アパート経営30年後に予想される10大リスクと出口戦略

土地活用でアパート経営をしてみようかとご検討の際、アパートがどのくらい長期間経営できるものなのかは、気になります。せっかく大金を投資して、収益物件を作るのであれば、アパート経営はなるべく長く、確実な収入が得られるようにしたいものです。

しかし、周囲を見回せば、経年劣化の目立つアパートやマンションがたくさんあり、空室が目立つ物件もいくつかあります。自分のアパート経営はそのようなことは避けたいものの、具体的にはどうしたら良いのでしょう。

そこで今回は、アパート経営をはじめてから30年後に起こりうる経営リスクと、どうすれば長期にわたって安定収入を得ることができるのかを、はじめてのアパート経営をご検討される方向けにまとめています。アパート経営のシミュレーションの一つとして参考にしてください。

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1.アパート経営30年後に発生する10大リスク

本章では、スタートから30年経過したアパート経営には、どのようなリスクがあるのかを、10項目に分けて解説します。リスクの中には、アパート経営にはつきもののリスクと、これから先30年だからこそ起きるリスクも含まれています。

土地活用は、どのような活用方法を選んでも、必ず何かしらのリスクはあります。しかし、アパート経営のリスクをよく理解した上で、事前対策をしっかりしておくことで、問題を回避することは可能です。

【もともとアパート経営にあるリスク】

【もともとアパート経営にあるリスク】

1-1.空室リスク

経営30年目前後からおきるアパート経営の空室リスクとは、建物と設備の経年劣化が原因で、入居者が付きにくくなることです。単純に賃料収入が減るという以外に、経年によって発生する修理修繕費用などの経費がふくらみ、どんどん支出が増えていきます。

放置しておくと、収支のバランスがどんどん崩れ、赤字経営へと転落することになります。経営から30年経過しているのであれば、アパートローンは完済しているケースがほとんどですが、まだ返済中であった場合には、返済にも支障が出る可能性があります。

1-2.賃料下落リスク

賃料下落リスクとは、空室になった物件に入居者を確保するために、家賃を下げることによって対処した結果、年間収入が減少するリスクです。

1度くらい家賃を下げるくらいでは大きな影響がありませんが、30年も経営を継続する間には、何度も値下げ対応をしなければならないケースもあります。例えば、5年に一度5,000円ずつ値下げをすれば、30年で値下げ6回×5,000円＝30,000円もの家賃下落が起こります。新築当時10万円の家賃ならば7万円にまで下がりますので、賃料収入は3割も減ることになります。

家賃を下げながら対応しても、その間、返済するべきローン金額には変わりがなく、運用経費以外にも、経年劣化による修理修繕費用や税金などが発生し続けますので、だんだんと収支バランスが崩れていきます。

1-3.建物老朽化リスク

経年劣化をしない建物はありませんので、築年が30年を超えるころには、建物には何かしらのトラブルが目立つようになってきています。外観でいえば、外壁の汚れ壊れ、屋根材の劣化、内装まわりでは水回りなどの室内設備の劣化や故障などが多くなり、その対応のための費用が発生します。

オーナーにとって頭が痛いのは、築年が30年以上経過していると、設備や備品などの寿命がきていることから、修繕がかさなって起きる傾向があることです。一つひとつの費用は小さくても、複数件分になれば、まとまった金額が必要になるため、それだけで年間収支が赤字になる可能性もあります。

築30年後のアパートは、建物も設備も法定耐用年数を過ぎていますので、減価償却による節税もできず、修繕費は経営上の大きな支出となります。

1-4.金利上昇リスク

アパート経営者のほとんどは、金融機関から借り入れをしているため、ローン金利が上昇することによって、返済額が増えてしまうというのが金利上昇リスクです。

金利が上がると借入総額が増えますので、毎月の返済額が増えます。金利上昇による影響が小さくても、空室リスクなどと合わさってしまうと、最悪の場合は、毎月の賃料収入よりも返済額の方が大きくなる可能性もあります。

ただし、金利はある日突然、何％も上昇したりはしませんので、対処方法はありますが、アパート経営の収支に影響を与えるという意味では大きなリスク要因となります。

1-5.相続リスク

土地活用でアパート経営を検討するのであれば、将来の相続リスクも考えておく必要があります。例えば、相続税対策として土地活用をした場合、30年後にアパートという形で遺してあげることが、はたして、子世代にとってプラスになるのかなどを含め、総合的に考えておく必要があります。

賃貸ニーズの高いエリアであれば何も問題がありませんが、そうではない場合、相続税の問題が片付いた後に、子世代が空室の多いアパートを四苦八苦しながら経営を続けた結果、ボロボロになったアパートを建て替える余裕もなくなってしまうなど、のちのち、子世代に大きな負担を強いる可能性もあります。

【30年後に起きる可能性があるリスク】

【30年後に起きる可能性があるリスク】

1-6.コスト増大リスク

築30年後になると、アパートを維持するためにかかるコストが次々と発生するようになり、収支バランスが悪くなるリスクのことです。やさしい言い方をすれば「アパートを普通の状態にしておくだけで、お金がたくさんかかるようになる」ことです。

アパート経営をはじめて30年後には、建物の老朽箇所の修繕費、設備の劣化による修理交換などが次々と発生するようになり、建物と居室を現状維持するためのコストが増えていきます。

また、入居者確保のためには、古い部分へのケアと同時に、時世に合わせた新しい設備も付加していく必要があり、新築時代には必要なかった機能や設備を加えていくためのコストも、次々と発生するようになります。

例えば、2022年現在※であれば、30年前の1990年代には設備として必要がなかったものの現在では賃貸住宅に普通に求められる設備や機能として、以下のようなものがあります。

※本記事は2022年に執筆されています。

【参照：全国賃貸住宅新聞　人気設備ランキング2021　コロナ下急増編より抜粋】

すべての機能や設備を要望に応えてつける必要はありませんが、入居者から求められている機能が不足している上に、外観も既存設備も古ければ、入居率は下がる一方になります。

その分、入居者募集をお願いしている不動産会社へのインセンティブボーナス支払いなど、入居者を確保するための宣伝広告費も、今までよりも余分にかかるようになります。

1-7.入居者の高齢化リスク

スタートから30年を経過したアパートには、高齢者が多く入居している可能性が高くなります。例えば、入居時に35歳だった方は、30年後には65歳となり定年を迎える年齢になります。

現在の日本は、晩婚または非婚という生き方や、モノを持たないライフスタイルが肯定されていますので、これからの若い世代は、マイホームなど持たずに、一生独身で、賃貸のままで暮らす方が増える可能性があります。

その前提でいくと、生活便利で住み心地が良く、納得感のある賃料のアパートであれば、ずっと更新してくれるので、入居者が定年近くまで住み続ける可能性も高くなると言えます。

入居者が高齢であること自体が問題なのではなく、高齢者は定年退職などにより収入に制限がかかりますので、支払い財源が年金収入だけになってしまう可能性もあり、家賃滞納などによる経営収支が悪化することもあるため、オーナーとしてはリスクとなることがあります。

1-8.外国人入居者の増加

日本は少子高齢化による働き世代の減少を懸念し、今後は外国人労働者を積極的に受け入れる共生社会をつくる方向で動いています。そのため、このままいけば30年後の日本には、海外からの労働者や留学生などが、今よりもかなり増えていることになります。

その結果、アパート経営の入居者にも、外国人が増えている可能性はかなり高いと言えます。海外から来た外国人は日本に住む家がありませんので、日本で暮らすのであれば賃貸住宅が必要です。そのため、アパート経営者にとっては、外国人入国者が増えることはプラスに働きます。

外国人入居者が増えることで問題になるのは、主に生活様式や賃貸物件に対する慣習の差です。例えば、以下のような可能性があります。

• 靴のままで生活をする
• 毎週末、家でパーティーをする
• 日本のゴミ分別を理解しない
• サブレット（また貸し）をする
• 使用する調味料などによるニオイの問題
• 無断の多人数同居

など、日本人入居者であれば起こりえないことも、外国人入居者の場合は、生活習慣や文化の違いによって行われることがあります。

特に、同じ棟内に日本人も住んでいる場合には、このような生活習慣などの違いが、入居者同士のトラブルの原因となり、その結果、空室リスク・家賃下落リスクともに高くなることもあります。

これからのアパート経営は、外国人入居者という、文化や生活様式の背景が違った方々が入居をするという前提で、経営方法や対策を考えておく必要があります。

1-9.周辺環境の変化

どの土地にでもいえることですが、30年もするとガラリと環境が変わってしまうことがあります。アパート経営で注意が必要なのは、周辺環境の変化によって人の流れが変わり、ご所有の土地エリアの賃貸需要が低下してしまうケースです。

例えば、駅や駅周辺の開発により、もともと駅のあった場所や、駅の改札口の位置や数が変わることがあります。これによって街全体の人の流れが変わってしまうと、好立地条件だったはずの土地が、30年後には人通りの少ない通りに変わってしまうこともあります。

それ以外にも、アパート経営をする予定地の周辺にあった企業や大学施設などが、引っ越しによっていなくなり、エリア全体の人口が減って過疎化してしまう可能性もあります。

1-10.サブリース契約の問題

現在経営をしているアパート、またはこれから土地活用でアパート経営をはじめる方で、サブリース契約を検討している方は、将来、契約内容と経営に関する問題が浮上する可能性があります。

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーからアパート全体を一括で借り上げ、それをサブリース会社が入居者に貸し出し代行をするという、また貸しタイプの契約方法です。

サブリース会社は、契約時に設定した金額を毎月「家賃保証」という形でオーナーに振込みます。空室などのリスク発生とサブリース会社の運営費用などを含めた値段設定をしてあるため、オーナーがご自身でアパート運営するのと比較すると、アパート経営による収入は少なくなります。

しかし、経営管理に関わるすべての責任がサブリース会社にありますので、文字通り、ほったらかしで収入が入ってくるタイプのアパート経営ができます。

ただし、サブリース契約は新築から10年目くらいで、契約内容の見直しがあるため、経営リスクが増えてくる10年目20年目以降には、家賃保証額の大幅な引き下げを提案されることがあります。

2.アパート経営30年後の出口戦略6パターン

本章では、アパート経営30年後に想定できる、出口戦略についてまとめています。アパート経営における出口戦略とは、土地活用の運営に区切りをつけて、アパート経営の損益を確定することです。例えば、売却をする、建て替える、別の土地活用に切り替えるなどのことです。

不動産や経済のプロフェッショナルであっても、30年後の賃貸需要がどうなっているかを正確に予測するのは難しいことです。しかし、長期的な展望を持って経営をはじめるのと、起きた事象にアタフタと反応しながら経営するのとでは、アパート経営の成否はかなり違ってくることになります。

ざっくりとでも、アパート経営の出口戦略を複数パターン考えておくことで、空室リスクや家賃下落リスクが高くなる10年目、大規模修繕などが発生する15年目以降など、アパート経営の区切りのタイミングで、その後の経営展開をどうするべきか決断しやすくなります。

2-1.売却する

地価が上昇している状態であれば、売却によって資産拡大が狙える出口戦略となります。しかし、土地の値段がいつ高騰するかはわかりませんので、土地活用としてアパート経営をして利益を得ながら、売却のタイミングを待つことになります。

経営30年後のアパートは、ローンが完済しているケースが多いので、売却費用を差し引いても、手元に大きな金額が残る可能性が高いと言えます。その金額を利用して、より土地条件の良い不動産へと買い替えるなど、売却という形での土地活用、資産拡大が狙えます。

経営中のアパートであっても、入居者付きのオーナーチェンジ物件として売却が可能ですので、売るためにアパート経営をストップさせる必要はありません。

売却は、オーナーにとってのタイミングでなければ、売らなければよいだけですので、地価の上昇がない場合や、やはり保有することにしたのであれば、そのまま土地活用としてアパート経営をしていればよいことになります。

2-2.減価償却期間内で売却をする

アパート経営を節税対策のためにスタートした場合は、30年後まで保有しないでも、より合理的なタイミングで売却ができます。特に、将来的には売却を予定しているけれども、今すぐ手放すのではない場合は、減価償却期間を軸にした出口戦略の計画を検討してみてください。

減価償却とは、大型の建物や設備など、経年劣化によって価値が下がっていくタイプの資産を得たときに、その資産を得た金額を、法定耐用年数に応じて経費計上するという、会計上の処理方法のことです。

アパート経営でいえば、アパートという資産を取得するために使った費用などを、木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年にわけて経費処理します。

例として単純計算をすれば、1億円の木造アパートを22年で割った　1億円÷22＝約450万円が毎年経費となります。しかもこの取得に使った1億円は、すでに金融機関で支払い済みですので、実際には出て行っていない金額を、毎年、経費として計上できる、とてもパワフルな節税方法なのです。

この22年や47年などの期間は、法的に定められているため、それ以上の期間に延長することはできません。そのため、期間が過ぎて減価償却費の計上ができなくなると、節税効果は大きく期待できなくなりますので、期間内に売却を計画しておくのは、とても合理的な出口戦略と言えます。

2-3.解体して土地を売却

アパートとして売るのではなく、更地として売る方法です。解体して土地だけの状態のほうが、購入者がすぐに自由に使えるため、建物が建っている状態よりも高く・早く売れる可能性が高くなります。

ただし、アパートに入居者がいる場合は、解体して売却をすることを理由に、立ち退いてもらう必要があります。更新のタイミングで、次回の更新がないことを前提に、定期借家契約をしてもらい、契約内容に、立ち退きをする旨を追記しておくことで、立ち退き交渉などをしないで全室退去をしてもらえます。

ただし、更新は2～3年に1度くらいのペースで行われることが多いため、入居者全員にとって無理のない退去となるように、相当の期間の猶予を持って計画しなければなりません。ケースによっては定期借家契約の期間のみ、家賃を割り引くなどのサービスも必要になる可能性があります。これらは、更新と交渉を担当する不動産会社の手腕にもかかってきます。

また、売却のタイミングも考慮しておかないと、固定資産税の負担が重くなることがあります。固定資産税は毎年1月1日時点での不動産所有者に課税されますが、取り壊して土地から住居がなくなると、住宅用地の特例が外れるため、最大で6倍もの固定資産税がかかることがあります。

2-4.リフォーム・リノベーションをする

不動産を手放さない前提の出口戦略の場合は、30年後のアパートの経営状態を少しでも良くしておくために、コツコツと手入れをする必要があります。

何も手を入れないままで30年も経過したアパートは、かなりの老朽化が進んでおり、空室リスク・家賃下落リスクなどに頭を悩ませている可能性が高いと言えます。ただし、入居率は土地条件の良さに左右されますので、駅歩の少ないエリアのアパートであれば、収益を維持しながら稼働し続けているケースもあります。

空室はあるものの、アパートの半分以上が稼働している場合は、建て替えのために退去をしてもらうためには、交渉でかなりの手間と費用が発生してしまいます。しかし、空室率は徐々に上がっていきますので、今後のアパート経営は苦しくなる可能性が高いと言えます。

このような状況に適しているのが、リフォームやリノベーションです。リフォームやリノベーションの良いところは、空室から個別に手を付けられるところです。空室の部屋に対して水回りや内装などを変えてきれいにする、または、スケルトンにして配管レベルから刷新するなど、予算に応じた手入れが可能です。

最低でも、内装と室内設備に関しては新品同様にすることができますので、家賃を新中古に準ずる金額設定にまで戻すことができます。また、現在入居中の方であれば、賃料が上がることを前提に、アパート内引っ越しをしてもらうことも可能です。※新規の契約が必要になります。

この方法であれば、立ち退きなどの交渉をせずに、アパート建物内に必要な補修・補強を施すことができ、さらに賃料下落と空室リスクそのものに歯止めをかけることができます。

同エリアに新築物件ができた場合は、大きなライバルとなりますが、値ごろ感のある家賃設定にしておくなど、必要な経営努力をすることで、アパートの経営状態をよくすることも可能です。

建物全体に対しては、優先順位は耐震免振・修繕・メンテナンスで行い、収支バランスを取りながら経年劣化を遅らせる努力が必要です。また、これらのリフォームやリノベーション、修理修繕などにかかった費用は、それぞれ20万円以上であれば、減価償却の対象になります。

2-5.建て替えて再スタートする

アパート経営30年後は、すでに22年の減価償却も終わり、ローンも完済していますので、収入から経費を差し引いた分が、全て収入となっています。ただし、十分なメンテナンスをしてきておらず、経年劣化がひどい場合には、空室が目立っている可能性もあります。

入居者がいても建て替えのための立ち退き交渉はできますが、立退料などの費用が多く発生する可能性がありますので、注意が必要です。どのタイミングで取り壊しをして立て替えるかは、経営収支・建物の傷み具合・入居者数と立ち退き費用などを照らし合わせて、総合的に判断をしていきます。

アパートの取り壊しをすると、他の土地活用もできるようになります。30年前には不向きだった活用方法も、周辺環境が変化したことにより、選択肢として出てくる可能性があります。

これらの取り壊しと再建に関する計画は、おひとりで考えるよりも、ハウスメーカーや建築会社の担当者と一緒に考える方が、より適切なアイデアに出会えるようになります。

2-6.30年後も保有し続ける

親から子、子から孫へと代々、土地を継承していってほしいのであれば、将来、家族が使いやすい形で利用できるような土地活用にします。

例えば、短期中期プランの土地活用として賃貸併用住宅、二世帯住宅を作り、将来はリノベーションをして戸建てに直す、またはすべて賃貸にするなどもできます。

逆に、より長い期間の経営が可能な、鉄筋コンクリート造のマンションにしておけば、最初に大きな費用はかかりますが、50年以上の長きにわたって、家族に家と収入をもたらすことができます。

周辺エリア環境の変化に応じて、店舗付き住宅や、ビル経営にすることもできます。また、将来の家族のほとんどが持ち家を持っている可能性が高いのであれば、福祉施設としてサ高住・グループホーム経営・老人ホーム経営など、地域貢献性の高い土地活用の方法があります。

もちろん30年後には、現時点ではまだない活用方法が、新しく生まれている可能性もあります。ただし、どの方法であっても、土地の上にはできるだけ住居を残した状態で保存をしておき、無用に高い固定資産税を支払って、資産を減らすことがないように十分な注意が必要です。

今の土地活用と、30年後の土地活用では、周辺環境も変わっている可能性もあります。土地活用で最善の結果を得るためには、数多くの土地活用プランを比較して、土地に合ったプランを選ぶ必要があります。プランの請求には、一回の入力で最大10社までに請求ができるNTTデータグループの「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用ください。

また、土地活用には相続も含まれているケースが多いため、プランを参考にしながら、ご家族の意見も聞いて参考にするほうが、より良い結果につながる可能性が高くなります。

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3.アパート経営30年後も困らない土地活用プランニング3原則

本章では、これから土地活用としてのアパート経営をスタートしたときに、30年後にも困らないために、守っておくべき3原則をまとめています。

3-1.エリア・土地条件の良い土地ではじめる

アパート経営に限らず、賃貸によって収入を得る土地活用の場合は、エリア条件や土地条件のよいところでスタートするようにします。条件の土地とは、駅前の土地や、人気エリアなどの、利便性が高く、人が集まる場所、人がそこに住みたいと思うような場所のことです。

このような場所は、住居でもテナントでも常に賃貸ニーズがありますので、長期間の賃貸経営がしやすくなります。ご所有の土地でアパート経営をご希望でも、エリア条件・土地条件ともあまりアパート経営向きではない場合には、より賃貸ニーズの高い場所への買い替えも検討してみる必要があります。

はじめての不動産活用で、エリアの詳しい賃貸ニーズを探るのは難しいことですので、不動産と土地活用のプロフェッショナルである、ハウスメーカーや建築会社の担当者と一緒に考えるようにしてください。

また、土地にはそれぞれ適した土地活用方法がありますので、アパート経営に向いていなくても、他の活用方法であれば適していることもあります。代替案も含めて、プロフェッショナルであれば適切な提案をしてくれますので、複数のプランを比較しながら、慎重に選んでください。

3-2.自己資金はなるべく多く用意する

30年という期間は、赤ちゃんが大人になって結婚するくらいまでの長い期間ですので、全期間を安定した経営にしたいのであれば、なるべく自己資金を多く用意するようにします。

自己資金が多ければ、借入額を減らすことができ、毎月の返済負担が少なくなります。毎月の支出を減らすことができれば、アパート経営からの手取り収入が増えて、健全経営をしやすくなります。

そうはいっても、はじめから多額の自己資金が用意できるケースは少ないため、一般的に、金融機関が要求してくる自己資金準備額は、借入額の1～2割程度になります。1億円の借入額であれば、1,000～2,000万円が必要になります。

また、アパート経営中・ローン返済中の自己資金準備という意味で、なるべく繰り上げ返済をするようにしてください。繰り上げ返済とは、50万、100万円などのまとまった金額を、毎月の返済額とは別に返済することで、アパートローンの借入額を減らす方法です。

借入額が減ると、金利を含めた借入総額も減りますので、より返済負担が軽くなります。この繰り上げ返済は、借入期間中に何度行っても良いので、最初の自己資金を多く用意できなくても、途中から返済負担を減らすこともできます。

繰り上げに使う資金は、アパート収入から多めに充当するのでも、お勤めしている企業からの給与やボーナスから捻出するのでも問題ありません。ご自身のライフスタイルと照らし合わせながら、無理のない範囲で決めていけます。

ただし、相続税対策を前提としてアパート経営の場合は、借金が多く残っているほうが節税効果も高くなりますので、注意が必要です。自己資金額と返済額のバランスなどは、土地活用の目的と合わせ、税の専門家である税理士に相談のうえで決めていくようにしてください。

3-3.アパート経営の10.20.30年後を想定しておく

アパート経営をはじめる前の段階で、土地活用の10年後・20年後・30年後の経営状態をシミュレーションしておき、いくつかの出口戦略も用意しておくようにします。アパートは息の長い経営ですので、その間に、家族構成の変化、ライフスタイルの変化、社会情勢の変化など、想定していなかったことがたくさん起きるタイプの土地活用です。

しかし、アパート経営自体には、1回目の大規模修繕などが発生する10年目、法定耐用年数間近の20年目など、あらかじめ把握できる、建物の劣化具合による区切りのタイミングがあります。このタイミングに合わせて、いくつかの選択肢を準備しておくことで、その時の家族構成やライフスタイル、その時の社会情勢に応じて、フレキシブルに対応しやすくなります。

また、ハウスメーカー選びも、そのような長期的な視点に立って選ぶことで、親子代々でサポートをお願いできるアパート経営のパートナーなり、アパート経営が成功しやすくなります。

アパート経営の30年後を見据えたパートナー会社を探すためには、さまざまな会社とプランを比較して、納得のいく一社を選び出す必要があります。土地活用のプランを含めた、アパート経営に関したプランをお探しの場合は、「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用ください。土地活用に信頼と実績のある複数社から提案を受けられます。

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