【基礎から解説】アパート減価償却の基礎知識＆計算シミュレーション

この記事では、「アパートの減価償却」について、わかりやすく解説し、「減価償却の意味」や「計算方法」「償却期間が終わったらどうなるのか」「減価償却の注意点」などについて理解を深めることができます。

詳しい解説は以下

1.アパートの減価償却とは

まずは、「減価償却」について知っておきたい基本的な部分ついて解説します。

1-1.減価償却の意義

減価償却とは、建物や備品、車両等の固定資産の価値が年を経て減少していくのに応じて、帳簿上の価値を減少させていく手続きです。
減価償却によって計上される費用のことを「減価償却費」と呼びます。

減価償却を知るには、「資産」と「費用」がつながっているということを理解することが第一歩です。

資産とは現金や土地、建物等の財産のことを指します。
最もわかりやすい例として、現金で資産と費用の関係を考えます。

例えば、現金を100万円持っている人が、毎年、10万円ずつ使うとします。
すると、1年目は費用として10万円を使うと、資産の現金は90万円となります。
2年目も費用として10万円を使うと、資産の現金は80万円です。
このように「費用」としてお金を使っていけば、「資産」は毎年減っていきます。
つまり、費用と資産はつながっているということです。

アパートのような建物も、資産の中のひとつです。
建物は通常、古くなると損傷や劣化が生じ、資産価値が落ちていきます。
この「建物の資産価値は落ちる」という考え方は、会計の世界でも同様です。

50年前に5,000万円で建てた建物が、50年後には損傷や劣化に伴って、5,000万円よりは価値を落としているはずです。
そこで会計上も、建物の帳簿上の価値を毎年落としていくというのがルールになっています。

この章の冒頭に出した現金の例では、「費用を使えば資産が減る」という関係があることをご説明しました。逆に言えば「資産を減らすには費用を発生させる」ということでもあります。
つまり、資産を減らすためには、つじつま合わせとして費用を発生させなければならないということです。

そこで、経年とともに建物価値を落とすため、帳簿上、無理矢理生じさせているのが「減価償却費」になります。
減価償却費は建物価値を落とすために産み出された会計上の概念としての費用であるため、実際にお金の支出を伴うものではありません。

税金は利益に対してかかるため、減価償却費の計上によって帳簿上の利益を減らせば、課せられる税金も少なくなります。
そのため、減価償却費が発生するということは、実際にお金を支払うことがないにもかかわらず、税金を小さくしてくれるという節税効果があるのです。

なお、同じ不動産であっても、土地は減価償却を行わないことになっています。
会計上、土地は何年経っても価値が減らない資産という考え方が採用されており、土地には減価償却は行われないのです。

1-2.耐用年数

減価償却では建物の構造によって耐用年数と償却率が定められています。
アパートのような事業用不動産の構造と耐用年数の関係は以下の通りです。

例えば、木造アパートを建てた場合は、耐用年数は22年、償却率は0.046を用いて計算することになります。
つまり、木造アパートでは、22年間は減価償却費が計上されるということです。

一方で、鉄筋コンクリート造でアパートを建てると、47年間も減価償却費が計上されることになります。

法律で定められた耐用年数というのは、かなり昔（昭和40年）に制定された基準であり、当時の建造物を基準としています。
したがって、新しい技術で作られた現在の建物は、法律で耐用年数が定められた当時よりもはるかに丈夫で、建物としての寿命が伸びています。

現在、耐用年数は実際の建物の寿命を反映したものではなく、単なる会計上の概念（減価償却費を何年間計上できるかの目安）として扱われている、と言っても過言ではありません。

2.減価償却の計算方法

この章では減価償却の計算方法について、表をお見せしながら解説します。

2-1.取得時期と計算方法の関係

アパートは、取得時期によって減価償却方法が異なります。
取得時期による減価償却の計算ルールの変遷は以下の通りです。

平成10年（1998年）度税制改正により、平成10年4月1日以後に取得した建物(躯体のこと)の償却方法については、定額法に限るとされました。

平成19年（2007年）度改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、定額法または定率法のいずれであっても、償却可能限度額(取得価額の95％相当額)および残存価額(10％)を廃止し、耐用年数経過時点に1円(備忘価額)まで償却できるようになりました。
平成19年度改正では1円まで償却するために、改定償却率や保証率といった概念が導入されています。

また、同時に定率法の償却率は250％定率法が開始されました。
250％定率法とは、定額法の償却率を2.5倍とする定率法のことです。

平成23年（2011年）12月の改正により、定率法の償却率の見直しが行われ、平成24年（2012年）4月1日以後に取得した減価償却資産の定率法の償却率は、定額法の償却率を2.0倍した数値になりました。
定額法の償却率を2.0倍とする定率法のことを200％定率法と呼びます。

平成28年（2016年）度改正では、平成28年4月1日以後に取得する建物付属設備および構築物の償却の方法については、定率法が廃止され、定額法とすることになりました。

2-2.新定額法

新定額法とは、平成19年（2007年）4月1日以後に取得した資産に対して行う定額法のことです。
新定額法の計算式は以下のようになります。

【定額法】
減価償却費　＝　建物購入価額　×　償却率※　×　業務に供された月数　÷　12

※償却率は新定額法の償却率を用います。

2-3.中古アパートの減価償却の計算方法

中古アパートを取得したときの減価償却方法は少し特殊で、減価償却の計算には償却率を用いますが、その償却率は耐用年数によって決まります。

中古アパートを購入した場合、まず耐用年数を何年とするかを決めることが必要です。
アパートのような事業用不動産を取得した場合の耐用年数の求め方には、以下の2通りがあります。

例えば、木造アパートの耐用年数は22年です。
築30年の中古の木造アパートを購入した場合なら「法定耐用年数の全部を経過しているケース」となります。

それに対して、築10年の木造アパートを購入した場合なら「法定耐用年数の一部を経過しているケース」ということです。

では、法定耐用年数の一部を経過している築30年の木造アパート(法定耐用年数は22年)を購入した場合の耐用年数および償却率を求めてみます。

新定率法の14年の償却率は0.072です。

よって、築10年の木造アパートを購入した場合、償却率0.072を用いて減価償却の計算を行っていきます。
償却率を求めたら、定額法の計算式に当てはめて減価償却費を計算することになります。

※償却率は、法定耐用年数の超過の有無によって求めた償却率を用います。

3.減価償却が終わったらどうなるか

減価償却できる期間である耐用年数を過ぎると、アパートオーナーの手元に残るお金は大きく減少することになります。

法定耐用年数は、あくまでも会計上の減価償却を計上できる期間を定めたものですので、建物の物理的な耐用年数とは異なります。
耐用年数を過ぎてもアパートの見た目は変わりませんし、今まで通りに住み続けることができます。

一方で、会計上は大きな変化が生じます。
耐用年数を過ぎると減価償却費が終わるので、費用計上ができなくなる分、帳簿上の利益が増えます。
あくまで帳簿上の利益なので、実際に手元に残るお金が増えるわけではないのですが、利益に課せられる税金が増えてしまい、資金繰りが厳しくなってしまうのです。

減価償却が終わる前で借入金の返済がゼロだった場合は、「税引き後の利益＋減価償却費」がアパートオーナーの手元に残っていました。

一方で、減価償却が終わった後は「税引き後の利益」のみがアパートオーナーの手元に残ります。
そのため、減価償却が終わるとアパートオーナーの手残りは大きく減ってしまうのです。

減価償却費の終了後も手元に十分なお金を残すためには、耐用年数満了後でも入居率が高く、修繕費もあまりかからない建物を建てておくことが最も効果的です。

耐用年数満了時は、建物は古い状態です。
アパートは建物が古くなると、賃料も下がり、空室も増えていきます。
また、修繕費も増加します。
そこに減価償却終了による税金アップが加わると、オーナーの手元にお金を残しにくくなります。

よって、耐用年数経過後のことを考えれば、「古くなっても収入が減らず、支出が増えないアパート」、つまり「施工の質の高いアパートを建てること」に尽きます。

4.減価償却の注意点

この章では、減価償却の注意点について解説します。

4-1.借入金(ローン)との関係

減価償却費と関連し、ローンを組んでアパート経営をするにあたっては以下の2点を意識することが重要です。

ローンの返済額は、お金の支出を伴いますが、帳簿上の利益を小さくしてくれる費用ではない、という点がポイントとなります。
ローン返済額が費用にあたらないのは、「お金の貸し借りは会計上の損益ではない」ためです。

お金を借りた際、借りたお金が売上として課税の対象となることはありません。
借りたときに売上として課税しなかったのだから、返したときも費用として節税できないというのが理屈となります。

アパート経営では、借入金の返済を考慮した実際の手残りのことをキャッシュフローと呼びます。

利益は、支出を伴わなくても費用となる減価償却費が影響します。
それに対して、キャッシュフローは費用にならなくても支出を伴う借入金元本返済額が影響します。

よって、アパート経営では、利益とキャッシュフローが異なるのが通常です。

ただし、減価償却費と借入金元本返済額を同額にすると利益とキャッシュフローが同額になる性質があります。

借入金返済額が減価償却費よりも大きくなると、キャッシュフローが利益よりも小さくなります。
キャッシュフローを利益以上にしたい場合は、最低でも借入金返済額を減価償却費以内とすることが必要です。

また、耐用年数を経過した後に借入金の元本返済額が残っていると、税金も増えてしまうためキャッシュフローが相当に悪化します。
耐用年数満了後のキャッシュフローの悪化を最小限にするには、借入金は耐用年数以内で完済することが必要です。

4-2.修繕費と資本的支出

アパート経営では、修繕にも減価償却の知識が必要です。
減価償却を理解するには、「資産」と「費用」のつながりを意識することがポイントでした。

修繕では実際にお金の支出を伴いますが、その支出は費用とはならず資産になることもある点に注意してください。

一口に修繕と言っても、様々なものがあります。
修繕といったら、例えば部屋のクロスの貼り替えのような簡単なものをイメージするのが一般的です。

一方で、増築してもう1部屋作るような工事は修繕と呼べるでしょうか？
もう1部屋作ったら、その部屋は新たに家賃を稼ぐことができますので、修繕というよりは資産を作ったというイメージです。

結論からすると、クロスの貼り替えのような工事は費用であり、増築のような工事は費用ではありません。
増築のような工事は新たに資産を作ったものとみなされ、その支出は「資本的支出」と呼ばれます。
このように、工事を行っても「修繕費となるもの」と「資本的支出となるもの」の2種類があるということです。

修繕費と資本的支出の境界は「金額が20万円未満の修繕」です。
20万円未満であれば修繕費となり、20万円以上の修繕であれば資本的支出とみなされます。

例えば、部屋のクロスの貼り替えで8万円かかった場合には、その支出は修繕費となります。
一方で、屋上防水に100万円かかった場合は、その支出は資本的支出ということです。

資本的支出は新たに資産を作ったという支出ですので、その支出は全額その期に費用となるわけではありません。
一度は資産になりますので、その資産は減価償却費の対象となります。

つまり資本的支出は、小さな建物を作っているというイメージです。
一ヵ所につき100万円の工事をした場合、100万円がその期に全て費用となるわけではなく、耐用年数に応じて減価償却費で少しずつ費用化されることになります。
従って、その年だけ節税をしたいからという理由で大きな工事を行っても、全額費用にはできませんのでご注意ください。

なお、例外的に20万円以上の支出を行っても全額が費用となる修繕もあります。
それは「外壁塗装」です。
外壁塗装であれば、100万円の工事であっても全額その期に費用計上することが可能です。
外壁塗装は、アパート経営の中で大きな支出を一度に経費として落とせる数少ない選択肢となります。

ただし外壁塗装であっても、既存の壁をグレードアップするような工事を行うと、新たな資産を作ったものとみなされ資本的支出となります。
全額費用として認められるのは単純な塗替えだけですので、大きな費用を作りたい場合には、グレードアップ工事が含まれていないかどうかを確認するようにしてください。

5.わかれば簡単！減価償却費計算のシミュレーション

必要な情報さえ揃えば、減価償却費の計算は決して難しくありません。

ここで実際にアパートを取得したケースを想定して、減価償却費がどれぐらいになるか、計算のシミュレーションをしてみましょう。

必要な情報についてもう一度整理すると、減価償却費の計算に必要な情報は以下の通りです。

今回のシミュレーション例では、以下のような物件を取得したと想定します。

この物件の場合、減価償却費の計算は以下のようになります。

以上の計算例のように、計算に必要な情報についてわかっておけば、誰でも簡単に減価償却費を計算することができます。

6.安心して相談できるハウスメーカー・建築会社を選ぶためのポイント

アパート経営を通じて手元にお金を残していくためには、減価償却の仕組みを理解した上でローンの返済や法定耐用年数との関係も念頭に入れつつ、経費として上手に活用することが重要です。

とはいえ、オーナー自身がすべてを独力で判断していくのは難しいところです。
実際にアパート経営で成果を挙げている大家さんの中にも、信頼できるアパートメーカーや建築会社へ相談したうえで、アパート経営を実践している方が多くいます。

そこで、安心して相談できるハウスメーカーや建築会社を選ぶためのポイントについてピックアップしました。

6-1.アパートの「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「アパート完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各アパートメーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。

6-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。

また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーでアパートを建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。