【基礎から解説】マンション経営のやり方は？始める前に知っておくべきポイント

マンション経営には資産形成や相続税対策などさまざまなメリットがある一方で、空室リスクや金利上昇リスクなどデメリットやリスクにも対応しなくてはなりません。そのため、始める前にマンション経営のやり方について知識を得るのはとても大切です。

この記事では、知っておきたいマンション経営の基礎知識や、始める際の流れをご紹介。新築マンションを建築する場合、中古マンションやマンション内の一室を取得する場合、それぞれの始め方についても解説します。

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1.マンション経営を始める前に知っておきたいポイント

マンション経営とは、マンションを所有して貸し出し、家賃収入を得る事業です。まずは、始める前に知っておきたい基礎知識についてご紹介します。

1-1.マンション経営の種類

マンション経営には、大きく分けて以下の2種類があります。

• 一棟マンションの賃貸経営
• マンションの一室を区分所有して賃貸経営

また、いずれの場合も新築と中古があります。例えば中古マンション一棟を取得して賃貸経営を始める場合もあれば、所有している土地に新築マンションを建てて経営する場合もあります。

区分所有の場合は、新築で分譲されているマンション一室を購入して賃貸に出す場合もあれば、中古マンションの一室を購入する場合もあります。

1-2.マンション経営のメリット

アパートとマンションに明確な定義の違いはありませんが、アパートと比較した際のマンションの主なメリットは以下のとおりです。

• 堅牢なつくりで資産価値が落ちにくい
• 法定耐用年数が長くローンの借り入れ期間を延ばすことができる
• 規模が大きく家賃収入額も高い

アパートと比較すると、重量鉄骨造やRC（鉄筋コンクリート）造の建物が多く、頑丈で法定耐用年数も長いのが特徴です。また、初期投資とリターン（収入）がともに大きいのも特徴です。

そのほか、長期的に安定した収入が得られる、節税対策になるなど、賃貸経営全般にみられるメリットも、もちろんあります。

1-3.マンション経営のデメリット・リスク

マンション経営におけるデメリット・リスクには以下のものがあります。

• 空室リスク
• 入居者トラブルのリスク（家賃滞納・共用部の使い方など）
• 災害リスク
• 金利変動リスク

賃貸経営における代表的なリスクは空室リスクです。想定より空室ができるとキャッシュフローが悪化する、必要な修繕が行えず老朽化する、家賃を下げなくては埋まらない、などさまざまなリスクにつながってしまいます。

マンション経営では、こうしたリスクを認識したうえで対策するやり方が必要になります。

1-4.必要な初期費用と資金調達方法

マンション経営を始める際、必要な初期費用には以下のような項目があります。

• マンションの取得費用（建築費もしくは購入費）
• ローン事務手数料、保証料
• 火災保険料
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 登記費用
• 仲介手数料
• 印紙代

特に一棟マンションの場合、初期費用は不動産投資のなかでも高額になります。ただ、一般的にオーナーの自己資金のみで賄うケースは少なく、足りなければ金融機関から借り入れて資金調達を行います。

1-5.法律や税金の知識

マンション経営では、法律や税金について知っておくことも大切です。

まず、不動産取得の手続きや不動産登記のための知識を持っていると、契約書やその内容を理解しやすくなります。また、節税のためには税金に関する知識もあったほうが良いでしょう。

実際には、法律や税金に関しては、税理士や弁護士、司法書士など専門家のサポートを受けて進めるのが一般的です。ただし、専門家のアドバイスをスムーズに理解して判断するにも基礎的な知識は必要です。

2.【マンション経営のやり方】新築マンションの場合

新築マンションを建てて経営を始める際のやり方は以下のとおりです。

それぞれの項目について説明します。

2-1.複数の業者に相談する

新築マンションの場合、まずはパートナーとなる建築会社選びからスタートします。この際、複数の建築会社に相談し、建築プラン提案の依頼をするのがおすすめです。建築プランには、一般的に以下の内容が含まれています。

• その土地に建てられるマンションの規模、間取り
• 土地のあるエリアのリサーチ結果
• 建築費の詳細
• 収支計画
• 資金計画

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2-2.金融機関に融資相談をする

マンションの建築を依頼する業者の選定と同時に、資金調達の手段についても考えておきましょう。

自分で資金を準備するならその段取りを、金融機関にローンを依頼するならまずは相談し、事前の審査を申し込みます。場合によっては、マンション建築会社から金融機関を紹介してもらえるケースもありますので、相談してみるとよいでしょう。

2-3.建築プランを決定する

各社の提案する建築プランが出そろったら、建築プランと依頼する業者を決定します。以下の視点は一例ですが、比較検討の際にチェックしてみてください。

• 収益は満足できるものか
• 間取りは魅力的か
• 収支予想は現実的か
• オーナーの要望が取り入れられているか
• そのエリアのリサーチ内容は確かか
• 担当者の知識やノウハウに満足できるか

比較検討をすることにより、土地に合った物件や、相性のよい建築会社が見えてきます。しっかりと建築プランをブラッシュアップしたうえで、依頼する建築業者を決定しましょう。

2-4.着工する

建築会社を決定し、建築確認が下りてローンの審査も通ったら、着工です。一般的にマンションの建築工事は以下のような流れで進みます。

建築期間の目安はRC造（鉄筋コンクリート造）で（階数×1ヶ月）＋3ヶ月が一般的とされています。例えば6階建ての場合、9ヶ月程度が目安となります。

2-5.完成・管理会社を決め入居募集

建築が終わり、消防検査・建築確認の完了検査などが終われば、マンションがオーナーに引き渡されます。

実際に経営が始められるようになれば、入居者を募集し、管理業務のスタートです。マンションの管理業務には以下の内容があります。

• 入居者の募集
• 賃貸借管理の締結
• 契約更新
• 日々の清掃・メンテナンス
• 入居者からの問い合わせ受付、対応

これらはマンション管理会社に委託することがほとんどです。マンション建築会社の多くはマンション管理会社と提携していたり、グループ会社に管理会社があったりというケースが多いです。

信頼できる管理会社も決定したら、いよいよマンション経営はスタートです。

3.【マンション経営のやり方】中古・区分所有の場合

中古・区分所有でマンションを取得する場合には、新築でマンション建築を行うときとやり方は異なります。主な流れは以下のとおりです。

それぞれの段階で行うことについて、詳しく見ていきましょう。

3-1.情報収集・不動産会社に問い合わせる

資産運用や相続税対策など、マンション経営の目的は人によって異なります。また、用意できる自己資金も個人差がありますので、まずはマンション経営の目的を明確にし、探したい物件の条件をリストアップします。

条件が整理できたら、不動産会社に問い合わせたり、物件のポータルサイトをチェックしたりしながら条件に合う物件を探します。

条件に合う物件が見つからなければ、エリアや間取りなど変化をつけて探してみましょう。情報収集の段階では、なるべく多くの物件情報にあたり、ある程度の相場観やエリア・間取りにおける知識をつけていくのが大切です。

条件に合う物件が見つかったら、不動産屋へ問い合わせ、もう少し詳しい情報を集めましょう。物件概要だけでなく、固定資産税評価額や維持費がわかるもの、登記簿謄本なども入手しておけば、金融機関への融資相談もしやすくなります。

3-2.現地調査をする

物件の取得を決める前に、必ず現地調査をしましょう。特に中古の場合は、その物件の状況がどうか（メンテナンス状況や外観の状態、共有部分の手入れ）資料だけではわかりませんので、現地に足を運ぶことが大切です。可能であれば内覧し、室内の間取りや内装の状況もよく確認しましょう。

また、現地周辺も歩いてみましょう。どのような施設が周辺にあるか、周辺の賃貸物件の状況はどうか確認しながら歩くと、その後の賃貸経営のヒントになります。

3-3.金融機関に融資相談をする

マンション経営では、自己資金に加え融資を受ける（ローンを組む）ことが一般的です。そのため、ローンを検討しているなら早めの段階で金融機関の融資相談へ行っておきましょう。

この段階では、売買契約締結後に行なわれる「本審査」にさきがけて「事前審査」をしておくことになります。審査には、取得するマンションに関する資料から本人確認資料まで、さまざまな書類の提出をそろえる必要があります。

そのため、余裕を持って進めておくのがおすすめです。

3-4.売買契約を結ぶ

購入の意思がはっきりしたら、まずは買い付けの手続きに入ります。買い付けの手続きとは、不動産会社を通じて売り主側に買付申込書を提出し、購入したいという意思を伝えることです。買付申込書には、買付希望価格や手付金額などを記入します。手付金は物件価格の5～10％が目安です。

売買契約の締結の前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受ける必要があります。もし重要事項の説明を受けた結果、これまでの内容と食い違っていて納得できないなどの状況であれば、その時点で契約を見送ることもできます。

納得できれば売買契約の締結です。契約書に署名・捺印し、手付金を支払うのが一般的な流れです。売買契約を結べたら、金融機関の本審査を経て、金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結びます。

3-5.決済や登記、引き渡し

契約も終われば、決済や登記を済ませて引き渡しとなります。不動産を取得すると、所有権が自分にあることを示すために登記を行います。

決済前には、不動産会社立ち合いのもとで物件の状態や設備の状況について確認します。そのうえで問題なければ決済となり、購入価格から手付金などの金額を差し引いた残金を支払います。

決済が完了したら、物件の登記書類と鍵の引き渡しがなされ、引き渡しが完了します。

3-6.管理会社を決め入居募集

物件の引き渡しが終わったら、マンション経営のスタートです。といっても、オーナー自身がマンションの清掃を行ったり、入居者とやりとりをしたりという業務は時間も手間もかかるため、管理会社に委託するケースがほとんどです。

オーナー自身がやらなければならないのは、主に意思決定です。管理運営については管理会社のサポートを受けながら、家賃の価格設定や修繕のタイミング、方法など、意思決定を求められた際に判断するのが役割です。

マンションの建物管理や、入居者募集などの賃貸管理を信頼して任せられる管理会社を決めたら、マンション経営がスタートできる状態となります。

4.信頼できるパートナーを選ぶには

マンションを建築して賃貸経営を始めるなら、まずはパートナーとなる建築会社探しから始めるのが一般的です。中古マンションを探すなら、まずは情報収集から始め、気になる物件があれば不動産会社へ問い合わせてみましょう。

マンションを建築する際、パートナーとして信頼できる建築会社を選ぶには、まずは一括プラン請求サービスを利用すれば、簡単な入力で複数の企業に問い合わせをすることが可能です。

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