【簡単解説】最新「投資用マンションの基礎知識」|初心者向けに、メリット＆デメリット・選び方・初期費用等を解説

1.投資用マンションとは？

2.投資用マンションは儲かる？

2-1.投資用マンションのメリット

投資用マンションのメリットとして、主に一棟マンションより比較的安く始められることがメリットとして挙げられます。
一棟マンションよりも安く、また初心者で慣れていない方でも扱いやすい点が魅力です。

2-1-1.メリット1:少額の資金で経営を開始できる

投資用マンションは、一棟マンションに比べて安く購入できるものが多いため、ローンの返済負担を減らしながら好立地のマンションを購入することができます。
金額の目安としては1,000万円以内で始められることが一般的で、経営が始まってからも修繕費や維持費の負担が一棟マンションより安く済みます。

2-1-2.メリット2:一等地の大人気マンションを所有できる

マンションを経営する上で、入居者が入らないことで家賃収入が得られなくなってしまうという「空室」がリスクとして挙げられます。
より安定した需要が見込める一等地のマンションは失敗しづらいといえます。

しかし、一等地でマンションを一棟購入しようと思えば数億円以上必要となるため、金銭的にも人気的にも手に入りづらいのが通常ですが、投資用に区分マンションを購入するかたちであれば、一等地で人気のあるマンションが初心者であっても手に入れやすくなります。

初心者であっても、より成功しやすい立地を購入できることは投資用マンションにおける大きなメリットといえるでしょう。

2-1-3.メリット3:売却しやすい

初心者でも始めやすい価格の投資マンションは、参入しやすい分売却をする際にも買い手を見つけやすいというメリットがあります。
金額的に参入しやすいということもありますが、投資マンションであれば比較的立地の良い場所を選ぶこともできるため、空室リスクを避けやすい物件であるという面からも、新しい投資マンションを探している買い手からも需要が見込まれます。

中でも東京の23区内はマンションの賃貸需要が高く、今後も引き合いが強いことが見込まれるためおすすめです。

2-1-4.メリット4:管理の手間が少ない

一棟マンションの場合は、全体の管理をしなければならないため共用部の管理や大規模な修繕が必要になります。
一方で投資マンションの場合は、かかったとしても自分の管理している部屋分のみとなるため、一棟マンション経営と比べてはるかに手間は少なくなります。

仕事で忙しい方であっても、管理に手間をかけることなく経営ができることは投資マンションの大きなメリットといえるでしょう。

2-2.投資用マンションのデメリット

投資用マンションは、一棟マンションと比べて管理する戸数が少なく扱いやすいというメリットがある一方で、利益が小さく、空室になると家賃収入が断たれることなどのデメリットがあります。

2-2-1.メリット1:収入が安定しない

投資用マンションは、管理する戸数が少ないため空室になると収入がなくなることがデメリットとして挙げられます。
もし空室になってしまった場合は、次の入居者が決まるまで「家賃収入が0」になる可能性があり、空室状態が続けばローンの返済や管理費等で赤字になってしまいます。

赤字経営にならないためにも、好立地で需要の高いマンションを選ぶことや、ローンを組みすぎないこと等で余裕のある経営ができるようにすることが必要です。

主に一棟マンションオーナーの方向けではありますが、家賃収入に関して参考にしやすい記事は以下です。

2-2-2.メリット2:利益が一棟より小さい

一棟マンションと比べて、投資マンションは戸数が少ない分、利益は小さくなります。
利回りやキャッシュフローをしっかり予測して購入しなければ、利益よりも「修繕費の積み立てや月々のローン」に追われて、経営失敗となることもあり得るでしょう。

投資マンションによっては、修繕費の積み立てや管理費が少し高めに設定されていることもあります。
手元に残る金額を出来るだけ多くするために、収支が発生する部分はしっかりと把握しておくことが重要です。

マンション経営の利回り計算方法については以下の記事をご覧ください。

2-2-3.メリット3:建物の管理権限が狭い

一棟マンションと比較して、投資マンションは建物の管理権限が狭く、共有部等に対するリノベーションの実施が難しいという点がデメリットです。

一棟マンションのオーナーであれば、自分の希望するタイミングでリノベーションをしたり、間取りやエレベーター等の設備をかえたりすることができます。
しかし、投資マンションのオーナーは、一般的に他のオーナーの4/5以上の賛成を得られなければ大きなリノベーションや変更はできません。

思ったよりも入居者が来なかった場合、間取りや設備を変えることが重要となりますが、投資マンションオーナーの場合管理権限が狭いため、改善がしづらいことが考えられます。

3.投資用マンションにかかる初期費用

4.投資用マンションの選び方

4-1.都市部と地方それぞれのメリット・デメリットを知っておく

首都圏、特に東京23区は継続した人口流入が続いているため、空室リスクが低めです。
しかしその反面、入居者の入れ替わりが激しいため、原状回復費がかさむことがデメリットと言えます。

一方、地方の物件は購入価格が安い傾向なので、高利回りを狙うことが可能です。
逆に、人口減少による空室リスクは高くなります。

住宅ローンに対応してくれる金融機関も限られるので、地方での投資用マンションの購入はハードルが高いと言えるでしょう。
マンション投資をはじめるなら、空室リスクが低く、住宅ローンに対応している金融機関も多い首都圏や23区がおすすめです。

東京でのマンション投資の探し方については、以下の記事をご確認ください。

4-2.立地がニーズに合っているかを確認する

投資用マンションを選ぶときは、ターゲットのニーズと物件の立地が合っているかを確認することが重要です。

合っている例をいくつか挙げると以下のようになります。

• 大学の近くや都心部のマンション→若年層単身者が対象
• 閑静な住宅が建ち並ぶ地域のマンション→ファミリー層が対象
• オートロック完備・駅からの帰り道が明るい立地→防犯意識の強い女性が対象

立地の詳細な様子については、やはり現地に行って確認するのが一番です。

特に、周辺に農地がある物件の場合は「生産緑地の2022年問題」に注意してください。
2022年から農地を農地以外の用途にも利用できるようになったので、農地が周辺にある物件では競合となるマンションが建つ可能性を視野に入れておきましょう。

また、工場や線路、国道や高速道路が近くにある地域では、悪臭や騒音の影響も考える必要があります。

4-3.マンション周囲の利便性を確認する

マンションと駅が近いことや周辺施設へのアクセスの良さは、入居者の需要を高める重要な要素です。
通勤や通学がしやすい立地のマンションは安定した収益を見込めるからです。

ただその分購入価格も高くなるので、自身の経済状況や予算を踏まえて無理のない物件選びを行う必要があります。
都心部のみにこだわらなくとも、1本の電車でターミナル駅にアクセスできたり、電車の本数が多い駅の近くだったりすれば、多少郊外の立地でも入居者は集まるでしょう。

以下のような施設が徒歩圏内にある物件も人が集まりやすくなります。

• コンビニやスーパー
• 学校
• 病院
• 公園

上記のような生活必需施設が近くにあるかどうかも、物件選びのポイントです。

4-4.利回りは希望どおりか確認する

せっかく投資用マンションを購入しても、希望の利回りが得られなければ期待した利益は得られない可能性が高くなります。
利回りを考えるときは、家賃収入や物件価格とともに費用面にも注目する実質利回りを基準にしましょう。

また、利回りの高い物件が見つかった場合でも、「なぜ利回りが高いのか？」を確認することが非常に重要です。
たとえば、地方の物件は購入価格が安いので利回りも高くなりやすいですが人口が減少している可能性も高いので、場合によっては空室率の高さに悩まされる可能性があります。

移動手段が車しかない地域なのに、駐車場がない物件も危険です。

中古物件も利回りの高いケースが多いですが、経年による劣化の心配があります。
高利回りに惹かれて購入したものの、リフォーム費用が多額になり過ぎてしまうと取り返すのが大変です。

高過ぎない利回りで、競合に勝てる要素の多い物件を探すのが重要です。