【簡単解説】中古マンションの減価償却費の計算方法

1.中古マンションの減価償却をする際に知っておきたい基礎知識

減価償却とは「資産は年月とともに価値が減っていく」という考え方に基づいて、土地以外の建物や備品、車両などを購入した際、その代金を1度で経費とせずに毎年分割して経費に計上する手続きのことです。

価値の減少分を一定のルールをもとに計算したものが「減価償却費」です。

＜図　減価償却のイメージ＞

たとえば、2,000万円の中古マンションを購入した場合、「今年はマンションの購入金額が2,000万円かかりました」と購入金額の全てを一度に経費計上するのではなく、「今年は200万、翌年に200万、翌々年に200万円…」というように、2,000万円を何年かに分けて少しずつ経費計上するのが減価償却です。

減価償却に関する知っておくべき主なキーワードを、表にまとめました。
後ほどの説明の中にも出てくるので大まかな内容だけでも把握しておきましょう。

【減価償却に関する主なキーワードと内容】

キーワード	内容
減価償却費	1年間における資産価値の減少額を示したもの
減価償却資産	事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などで、一般的に時の経過などによって価値が減っていくとされる資産のこと。
建物購入価額	マンションなどの建築・取得に要した費用のこと。
法定耐用年数	マンションなどの資産を使用できる期間のこと。この期間中に減価償却が適用できる。
償却率	減価償却資産の耐用年数に応じて変化する値。
減価償却累計額	毎年減少していく資産価値の様子を数字で表したもの。資産の減額分を決算の度に減価償却累計額として積み上げていく。
未償却残高	マンションなどの購入金額のうち、まだ減価償却されていない部分のこと。いわば現時点での固定資産の価格ともいえる。

2.中古マンションの減価償却費の計算方法について

2-1.中古マンションの耐用年数を調べたいとき

中古マンションの減価償却の計算にも償却率を用いますが、償却率は耐用年数によって決まります。
中古マンションを購入した際には、まず耐用年数を何年とするかを決めることが必要です。

事業用マンションを取得した場合の耐用年数の求め方には、以下の2通りがあります。

たとえば、重量鉄骨造マンションの耐用年数は34年です。

築35年の重量鉄骨造マンションを購入した場合は「耐用年数の全てを経過しているケース」となります。
その場合の計算式は以下の通りです。

これに対し、築10年の重量鉄骨造マンションを購入した場合は「法定耐用年数の一部を経過しているケース」です。
その場合の計算式は以下のものになります。

法定耐用年数の一部を経過している築10年の重量鉄骨造マンション（耐用年数は34年）を購入した場合の耐用年数は、（34年－10年）＋10年×0.2＝26年となります。

またその場合、下記の新定額法の償却率一覧より、耐用年数26年の0.039が償却率になります。

2-2.中古マンションの減価償却費を算出したいとき

中古マンションにおける減価償却は、上記で求めた償却率を用いて下記の計算方法で求めます。居住用か事業用によって異なります。

また、取得した時期が平成19年3月31日以前と以後では計算方法が変わります。

ただし、平成19年3月31日以前に取得した事業用の中古マンションの場合、法定耐用年数が満了しているかどうかによって、残存価格の計算方法が変わります。

残存価格の計算方法は、以下の通りです。

残存価額によって減価償却費は大きく変わるため、計算時は注意してください。

3.建物の価額が分からない場合の減価償却費は？

3-1.建築費から減価償却費を求める方法

消費税制度が始まる1989年以前に購入したマンションや、個人から購入した中古マンションの場合、以下のように建築費から減価償却の計算を行います。

まず国税庁が開示している「建物の標準的な建築価額表」をもとに新築当初の建物の建築費を求め、建物価格を算出する必要があります。

3-2.消費税率から計算する方法

不動産では消費税は建物価格にのみ影響することから、消費税額と消費税率から以下のように減価償却費を計算することが可能です。

ただし、マンション購入時期によって消費税率が異なる点に注意してください。

4.大規模な修繕や設備交換を行った場合の減価償却費は？