継いでいる土地は、売却することに罪悪感を覚える人もたくさんいらっしゃいます。

そのため、「今の土地を買い替える」という発想がなかなかできず、持っている土地をなんとかそのまま活用できないかという発想になりがちです。

もちろん、今の土地が良い場所であればそのまま活用することに何の問題もありません。
しかしながら、どうみてもアパート経営が難しいと思える立地であれば、やはり土地の買い替えは検討すべきです。

買い替えは、先祖に対しては申し訳ない気もしますが、子孫に対しては英断になる可能性があります。
アパート経営に失敗したくなければ、良い土地への買い替えも検討してみてください。

1-4.経営プランを十分に検討せずに建ててしまう

アパート経営では、経営プランを十分に検討せずに建ててしまうという失敗もあります。
アパートを新築する場合、最初のプラン比較は非常に重要です。

大きな投資を伴うため、建築費だけでなく、間取り・管理の内容・ランニングコスト等もまとめて「アパート経営プラン」として、全体的に比較することが欠かせないプロセスとなります。

特に建築費については、1社だけと協議していても適正額がなかなか見えてきません。
相見積もりを取り、比較検討した上で、初めて納得できる建築費と出会うことができます。
アパートは今後40年以上稼ぎ続ける重要な資産となりますので、最初の比較検討はじっくりと時間をかけて行うことをおススメします。

1-5.借入金を過剰に借りてしまう

過剰な借入金は毎月の返済額が大きくなり、少しの空室が発生しただけでも返済に窮することになります。

アパート所有者の中には、銀行から多額のローンを引き出すことに達成感を感じてしまう人もいますが、多額のローンを抱えることはリスクを増やしていることと同じです。

アパート経営に失敗したくないのであれば、自己資金を十分に用意し、借入金を極力抑えることが適切といえます。

1-6.耐用年数を超えた返済期間で借入金を借りてしまう

アパート経営では、耐用年数を超えた返済期間で借入金を借りてしまうという失敗があります。

アパートローンの返済期間は耐用年数以内で組むことが原則です。
耐用年数等は、減価償却費が計上できる期間のことを指します。
減価償却費とは、建物の取得原価を費用として配分する会計上の手続きで生じる費用のことです。

耐用年数は建物の構造で決まっており、下表のようになります。

構造	耐用年数
木造	22年
木造モルタル	20年
鉄骨造(3mm以下)	19年
鉄骨造(3mm超4mm以下)	27年
鉄骨造(4mm超)	34年
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

耐用年数期間内は、減価償却費が費用として計上されます。
減価償却費は実際の支出は伴いませんが、費用であるため節税効果があり、耐用年数期間内は税金が安くなっています。

一方で、耐用年数が終了すると減価償却費が計上されないことから節税効果がなくなり、税金が高くなります。

耐用年数期間内に借入金の返済が終わっていれば、税金が安い時期のまま返済を終えることができます。

しかしながら、耐用年数が終了しても借入金の返済が残っていると、税金が高くなった状態で返済が続くことになります。

税金が高くなった状況で借入金の返済も残っていると、アパート経営が急激に苦しくなります。
そのため、アパート経営では借入金は耐用年数期間内で返済しきることが鉄則なのです。

借入金は、長期で組むと毎月の返済額を小さくすることができるため、アパート所有者の中には耐用年数を超えた期間でアパートローンを組もうとする人がいます。
実際に、耐用年数を超えた期間でアパートローンを組める銀行もあります。

耐用年数を超えた返済期間でアパートローンを組むことは危険なローンの組み方ですので、避けるようにしてください。

1-7.サブリースを過信してしまう

サブリースを過信してしまうという失敗もあります。
ここでいうサブリースとは、「家賃保証」または「空室保証」とも呼ばれる家賃保証型サブリースのことを指します。

家賃保証型サブリースは、空室状況に関わらず、固定の家賃がアパート所有者に振り込まれる管理形式のことです。
空室が発生しても賃料が固定のため、一見すると安心できる管理方式です。

しかしながら、家賃保証型サブリースは永久に家賃が固定で保証されるわけではなく、相応に空室が発生すれば家賃は減額されます。

つまるところ、家賃保証型サブリースであっても空室リスクは回避されているわけではなく、アパート所有者は間接的に空室リスクを負っているということです。

家賃保証型サブリースだから安心というわけではないので、過信せず、アパート経営では空室リスクは負うものとして投資判断をすることがポイントとなります。

1-8.不適切な管理会社を選んでしまう

アパート経営では、不適切な管理会社を選んでしまうという失敗もあります。
管理会社はアパート経営の重要なパートナーですので、優れた管理会社に管理を委託するとアパート経営そのものが良くなります。

管理会社の業務内容としては、主に以下のものがあります。

このうち、特に重要なのか「入居審査」と「空室の募集」です。
入居審査が甘い管理会社だと、入居者トラブルを引き起こしてしまいます。

入居者トラブルには、例えば以下のようなものがあります。

入居者トラブルを防ぐには、管理会社に入居審査をしっかりしてもらい、トラブルを起こしそうな人には貸さないことが重要です。

管理会社として適切といえるのは、賃貸仲介に強い会社です。
賃貸仲介に強い会社は入居審査もしっかりしており、おまけに空室もすぐに埋めてくれます。

管理会社に不安を感じたら、賃貸仲介に強い会社に切り替えることをおススメします。

1-9.大規模修繕費を積立てられない

大規模修繕費を積立てられないという失敗もあります。
アパート経営では、将来、大規模修繕を実施していく必要があります。

大規模修繕は、やるべき時期と内容が決まっており、資金を計画的に積み立てていくことが必要です。

例えば、大規模修繕の例を挙げると以下のようになります。

築年数	工事内容	戸あたり	総額
5～10年目	ベランダ・階段・廊下(塗装) 室内設備(修理) 排水管(高圧洗浄)	約9万円	約90万円
11～15年目	屋根・外壁(塗装) ベランダ・階段・廊下(塗装) 給湯器(修理・交換) 排水管(高圧洗浄)	約64万円	約640万円
16～20年目	ベランダ・階段・廊下(塗装) 室内設備(修理) 給排水管(高圧洗浄等・交換) 外構等(修繕)	約23万円	約230万円
21～25年目	屋根・外壁(塗装・葺替) ベランダ・階段・廊下(塗装・防水) 浴室設備等(修理・交換) 排水管(高圧洗浄)	約98万円	約980万円
26～30年目	ベランダ・階段・廊下(塗装) 室内設備(修理) 給排水管(高圧洗浄等・交換) 外構等(修繕)	約23万円	約230万円

出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

大規模修繕はやらずに放置すると、建物に深刻なダメージを与え、さらに費用がかかる修繕をせざるを得ないことがあります。

管理会社に大規模修繕の予定表を出してもらい、資金を計画的に積み上げていくことがポイントです。

1-10.資産規模を急拡大しようとする

アパート経営では、資産規模を急拡大しようとすると失敗します。
アパートの家賃収入を増やすには、たくさんの資産を持つ必要があります。

アパート経営者の中には、収入を増やすために、短期間のうちに次から次へと物件を購入して失敗してしまう人がいます。
次々に資産を購入すると失敗するのは、追加投資の度に財務状況が悪くなることが理由です。

1棟目は自己資金が十分にある状況なので、健全な財務状況でアパート投資をできる人も多いです。

ただし、自己資金は無限にあるわけではないため、2棟目以降になると多くの借入金を借りるようになります。

続けて3棟目になると、さらに多くの借入金を借りることになり、3棟合わせた全体の財務状況としては借入金の割合が大きくなってしまいます。

これは、結果的に1棟目から借入過多の状態で投資していることとほぼ同じです。
借入金の返済が十分に進んでいない段階で、次々に物件を購入すると必ず財務状況が悪くなります。

アパート経営では、自己資金が無限にないことから、健全な財務状況のまま資産を急拡大することはできません。
資産を拡大していくには時間がかかるという事実は知っておく必要があります。

2.アパート経営に失敗しないための対策

(1)立地が悪ければ買い替える
(2)複数のハウスメーカーのアパート経営プランを十分に比較する
(3)自己資金を十分に用意する
(4)賃貸仲介に強い管理会社を選ぶ
(5)資産は買い替えで拡大する

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.立地が悪ければ買い替える

アパート経営で失敗する大きな理由の一つに「立地の悪さ」がありました。
立地が悪ければ、まずは土地を買い替えることから始めることが適切な対策です。

買い替えも広い意味で土地活用の一つといえます。
元々土地を持っていない人は買い替えという選択肢がないため、売却できる土地を持っているだけでも断然有利です。

良い場所の土地で行えば、アパート経営のリスクを相当に減らすことができます。
空室リスクや賃料下落リスク、借入金返済リスク等のアパート経営で生じるあらゆるリスクが減っていきます。
また、立地が良い場所では賃料単価も高くなるため、収益性も向上します。

2-2.複数のハウスメーカーのアパート経営プランを十分に比較する

事前の検討が不十分だったことで起きる失敗を防ぐには、建てる前に複数のハウスメーカーのアパート経営プランを十分に比較するのが適切な対策です。

ハウスメーカーは主に「建築費」、「設計図面」、「収支プラン」の3つを軸として「アパート経営プラン」を提案してくれます。

ハウスメーカーを変えて提案を聞けば、建築費が下がるだけでなく、間取りもよくなり、収益も改善する可能性が出てきます。
単に、建築費の比較だけに留まらない点が、複数のハウスメーカーの提案を聞くメリットです。

ハウスメーカーは、各社が木造や軽量鉄骨造といった得意としている材料や工法を有しており、ハウスメーカーを変えると建築費が大きく変わります。

さらに、大手ハウスメーカーは関連会社にアパートの管理会社を有していることから、竣工後の管理メニューやランニングコストも見積もってくれます。
複数のハウスメーカーから提案を受けることは、竣工後の収益性も比較検討できるため、非常に価値のあることなのです。

なお、複数のハウスメーカーのプランを比較するのであれば、「HOME4U オーナーズ」がおススメです。

国内の大手ハウスメーカーのうち最大7社へ、無料でアパート経営プランを依頼することができます。

運営元のNTTデータグループにより、施工の質が高く実績が豊富な会社だけが厳選されているため、手抜き工事などの心配がなく、紳士的な提案が受けられます。
アパート経営の成功は、建てる前のプラン比較でほとんど決まるといっても過言でないので、ぜひこのステップは端折ることなく、しっかり複数社を比較するようにしてください。

2-3.自己資金を十分に用意する

アパート経営の失敗を回避するには、自己資金を十分に用意することが適切な対策です。
自己資金を多くして借入金の返済額を減らせば、借入金の返済リスクを下げることができます。

借入金の返済額が小さくなれば、多少の空室が発生しても耐えることができます。
そのため、自己資金を十分に用意することは間接的に空室対策にもなっているのです。

自己資金の目安としては建築資金の3割程度を用意することが望ましいといえます。
借入金を建築資金の7割程度に抑えておけば、万が一、アパートを売却するようになったときでも売却額でアパートローンを返済できる確率は高いです。

銀行は、経験則上、不動産の担保価値を市場価格の7割程度で評価します。
7割程度の融資であれば、万が一のときでも回収できると考えているからです。

逆に言えば、借入金を7割程度で抑えておけば、オーバーローンにならずに売却できる可能性が高くなります。
オーバーローンとは、ローン残債が売却額を上回ってしまうことです。

アパート経営に失敗した場合、売却という逃げ道を用意しておくためにも借入金は7割程度としておくことをおススメします。

2-4.賃貸仲介に強い管理会社を選ぶ

アパート経営に失敗しないためには、賃貸仲介に強い管理会社を選ぶことが適切な対策です。

管理会社は、空室が発生した際、空室を埋めるという重要な役割を果たします。
管理会社が賃貸仲介に強ければ、空室がすぐに埋まるようになります。

同じ物件であっても、管理会社を変えるだけで空室がなくなることがありますので、すでにアパート経営をしている方であっても管理会社の切り替えは大変効果的です。

なお、賃貸仲介に強い管理会社は、「賃貸経営 HOME4U」で見つけることができます。
複数の管理会社から、無料で新たな管理メニューの提案を受けることができるサービスとなっており、サービス内容や各手数料の違いをまとめて比べることができます。

優れた管理会社は心強いパートナーとなってくれますので、ぜひ良い管理会社を見つけてください。

2-5.資産は買い替えで拡大する

アパート経営では追加投資によって資産規模を急拡大しようとする失敗がありました。
失敗を防ぐには、資産は買い替えで拡大することが適切な対策です。

例えば、1棟目を自己資金3,000万円、借入金7,000万円で投資することを想定します。
1棟目は自己資金が3割となっているため、適切な財務状況です。

何年か運用した後、1棟目のアパートを売却して4,500万円の自己資金を作れたとします。
次に、4,500万円の自己資金を元手に1億500万円の借入金を借りて1.5億円のアパートに投資を行います。

すると2棟目も自己資金割合30％をキープしたまま資産規模を拡大することができるのです。

買い替えであれば健全な財務状況を維持しながら資産規模を増やすことができ、家賃収入を増やしていくことができます。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の失敗と対策について解説してきました。

失敗するかどうかはほとんど「建てる前」に決まってしまいますので、まずはしっかりと複数のハウスメーカーから「アパート経営プラン」の相見積もりをとることから始めてください。
「HOME4U オーナーズ」なら、テレビCMなどでお馴染みの優良施工のハウスメーカー最大7社から、無料でアパート経営プランが取り寄せられるので、ぜひご利用になってみてください。

アパート経営の失敗には、理由がきちんと存在します。
失敗しないためにも、本記事で紹介した対策を十分に参考にしていただければ幸いです。