「アパート相続・経営 収支・経費」内の、「アパート減価償却の基礎知識&計算シミュレーション」を解説したページです。減価償却の意味や計算方法、減価償却が終わるとどうなるか、減価償却の注意点などをわかりやすく解説。収益最大化のために、安心して相談できるハウスメーカー・建築会社の選び方や選ぶ際に比較すべきポイントも紹介します。

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更新日
2022.12.02
カテゴリ
アパート経営, 記事

【基礎から解説】アパート減価償却の基礎知識&計算シミュレーション

【基礎から解説】アパート減価償却の基礎知識&計算シミュレーション

減価償却とは、アパートなどの固定資産が経年劣化する分について、経費として費用計上するための手続きです。

減価償却の手続きは節税上、重要な役割を果たしていますが、会計などに詳しくない方にとっては理解が難しいものでもあります。

そこでこの記事では、「アパートの減価償却」について、わかりやすく解説していきます。
この記事を読むことで、「減価償却の意味」や「計算方法」「償却期間が終わったらどうなるのか」「減価償却の注意点」などについて理解を深めることができます。
ぜひ最後までおつきあいください。

この記事のポイント まとめ

減価償却費とは?

減価償却は、「建物が年を経て劣化していく分の金額」を、帳簿上の建物の価格から減らしていく会計処理です。

減価償却はあくまでも会計上の概念としての費用であり、実際に手元からお金が出ていくわけではありません。

とはいえ費用を計上する以上、帳簿上は利益が減ることになります。

税金は帳簿上の利益の額に応じて決まるものである以上、減価償却費の発生によって帳簿上の利益が減ることは、課税される税金の額が減ることにつながります。
これが、「減価償却による節税効果」と呼ばれるものです。

詳しくは「アパートの減価償却とは」をお読みください。

減価償却の計算方法は?

アパートの取得時期により、減価償却の方法は異なります。

減価償却には定額法(毎期、同じ額の減価償却費を計上していく方法)と定率法(一定の“償却率”に基づいて計算した額を減価償却費とする方法)の2種類があります。

平成28年4月1日以降に取得するアパートについては定額法が適用され、毎期一定額の減価償却費を計上することになっています。

詳しくは「減価償却の計算方法」をお読みください。

減価償却できる期間を過ぎたらどうなる?

減価償却費を計上できるのは、法定耐用年数(法律上の概念としての建物の寿命)が経過するまでの間と定められています。

一般的に、法定耐用年数を過ぎて減価償却費を計上できなくなると、帳簿上の利益が増えてしまい、結果としてアパートに課税される税金の額が増えてしまいます。

帳簿上の利益が増えるといっても、実際に手元に入ってくるお金が増えるわけではないため、税金を多く支払わなければならない分、キャッシュフローの観点から見たアパート経営の収支は悪化してしまうこととなります。

したがって、アパート経営に取り組むに際しては、耐用年数経過後の運営を見据えた計画を立てることが非常に重要です。

詳しくは「減価償却期間が終わったらどうなるか」をお読みください。

減価償却の注意点とは?

アパートを経営するにあたって、

  • 減価償却費とアパートローンとの関係
  • 修繕費(損傷や老朽化の修復費用)と資本的支出(新たな資産を構築するための出費)の違い

の2点について注意する必要があります。
前者の「アパートローンとの関係」について、節税や手元資金の最大化を図る上では、減価償却費として計上する金額とローンの返済額とを同額にすることが重要です。

また、減価償却費を計上できる期間が終了した後、資金繰りを悪化させないためには、ローン借入期間を法定耐用年数以内に設定するのが有効です。

後者の修繕費と資本的支出の違いについて、法律上は「20万円未満の修繕は修繕費」、「20万円以上の修繕は資本的支出」と区分されます。

そして、修繕費は発生したその期に経費計上することができますが、資本的支出についてはその期の経費とはならず、帳簿上はいったん資産の増加分とした上で、翌期以降に減価償却を通じて費用に計上していくこととなります。

詳しくは「減価償却の注意点」をご覧ください。

アパート経営を成功させるには、「建築費」だけでなく「収支計画」や「節税額」など、総合的なチェックが不可欠です。
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竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.アパートの減価償却とは

まずは、「減価償却」について知っておきたい基本的な部分ついて解説します。

1-1.減価償却の意義

減価償却とは、建物や備品、車両等の固定資産の価値が年を経て減少していくのに応じて、帳簿上の価値を減少させていく手続きです。
減価償却によって計上される費用のことを「減価償却費」と呼びます。

減価償却を知るには、「資産」と「費用」がつながっているということを理解することが第一歩です。

資産とは現金や土地、建物等の財産のことを指します。
最もわかりやすい例として、現金で資産と費用の関係を考えます。

例えば、現金を100万円持っている人が、毎年、10万円ずつ使うとします。
すると、1年目は費用として10万円を使うと、資産の現金は90万円となります。
2年目も費用として10万円を使うと、資産の現金は80万円です。

このように「費用」としてお金を使っていけば、「資産」は毎年減っていきます。
つまり、費用と資産はつながっているということです。

アパートのような建物も、資産の中のひとつです。
建物は通常、古くなると損傷や劣化が生じ、資産価値が落ちていきます。

この「建物の資産価値は落ちる」という考え方は、会計の世界でも同様です。
50年前に5,000万円で建てた建物が、50年後には損傷や劣化に伴って、5,000万円よりは価値を落としているはずです。
そこで会計上も、建物の帳簿上の価値を毎年落としていくすというのがルールになっています。

では、建物の資産価値が100万円とした場合、この資産価値を毎年落とすための手続きは、会計上どのように実行されるのでしょうか?

この章の冒頭に出した現金の例では、「費用を使えば資産が減る」という関係があることをご説明しました。
「費用を使えば資産は減る」ということは、逆に言えば「資産を減らすには費用を発生させる」ということでもありま。

つまり、資産を減らすためには、つじつま合わせとして費用を発生させなければならないということです。

そこで、経年とともに建物価値を落とすため、帳簿上、無理矢理生じさせているのが「減価償却費」になります。

減価償却費は建物価値を落とすために産み出された会計上の概念としての費用であるため、実際にお金の支出を伴うものではありません。

税金は利益に対してかかるため、減価償却費の計上によって帳簿上の利益を減らせば、課せられる税金も少なくなります。
そのため、減価償却費が発生するということは、実際にお金を支払うことがないにもかかわらず、税金を小さくしてくれるという節税効果があるのです。

なお、同じ不動産であっても、土地は減価償却を行わないことになっています。
会計上、土地は何年経っても価値が減らない資産という考え方が採用されており、土地には減価償却は行われないのです。

1-2.定額法と定率法

減価償却には、定額法と定率法の2種類があります。
定額法と定率法では、減価償却費の計算方法が異なるため、資産の減り方と費用の計上のされ方が違います。

定額法とは、固定資産の耐用年数中、毎期均等額の減価償却費を計上する方法です。
(耐用年数とは、減価償却費が計上できる期間になります。)
定額法では、費用で計上される減価償却費は、毎年同額です。

定額法による減価償却費の計算方法は、以下のようになります。

定額法による減価償却費 = 取得価額 × 定額法の償却率

一方で、定率法とは、固定資産の取得費から減価償却累計額を差し引いた未償却残高に、毎期一定の償却率を乗じて減価償却費を計上する方法です。
費用として計上される減価償却費は、毎年、低減していきます。

定率法による減価償却費の計算方法は、以下のようになります。

定率法による減価償却費 = 未償却残高 × 定率法の償却率

定率法は廃止されましたので、これからアパートを建てる方は、定額法のみを知るだけで十分です。

1-3.耐用年数

減価償却では建物の構造によって耐用年数と償却率が定められています。
アパートのような事業用不動産の構造と耐用年数の関係は以下の通りです。

建物構造別 耐用年数・償却率一覧
建物構造 事業用
耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
木造モルタル 20年 0.050
鉄骨造 3mm以下 19年 0.053
3mm超4mm以下 27年 0.038
4mm超 34年 0.030
鉄筋コンクリート造 47年 0.022
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年 0.022

例えば、木造アパートを建てた場合は、耐用年数は22年、償却率は0.046を用いて計算することになります。
つまり、木造アパートでは、22年間は減価償却費が計上されるということです。
一方で、鉄筋コンクリート造でアパートを建てると、47年間も減価償却費が計上されることになります。

法律で定められた耐用年数というのは、かなり昔(昭和40年)に制定された基準であり、当時の建造物を基準としています。
したがって、新しい技術で作られた現在の建物は、法律で耐用年数が定められた当時よりもはるかに丈夫で、建物としての寿命が伸びています。

現在、耐用年数は実際の建物の寿命を反映したものではなく、単なる会計上の概念(減価償却費を何年間計上できるかの目安)として扱われている、と言っても過言ではありません。

耐用年数については、以下の記事で詳しく解説しています。

【徹底解説】アパートの耐用年数と構造別の目安、年数経過後の稼ぎ方

2.減価償却の計算方法

この章では減価償却の計算方法について、表をお見せしながら解説します。

2-1.取得時期と計算方法の関係

アパートは、取得時期によって減価償却方法が異なります。
取得時期による減価償却の計算ルールの変遷は以下の通りです。

平成10年(1998年)度税制改正により、平成10年4月1日以後に取得した建物(躯体のこと)の償却方法については、定額法に限るとされました。

平成19年(2007年)度改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、定額法または定率法のいずれであっても、償却可能限度額(取得価額の95%相当額)および残存価額(10%)を廃止し、耐用年数経過時点に1円(備忘価額)まで償却できるようになりました。

平成19年度改正では1円まで償却するために、改定償却率や保証率といった概念が導入されています。

また、同時に定率法の償却率は250%定率法が開始されました。
250%定率法とは、定額法の償却率を2.5倍とする定率法のことです。

平成23年(2011年)12月の改正により、定率法の償却率の見直しが行われ、平成24年(2012年)4月1日以後に取得した減価償却資産の定率法の償却率は、定額法の償却率を2.0倍した数値になりました。

定額法の償却率を2.0倍とする定率法のことを200%定率法と呼びます。

平成28年(2016年)度改正では、平成28年4月1日以後に取得する建物付属設備および構築物の償却の方法については、定率法が廃止され、定額法とすることになりました。

2-2.旧定額法

旧定額法とは、平成19年(2007年)3月31日以前に取得した資産に対して行う定額法のことです。
旧定額法の計算式は以下のようになります。

【定額法】
減価償却費 = (建物購入価額 - 残存価額※1) × 償却率※2 × 業務に供された月数 ÷ 12
      = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 業務に供された月数 ÷ 12

※1:残存価額とは、取得価額の10%です。
※2:償却率は旧定額法の償却率を用います。

【旧定額法の償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
  16 0.062 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.058 32 0.032 47 0.022
3 0.333 18 0.055 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.052 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.166 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.142 22 0.046 37 0.027 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.111 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.090 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.083 27 0.037 42 0.024 57 0.018
13 0.076 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.071 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.066 30 0.034 45 0.023 60 0.017

2-3.定率法

定率法は、固定資産の取得費から減価償却累計額を差し引いた未償却残高に、毎期一定の償却率を乗じて減価償却費を計上する計算方法です。

減価償却費 = 未償却残高 × 償却率 × 業務に供された月数 ÷ 12

定率法の償却率は、取得時期によって異なる償却率を用います。

償却率 取得時期
旧定率法 平成19年3月31日までに取得した減価償却資産
250%定率法 平成19年4月1日から平成24年3月31日までに取得した減価償却資産
200%定率法 平成24年4月1日以後に取得した減価償却資産

旧定率法の償却率は以下の通りです。

【旧定率法の償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
  16 0.134 31 0.072 46 0.049
2 0.684 17 0.127 32 0.069 47 0.048
3 0.536 18 0.120 33 0.067 48 0.047
4 0.438 19 0.114 34 0.066 49 0.046
5 0.369 20 0.109 35 0.064 50 0.045
6 0.319 21 0.104 36 0.062 51 0.044
7 0.280 22 0.099 37 0.060 52 0.043
8 0.250 23 0.095 38 0.059 53 0.043
9 0.226 24 0.092 39 0.057 54 0.042
10 0.206 25 0.088 40 0.056 55 0.041
11 0.189 26 0.085 41 0.055 56 0.040
12 0.175 27 0.082 42 0.053 57 0.040
13 0.162 28 0.079 43 0.052 58 0.039
14 0.152 29 0.076 44 0.051 59 0.038
15 0.142 30 0.074 45 0.050 60 0.038

250%定率法の償却率は以下の通りです。

250%償却率(H19/4/1~H24/3/31)
耐用年数 償却率 改定償却率 保証率 耐用年数 償却率 改定償却率 保証率
      24 0.104 0.112 0.02157
2 1.000     25 0.100 0.112 0.02058
3 0.833 1.000 0.02789 26 0.096 0.100 0.01989
4 0.625 1.000 0.05274 27 0.093 0.100 0.01902
5 0.500 1.000 0.06249 28 0.089 0.091 0.01866
6 0.417 0.500 0.05776 29 0.086 0.091 0.01803
7 0.357 0.500 0.05496 30 0.083 0.084 0.01766
8 0.313 0.334 0.05111 31 0.081 0.084 0.01688
9 0.278 0.334 0.04731 32 0.078 0.084 0.01655
10 0.250 0.334 0.04448 33 0.076 0.077 0.01585
11 0.227 0.250 0.04123 34 0.074 0.077 0.01532
12 0.208 0.250 0.03870 35 0.071 0.072 0.01532
13 0.192 0.200 0.03633 36 0.069 0.072 0.01494
14 0.179 0.200 0.03389 37 0.068 0.072 0.01425
15 0.167 0.200 0.03217 38 0.066 0.067 0.01393
16 0.156 0.167 0.03063 39 0.064 0.067 0.01370
17 0.147 0.167 0.02905 40 0.063 0.067 0.01317
18 0.139 0.143 0.02757 41 0.061 0.063 0.01306
19 0.132 0.143 0.02616 42 0.060 0.063 0.01261
20 0.125 0.143 0.02517 43 0.058 0.059 0.01248
21 0.119 0.125 0.02408 44 0.057 0.059 0.01210
22 0.114 0.125 0.02296 45 0.056 0.059 0.01175
23 0.109 0.112 0.02226

200%定率法の償却率は以下の通りです。

200%償却率(H24/4/1~)
耐用年数 償却率 改定償却率 保証率 耐用年数 償却率 改定償却率 保証率
      24 0.083 0.084 0.02969
2 1.000     25 0.080 0.084 0.02841
3 0.667 1.000 0.11089 26 0.077 0.084 0.02716
4 0.500 1.000 0.12499 27 0.074 0.077 0.02624
5 0.400 0.500 0.10800 28 0.071 0.072 0.02568
6 0.333 0.334 0.09911 29 0.069 0.072 0.02463
7 0.286 0.334 0.08680 30 0.067 0.072 0.02366
8 0.250 0.334 0.07909 31 0.065 0.067 0.02286
9 0.222 0.250 0.07126 32 0.063 0.067 0.02216
10 0.200 0.250 0.06552 33 0.061 0.063 0.02161
11 0.182 0.200 0.05992 34 0.059 0.063 0.02097
12 0.167 0.200 0.05566 35 0.057 0.059 0.02051
13 0.154 0.167 0.05180 36 0.056 0.059 0.01974
14 0.143 0.167 0.04854 37 0.054 0.056 0.01950
15 0.133 0.143 0.04565 38 0.053 0.056 0.01882
16 0.125 0.143 0.04294 39 0.051 0.053 0.01860
17 0.118 0.125 0.04038 40 0.050 0.053 0.01791
18 0.111 0.112 0.03884 41 0.049 0.050 0.01741
19 0.105 0.112 0.03693 42 0.048 0.050 0.01694
20 0.100 0.112 0.03486 43 0.047 0.048 0.01664
21 0.095 0.100 0.03335 44 0.045 0.046 0.01664
22 0.091 0.100 0.03182 45 0.044 0.046 0.01634
23 0.109 0.112 0.02226

2-4.新定額法

新定額法とは、平成19年(2007年)4月1日以後に取得した資産に対して行う定額法のことです。
新定額法の計算式は以下のようになります。

【定額法】
減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率※ × 業務に供された月数 ÷ 12

※償却率は新定額法の償却率を用います。

【償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
  16 0.063 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.059 32 0.032 47 0.022
3 0.334 18 0.056 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.053 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.167 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.143 22 0.046 37 0.028 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.112 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.091 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.084 27 0.038 42 0.024 57 0.018
13 0.077 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.072 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.067 30 0.034 45 0.023 60 0.017

2-5.中古アパートの減価償却の計算方法

中古アパートを取得したときの減価償却方法は少し特殊です。
減価償却の計算には償却率を用いますが、その償却率は耐用年数によって決まります。
中古アパートを購入した場合、まず耐用年数を何年とするかを決めることが必要です。
アパートのような事業用不動産を取得した場合の耐用年数の求め方には、以下の2通りがあります。

  1. 法定耐用年数の全部を経過しているケース
  2. 法定耐用年数の一部を経過しているケース

例えば、木造アパートの耐用年数は22年です。
築30年の中古の木造アパートを購入した場合なら「法定耐用年数の全部を経過しているケース」となります。
それに対して、築10年の木造アパートを購入した場合なら「法定耐用年数の一部を経過しているケース」ということです。
それぞれのケースにおける耐用年数の求め方は以下のようになります。

【法定耐用年数の全部を経過しているケース】

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 ×20%
【法定耐用年数の一部を経過しているケース】
中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2

最初に、築30年の木造アパート(法定耐用年数は22年)を購入した場合の耐用年数および償却率を求めてみます。

【法定耐用年数の一部を経過しているケース】

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2
          = 22年 - 10年 + 10年 × 0.2
          = 12年 + 2年
          = 14年

新定率法の14年の償却率は0.072です。
よって、築10年の木造アパートを購入した場合、償却率0.072を用いて減価償却の計算を行っていきます。

それぞれのケースで償却率を求めたら、定額法の計算式に当てはめて減価償却費を計算することになります。

【新定額法の計算式】

減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率※ × 業務に供された月数 ÷ 12

※償却率は、法定耐用年数の超過の有無によって求めた償却率を用います。

3.減価償却が終わったらどうなるか

減価償却できる期間である耐用年数を過ぎると、アパートオーナーの手元に残るお金は大きく減少することになります。

法定耐用年数は、あくまでも会計上の減価償却を計上できる期間を定めたものですので、建物の物理的な耐用年数とは異なります。

耐用年数を過ぎてもアパートの見た目は変わりませんし、今まで通りに住み続けることができます。

一方で、会計上は大きな変化が生じます。

耐用年数を過ぎると減価償却費が終わるので、費用計上ができなくなる分、帳簿上の利益が増えます。

あくまで帳簿上の利益なので、実際に手元に残るお金が増えるわけではないのですが、利益に課せられる税金が増えてしまい、資金繰りが厳しくなってしまうのです。

減価償却が終わる前は、借入金の返済がゼロとした場合、「税引き後の利益+減価償却費」がアパートオーナーの手元に残っていました。

一方で、減価償却が終わった後は「税引き後の利益」のみがアパートオーナーの手元に残ります。
そのため、減価償却が終わるとアパートオーナーの手残りは大きく減ってしまうのです。

減価償却費の終了後も手元に十分なお金を残すためには、、耐用年数満了後でも入居率が高く、修繕費もあまりかからない建物を建てておくことが最も効果的です。

耐用年数満了時は、建物は古い状態です。
アパートは建物が古くなると、賃料も下がり、空室も増えていきます。
また、修繕費も増加します。
そこに減価償却終了による税金アップが加わると、オーナーの手元にお金を残しにくくなります。

よって、耐用年数経過後のことを考えれば、「古くなっても収入が減らず、支出が増えないアパート」、つまり「施工の質の高いアパートを建てること」に尽きます。

施工の質の高いアパートを建てるための方法については、記事後半の「6.安心して相談できるアパートメーカー・建築会社を選ぶためのポイント」の中で詳しくご説明しています。

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4.減価償却の注意点

この章では、減価償却の注意点について解説します。

4-1.借入金(ローン)との関係

減価償却費と関連し、ローンを組んでアパート経営をするにあたっては以下の2点を意識することが重要です。

  • 毎年のローン返済額を「減価償却費以内」とする
  • ローン借入期間を「耐用年数以内」とする

ローンの返済額は、お金の支出を伴いますが、帳簿上の利益を小さくしてくれる費用ではない、という点がポイントとなります。
ローン返済額が費用にあたらないのは、「お金の貸し借りは会計上の損益ではない」ためです。

お金を借りた際、借りたお金が売上として課税の対象となることはありません。
借りたときに売上として課税しなかったのだから、返したときも費用として節税できないというのが理屈となります。

アパート経営では、借入金の返済を考慮した実際の手残りのことをキャッシュフローと呼びます。

利益は、支出を伴わなくても費用となる減価償却費が影響します。
それに対して、キャッシュフローは費用にならなくても支出を伴う借入金元本返済額が影響します。

よって、アパート経営では、利益とキャッシュフローが異なるのが通常です。
ただし、減価償却費と借入金元本返済額を同額にすると利益とキャッシュフローが同額になる性質があります。

借入金返済額が減価償却費よりも大きくなると、キャッシュフローが利益よりも小さくなります。

キャッシュフローを利益以上にしたい場合は、最低でも借入金返済額を減価償却費以内とすることが必要です。

また、耐用年数を経過した後に借入金の元本返済額が残っていると、税金も増えてしまうためキャッシュフローが相当に悪化します。

耐用年数満了後のキャッシュフローの悪化を最小限にするには、借入金は耐用年数以内で完済することが必要です。

4-2.修繕費と資本的支出

アパート経営では、修繕にも減価償却の知識が必要です。
減価償却を理解するには、「資産」と「費用」のつながりを意識することがポイントでした。

修繕では実際にお金の支出を伴いますが、その支出は費用とはならず資産になることもある点に注意してください。

一口に修繕と言っても、様々なものがあります。
修繕といったら、例えば部屋のクロスの貼り替えのような簡単なものをイメージするのが一般的です。

一方で、増築してもう1部屋作るような工事は修繕と呼べるでしょうか?
もう1部屋作ったら、その部屋は新たに家賃を稼ぐことができますので、修繕というよりは資産を作ったというイメージです。

結論からすると、クロスの貼り替えのような工事は費用であり、増築のような工事は費用ではありません。

増築のような工事は新たに資産を作ったものとみなされ、その支出は「資本的支出」と呼ばれます。

このように、工事を行っても「修繕費となるもの」と「資本的支出となるもの」の2種類があるということです。

修繕費と資本的支出の境界は、金額が20万円未満の修繕であれば修繕費となり、20万円以上の修繕であれば資本的支出とみなされます。

例えば、部屋のクロスの貼り替えで8万円かかった場合には、その支出は修繕費となります。
一方で、屋上防水に100万円かかった場合は、その支出は資本的支出ということです。

資本的支出は新たに資産を作ったという支出ですので、その支出は全額その期に費用となるわけではありません。
一度は資産になりますので、その資産は減価償却費の対象となります。

つまり、資本的支出は、小さな建物を作っているというイメージです。
一ヵ所につき100万円の工事をした場合、100万円がその期に全て費用となるわけではなく、耐用年数に応じて減価償却費で少しずつ費用化されることになります。

従って、その年だけ節税をしたいからという理由で大きな工事を行っても、全額費用にはできませんのでご注意ください。

なお、例外的に20万円以上の支出を行っても全額が費用となる修繕もあります。
それは「外壁塗装」です。

外壁塗装であれば、100万円の工事であっても全額その期に費用計上することが可能です。
外壁塗装は、アパート経営の中で大きな支出を一度に経費として落とせる数少ない選択肢となります。

ただし、外壁塗装であっても、既存の壁をグレードアップするような工事を行うと、新たな資産を作ったものとみなされ、資本的支出となります。

全額費用として認められるのは単純な塗替えだけですので、大きな費用を作りたい場合には、グレードアップ工事が含まれていないかどうかを確認するようにしてください。

5.わかれば簡単!減価償却費計算のシミュレーション

必要な情報さえ揃えば、減価償却費の計算は決して難しくありません。

ここで実際にアパートを取得したケースを想定して、減価償却費がどれぐらいになるか、計算のシミュレーションをしてみましょう。

必要な情報についてもう一度整理すると、減価償却費の計算に必要な情報は以下の通りです。

  • 建物購入価額
  • 取得時期(償却率の判断に必要)
  • 建物構造(鉄筋コンクリート造など、耐用年数・償却率の判断に必要)

今回のシミュレーション例では、以下のような物件を取得したと想定します。

  • 令和3年時点の取得価額: 3000万円
  • 取得時期(償却率の判断に必要):令和3年
  • 建物構造(償却率の判断に必要):鉄筋コンクリート造

この物件の場合、減価償却費の計算は以下のようになります。

1年間所有した場合の減価償却費
=取得価額・3000万円×償却率・0.022 (鉄筋コンクリート造)
= 66万円

以上の計算例のように、計算に必要な情報についてわかっておけば、誰でも簡単に減価償却費を計算することができます。

6.安心して相談できるハウスメーカー・建築会社を選ぶためのポイント

アパート経営を通じて手元にお金を残していくためには、減価償却の仕組みを理解した上で、ローンの返済や法定耐用年数との関係も念頭に入れつつ、経費として上手に活用することが重要です。

とはいえ、オーナー自身がすべてを独力で判断していくのは難しいところです。
実際に、アパート経営で成果を挙げている大家さんの中にも、信頼できるアパートメーカーや建築会社へ相談したうえで、アパート経営を実践している方が多くいます。

そこで、安心して相談できるハウスメーカーや建築会社を選ぶためのポイントについてピックアップしました。

6-1.アパートの「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「アパート完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です

各アパートメーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

ハウスメーカーごとのプランについては「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

6-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーでアパートを建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」などを活用していくつかのハウスメーカーと接点を作ったうえで、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします

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