アパート経営の収入がわかる！収支内容と具体的な計算方法

土地活用や相続などで、これからアパートの経営を考えている方にとって、アパート経営をしたときの実際の収入はどのくらいになるのかは気になるところです。さまざまなコストなどを差し引いて残る手取り額なども含め、自分の場合はどうなのかを知りたいと思います。

そこで今回は、アパート経営の収入に関して、以下のようにまとめました。

1. アパート経営収入の計算方法
2. 50坪あったらアパート経営の収入はいくら？　かんたんシミュレーション
3. アパート経営の収入に関わる全国平均値

具体的な計算方法がわかるので、ご自身の活用予定地に当てはめて細かく計算もできますし、50坪の土地を基準にしたシミュレーション計算を使えば、活用予定地の土地面積さえおおまかにわかれば、ざっくりとした収入額もわかります。

1.　アパート経営収入の計算方法

本章では、アパート経営の収入の計算方法をまとめています。アパート経営の収入というのは、賃料などで入ってきたお金がすべて収入になるのではなく、以下のように、アパートの収入から支出を引いたものが、実際の収入となります。

以下の項では、収入になるものと、支出になるものを分けて解説しています。

1-1.アパート経営の収入になるもの

アパート経営で収入となるものには、以下の５つがあります。

1-1-1.家賃

入居者が毎月支払ってくれる賃料です。家賃は基本、前払い制で、当月支払いの家賃は、来月分の家賃になります。

1-1-2.共益費

入居者全員が使うエントランス・廊下・階段など共用部分に使う電気代や水道代などの費用として、家賃とは別に支払われる金額です。共益費は実務上の管理費と同じです。徴収した共益費の使い道には法的な制限がないため、共用部分の管理内容は、オ－ナーと管理会社が自由に決めて配分できます。具体的な内容としては

• 共用部分の清掃（廊下・エントランス・ゴミ置き場・自転車置き場・建物の周りなど）
• ゴミ処理費用（ゴミ出し・ゴミの分別・粗大ごみ対応）
• 共用部分で使用する水道光熱費
• 家賃の集金代行手数料
• 蛍光灯や掃除道具などの備品充当代
• その他、共用部分で必要なる諸費用
• 設備が故障したときの修理費用*

などになります。共益費は家賃とは別途設定されているところと、共益費込みの家賃になっているところがあり、設定方法にも決まりはありません。

*修繕費用と修理費用は別物で、修繕費用は将来建物が古くなった時に改修などをするための費用であり、日常的な修理や補修に関しては共益費から捻出されます。

共益費の額の決め方は、共用部分の維持管理に必要な金額を概算で出し、その金額を居室数で按分する方式で算出するのが一般的です。アパートが実際に稼働していない状態での試算は難しいため、アパート建築プランなどの一括プラン請求をした際に、運営に関するプランも同時に試算をお願いすれば、共益費なども試算してくれます。

1-1-3.礼金

礼金とは、入居者からオーナーへと支払われるお礼または謝礼金のことです。礼金システムは地域によって設定の有無があり、地域の不動産業界の慣習的な部分が強い傾向があります。保証金や敷金などと違い、礼金は返還義務がありません。

礼金は、一般的に家賃の1~2ヶ月分が相場となっていますが、空室が続く場合は入居者負担を軽くするために、礼金0～1か月にしている物件もあります。

1-1-4.更新料

更新料とは、期間の定めがある賃貸契約を更新するときに、オーナーが入居者に請求できる料金のことです。ただし、更新料は両者の合意にもとづく費用なので、賃貸契約書に「更新料」の設定がある場合には支払い義務がありますが、契約書に記載がない場合は、支払い義務はありません。

更新料は一般的に、賃料の1～２か月分が設定されています。更新料の設定に法的な決まりはなく、地域の不動産業界の慣習に従う傾向があります。ただし、更新料の発生が理由で引っ越しを検討する入居者も多いことから、前項の礼金同様、空室リスクを下げるために、地域での慣習があっても更新料を設定しないオーナーもいます。

1-1-5.駐車場代

駐車場の設置をした場合は、その利用契約者が駐車場代金を支払いますので収入となります。月ぎめの場合は1～2年の契約をします。契約内容や慣習に関しては家賃契約に準じます。

最近は、月ぎめ契約タイプではなく、敷地内にコインパークのような都度利用の駐車場設置などもあります。コインパーク式の駐車場を設定した場合は、集金などもすべてコインパーク代理店が行い、必要経費などを引いた分が毎月振り込まれます。

1-2.アパート経営で支出になるもの

アパート経営で、必要な経費として支出になるものには、以下があります。

1. ローン返済費
2. 管理委託料
3. 仲介手数料
4. 建物修繕費
5. 保険料
6. 税金
7. その他諸経費

1-2-1.ローン返済費

アパートを建築する際に、建築費などを金融機関で借り入れした場合は、そのローン返済額が毎月の支出となります。

1-2-2.　管理委託料

不動産管理会社にアパートの管理をお任せする場合は、委託料がかかります。費用は一室に対して家賃の5～８％程度が相場で、管理をお願いする部屋数分かかります。

管理委託の内容は主に以下のようなことです。

＜アパート管理会社の主な業務＞委託料の中に含まれていることが多い業務内容

• 入居募集業務
• 入居者案内と契約に関する業務
• 契約更新管理業務
• 家賃の収集と計算、支払の業務
• 退去の際の立ち合い・清算業務
• 退去の際の立ち合い・清算業務
• アパート入居者のかんたんなクレーム対応ほか

＜その他業務＞会社によってはオプション料金・または別会社に依頼することになる業務内容

• 美化清掃業務
• メンテナンス・点検業務
• 緊急時の立会い対応など

管理会社によって、対応しているサービス内容と料金設定が違いますので、なるべく希望の管理内容が揃っているところから選択をしましょう。また、アパート経営の場合は、マンションのような管理組合は設立しないことが多いため、管理会社の選定はオーナーの一存で決めることができます。

1-2-3.仲介手数料

不動産会社が、賃貸契約が成約したときに入居者とオーナーから報酬として得るのが、仲介手数料です。基本は、成約したときに家賃の半額～1か月分を支払います。手数料の支払い額は、仲介契約をしたときに記載と説明があります。

1-2-4.建物修繕費

修繕費は、アパートの壊れた部分や劣化した部分を「元の状態にする」ための費用です。例えば、

• 屋根や外壁の損傷や大きな汚れをもとの状態に戻す
• 階段部分の手すりが壊れた場合に修復して、元通りに使えるようにする
• 古くなったエアコンを取り換えて、今までと同じように快適に使えるようにする
• 退去後の原状回復費用

などがあげられます。これらの修繕にはまとまった金額がかかるものもあるため、都度対応の修理とは違い、5年10年単位での修繕計画を持っておくほうがスムーズに対応できます。

修繕費用は共益費の中から5～10％程度までを積立して準備をしていくスタイルが一般的です。しかし、アパート経営の場合、建物の法定耐用年数に22年という決まりがありますので、上物代金が0円の状態で、経年劣化による家賃下落をさせつつ修繕費がかさんでいくことよりも、20年前後で建て替えまたはフルリノベーションなどをして時代に即した最新設備で高い賃料設定にして新規に貸し出す方法を選ぶこともあります。

【参考：国税庁　法定耐用年数】

1-2-5.保険料

アパートオーナーが建物にかける損害保険料です。火災・地震・災害などに対応した保険をかけます。1年更新から5～10年まとめ払いなどさまざまなプランがありますので、保険担当者とよく相談のうえで決めていきます。まとめ払いをした場合でも、経費としては1年ごとの支出となります。

1-2-6.税金

アパート経営をしているとかかる税金には以下のものがあります。

1.固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産（土地や家屋）を保有している方に対し、不動産所在地の自治体が課す税金です。税率は固定資産価格の1.4％です。東京23区の場合は、東京都が課税をします。

固定資産価格は、売買価格ではなく固定資産評価基準によって出します。この評価基準は、土地は3年に一回の見直しがあり、建物は新築時にのみ評価があります。

固定資産税は、２の都市計画税と合わせて毎年5～6月に納税通知書が送られてきます。これを、一括または4回に分けて納付します。

【参照：東京都　固定資産税】

2.都市計画税

都市計画税は、都市計画法というものに基づいて、都市を整備する目的で、市街化区域内に不動産を所有している方が納税義務者となります。税率は0.3％で、固定資産税と一緒に通知されます。都市部ではない方には、都市計画税はかかりません。

【参照：東京都　都市計画税】

３.所得税と住民税

アパートという不動産の貸し付けを（賃貸）をして賃料という収入が発生すると、そのアパート収入に対して所得税と住民税がかかります。

所得税の税率は累進課税ですので、以下の表のように7段階にわけて、所得が多いほど大きな税額が課せられます。
ただし、ここでいう所得とは、1.で説明をした「収入」ではなく、収入から必要経費などの支出を差し引いた金額に対して課税されます。

所得額（収入－支出）	所得税の税率	基礎控除額
千円～195万円未満	5％	0円
195～330万円未満	10％	97,500円
330～695万円未満	20％	427,500円
695～900万円未満	23％	636,000円
900～1,800万円未満	33％	1,536,000円
1,800～4,000万円未満	40％	2,796,000円
4,000万円以上	45％	4,796,000円

【参照：所得税速算表】

例えば、アパート収入が1,000万円で、支出が300万円の場合、所得額は700万円になります。700万円は、上記表の695～900万円の税率にあてはまりますので、計算は

となり、所得税として974,000円が課税されます。これらの所得税は確定申告によって自分で申告をして算出をします。スマホやネットのe-taxや無料会計ソフトを利用すれば、税額は自動で計算をしてくれますので便利です。

アパート経営以外にも、会社員やその他の事業をしている場合は、それらの収入・支出を合算しての課税になります。また、令和19年までは、所得税と一緒に、復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1％）を併せて申告・納付することになります。計算は、上記確定申告のサイトなどで自動計算をしてくれます。

住民税は、確定申告をした内容に基づいて、自治体が計算をして税額を決定します。めやすとしては、所得の10％前後になります。住民税は地方自治体によって税率が違いますので、所有している不動産がある地域の税率を確認してみてください。住民税は、毎年6～７月ごろに、納税額の決定通知書と共に、納付書が送られてきます。

【参照：e-tax確定申告】

1-2-7.その他　諸経費

上記の税金や必要経費以外にも、以下のようなものも、アパート経営の経費として計上することができます。

• 不動産会社の担当者との打ち合わせで使ったコーヒーや食事の代金
• 所有する不動産を管理・確認などをするために使った交通費やガソリン代
• 入居者募集のために不動産会社に支払う広告宣伝費
  • 例　アパートに入居者募集の看板を設置する・不動産会社のサイトにアパートの個別バナーを設置するなど
• アパート建築や運営の勉強や情報収集のために買った本・雑誌などの代金
• アパート経営セミナーなど、経営者としての情報収集のために参加したセミナー代金など
• 入居者から贈られてきた盆暮れの品に対しての返礼品を購入した代金
• 郵送料・切手代
• 必要な資材などを預けてあるトランクルーム代金など

小さな金額のものが多いのですが、一年間で積算するとまとまった金額になりますので、領収証やレシートは大切に保管しておきましょう。

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2.50坪あったらアパート経営の収入はいくら？　かんたんシミュレーション

本章では、土地活用で50坪の土地にワンルームのアパート経営をした場合の、手取り額がいくらになるかを計算してみます。あくまでシミュレーションですので、ざっくりとした計算になります。

１Rの部屋の広さは全国平均で25平米ほど*ですので、50坪の土地の場合、廊下などの共用部分を除くと1フロアで5室が作れることになります。この前提でシミュレーションをしてみましょう。

【参照：*住生活に関する意識調査の結果概要】

上記条件で年収シミュレーションをし、収支をざっくりとまとめて表にしました。シミュレーション内容が気になるかたは、各項目もご確認ください。

◆50坪に２階建て全10室　家賃8万円のアパートを建てて経営した場合の収支概要◆

収入欄	支出欄	差し引き金額
収入合計　約1,050万円	支出合計　約320万円	年収730万円
家賃１室　80,000円 共益費　8,000円 礼金　0円 月額10室分合計880,000円	ローン返済　月額75,882円（年約910,000円） 管理委託料　月額48,400円（年約580,000円） 保険料　52,000円（年） 所得税　139万円（年） 住民税　139,000円（年） 固定資産税　約150,000円（年）	収入－支出＝手取り収入額 約730万円

2-1.収入欄

• 家賃1室：80,000円
• 共益費1室：80,000×10％＝8,000円
• 10室分の月額収入　88,000×10室＝880,000円

2-2.支出欄

支出欄

支出合計　約320万円

ローン返済　月額75,882（年約910,000円） 管理委託料　月額48,400（年約580,000円） 保険料　52,000円（年） 所得税　139万円（年） 住民税　139,000円（年） 住民税　139,000円（年）

2-2-1.ローン返済

• 建築費を全額アパートローン　借入額　約1,500万円
• 20年ローン・元利均等・２％の場合　返済月額　75,882円
• 一部屋あたりの建築費めやす　　木造アパート坪単価17万円×8坪=1,360,000円
• 10室分の建築費　1,360,000×10室＝1,360万円+その他の費用

【参考資料：カシオ計算サイト　住宅ローン計算】

2-2-2.管理委託料

• 1室あたり５％の管理料で10室分
• 月額管理委託費用　88,000円×5％×10室＝44,000（税込48,400円）
• 年間管理委託料合計　約580,000円

2-2-3.保険料

都内木造アパート　住居用　建築資金1,500万円で試算。火災保険料なので対象は建物のみになります。
・地震保険あり　52,000円（年払い）

【参照：損保ジャパン】

2-2-4.税金

支出欄

所得税　139万円（年） 住民税　139,000円（年） 固定資産税　約150,000円（年）

＜所得税＞

課税対象になる所得額の計算

年収1,056万円　－　支出約174万円　（ローン返済年　91万円+管理委託料年　58万円+保険料　52,000円+その他費用20万円）＝882万円

課税所得税額　139万円

882万円　×　税率23％　－　基礎控除636,000円　＝　139万円

＜住民税＞

上記所得税の10％程度を想定　139,000円

＜固定資産税＞

※大田区蒲田周辺を想定

固定資産評価額　約200,000円×坪数50×税率1.4％+都市計画税0.3％＝約150,000円

2-3.手元に残る金額を計算

収入欄	支出欄	差し引き金額
差し引き金額	支出合計　約320万円	年収730万円

収入欄から支出欄を引いたものが、実際の手取りです。

年間収入1,050万円　－　年間支出経費　320万円　＝730万円

今回の条件の場合、50坪の土地活用でアパート経営をした年間収入はざっくりと730万円になります。非常に簡単なシミュレーションですので、実際のアパートを建築して経営する際にかかる不動産の登記費用などの初期費用、毎年必ず発生するわけではない修理修繕費用は数字に反映されていません。また、エリアや立地条件によっては、家賃設定を変える必要も出てきます。

このようなシンプルなシミュレーションでも、実際には複雑な計算をいくつも入れていますので、ご自身が土地活用としてアパート経営を検討するアパート建築プランは、プロによる現地調査を行った後に、精密な計算を入れたシミュレーションをもとに検討されることを強くおすすめします。

土地活用の精密なアパート建築プランは、一同に複数のアパートプランが入手できるNTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求がおすすめです。大手ハウスメーカーや地元の建築会社の中から、アパート経営をする予定地と大きさなどのかんたんな項目を入力していただければ、相性の良い不動産会社を最大7社までに絞って紹介します。

メールか電話による返信を見てから、現地調査を行い、活用予定地に具体的にどのような規模の、どのような仕様のアパートを何室、何階まで建てられるかなどがわかります。その際、運営を開始した後のプランなども含めてアパート経営計画がわかりますので、かなり具体的なイメージがわき、アパート経営と収入に関してもご理解いただけると思います。

気になる企業にのみチェックをしていただければ、そのほかの会社からの連絡がくることはありませんので、営業電話に対応する必要もありません。情報管理のセキュリティの面でも、信頼と安心ができるNTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」をぜひご活用ください。

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3.アパート経営の収入に関わる全国平均値

本章では、アパート経営の収入がいくらくらいなのかを、全国平均をもとにみてみます。

3-1.全国平均の不動産オーナーの年収

国税庁の調査によれば、不動産所得の納税者数は全国で約109万人、そのうち、最も多い所得帯は300～500万円になります。ただし、本調査の不動産所得者には、アパート、マンション。一軒家、ビルのオーナーもすべて含まれています。

以下の表は、令和元年度の不動産所得の階級別申告納税者数の構成割合です。

所得階級	割合
100万円以下	7.4％
100～200万円以下	19.8％
200～300万円以下	16.8％
300～500万円以下	23.2％
500～1,000万円以下	21.9％
1,000～2,000万円以下	8.2％
2,000～5,000万円以下	0.3％
5,000～1億円以下	0.1％

【参照：国税庁　申告所得税標本調査結果　令和元年　概要第9図より引用】

太字で示した20％を超す所得帯２つで全体の半分近くになりますので、アパート経営による年収は、多くの場合は、300～1,000万円の範囲に入ると思って良いようです。ただし、あくまで全国の平均値ですので、実際には、土地とアパートの規模、構造・室数・階数、家賃設定などにより個別にアパートプランを考えて年収を確認しましょう。

3-2.全国平均の家賃

本項では、全国平均の家賃設定を見てみます。以下の表は、全国賃貸情報の検索サイトに掲載中の都道府県ごとの家賃の平均相場です。この平均相場は、アパート・マンションなど構造の違う集合住宅が含まれたものになります。

本記事はアパート経営による収入のため、アパートに多い間取り2種をまとめています。

	1R/1K/1DKの家賃相場	1LDK/2K/2DKの家賃相場
北海道	¥40,000	¥53,000
青森県	¥40,000	¥54,000
岩手県	¥45,000	¥55,000
宮城県	¥55,000	¥73,000
秋田県	¥42,000	¥50,000
山形県	¥44,000	¥52,000
福島県	¥44,000	¥54,000
茨城県	¥47,000	¥58,000
栃木県	¥50,000	¥58,000
群馬県	¥42,000	¥58,000
埼玉県	¥57,000	¥76,000
千葉県	¥59,000	¥78,000
東京都	¥91,000	¥159,000
神奈川県	¥65,000	¥95,000
新潟県	¥43,000	¥65,000
富山県	¥42,000	¥53,000
石川県	¥44,000	¥60,000
福井県	¥44,000	¥61,000
山梨県	¥40,000	¥61,000
長野県	¥47,000	¥62,000
岐阜県	¥43,000	¥58,000
静岡県	¥47,000	¥62,000
愛知県	¥56,000	¥83,000
三重県	¥40,000	¥55,000
滋賀県	¥50,000	¥63,000
京都府	¥57,000	¥90,000
大阪府	¥58,000	¥92,000
兵庫県	¥55,000	¥76,000
奈良県	¥40,000	¥62,000
和歌山県	¥39,000	¥56,000
鳥取県	¥42,000	¥55,000
島根県	¥48,000	¥58,000
岡山県	¥46,000	¥63,000
広島県	¥53,000	¥72,000
山口県	¥40,000	¥54,000
徳島県	¥39,000	¥49,000
香川県	¥43,000	¥53,000
愛媛県	¥40,000	¥55,000
高知県	¥39,000	¥55,000
福岡県	¥46,000	¥68,000
佐賀県	¥40,000	¥54,000
長崎県	¥46,000	¥66,000
熊本県	¥41,000	¥55,000
大分県	¥39,000	¥54,000
宮崎県	¥39,000	¥50,000
鹿児島県	¥42,000	¥57,000
沖縄県	¥52,000	¥89,000

【参照：HOME’S　全国家賃相場】

土地活用の予定がある都道府県の平均家賃を軸に、ご自身がお持ちの土地の立地とエリアなどの条件が良ければ、平均よりも高い賃料設定が可能になります。2.のシミュレーションを使ってシンプルな計算をすれば、地域ごとのアパート収入のだいだいの年収がつかめます。

まとめ

このように、アパート経営の平均年収や平均家賃がわかると、アパート経営による収入がどのくらいになるかも実感がつかめ、より具体的なアパート建築と経営へ乗り出せるようになります。

実際に、活用を予定している土地にどのようなアパートを建て、どのような収支計画でやっていくかは、一度、不動産とアパート建築のプロフェッショナルによる本格的なシミュレーションを見比べてみることをおすすめします。

NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求では、活用予定地の条件を最大限に活かせるアパート建築プランを、複数の不動産会社から一度に入手できます。

大手ハウスメーカーや地元の建築会社の中から、アパート建築プランに強い企業を最大7社までに絞って紹介します。気になる会社にだけチェックを入れれば、チェックを入れた会社からのみプランが送られてきます。複数の良質なプランを比較検討したうえで、現地調査に来てもらい、より正確で綿密なアパート建築の計画と経営シミュレーションを見比べ、ご自身にとって最も理想的だと思えるプランを選ぶことができます。

10年後、20年後、30年後まで安心してアパート経営ができるような良質なアパート建築ができる企業だけが登録しているNTTデータグループの「HOME4U オーナーズ」だからこそ、安心して収益プランの相談もできるというものです。土地活用によるアパート建築と経営をご検討の際は、ぜひ、お役立てください。