【基礎から解説】初めての「アパート購入」の教科書

1.アパートの種類と相場

1-1.中古アパート購入の相場

中古アパートの相場は、エリアやアパートの広さ、築年数等によって異なりますが、概ね3,000万円〜1億5,000万円くらいで中古アパートを購入できます。

一般的には築年数によってアパート価格は下落していきますが、賃貸需要の高い都心部であれば築年数が経っていてもそれほど価格が落ちない物件もあります。

また、土地と中古アパートをセットで購入できるため、最小の手間でアパートを安く購入することができます。

1-2.新築アパート購入の相場

建築されている新築アパートの相場は、中古アパートと同様にエリアやアパートの広さ等によって異なりますが、概ね5,000万円〜2億円くらいで新築アパートを購入できます。

土地と建築された新築アパートをセットで購入できるため、購入の手間は最小限です。
ただし、価格に手数料がプラスされているため、土地を購入してアパートを建築するよりも価格が高くなる傾向が強いです。

1-3.土地購入+新築アパート建築の相場

相場は購入する土地の費用と、建築するアパートの広さによって異なります。

例えば、東京都府中市に約200㎡（約60坪）の土地を購入して、2階建て木造アパートを建築すると、「約1億2,040万円」かかります。

※府中市の住宅地の平均公示地価：30万7,500円/㎡
参考：東京都財務局｜令和5年地価公示価格（東京都分）

府中市の同規模の新築アパートを購入しようとすると、1億4,000万円以上するケースが多いです。
土地を購入してアパートを建築するには手間や労力がかかりますが、建築されている新築アパートを購入するよりも安く、思い通りの間取りやグレードでアパート経営を始めることができます。

1-3-1.アパート建築費の相場

アパート建築費を求めるには、構造別の坪単価を使って概算します。

また、HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した構造別の坪単価は以下のとおりです。

アパート建築における費用の大半は「本体工事費」が占めていますが、建築費用にはそのほか電気工事費や給排水工事費などの「付帯工事」、着工までの設計業務にかかった「設計料」などが含まれます。

アパート建築費については、以下の記事で詳しく紹介していますので、そちらも併せてご確認ください。

2.購入するアパートの選び方

2-1.「中古」か「新築」を選ぶ

まず、中古アパートと新築アパートのどちらにするのか決めましょう。
両者のメリットとデメリットは以下のとおりです。

中古アパートは、新築より安く手に入れられて高い利回りを期待できます。
また、すでに入居者がいるケースが多く、空室率などアパート経営をイメージしやすいのが大きなメリットです。

一方、新築アパートは現在のニーズに合った間取りや設備を取り入れられます。
ただし、初期費用が高額になりやすく、ある程度の自己資金が求められます。

2-2.アパート経営する場所を選ぶ

次に東京や大阪などの大都市圏でアパート経営を行うか、または地方都市でアパート経営を行うかを考えます。

東京や大阪などの大都市圏の魅力は、アパート需要が高いことです。
駅から近い場所や近隣に商業施設がある場所など、利便性に富んだエリアであれば高い収益性を見込めるでしょう。

一方で地方都市では物件価格が安く、高利回りの物件も多く見受けられる点がメリットです。
ただし、エリアによっては「借り手が見つからない」「経営を止めたいときに物件が売れない」などのリスクもあります。

2-3.アパートの構造を選ぶ

アパートの構造でよくみられる木造と鉄骨造には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

木造は、鉄骨造に比べると建設費用を抑えられることが魅力です。
しかし、防音性の低さを理由に入居者間で騒音トラブルに発展しやすいといって懸念もあります。

一方、鉄骨造は防音性に優れていますが、価格も木造アパートより高額になります。

構造を決めるときは中古、新築を問わず資金力や周辺環境といった条件から考えるのがおすすめです。

3.アパート購入時に要する初期費用

4.アパート購入の手順

STEP1.資金計画・経営プラン策定する

まず、資金計画と経営プランを策定しましょう。

これまでの収支や今後のライフプランを参考に、どれくらいの価格のアパートが購入できるか資金計画を立てます。
その後、月々の儲けを考え物件種別やターゲット、エリアを決めて徐々に経営プランを明確にしていきます。

STEP2.購入するアパートを探す

資金計画と経営プランを立てたら、アパート探しに移ります。

アパートは、自力で見つけることも可能ですが、専門家の立場から意見をもらうためにも不動産会社に相談するのがおすすめです。

STEP3.内覧・現地調査する

気になる物件が見つかれば、内覧に進みます。

物件を内覧するときは、外観をはじめ植栽や自転車置き場、ゴミ捨て場などの共用部もきちんとチェックしましょう。

このとき、建物だけでなく駅までの道のりや周辺環境も一緒に確かめます。

STEP4.購入する旨を伝える

内覧を済ませて特段問題がなければ、いよいよ買い付けです。

物件を買う際は、購入の意思表示として「買付証明書」を提出します。
書類の提出により、売買契約締結に向けた交渉が始まります。もし価格交渉するなら、この段階で実施しましょう。

STEP5.融資の申込をする

アパートの購入と並行して融資の申込を進めます。

不動産会社を仲介して物件を購入した場合、不動産会社に融資先を紹介してもらうのがおすすめです。
多くの不動産会社は金融機関と提携しているため、自分で融資先を探す手間を省けます。

STEP6.売買契約を締結する

売主と買主間で交渉がまとまれば、売買契約の締結です。

契約日には、主に以下3つのことを実施します。

重要事項説明では、物件の概要や規約、管理委託先などの説明を受けます。
契約にかかる時間は、話の進み具合にもよりますが2～3時間程度が一般的です。