【基礎から解説】マンション・土地を相続した人の為の、マンション経営基礎知識

賃貸マンションは、需要も手堅く収入も大きいため、土地活用として有力な候補となり得ます。

ただしアパートと比べると建築費が高く投資額も大きくなるといった点もあるので、十分に検討した上で建てる必要があります。

この記事では、土地を相続した人向けに「マンション経営とはどういうものか」「建築する際の注意点」「税金の知識」について解説します。

1.マンション経営とは「土地を相続した人」に向いている

マンション経営はご自身の持っている土地にマンションを建設（土地を持っていない人の場合はマンション1棟あるいは1室を購入）し、第三者（入居者）に貸し出して家賃収入を得る運用方法です。

年金不安や預金の低金利により老後の生活や将来性に不透明さが増す中、大切な資産を効率よく運用できる方法として注目を集めています。

特に、「相続などで土地を所有することになった人」にとっては非常に適した運用方法です。

以下、それぞれの詳細について解説します。

1-1.（土地購入の費用がかからない分）高利回りを期待できる

通常、マンション経営をスタートする際には「土地購入の費用」と「マンション建築の費用」がそれぞれ別に必要となります。
また、土地購入の費用には、土地自体の購入代金の他に、不動産会社へ支払う「仲介手数料」なども必要です。

仲介手数料の上限は以下のように法律で定められています。

例えば5,000万円の土地の場合は171万6千円なので、仲介手数料だけでもかなり高額であることがお分かり頂けるでしょう。

しかしながら、すでに土地を持っている方であれば、土地の取得にかかるこうした費用を払う必要がなく、建物の建設分しか初期費用がかかりません。

以上のような背景から、すでに土地を持っている人にとってはマンション経営スタート後に月々得られる家賃収入などに対する初期費用が低く抑えられるため、初期投資の金額を早い時期に回収できる可能性が高く有利です。

1-2.長期間収入を生み出す資産になる

マンションは住まいであり、人にとっての生活の基盤となるものなので、株式などの金融資産と比べて景気の影響を受けにくく、不景気にも強いのです。

株式投資やFXなどと異なり、短期間で資産価値が大きく上下してしまう可能性が少なく、空室対策や定期的な修繕さえ施せば安定的な収益を産み出してくれます。

マンションの法定耐用年数（法律上の“建物の寿命”のこと）は、例えば鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は「47年」です。
法定耐用年数は昭和40年に制定された古い法律ということもあり、最近の建物の寿命はさらに長くなっています。

また、建物の寿命は修繕などによって伸ばすことができるので、非常に長いスパンにわたって利益をもたらしてくれる資産だといえます。

1-3.節税手段として役に立つ

相続によって得た土地を更地のままにしておくと、住宅を建てた土地と比べて高めの固定資産税がかかってきます。
したがって、マンションを建てることは家賃収入が得られるばかりでなく、固定資産税を安く抑える手段としても役立ちます。

さらに、マンション経営を行っていると「会計上の損失（現金ベースでは利益が出ていても、減価償却などとの兼ね合いで帳簿上は“赤字”となること）」が出る年度があります。

このような場合は「損益通算」、つまり「不動産所得がマイナスとなった分、事業所得や給与所得などの他の所得のプラス分と相殺して、かかる税額を安く抑えられる仕組み」を利用できるので、マンション経営の他に会社から給与を貰っていたり事業を営んでいる人にとって税金を安く抑える手段となります。

1-4.自己資金が少なくても運用をスタートできる

金融機関から不動産投資用のローンなどを融資してもらうことで、マンション建築の費用に当てることができます。
したがって、現時点でのポケットマネーがそこまで多くなくともマンションを建て建てます。

ローンの返済はマンション経営から得られた家賃収入の一部から支払う形になるので、手元の資金を減らすことなくマンション経営を営むことも十分可能です。

2.アパート経営よりもマンション経営をおすすめする理由

同じ住居系でもアパート経営とマンション経営では、どのような違いがあるのでしょうか。
ここでは、賃貸マンションの賃貸アパートにはない3つのメリットについてご紹介します。

2-1.建物の耐久性がある

マンションとアパートの大きな違いは建物の躯体の構造です。
マンションは一般的に鉄筋コンクリート造で建築されます。
それに対し、アパートは木造または軽量鉄骨で建築されます。
鉄筋コンクリート造は、木造よりも頑丈で、耐震性が明らかに強く、外壁の劣化も少ないのが特徴です。

また、建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造のマンションなら築47年、木造アパートなら築22年です。
マンションは少なくとも50年近くは利用できる建物であり、長期に渡って収入を生み出し続けることができます。

2-2.賃料が落ちにくい

マンションは、建物全体の陳腐化が少ないことから、空室も少なく賃料も落ちにくい傾向にあります。

鉄筋コンクリート造では、外壁をタイルや石などで風合い良く仕上げることができますが、木造や軽量鉄骨では、タイルのような重い壁を付けて仕上げることができません。

木造アパートは築10年も経つと、だんだんと古臭さが目立ちますが、マンションは築10年程度なら、まだまだ新しい雰囲気を残します。

質的な頑丈さだけでなく、見た目の良さもマンションの方が上ということです。

2-3.収入が大きい場合が多い

マンションはアパートよりも大きな建物になることが多く、結果的に収入が大きくなる傾向にあります。

マンションが建てられるような敷地は、駅に近い場所も多く、ワンルームマンションも作りやすい土地が多いです。
ワンルームマンションは、賃料単価も高く、また部屋数も多くできます。高単価の部屋をたくさん作れば、その分、得られる家賃も高くなります。

また住宅は階数が高くなればなるほど、高い賃料を取ることができます。2階にある部屋よりも、5階にある部屋の方が、家賃は高いです。
2～3階程度のアパートに比べ、マンションの方が高い家賃を得られる部屋が多くなります。

結果的に、マンションの方が多くの収入を得ることができます。

3.マンション経営の収入と利回り

利回りとは、投資額に対する利益を表したもので、マンション経営において投資判断をする際、指標の1つとなるものです。

マンション経営では家賃収入のすべてが利益になるわけではなく、ローンや税金、保険等の経費を差し引いた額が実質的な収入となります。

3-1.「表面利回り」の計算方法

物件の収益性の指標となる利回りは、一般的に「表面利回り」が使われます。

例として、5000万円で購入した物件で、満室時に年間500万円の家賃収入が見込めると仮定します。
この場合の計算式は、500万円÷5000万円×100＝10となりますので、表面利回りは10％ということになります。

新築マンションの平均的な利回りは4～5％といわれているため、10％という数字は利回りが高いといえるでしょう。

3-2.マンション経営の収入目安は「実質利回り」で把握しよう

マンション経営における実質的な収入目安をシミュレーションするには、年間家賃から運営コストを差し引いて計算する「実質利回り（NOI）」 がどれぐらいなのかを把握しておいてください。

実質利回りでは空室率を考慮し、さらに運営コスト分を差し引くため、表面利回りよりも低い値となります。

マンション経営の広告等に掲載されている利回りは、表面利回りなのか実質利回りなのかが明記されていなかったり、実質利回りであっても、差し引かれている諸経費が不透明なケースが多くあります。
“実質利回り〇％”と掲載されている場合でも、どのような諸経費が組み込まれているのかを確認することが大切です。

4.マンション経営のリスク

どのような投資方法であってもリスクはついてまわるもの。安定した収入を得やすいといわれるマンション経営においても、一定のリスクは存在します。

長期的な運用となる不動産投資の場合、リスクヘッジをとるためにも、起こり得る問題について十分に検討しておく必要があります。

この章では３つのリスクを解説します。

4-1.投資額が大きい

マンションは、アパートに比べて大規模です。
また、アパートは木造や軽量鉄骨という建築コストが安い構造で建てることができますが、マンションは鉄筋コンクリートや重量鉄骨といった建築コストが高い構造で建てざるをえません。

規模も大きく、構造的にもコストが高いため、マンションは投資額が大きくなります。

アパートなら1億円未満の投資も可能ですが、マンションなら数億円は当り前です。
投資額が大きくなるということは、それだけリスクも大きくなるので、アパート以上に慎重な判断が必要となります。

4-2.修繕費用が高い

マンションは規模も大きくなるため、必然的に大規模修繕などの維持費も高くなっていきます。
特に、マンションには、屋上防水やエレベーター、給水ポンプ（または受水槽）といったアパートにはない設備があるため、油断は禁物です。

マンションを経営するには、しっかりと修繕計画を立て、修繕費用を積み立てておかなければなりません。
数千万円単位のお金を何年も使わずに、積立てておきますので、口座を分けて定期預金で貯蓄を行うなどの対応を行う必要があります。

4-3.取り壊ししにくい

マンションも築40年近くとなると、空室が目立ち始め、経営が苦しくなるような局面を迎えることがあります。このような状況になると、取り壊して再建築することが有効です。
しかし、マンションは戸数が多いことと、建物構造も堅固なため、将来的に取り壊しが必要となった際、より多くの手間と時間がかかります。

マンションを取り壊す場合、まず入居者の立退きを行います。
立退きは、入居者の納得が得られない場合、立退料の支払いが必要となる可能性もあります。
時間もお金もかかるため、立退きを必要とする戸数はなるべく少ないことに越したことはありません。
マンションはアパートに比べると、お部屋を空の状態とするまでに、時間がかかり、立退きに労力を要する傾向があります。

また、鉄筋コンクリート造であれば、木造よりも解体費用が高額になります。
木造であれば、坪単価4～5万円を目安に解体を行うことができますが、鉄筋コンクリート造であれば、坪単価8～9万円程度になります。
単価も高く延床面積も大きいことから、解体費用も高額です。

このように、マンションは取壊しがしにくい建物であることから、老朽化が進んだ時点で建て替えを行う際のハードルが高くなります。

5.マンション経営に必要となる初期費用の目安

マンション経営に必要となる初期費用を概算する方法を説明します。

構造ごとの坪単価の目安は以下の通りです。

（構造ごとの坪単価・目安の金額）

	鉄筋コンクリート造	鉄骨造
坪単価	90～120万円	80～120万円（軽量）80～100万円（重量）90～120万円

例えば、鉄筋コンクリート造で50坪のマンションを建てる場合、
「マンションの建築費用 ＝ 構造ごとの坪単価 × 延床面積」の式に当てはめると、鉄筋コンクリート造の坪単価は90～120万円なので、マンションの建築費用は4,500万円～6,000万円となります。

諸費用について、新築物件の場合は購入価格の5～10％、中古物件の場合は購入価格の10～20％ほど必要となるといわれています。

諸費用の内訳としては、仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税等が一般的で、物件購入にあたってローンを借入する場合は手数料や火災保険料も加わります。

マンション建築費用はフルローンで賄うことができますが、諸費用の中には契約以前から必要なものもあるため、事前に資金を準備しておく必要があります。

6.マンション経営と節税

ここでは、マンション経営を活かして税金を節約するための方法を解説します。

6-1.マンション経営で経費計上できるもの

マンション経営関連の出費の中には、「経費計上」することで帳簿上の利益額を圧縮できるものがあります。
利益額が減れば課税額も抑えられるので、何が経費として認められるのか把握しておきましょう。
必要経費として認められるのは以下の費用です。

• 不動産取得税
• 登記費用
• 印紙税
• 火災・地震保険料
• （ローン関連の）事務手数料
• （ローン関連の）保証料
• 固定資産税及び都市計画税
• 事業税
• 修繕費
• 管理委託料
• （入居者募集のための）仲介手数料
• 広告宣伝費
• 給料・賃金
• 水道光熱費
• 通信費
• 交通費
• 接待交際費
• 新聞図書費
• 消耗品費
• 地代・家賃
• ローン金利
• 減価償却費
• 解体費・立退料

必要経費の中で、借入金の元本返済部分は費用とはなりませんので、ご注意ください。費用となるのは利子部分だけです。
収入金額から必要経費を控除した結果、不動産所得がプラスであれば、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

6-2.事業的規模の不動産の貸付と節税

マンションなどで10室以上の部屋を賃貸している場合、「事業的規模の不動産の貸付」と呼ばれます。
事業的規模の不動産の貸付において、青色申告を行っている人は、青色申告による節税が認められています。

6-2-1.青色申告による節税

青色申告特別控除は正規の簿記の原則により記帳している場合は65万円、その他の場合は10万円の控除が認められています。

青色申告特別控除を適用すると、不動産所得の金額は以下の通りになります。

さらに、事業的規模の不動産の貸付で青色申告をした場合、青色申告者と生計を一緒にする親族がその貸付業務に専従しているときは、その給与や賞与は「青色事業専従者給与」 として費用とすることができます。

つまり奥さんにも給与を支払うことができ、その給与によって不動産所得を節税することができるのです。

6-2-2.事業税

事業的規模の不動産の貸付の場合、青色申告によって節税が可能ですが、別途、事業税と呼ばれる都道府県税が発生します。

事業税は以下の式で計算されます。

事業主控除額は290万円になります。
税率は標準税率が5％です。

このように事業的規模では、事業税が発生してしまうため、貸借対照表をつくる複式簿記の青色申告をすることをおすすめします。

6-3.損益通算による節税

個人の所得は10種類ありますが、このうち「不動産所得」と、「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」に関しては、損益通算の手続きを取ることができます。

「1-3.節税手段として役に立つ」でご説明したように、不動産所得がマイナスとなった場合、確定申告でそのマイナスを他の所得と合算し、所得全体を小さくして課税額を抑えることができます。

所得税は所得が下がると税率も下がるため、損益通算による節税効果はとても大きいものと言えます。
しかしながら、不動産所得は本来黒字であることが健全な状態であるため、毎年不動産所得が赤字になるようであれば、そのようなマンション投資は避けるべきです。

ただし、「建築初年度」と「外壁塗装の大規模修繕」のタイミングでは、健全なマンション投資であっても不動産所得が赤字となる可能性はあります。

建築初年度には、マンションの不動産所得税や登録免許税、火災保険料、全戸分の仲介手数料等の特別に大きな費用が発生します。
また、大規模修繕の中で、外壁塗装だけは金額が20万円以上であっても一括費用処理が可能です。

このようなタイミングでは、大きな費用が発生するため、不動産所得が赤字となることがあります。
不動産所得が赤字となった場合には、損益通算の仕組みを上手く活用して節税するようにしましょう。

7.マンション経営と管理

マンションは戸数が多いため、管理会社へ管理を依頼することをおすすめします。
この章では、マンションの管理の種類について解説します。

7-1.管理委託

管理委託とは、管理会社に管理業務を委託する形式です。

マンションオーナーは各入居者と、直接賃貸借契約を行い、賃貸人という立場になります。
空室は保証されません。

管理委託料に関しては、賃料収入の3～5％が一般的です。

立地が良く、戸数の多いマンションであれば、管理委託料は安くなる傾向にあります。収益性は家賃保証型サブリースよりは高いです。

管理委託は、マンションオーナーが直接賃貸人となるため、立退き等の入居者トラブルが発生した場合、賃貸人として法的手段の対応をする必要があるなどのデメリットがあります。

7-2.パススルー型サブリース

パススルー型サブリースとは、管理会社が一度マンション一棟を借上げ、管理会社から各入居者へ転貸する形式の管理です。

通常の家賃保証型サブリース（7-3で解説）とは異なり、空室や家賃滞納を保証する機能はありませんが、管理会社にマンションを借上げてもらうことによって入居者の募集や家賃回収、クレーム対応などの管理業務を任せることができます。

その分、通常のサブリース契約に比べて管理会社の取り分が少なく、マンションオーナーに入る収入が多めになります。

管理会社が各入居者から受け取る賃料の3～5％が差し引かれた金額が、マンションオーナーへ賃料として支払われます。
収益性に関しては、管理委託と変わりません。

各部屋の入居の状況に応じて3～5％差し引かれた賃料がマンションオーナーにパススルーされるため、パススルー型と呼ばれています。
空室については保証されない形となります。

管理委託との違いは、マンションオーナーが直接の賃貸人とはならないという点です。
マンションオーナーの締結する賃貸借契約は、管理会社との一本だけであり、入退去の度に毎回賃貸借契約を締結する必要はありません。

また、各入居者と直接の賃貸人ではないことから、立退き等の入居者トラブルが発生したとしても、手を煩わせることはないというメリットがあります。

7-3.家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースは、管理会社が一度マンション一棟を借上げ、オーナーへ支払われる賃料は空室が変動しても固定となる形式の管理です。
空室が変動しても賃料は変わらないため、空室による家賃減少を抑える役割があります。

賃料は満室想定時の83～87％の賃料が入金されるため、収益性は最も悪くなります。
転貸という形を取っているため、各入居者とは直接の賃貸人にならないという点は、パススルー型サブリースと同様です。

なお、家賃保証型サブリースは、ずっと家賃が保証され続けるものではありません。空室が多く発生すると、管理会社から毎年のように賃料減額要求が来ます。
結局のところ、空室は保証されないものと理解しておきましょう。

7-4.おすすめはパススルー型サブリース

マンションのような立地の良いところに建てられ、かつ戸数が多い収益物件の管理は、パススルー型サブリースがおすすめです。
マンションは、そもそもアパートよりも立地の良いところに建つケースが多いことから、空室リスクはアパートよりも低めです。

特にワンルームタイプであれば、賃貸需要も高いため、わざわざ家賃保証にする必要もありません。
また、マンションは戸数も多いことから、管理委託としてしまうと、各入居者と全部賃貸借契約を締結しなければならなくなり、契約書類も増えとても煩雑です。

パススルー型サブリースであれば、賃貸借契約書は管理会社との間で締結する契約書の一本だけになります。

パススルー型サブリースは、管理の手間もほとんどかからず、かつ収益性が最も高水準です。

8.マンションの建築計画のポイント

この章ではマンションの建築計画のポイントについて解説します。

8-1.店舗誘致の可能性を検討する

マンションは、中高層の建物であることから、建築するのに高い容積率が必要です。

容積率とは、延床面積に対する敷地面積の割合です。
容積率は、都市計画法によってエリアごとに定められています。
マンションが建つような敷地は、概ね200％以上の容積率が定められていることが多いです。

200％以上の容積率が定められているエリアは、比較的、駅に近く、商業繁華性の高いエリアが多いです。
つまり、マンションが建てられるようなエリアは、例えば1階にコンビニや弁当屋、歯科医、携帯ショップ、美容院、クリーニング店等の店舗の出店可能性が高い土地でもあります。
店舗は、賃貸マンションよりも賃料単価が高いため、マンションの1階に店舗を誘致できると収益性が向上します。

マンションの1階に店舗が入っているようなマンションのことを、通称、「下駄履きマンション」と呼んだりもします。
下駄履きマンションは、普通のマンションよりも収益性が高いです。

店舗は立地や前面道路の幅員、周辺人口等により、必ずしも出店するわけではありませんが、収益性を向上させる大きな要素となるため、店舗を誘致できないか検討することは重要です。

なお、よほど良い立地でない限り、2階以上は店舗の誘致が厳しくなります。
2階以上に店舗区画を作ってしまうと、今度は空室リスクを上げてしまう原因になります。
店舗区画は、欲を出さずに1階部分だけに留めておくことをおすすめします。

8-2.エレベーター無しも検討する

建物にはエレベーターは無い方が工事費や維持費、大規模修繕費等々の全ての面で安くなります。
マンション経営をする際は、エレベーターの設置が必要かどうかもあらかじめ調査・検討しましょう。

エレベーターは定期的なメンテナンスや法定点検も必要であり、維持費のコストアップ要因となります。
また、将来的に大規模修繕でエレベーターの入替工事も行う必要があり、エレベーター入替工事には莫大な費用がかかります。

もしもエレベーターを設置する場合、概ね50戸に対して1台の設置が理想的です。
100戸近くの戸数になれば、2台は必要ですが、60戸程度であれば、思い切って1台にしてしまうという判断も間違いではありません。
エレベーターはあらゆるコストアップにつながるため、建築計画時には特に注意をするようにしましょう。

8-3.分譲マンションの仕様を研究する

建物の仕様に関しては、賃貸マンションよりも分譲マンションの方が常に先を進んでいます。
分譲マンションで流行ったような仕様が、数年後、賃貸マンションにも浸透してくるというのが基本的な流れです。

そのため、現在の新築分譲マンションの最先端の仕様を1つでも取り入れると、他の新築マンションと比較して差別化することができます。
分譲マンションでは、水切りプレート付きのシンクや浄水器一体型水栓、内蔵型食洗器等々、キッチンの仕様がとても高いです。

キッチンはマンションのアピールポイントとすることもできるため、分譲マンションからアイディアを取り入れると効果的です。
コストが高く、難しい場合は、例えば最上階の賃料が一番高く取れる住戸だけ、分譲マンション並の仕様とするなどの選択も有効です。

中長期的なことを考慮すると、コスト削減が最善の手とは限りません。
お金をかけるべき部分は、しっかりとお金をかけ、長く収益を生み続けるような賃貸マンションとすることが重要です。

9.マンション経営に強いハウスメーカーを選ぶためのポイント

土地を相続した人にとって、マンション経営は資産を効率よく増やしていくための有効な手段です。
とはいえ、オーナー自身がすべてを独力で判断していくのは難しいところです。
そこで、今回の記事でご説明したマンション建築計画の策定や節税対策について、専門家からのサポートを受けながら進めていくことが、大きな失敗を避けつつマンション経営を成功させていく上でのカギになります。

実際に、マンション経営で成果を挙げている大家さんの中にも、信頼できるハウスメーカーから効果的なアドバイスを受けている方が多くいます。

そこで、安心して相談できるハウスメーカーを選ぶためのポイントについてピックアップしました。

9-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くのオーナーの方々はマンションを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「マンション完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各ハウスメーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「マンション経営に強い」ハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

9-2.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

9-3.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を活用し、「マンション経営」に強いハウスメーカーを選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。
大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

さまざまな疑問を解決し、不安のないマンション経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。