【基礎から解説】マンション経営の7大リスクと対処法

マンション経営はアパート経営に比べて規模が大きく、リスクも大きい土地活用方法です。
本記事ではマンション経営で想定される7大リスクとそれぞれの対処法を解説します。

マンション経営を行うにあたっては主に、以下の7つのリスクが想定されます。十分に対処法を練っておくことが大切です。

それぞれ2章以降に詳しく解説しますが、対処法は以下の6点に集約され、マンション経営の開始前にしっかり検討を行えば対策できるものばかりです。

さらに以下の記事は、マンション経営について解説している「おすすめ記事」です。
ぜひさまざまな観点で記事をご覧いただき、マンション経営をご検討ください。

空室が増えるとその分収入が減ってしまうため、マンション経営では「空室リスクをいかにさげるか」が大変重要です。
「このマンションに住みたい」と思ってもらえる立地をしっかり選び、間取り設計を行いましょう。

入居者はいつ退去を決断するかわかりません。
契約更新など空室になりそうなタイミングを想定して、入居者募集を管理会社に依頼するなど、いつ退去者がでても経営に余裕が持てるように計画的な対応を心がけましょう。

賃貸経営は入居者から家賃収入を得るビジネスモデルのため、入居者からの家賃の支払いが滞ってしまえば家賃収入が減ってしまうリスクが考えられます。

家賃滞納のリスクは、家賃回収を管理会社に委託することで確実に回収することや、契約時に保証人・保証会社等を厳しく確認するなどの方法で回避することができます。
また家賃滞納者が出た場合でも、余裕が持てるような資金・収益計画を立てることが大切です。

管理する際、建築する際、共に複数の会社を比較・検討したうえで利用することが、マンション経営成功の秘訣です。
経営を開始する前には「HOME4U オーナーズ」を利用して最大10社のハウスメーカー・不動産会社から建築プランを請求・比較するとよいでしょう。

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マンション経営において、「家賃の下落」はリスクの１つとして考えられます。
特に日本の建物は経年に伴って劣化して価値が下がることがほとんどです。建物の価値が下がるとともに、家賃も下がる可能性は年々高まることが想定されます。

収入のメインは「家賃」となるため、家賃が下落すれば収入もそれだけ減ってしまうので、家賃下落しにくい「入居者需要の高い地域」を選ぶ事が大切です。

選んでいる時点で需要が見込めるだけでなく、今後の開発計画や取り組みなどをリサーチして、現地まで出向き確認したうえで納得できる場所を選ぶことをおすすめします。

マンションは火事や地震・台風などの災害に弱いため、ダメージを受けた建物には多額の修繕費用がかかってしまいます。
想定していた資金計画が多額の修繕費用によって頓挫してしまう可能性もあり、経営開始時には、災害に関する保険に加入することがおすすめです。

立地を選ぶ際には「ハザードマップ」を確認することが大切です。

「ハザードマップ」として、国は以下のサイトを公開しています。
検討している土地を検索して、どのような災害リスクがあり得る地域であるのか知っておきましょう。

参考記事：国土交通省 水管理・国土保全局 防災課｜「重ねるハザードマップ」
参考記事：国土交通省 水管理・国土保全局 防災課｜「わがまちハザードマップ」

以下の記事では、火災保険の選び方や相場についてわかりやすく解説しています。

騒音クレームや共用部分の使い方、ゴミ出しルールなど入居者トラブルは賃貸経営につきものです。
オーナーご自身で対応することも可能ですが、管理会社に業務を委託することも検討しましょう。

クレーム対応以外にも、以下のようなマネジメント業務を管理会社に一括で委託できます。一般的な手数料は家賃収入の4～8％が相場と言われています。

管理会社は、それぞれの会社によってサポート内容や金額が異なります。
複数社比較をして、自分の収支計画や理想の経営スタイルに合わせて選ぶことをおすすめします。

マンション経営の開始時に、変動金利でローン借入をした場合に生じるリスクです。
国の経済状況によって金利が上昇した場合、変動金利でローンの借り入れをしていると返済額が値上がりする可能性があります。

金利が上昇した際でも対応できるように、余裕を持った資金計画や収益シミュレーションを行うことが大切です。

一棟マンション・区分所有マンション関わらず、需要の少ない地域に立地するマンションは売却しづらい傾向があります。
従って、需要が見込める立地のマンションを選ぶことや入居者のニーズに合った間取りを整えておくことで、売れやすさは格段に変わってきます。

土地とマンション併せて一棟購入する方は不動産投資家か企業がほとんどです。
なので特に一棟マンションは買い手の母数が元々少ないため、購入希望者が現れるまでに時間がかかる傾向がある事がリスクの１つとして挙げられます。

またマンション建築プランをご請求の際に「出口戦略」としての売却も視野に入れたプランも作成してもらい、土地活用プランとしてのマンション建築プランを比較することも、有効な対策といえるでしょう。

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