【基礎から解説】アパート経営の手取り収入シミュレーション＆相場

土地活用や相続などで、これからアパートの経営を考えている方にとって、アパート経営をしたときの実際の収入はどのくらいになるのかは気になるところです。
さまざまなコストなどを差し引いて残る手取り額なども含め、自分の場合はどうなのかを知りたいと思います。

そこで今回は、アパート経営の収入に関して、以下のようにまとめました。

1.不動産所有者、平均所得は520.8万円・税額は64.8万円

国税庁の発表によれば、令和元年の不動産所有者の平均所得は520.8万円、平均税額は64.8万円です（『国税庁 令和元年申告所得税標本調査結果』）。

オーナーの手元に残る収入は「所得から税額を引いた金額」なので、手元に残る収入の平均は456.0万円になります。

上記の所得金額は、アパート経営に限らずマンション投資をはじめとした様々な土地活用をトータルした平均金額ですが、アパート経営は不動産経営の中でもポピュラーで母数の多い分野です。
したがって、アパート経営の平均所得も「520.8万円」という数値に近いものであると推測されます。

2.家賃の全国平均〜東京の1R/1K/1DKは91,000円が相場

以下の表は、全国賃貸情報の検索サイトに掲載中の都道府県ごとの家賃の平均相場です。

この平均相場は、アパート・マンションなど構造の違う集合住宅が含まれたものになります。

本記事はアパート経営による収入のため、アパートに多い間取り2種を取り上げました。

（都道府県ごとの家賃の平均相場）

	1R/1K/1DKの家賃相場	1LDK/2K/2DKの家賃相場
北海道	40,000円	53,000円
青森県	40,000円	54,000円
岩手県	45,000円	55,000円
宮城県	55,000円	73,000円
秋田県	42,000円	50,000円
山形県	44,000円	52,000円
福島県	44,000円	54,000円
茨城県	47,000円	58,000円
栃木県	50,000円	58,000円
群馬県	42,000円	58,000円
埼玉県	57,000円	76,000円
千葉県	59,000円	78,000円
東京都	91,000円	159,000円
神奈川県	65,000円	95,000円
新潟県	43,000円	65,000円
富山県	42,000円	53,000円
石川県	44,000円	60,000円
福井県	44,000円	61,000円
山梨県	40,000円	61,000円
長野県	47,000円	62,000円
岐阜県	43,000円	58,000円
静岡県	47,000円	62,000円
愛知県	56,000円	83,000円
三重県	40,000円	55,000円
滋賀県	50,000円	63,000円
京都府	57,000円	90,000円
大阪府	58,000円	92,000円
兵庫県	55,000円	76,000円
奈良県	40,000円	62,000円
和歌山県	39,000円	56,000円
鳥取県	42,000円	55,000円
島根県	48,000円	58,000円
岡山県	46,000円	63,000円
広島県	53,000円	72,000円
山口県	40,000円	54,000円
徳島県	39,000円	49,000円
香川県	43,000円	53,000円
愛媛県	40,000円	55,000円
高知県	39,000円	55,000円
福岡県	46,000円	68,000円
佐賀県	40,000円	54,000円
長崎県	46,000円	66,000円
熊本県	41,000円	55,000円
大分県	39,000円	54,000円
宮崎県	39,000円	50,000円
鹿児島県	42,000円	57,000円
沖縄県	52,000円	89,000円

【参照：HOME’S　全国家賃相場】

土地活用の予定がある都道府県の平均家賃を軸に、ご自身がお持ちの土地の立地とエリアなどの条件が良ければ、平均よりも高い賃料設定が可能になります。
次章のシミュレーションを使ってシンプルな計算をすれば、地域ごとのアパート収入を大まかに把握することができます。

3.アパート経営・手取り収入の計算方法

本章では、アパート経営による収入の計算に必要な情報を網羅的にまとめています。

実際に手元に残るお金（手取り収入）とは賃料などで手元に入ってきた収入から、経営にかかった必要経費を引いたものになります。

以下の項では、収入の項目と、支出の項目を分けて解説します。

3-1.アパート経営の収入になるもの

アパート経営で収入となる項目としては、以下の５つがあります。

3-1-1.家賃

入居者が毎月支払う賃料です。
家賃は基本、前払い制で、当月支払いの家賃は、来月分の家賃になります。

3-1-2.共益費

入居者全員が使うエントランス・廊下・階段など共用部分に使う電気代や水道代などの費用として、家賃とは別に支払われる金額です。
共益費は実務上の管理費と同じです。徴収した共益費の使い道には法的な制限がないため、共用部分の管理内容は、オーナーと管理会社が自由に決めて配分できます。

共益費の額の決め方は、共用部分の維持管理に必要な金額を概算で出し、その金額を居室数で按分する方式で算出するのが一般的です。

アパートが実際に稼働していない状態での試算は難しいため、アパート建築プランなどの一括プラン請求をした際に、運営に関するプランも同時に試算を依頼すれば、共益費なども試算してくれます。

3-1-3.礼金

入居者からオーナーへと支払われるお礼または謝礼金です。
保証金や敷金などと違い、礼金は返還義務がありません。

礼金は、一般的に家賃の1~2ヶ月分が相場となっていますが、空室が続く場合は入居者負担を軽くするために、礼金を0～1か月にしている物件もあります。

3-1-4.更新料

期間の定めがある賃貸契約を更新するときに、オーナーが入居者に請求できる料金のことです。
ただし、更新料は両者の合意にもとづく費用なので、賃貸契約書に「更新料」の設定がある場合には支払い義務がありますが、契約書に記載がない場合は、支払い義務はありません。

更新料は一般的に、賃料の1～２か月分が設定されています。

3-1-5.駐車場代

駐車場の設置をした場合は、その利用契約者が駐車場代金を支払いますので収入となります。
月ぎめの場合は1〜2年の契約をします。

3-2.アパート経営で支出になるもの

アパート経営で、必要な経費として支出になるものには、以下の７つがあります。

3-2-1.ローン返済費

アパートを建築する際に建築費などを金融機関で借り入れした場合は、そのローン返済額が毎月の支出となります。

3-2-2.管理委託料

不動産管理会社にアパートの管理を委任する場合は委託料がかかります。
費用は1室に対して家賃の5〜8％程度が相場で、管理を任せる部屋数分の費用がかかります。

管理委託の内容は以下のようなものです。

＜アパート管理会社の主な業務＞委託料の中に含まれていることが多い業務内容

＜その他業務＞会社によってはオプション料金・または別会社に依頼することになる業務内容

3-2-3.仲介手数料

仲介手数料とは、賃貸契約が成約した際に入居者とオーナーが不動産会社へ報酬として支払うものです。
通常は成約時に家賃の半額～1か月分を支払います。

3-2-4.建物修繕費

修繕費は、アパートの壊れた部分や劣化した部分を「元の状態にする」ための費用です。

例えば、以下のような対応にかかるお金です。

これらの修繕にはまとまった金額がかかるものもあるため、都度対応の修理とは違い、5年10年単位での修繕計画を持っておくほうがスムーズに対応できます。

修繕費用は共益費の中から5〜10％程度までを積立して準備をしていくスタイルが一般的です。

3-2-5.保険料

アパートオーナーが火災・地震・災害などに対応するために建物にかける損害保険料です。
1年更新から5〜10年まとめ払いなどさまざまなプランがありますので、保険担当者とよく相談のうえで決めていきます。
まとめ払いをした場合でも、経費としては1年ごとの支出となります。

3-2-6.税金

アパート経営をしているとかかる税金としては以下があげられます。

◎固定資産税
固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産（土地や家屋）を保有しているオーナーに対し、不動産所在地の自治体が課す税金です。
税率は固定資産価格の1.4％です。東京23区の場合は、東京都が課税します。

固定資産価格は、売買価格ではなく固定資産評価基準によって出します。土地は3年に一回の見直しがあり、建物は新築時にのみ評価があります。
【参照：東京都　固定資産税】

◎都市計画税
都市計画税は、都市計画法というものに基づいて、都市を整備する目的で、市街化区域内に不動産を所有しているオーナーが納税義務者となります。
税率は0.3％で、固定資産税と一緒に通知されます。
都市部ではない方には、都市計画税はかかりません。
【参照：東京都　都市計画税】

◎所得税と住民税
アパートという不動産の貸し付け（賃貸）をして賃料という収入が発生すると、そのアパート収入に対して所得税と住民税がかかります。

所得税の税率は累進課税ですので、以下の表のように7段階にわけて、所得が多いほど大きな税額が課せられます。
ただし、ここでいう所得とは、収入から必要経費などの支出を差し引いた金額に対して課税されます。

（所得税・住民税の税率表）

所得額（収入－支出）	所得税の税率	基礎控除額
千円～195万円未満	5％	0円
195～330万円未満	10％	97,500円
330～695万円未満	20％	427,500円
695～900万円未満	23％	636,000円
900～1,800万円未満	33％	1,536,000円
1,800～4,000万円未満	40％	2,796,000円
4,000万円以上	45％	4,796,000円

【参照：所得税速算表】

例えば、アパート収入が1,000万円で、支出が300万円の場合、所得額は700万円になります。700万円は、上記表の695〜900万円の税率にあてはまりますので、計算は以下の通りで、所得税として974,000円が課税されます。

アパート経営以外にも、会社員やその他の事業をしている場合は、それらの収入・支出を合算しての課税になります。
また、令和19年までは、所得税と一緒に、復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1％）を併せて申告・納付することになります。

住民税は、確定申告をした内容に基づいて、自治体が計算をして税額を決定します。目安としては所得の10％前後になります。
【参照：e-tax確定申告】

3-2-7.その他　諸経費

上記の税金や必要経費以外に、アパート経営においては以下のような費用も支払うことになります。

これらの出費は税金やローン返済などとは違ってオーナー自身の意思で支払うものということもあり、「必要経費にあたる出費」という意識が薄いオーナーさんもいらっしゃいます。
ですが、実際にはこれらの費用も「アパート経営に必要な出費」にあたりますので、課税金額を抑えるためにはしっかりと計上する必要があります。

小さな金額のものが多いのですが、一年間で積算するとまとまった金額になりますので、領収証やレシートは大切に保管しておきましょう。

4.50坪あったらアパート経営の収入はいくら？　かんたんシミュレーション

本章では、土地活用で50坪の土地にワンルームのアパート経営をした場合の、手取り額がいくらになるかを計算します。

１Rの部屋の広さは全国平均で25平米ほど*ですので、50坪の土地の場合、廊下などの共用部分を除くと1フロアで5室設置できます。
今回はこの前提でシミュレーションします。

【参照：*住生活に関する意識調査の結果概要】

上記条件で年収シミュレーションをし、収支をまとめて表にしました。

（収支の概要表）

収入欄	支出欄	差し引き金額
収入合計　約1,050万円	支出合計　約320万円	年収730万円
家賃１室　80,000円 共益費　8,000円 礼金　0円 月額10室分合計880,000円	ローン返済　月額75,882円（年約910,000円） 管理委託料　月額48,400円（年約580,000円） 保険料　52,000円（年） 所得税　139万円（年） 住民税　139,000円（年） 固定資産税　約150,000円（年）	収入－支出＝手取り収入額 約730万円

4-1.収入欄

4-2.支出欄

支出欄

支出合計　約320万円

ローン返済　月額75,882（年約910,000円） 管理委託料　月額48,400（年約580,000円） 保険料　52,000円（年） 所得税　139万円（年） 住民税　139,000円（年） 住民税　139,000円（年）

4-2-1.ローン返済

【参考資料：カシオ計算サイト　住宅ローン計算】

4-2-2.管理委託料

4-2-3.保険料

都内木造アパート　住居用　建築資金1,500万円で試算。火災保険料なので対象は建物のみになります。

• 地震保険あり　52,000円（年払い）

【参照：損保ジャパン】

4-2-4.税金

支出欄

所得税　139万円（年） 住民税　139,000円（年） 固定資産税　約150,000円（年）

＜所得税＞

課税対象になる所得額の計算

年収1,056万円　－　支出約174万円　（ローン返済年　91万円+管理委託料年　58万円+保険料　52,000円+その他費用20万円）＝882万円

課税所得税額　139万円

882万円　×　税率23％　－　基礎控除636,000円　＝　139万円

＜住民税＞

上記所得税の10％程度を想定　139,000円

＜固定資産税＞

※大田区蒲田周辺を想定

固定資産評価額　約200,000円×坪数50×税率1.4％+都市計画税0.3％＝約150,000円

4-3.手元に残る金額（手取り収入）を計算

（手取り収入）

収入欄	支出欄	差し引き金額
年間収入1,050万円	支出合計　約320万円	年収730万円

収入欄から支出欄を引いたものが、実際の手取りです。

今回の条件の場合、50坪の土地活用でアパート経営をした場合の年間収入はざっくりと730万円になります。

5.利益を確保できるアパート経営を安心して相談できるハウスメーカーを選ぶためのポイント

アパート経営で十分な利益を確保するためには、物件選びのみならず、優良なハウスメーカーを選ぶことが非常に重要です。

以下、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

5-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「アパート経営」に強いハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。複数のハウスメーカーの経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

5-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

5-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

5-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を活用し、「アパート経営」に強いハウスメーカーを選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。